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Comprar casas e imóveis

Contrato de arrendamento vs taxa de esforço

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a todos!
    Antes de mais quero dar os parabéns aos users que dão apoio às questões de quem mais carece destas. Tenho acompanhado algumas discussões pertinentes e é perceptível que quando se opina é com conhecimento de causa.
    A minha questão é que a cerca de um ano comprei casa, no entanto a minha ideia era fazer um aluguer ( como manda a lei) e após esses valores estarem reflectidos no IRS recuperar a minha taxa de esforço e poder comprar outra casa maior.
    Isto é possível?

    Obrigado desde já
    Abraço

  2.  # 2

    Mas a casa que comprou foi paga a pronto ? Senão pouco vai adiantar.

  3.  # 3

    Não, foi com crédito

  4.  # 4

    Colocado por: RicardofilipeNão, foi com crédito

    Então não vai adiantar nada, só aumenta o risco. Se o inquilino deixar de pagar umas rendas consegue pagar o crédito ?

  5.  # 5

    Consigo, mas por ex o crédito são 200 mês e o aluguer a cobrar são 600, não me facilitava com um contrato de arrendamento de 20 anos?

  6.  # 6

    Não há ninguém que me esclareça?

  7.  # 7

    Colocado por: RicardofilipeConsigo, mas por ex o crédito são 200 mês e o aluguer a cobrar são 600, não me facilitava com um contrato de arrendamento de 20 anos?


    Ainda assim não sei se se safa. Os inquilinos podem, a qualquer altura, terminar o contrato de arrendamento (independentemente da sua duração) desde que o informem com a devida antecedência prevista na lei. Assim, penso que o banco não terá em consideração esse valor proveniente da renda.

    Até porque se assim fosse, todos nós compraríamos inicialmente um T1 ou T2 para alugar por preços exorbitantes para podermos comprar/construir outra casa.

    Agora, o que vocé pode fazer é, caso tenha algum sítio para habitar (casa de familiares, herança, ou outro) é arrendar a sua e fazer um bom pé-de-meia para depois dar entrada numa segunda habitação.
    • size
    • 27 agosto 2020

     # 8

    Colocado por: RicardofilipeConsigo, mas por ex o crédito são 200 mês e o aluguer a cobrar são 600, não me facilitava com um contrato de arrendamento de 20 anos?


    Mas o Banco é que pode não arriscar demasiado.
    Rendimentos de trabalho já não são para toda a vida, muito menos, juntar a isso, o risco de rendimentos prediais dependentes de inquilinos incumpridores.

  9.  # 9

    Compreendo em parte a posição do banco, mas por essa linha de pensamento não existiam créditos... O que é hoje amanhã pode não ser... Aplica se a contratos de arrendamento, trabalhadores efetivos, etc...
    Assim é complicado

  10.  # 10

    Colocado por: RicardofilipeAssim é complicado

    É complicado o quê ?

  11.  # 11

    Colocado por: CarvaiEntão não vai adiantar nada, só aumenta o risco. Se o inquilino deixar de pagar umas rendas consegue pagar o crédito ?

    Aumenta o custo mas também os rendimentos. O risco é outro aspecto. Tanto pode ocorrer a perda de rendimentos prediais como a perda de salário.

    Colocado por: NunoCruzAté porque se assim fosse, todos nós compraríamos inicialmente um T1 ou T2 para alugar por preços exorbitantes para podermos comprar/construir outra casa.

    A dificuldade está nesse "pequeno" detalhe, que é a base de qualquer negócio de revenda: conseguir comprar T1 e T2 baratinhos e conseguir aluga-los sistemática e estavelmente por "preços exorbitantes".

    Não esquecer que, para a taxa de esforço, o rendimento do aluguer não "anula" o encargo com a mensalidade, entra sim no equilibro entre rendimentos e custos com créditos.

    Isto é, sem outros rendimentos nem créditos, se tiver uma mensalidade de 350€ e conseguir alugar o imóvel por 1000€, a sua taxa de esforço ficará nos 35%.
    Sendo que, para este negócio ter um impacto positivo no LTV do novo imóvel, teria sempre que alugar por um valor acima de 1000€.

  12.  # 12

    Colocado por: RicardofilipeO que é hoje amanhã pode não ser... Aplica se a contratos de arrendamento, trabalhadores efetivos, etc...


    Isso é verdade, nada é garantido. É uma gestão de risco.
    Precisamente por não existirem "garantias de futuro", é que os bancos não os exigem para conceder crédito. A análise de risco olha sobretudo para o passado (embora recente).

    Noutro tipo de linhas de crédito são analisados modelos de negócio etc, que de alguma forma tentam quantificar o risco de uma operação que não tem histórico.

  13.  # 13

    Colocado por: pguilhermeIsso é verdade, nada é garantido. É uma gestão de risco.


    eu não sou bancário, mas dou pouco valor a estar efectivo ou não, tv por ser da area do IT, onde existe muita oferta e é normal no inicio de carreira andar um ano num sitio, dois noutro, até estabilizar e depois os seguros de vida até permitem pagar as prestações durante algum tempo em casa de desemprego.

    e depois existem muitas pessoas efectivas, mas em empresas precárias que ao primeira vendaval (como agora o covid) fecham logo portas.

    um dos factores mais importantes é o histórico bancário, se aquela pessoa nos ultimos anos conseguiu poupar e não viveu no esquema chapa ganha chapa gasta, então é alguem que sabe gerir o seu dinheiro e tendo uma poupança em casa de instabilidade laboral irá continuar a pagar a prestação ao banco.

    mas esta é a minha forma de pensar, os bancos continuam a subvalorizar um contracto efectivo de trabalho.
    • FFAD
    • 3 setembro 2020

     # 14

    Se conseguir aguentar o pagamento do crédito e o arrendamento do novo imóvel durante 1 ano, diria que é de avançar.

    Nem que tenha de baixar a renda, inquilino arranja sempre. Tenha é cuidado com a escolha (e sorte).

  15.  # 15

    Colocado por: pauloagsantosmas esta é a minha forma de pensar, os bancos continuam a subvalorizar um contracto efectivo de trabalho.


    Sobrevalorizar, talvez?

    De forma geral concordo. Porque mesmo estando efectivo, o funcionário pode ser despedido. Por outro lado lado, a antiguidade traz alguma segurança devido aos custos que o empregador teria num despedimento.

    A empresa empregadora não ter capacidade, estabilidade ou historial pode (e muitas vezes é avaliada nesse sentido) ter impacto na decisão dos bancos na concessão de créditos, sobretudo para valores maiores.

    Quando um empregado muda por opção, normalmente fa-lo-á com novo contrato de efectividade e, muitas vezes, com clausula de manutenção de antiguidade.
    Mudar de um emprego com contrato sem termo para um com termo (ou termo indefinido) pode ser um downgrade, mas não sendo o caso, é mantida a estabilidade profissional, apesar de ser outro empregador.

  16.  # 16

    Colocado por: pauloagsantosum dos factores mais importantes é o histórico bancário, se aquela pessoa nos ultimos anos conseguiu poupar e não viveu no esquema chapa ganha chapa gasta, então é alguem que sabe gerir o seu dinheiro e tendo uma poupança em casa de instabilidade laboral irá continuar a pagar a prestação ao banco.


    Concordo em absoluto com este ponto de vista, no entanto é difícil para um banco aferir ou quantificar esta conjuntura.

  17.  # 17

    Ao fazer isso está a alavancar, isto é, está a usar crédito para investir.
    Se o investimento corre mal, está fornicado.

    Os bancos não costumam gostar muito disso a não ser que seja um desses ícones que aparece nos jornais e é conhecido por meio mundo, estilo madeirense sul africano, que depois dá um calote gigantesco.

    O que tem de fazer é o contrário: arrendar sem que o banco saiba. Diz que vai vender a casa antiga mas que, entretanto, quer comprar uma nova porque precisa/quer/qualquer coisa.
    Faz um crédito "troca de casa".
    Depois, informa o banco que afinal já não quer vender.
    Tem de fazer isto entre o tempo que medeia o início do arrendamento e a entrega do IRS onde esse arrendamento aparece.

    No entanto, se a sua taxa de esforço para os dois créditos for baixa (<20%), nem precisa de nada disto.
    Pagará é taxas diferentes para os dois créditos.

  18.  # 18

    Colocado por: PoisÉAo fazer isso está a alavancar, isto é, está a usar crédito para investir.
    Se o investimento corre mal, está fornicado.

    Embora verdade, o risco do mercado imobiliário não é sequer comparável a outro tipo de mercados. Em caso de aflição, liquida.

    Colocado por: PoisÉO que tem de fazer é o contrário: arrendar sem que o banco saiba. Diz que vai vender a casa antiga mas que, entretanto, quer comprar uma nova porque precisa/quer/qualquer coisa.
    Faz um crédito "troca de casa".
    Depois, informa o banco que afinal já não quer vender.
    Tem de fazer isto entre o tempo que medeia o início do arrendamento e a entrega do IRS onde esse arrendamento aparece.

    Bem pensado. E para facilitar, ainda pode ter carência de capital no crédito do 1º imóvel durante... 24 meses salvo erro.

    Colocado por: PoisÉNo entanto, se a sua taxa de esforço para os dois créditos for baixa (<20%), nem precisa de nada disto.

    Os bancos aceitam taxas de esforço bem mais elevadas, ainda que o risco deva ser avaliado pelo próprio e não deixar somente nas mãos do banco!
    Dito isto, sem contar com os rendimentos prediais, apostaria que o dobro seria viável, sendo que os rendimentos voltarão a baixar este rácio.

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