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    • RUIOLI
    • 26 Setembro 2020 editado

     # 1

    Depois de alguns incentivos de membros do FdC a criar este tópico, depois de alguma ponderação e hesitação, cá está ele! Vamos ver como corre.

    Nesta fase vou só abordar a parte da escavação e contenção periférica, que é a que está melhor definida, se correr bem, farei outra discussão com o restante. Falarei primeiro da parte de projeto, depois da fase de negociação e colocarei fotos de pormenores da obra.

    O nome "OLIVHAUS": No terreno existe uma oliveira que vamos preservar, vamos sair dos Olivais para ali morar, a minha esposa nasceu na Alemanha... ficou assim batizado este projeto.

    O local: Fica em Loures, por questões de segurança não quero especificar melhor o local, se alguém conseguir identificar o local, peço que não o partilhem aqui e respeitem a nossa privacidade e segurança. Já vi por aqui vários relatos de roubos a obras e não queria passar pelo mesmo.

    Descrição sumária da arquitetura: Moradias em banda, 1 piso enterrado, 2 elevados. Área de implantação de 60 m2. Área do logradouro 100 m2; Garagem 15 m2. Fachadas a Nascente e Poente.

    Os objetivos (os que se podem relacionar mais com esta fase): Impermeabilização e isolamento térmico top (sem pontes térmicas), respeitar os vizinhos/ moradias adjacentes, a estrutura retirar o minimo de espaço interior. Respeitar o ambiente do local.

    Estratégias: Tentar (espero conseguir) cumprir o standard Passivhaus, Fazer um escoramento da casa adjacente (já tenho autorização dos donos) e demais medidas indicadas pelo projetista/ DTO e DFO. Retirar de forma cuidada a Oliveira, transportar para outro local e depois voltar a replantar no terreno.

    Desafios: Dificuldade em fazer o isolamento térmico e impermeabilização por fora da estrutura (porque as moradias adjacentes já estão construídas), uma das casas adjacente a cave é na realidade um desvão sanitário transformado em cave e só tem pé direito de 1,6 m, sendo que no próximo ano será feita uma obra para ter pelo menos 2,4m de pé direito. O outro desafio é fazer esta parte antes da "época das chuvas", o COVID 19 ajudou a derrapar o prazo de aprovação da arquitetura na CM em 3 meses, que agora faziam falta, mas vemos ver se ainda é possível.

    Medidas de Impermeabilização: Dreno perimetral DN 125 c/ geotêxtil, sendo que do lado do arruamento leva dois níveis, um abaixo do betão de limpeza e outro 50m cm abaixo do nível do passeio para apanhar logo as águas de infiltração no passeio. Nos paramentos verticais em contacto com a terra levará tela pitonada com geotêxtil a encaminhar para o dreno. A impermeabilização será por membrana EPDM, por não necessitar de ser totalmente aderida, pela rapidez, porque pode ficar em contacto com o XPS, porque terá capacidade de dilatação no caso das obras do vizinho fazerem vibrações ou assentamentos. Para proteger a membrana EPDM da betonagem, levará uma manga plástica e geotêxtil de 300 g/m2. Numa segunda camada de proteção, como backup ao EPDM ainda que com menos eficácia, o betão levará Pastocrete 05 da SIka e juntas WaterStop da IMPERALUM. Ainda ponderei aditivos ao betão (sem membrana EPDM), tipo PENETRON, THERGLASSCONCRETE, MASTER LIFE 300D da BASF e um equivalente da SIKA, mas em termos de preço o ganho não era significativo e a SIKA disse logo que eficácia a 100% não garantia, tinha de ser em complemento com outro sistema de impermeabilização. Esta ponderação toda da impermeabilização não foi fácil devido às condicionantes locais...

    Medidas de isolamento térmico: Nas paredes levará XPS de 5 e 8 cm. Na base, sobre o betão de limpeza e sob o ensoleiramento geral levará XPS 500/700 de 4 cm. Na laje do piso 0, na zona da varanda, levará uma consola isolante (pedi várias cotações, o preço é puxado, um membro qui do FdC deu-me uns contatos e um deles faz importação e o preço já é mais simpático, até podia ser eu a comprar online à marca, mas prefiro que ele faça e ganhe a sua %).

    Medidas estruturais: Levará betão de limpeza (10 cm), ensoleiramento geral (40 cm), muros de cave (20 cm), pilares embebidos no muro de cave e um na fachada Nascente, vigas "deitadas" parcialmente embebidas na laje, laje (18 cm). A versão inicial do projeto de estruturas só tinha muro de cave nas zonas de encosto de terras, mas fiz uma estimativa de dois cenários e pela diferença de preço preferi fazer o "U" todo em betão armado, é mais caro (mas não exageradamente), mas em termos de impermeabilização é melhor, fica já feito nesta fase, etc. A parte mais complicada da estrutura será a articulação com o isolamento térmico, impermeabilização, Rua/passeio e vizinho que tem só meia cave. Mas para isso é que existem Engenheiros Civis, eu já fiz a minha parte de pedir autorização de escorar o edifício vizinho e entre edifícios (paredes de empena). Voltarei a este tema adiante...

    Medidas de infraestruturas: Embebidos no ensoleiramento vão ficar as tubagens de esgotos, um tubo PVC DN 110 para depois passar tubagem de águas e tubos corrugados de eletricidade. Ainda assim vão ser os estritamente necessários, quero tudo a andar nos tetos falsos. Do topo do ensoleiramento ao topo do pavimento acabado são 12 cm, e mediante o budget disponível, pode ser que leve piso radiante.

    Projetos: O Projeto de arquitetura está aprovado, o projeto de escavação e contenção periférica está para aprovação (o RJUE fala em 15 dias, vamos ver, já tenho a minha esposa a fazer pressão dia sim dia não a ligar para a CM), temos CE, MQT, Desenhos de Execução (mais para dar suporte interpretativo ao MQT), PSS.

    A seguir noutro "post" vou falar um pouco do processo de concurso...

    Todas as sugestões construtivas de melhoria são bem vindas :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: DVilar, aacc, JotaP, NTORION, casinhaDaAvo, fredcunha, Mduvidas, Da Silva Araújo
    • RUIOLI
    • 26 Setembro 2020 editado

     # 2

    Iniciei a fase de concurso na semana passada, espero na próxima semana já ter algumas propostas.

    A escolha dos candidatos: Tenha uma shortlist de empreiteiros da zona da construção e da zona onde moro atualmente, que vou acompanhando as obras (de passagem), desses fiz agora um contacto exploratório a aferir da disponibilidade e interesse, os que tinham disponibilidade enviei os elementos de concurso. Curioso, é que fiz esse mesmo contacto exploratório no inicio do ano, muito poucos tinham disponibilidade antes de 2021, agora mais de metade têm disponibilidade para o mês seguinte, algo está a mudar na construção...

    O perfil dos concorrentes: Consigo dividir em dois grandes grupos, pessoal da velha guarda que já fez várias vivendas iguais ali (essa experiência valorizo) e faz de orçamentista, encarregado, etc. e pessoal mais novo, engenheiros que tratam da parte comercial e técnica, com mais estrutura, incluindo medidores, técnicos de segurança, etc. Cada perfil tem as suas vantagens e desvantagens... Outra divisão pode ser feita entre aqueles que conheciam o que eram juntas térmicas, membrana EPDM, XPS 500 e os que não faziam ideia do que estava a falar. Os primeiros, todos tinham trabalhado no centro da Europa e diziam que por lá isto é corrente...

    Os elementos de concurso: Foram disponibilizados aos concorrentes as regras do processo de concurso, caderno de encargos, memórias descritivas, desenhos, mapas de quantidades, plano de segurança e saúde. Alguns querem em PDF, outros só em papel, outros querem o DWG para confirmar as medições, etc. Há que estar preparado para todos os gostos. Desconfio que alguns nem vão ler os papéis, ainda assim alertei paras os materiais que são fora do comum (XPS 500/700, membrana EPDM, consolas isolantes) para não haver confusões...

    As visitas ao local: Apesar de eu achar que está tudo super bem documentado nas peças do concurso, todos (e bem) querem ir ao local, isso é bom, assim conhecemos melhor as pessoas e as suas ideias para a obra.

    As variantes ao projeto: O que estava previsto em projeto no muro de cave do lado do arruamento, era fazer um pré-muro de 10 cm de espessura betonado contra o terreno, para servir de encosto do XPS e impermeabilização e depois fazer o muro definitivo. Os empreiteiros que já fizeram obras ali, dizem que conseguem fazer sem pré-muro, ou seja, escavando um pouco mais no passeio e fazendo uma cofragem, à qual encostam o XPS e a impermeabilização e depois armaduras e betonar. Do lado da moradia de meia cave, dizem que se pode encostar o XPS na fundação e terreno, fixar com espuma de poliuretano e buchas tapit, escorar, furar com broca craniana e encher os vazios entre o XPS e o terreno com calda de cimento e fechar o buraco do XPS com espuma de poliuretano, pareceu-me bem, não quero ter vazios atrás do XPS. Um admitem fazer a escavação toda de uma vez e outros por troços junto à moradia que tem meia cave...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: DVilar, fredcunha, Da Silva Araújo
  1.  # 3

    Tópico a acompanhar. Muito detalhado, parece estar tudo a ser bem controlado. Parabéns e boa sorte!!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
  2.  # 4

    Sem dúvida uma construção que irei acompanhar com muita atenção. Desde já os parabéns por querer fazer diferente e melhor. O pormenor do xps sob o Betão de limpeza em Portugal não se vê, ou muito raramente...mas aqui na Suiça e Alemanha é uma prática bastante normal.
    Ich wünsche dir Viel Glück
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
  3.  # 5

    Espero que nesta fase já tenha o seu fiscal metido ao barulho, vai ajudá-lo muito também.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
  4.  # 6

    Colocado por: RicardoPortoEspero que nesta fase já tenha o seu fiscal metido ao barulho, vai ajudá-lo muito também.


    Sim e não, ou seja, há alguém com experiência de fiscalização metido ao barulho mas que por questões éticas (familiares) não pretende ser o fiscal da obra, portanto estou a tratar de arranjar um DFO, até porque outro par de olhos/ cérebro é sempre bem vindo.
  5.  # 7

    Se puder, contrate já nesta fase, certamente que será uma grande mais valia.
    Acorde valores para que possa igualmente assumir a coordenação de segurança
    Concordam com este comentário: RUIOLI, RicardoPorto
    • RUIOLI
    • 26 Setembro 2020 editado

     # 8

    Aproveito também para agradecer aos membros do Fórum, que direta ou indiretamente me ajudaram, algumas dicas foram muito importantes para tomar as melhores decisões, para fazer poupanças significativas, para conhecer novos equipamentos/ processos construtivos/ materiais, etc. A minha partilha vai no sentido de retribuir e poder ser inspiração para outros Donos de Obra.

    Tentei fazer as coisas by the book, muitos erros que tentei evitar foram aprendidos aqui, vou cometer outros (ou até os mesmos), mas faz parte do processo, só não erra quem não faz!
    Concordam com este comentário: Casa da Horta
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Casa da Horta, JotaP
  6.  # 9

    Colocado por: zedasilvacoordenação de segurança


    Coordenador de Segurança em Projeto e Obra já tenho, algumas decisões para esta primeira fase de escavação e contenção periférica já foram condicionadas por questões de segurança.

    Mas sem dúvida que ter um Fiscal de Obra que também tenha afinidade com a segurança, é uma mais valia para o CSO.
    Concordam com este comentário: zedasilva
  7.  # 10

    Ruioli por que tipo de cobertura vai optar, cobertura plana ou inclinada?
  8.  # 11

    Colocado por: Da Silva AraújoRuioli por que tipo de cobertura vai optar, cobertura plana ou inclinada?

    Painel sanduíche
    😊😊😊😊😊
    Concordam com este comentário: Da Silva Araújo
  9.  # 12

    Colocado por: zedasilva
    Painel sanduíche
    😊😊😊😊😊


    Este só fala em comida.
    Concordam com este comentário: zedasilva
    • RUIOLI
    • 26 Setembro 2020 editado

     # 13

    Colocado por: Da Silva AraújoRuioli por que tipo de cobertura vai optar, cobertura plana ou inclinada?


    Inclinada, com laje em betão armado, isolamento térmico e telha CS Tecno.

    Mas uma das hipóteses é ter painel sandwich a fazer de sub-telha e isolamento térmico, tipo isto (pelo menos a garagem vai ser assim):http://www.erfi.pt/SubTelha-1.pdf


    Adorava que tivesse dado para fazer isto:

    Algo diferente, não tenho laje de esteira, será diretamente a laje inclinada, para ter algo parecido a duplo pé direito no último piso.
  10.  # 14

    Não caia nesse erro...

    Tela asfáltica, xps, subtelha e ripas em PVC e fica com um sistema de topo
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
    • RUIOLI
    • 26 Setembro 2020 editado

     # 15

    Colocado por: RicardoPortoTela asfáltica, xps, subtelha e ripas em PVC e fica com um sistema de topo


    Outro que tenho na minha shortlist é este:

    Gosto bastante, é rápido de aplicar, faz impermeabilização, isolamento térmico, ventilação. Ainda reduz a espessura do isolamento térmico o que me dá um certo jeito. Não é barato, mas juntando os custos da solução do Ricardo Porto (que é bastante boa), esta até fica competitiva em termos de custos.
  11.  # 16

    Colocado por: RUIOLI

    Outro que tenho na minha shortlist é este:

    Gosto bastante, é rápido de aplicar, faz impermeabilização, isolamento térmico, ventilação. Ainda reduz a espessura do isolamento térmico o que me dá um certo jeito. Não é barato, mas juntando os custos da solução do Ricardo Porto (que é bastante boa), esta até fica competitiva em termos de custos.


    E este? Tectum pro da Cobert, era a minha preferência, infelizmente não me é permitido ter o isolamento na cobertura, ou melhor sou obrigado a ter sempre na laje de esteira.

    https://www.bmigroup.com/pt/produtos-e-sistemas-para-telhados/sistemas-para-coberturas/tectum-pro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
      Screenshot_20200926-223956.jpg
  12.  # 17

    Colocado por: RUIOLICurioso, é que fiz esse mesmo contacto exploratório no inicio do ano, muito poucos tinham disponibilidade antes de 2021, agora mais de metade têm disponibilidade para o mês seguinte, algo está a mudar na construção...


    Era engraçado perceber o quê, podem ser várias situações.
    Por exemplo, com o covid podem ter receio q n apareçam muitas obras no próximo ano, então tentam agarrar desde já todas as possíveis, mesmo sabendo que vão derrapar no prazo.
    Outra possibilidade, para mim menos provável, é clientes que já tinham adjudicado a obra terem desistido.
    Outra, será provavelmente os que faziam auto construção para venda, terem abdicado dessa vertente, dado o contexto de incerteza.
    No caso do meu empreiteiro, tinha 2 obras adjudicadas, desde Março, que ainda não têm licença de construção.

    Rui, no contrato vai colocar prazos de execução?

    Boa sorte no transplante da oliveira, eu transplantei 6 e não tive sorte, acho q cometi erros na poda. Mas na altura n encontrei informação de como fazer.
  13.  # 18

    Colocado por: NTORIONTectum pro da Cobert


    Também está na shortlist, a desvantagem é que o Tectum é EPS e o outro (ISOTEC) é PIR, e para o mesmo isolamento térmico necessita de menos espessura, nas Passive House as necessidades de isolamento da cobertura dão uma espessura jeitosa e eu tenho numa parte sob o telhado uma mezzanine para zona técnica e perder 10 cm pode limitar a instalação de alguns equipamentos de AQS ali, está mesmo no limite.
  14.  # 19

    Colocado por: NTORIONEra engraçado perceber o quê, podem ser várias situações.
    Por exemplo, com o covid podem ter receio q n apareçam muitas obras no próximo ano, então tentam agarrar desde já todas as possíveis, mesmo sabendo que vão derrapar no prazo.
    Outra possibilidade, para mim menos provável, é clientes que já tinham adjudicado a obra terem desistido.
    Outra, será provavelmente os que faziam auto construção para venda, terem abdicado dessa vertente, dado o contexto de incerteza.
    No caso do meu empreiteiro, tinha 2 obras adjudicadas, desde Março, que ainda não têm licença de construção.


    NTORION, na conversa com eles percebi que o volume de solicitações diminuiu, penso que podem ser esses fatores todos, que juntos podem representar uma grande quebra. Na conversa com um dos candidatos, que passou pela crise de 2008 e perdeu tudo (era promotor/ construtor) para o banco, ele está com a sensação que esta crise vai ser mais profunda na construção, mas que a recuperação será mais rápida, pois há menos exposição à banca por parte dos promotores/ construtores.



    Colocado por: NTORIONRui, no contrato vai colocar prazos de execução?


    Sem dúvida, a janela temporal é apertada, todos estão cientes disso, já avisei que no contrato vão estar multas pesadas para incumprimentos de prazo, caso contrário esperava pelo 2º trimestre de 2021.



    Colocado por: NTORIONBoa sorte no transplante da oliveira, eu transplantei 6 e não tive sorte, acho q cometi erros na poda. Mas na altura n encontrei informação de como fazer.


    Vou então redobrar o cuidado, para mim seria uma desilusão enorme não conseguir, é um exemplar dos anos 60, queria mesmo preservar.
  15.  # 20

    Colocado por: RUIOLIEmbebidos no ensoleiramento vão ficar as tubagens de esgotos


    tubos de PVC?