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Condomínios e vizinhos

Condominio gerido por empresas necessita ter administradores residentes?

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,
    Em primeiro lugar peço desculpa se já existem respostas a esta questão, mas na pesquisa que fiz não encontrei nada relacionado.
    Sou desde Junho de 2019, em conjunto com outro residente no meu prédio, administradora de condomínio no entanto temos uma empresa externa que gere os recibos e restantes burocracias inerentes ao cargo de administrador.
    Segundo os decretos de lei que encontrei não há referência à existência de mais administradores de condomínio para além do que já é remunerado para o fazer (neste caso a tal empresa externa). Sendo isto verdade qual a relevância da figura de mais 2 administradores residentes no prédio? Podemos renunciar a este cargo sem prejuízo para o condomínio?
    Obrigada desde já pela atenção.
    • PoisÉ
    • 30 outubro 2020 editado

     # 2

    Convém que existam sempre moradores a controlar a gestão.
    Aliás, as movimentações bancárias só deviam ocorrer com autorização dos condóminos administradores.

    Senão, arriscam-se a que de vez em quando a empresa facture coisas que o condomínio não precisa, se me faço entender.
    Como quando vai com o carro à revisão e na oficina lhe aparece uma conta jeitosa porque lhe mudaram o filtro do habitáculo por 50€ e coisas desse estilo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luciaam

  3.  # 3

    No nosso caso, o que acontece aos administradores residentes, é que tem um desconto de 50% durante o período que são parte da administração, na mensalidade do condomínio. Por exemplo, aqui a cada 2 anos, mudam os administradores e só pagam 1 ano de condomínio.
    Foi decidido assim. A empresa só trata de questões burocráticas, não mexe em dinheiro sem autorização dos condóminos administradores.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luciaam

  4.  # 4

    Obrigada PoisÉ, neste caso fazemos isso, temos acesso às contas da administração e somos nós que damos a autorização para esses pagamentos que são criados pelo gestor na plataforma disponibilizada pelo banco.
    Têm existido várias situações que nos estão a deixar frustrados e com pouca capacidade de entendimento entre as partes (nós administradores residentes com o gestor externo) e esta situação levou-nos a pensar "abandonar o barco" mas não queremos que haja prejuízo (seja ele de que forma for) para o condomínio.
    Também pode questionar porque é que não nos livramos da empresa gestora e contratamos outra, pois bem, a verdade é que é um prédio com cerca de 20 fracções e a grande maioria são pessoas idosas que confiam neste gestor (que é também já uma pessoa acima dos 70 anos) e que demoraram a aceitar a existência de uma empresa externa na administração de condomínio. Têm existido problemas no prédio quase de semana a semana e tem sido extremamente desgastante para nós segurar este cargo (uma vez que o gestor é uma pessoa manipuladora, com vago conhecimento de leis e que pouco ou nada tem feito em beneficio do prédio).

  5.  # 5

    Um dia à noite, bater a todas as portas, explicar a situação e colocar os pontos nos is junto dos vizinhos.

    Consoante a resposta:
    - se a maioria dos vizinhos preferirem a manutenção da empresa (às vossas queixas), convocação de uma assembleia extraordinária para eleição de novos administradores
    - se os vizinhos preferirem manter-vos como administradores, convocação de uma assembleia extraordinária para contratação de uma nova empresa
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  6.  # 6

    Colocado por: luciaam
    Também pode questionar porque é que não nos livramos da empresa gestora e contratamos outra, pois bem, a verdade é que é um prédio com cerca de 20 fracções e a grande maioria são pessoas idosas que confiam neste gestor (que é também já uma pessoa acima dos 70 anos) e que demoraram a aceitar a existência de uma empresa externa na administração de condomínio. Têm existido problemas no prédio quase de semana a semana e tem sido extremamente desgastante para nós segurar este cargo (uma vez que o gestor é uma pessoa manipuladora, com vago conhecimento de leis e que pouco ou nada tem feito em beneficio do prédio).


    Concretamente de que se queixam do administrador?
    • size
    • 30 outubro 2020 editado

     # 7

    Colocado por: luciaamBoa tarde,
    Em primeiro lugar peço desculpa se já existem respostas a esta questão, mas na pesquisa que fiz não encontrei nada relacionado.
    Sou desde Junho de 2019, em conjunto com outro residente no meu prédio, administradora de condomínio no entanto temos uma empresa externa que gere os recibos e restantes burocracias inerentes ao cargo de administrador.
    Segundo os decretos de lei que encontrei não há referência à existência de mais administradores de condomínio para além do que já é remunerado para o fazer (neste caso a tal empresa externa). Sendo isto verdade qual a relevância da figura de mais 2 administradores residentes no prédio? Podemos renunciar a este cargo sem prejuízo para o condomínio?
    Obrigada desde já pela atenção.


    Em rigor, num condomínio não se torna viável a existência de uma pluralidade de administradores. Isso dá numa autêntica indefinição legal de responsabilidades que estão definidas na lei, relativamente ao administrador de condomínio.

    Pode sim, existir condóminos ajudantes, intermediários, colaboradores, entre o prédio/condóminos com o administrador externo, ma nunca na qualidade legal de administradores . Poderá ser o vosso caso.
    É que a lei lei determina que deve existir UM administrador, que pode ser uma pessoa singular ou colectiva



    Artigo 1430.º
    Artigo seguinte

    (Órgãos administrativos)

    1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
    2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.

    https://www.apegac.com/2016/06/29/unidade-pluralidade-administradores/

    .............
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  8.  # 8

    Size, nesse caso se tanto eu como o meu vizinho renunciarmos ao cargo não teremos problemas uma vez que perante a lei a nossa figura (de ajudantes) não é obrigatória, correcto?

    LiliaM9, não há nenhum beneficio acordado por estarmos a ganhar cabelos brancos e noites mal dormidas com os nervos que isto nos tem causado :( Fui ver a caixa de correio da administração que está cheia de cartas para pagar há meses...

    BoraBora, são tantos os problemas e a falta de soluções que teria que perder muito tempo a enumerar mas posso deixar alguns:
    - reuniões de condomínio marcadas para meio do ano quando deviam ser em Janeiro;
    - apresentação de contas é colocada na caixa do correio dos condóminos para análise no próprio dia da reunião e há pessoas que nem chegam a receber a convocatória;
    - as actas são escritas à mão e efectuadas cópias que são colocadas nas caixas do correio cerca de 1 a 2 meses depois da reunião acontecer;
    - condóminos que têm problemas de infiltrações e que tiveram que agir por conta própria contratando advogados em nome pessoal para resolver conflitos com outros proprietários porque foi sempre aconselhado a não fazer nada porque ia "criar mais problemas"...
    - Ter-nos pedido para ir ao banco saber porque é que a password de entrada no site do banco (que é pessoal e intransmissível) não funciona ou pedir para adquirir cheques ou levantar dinheiro ao balcão para pagar serviços feitos no prédio (tudo isto tem custos associados) quando tudo isto se pode fazer online através de transferências e em que fica tudo registado e sem custos... Claro que nos negámos a isto!
    - manipula-nos ao dar-nos informações erradas que depois nos vemos obrigados a confirmar com especialistas na matéria e gastar dinheiro desnecessariamente;
    - os fornecedores de serviços do prédio são "conhecidos" e pessoas não qualificadas para os trabalhos;

    Muito mais situações haveriam a relatar mas este comentário já está demasiado longo, obrigada a todos pelos vossos comentários.

  9.  # 9

    BoraBora, são tantos os problemas e a falta de soluções que teria que perder muito tempo a enumerar mas posso deixar alguns:
    - reuniões de condomínio marcadas para meio do ano quando deviam ser em Janeiro;


    De facto a lei prevê o mês de Janeiro para a apresentação de contas mas poderá ser feita em qualquer outra data. Tem de ter em atenção que as empresas de administração, com dezenas ou mais de clientes, nunca poderiam cumprir esse prazo por impossibilidade física.


    - apresentação de contas é colocada na caixa do correio dos condóminos para análise no próprio dia da reunião e há pessoas que nem chegam a receber a convocatória;


    Aos que não recebem resta-lhes reclamar. Como diz o ditado: "Quem cala, consente".

    - as actas são escritas à mão e efectuadas cópias que são colocadas nas caixas do correio cerca de 1 a 2 meses depois da reunião acontecer;


    Não é uma ilegalidade. Só mostra que não evoluiu no tempo.

    - condóminos que têm problemas de infiltrações e que tiveram que agir por conta própria contratando advogados em nome pessoal para resolver conflitos com outros proprietários porque foi sempre aconselhado a não fazer nada porque ia "criar mais problemas"...


    Mas os problemas de infiltrações entre condóminos não é um assunto para ser tratado pelo administrador. Este só trata das partes comuns. Eis um aspecto que lhe estavam a exigir e que não está nas suas competências.


    - Ter-nos pedido para ir ao banco saber porque é que a password de entrada no site do banco (que é pessoal e intransmissível) não funciona ou pedir para adquirir cheques ou levantar dinheiro ao balcão para pagar serviços feitos no prédio (tudo isto tem custos associados) quando tudo isto se pode fazer online através de transferências e em que fica tudo registado e sem custos... Claro que nos negámos a isto!



    A password de quem? Dele? Fizeram bem em nada fazerem pois o banco só trataria com o próprio.

    - manipula-nos ao dar-nos informações erradas que depois nos vemos obrigados a confirmar com especialistas na matéria e gastar dinheiro desnecessariamente;
    - os fornecedores de serviços do prédio são "conhecidos" e pessoas não qualificadas para os trabalhos;


    Será mesmo manipulação ou mera ignorância da lei? Um empírico com alguma tarimba mas sem os conhecimentos mínimos necessários.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luciaam

  10.  # 10

    Colocado por: luciaamnão teremos problemas uma vez que perante a lei a nossa figura (de ajudantes) não é obrigatória, correcto?

    Vocês não terão problemas legais ao renunciarem a esse "cargo", mas o condomínio (e por tabela, vocês) irá sair prejudicado ao manter essa empresa de Administração.

    Se a coisa é assim tão má como você a está a pintar, o mais correcto para o bem do prédio e dos condóminos era pôr essa empresa a andar e contratar uma outra. Ainda há algumas empresas relativamente competentes. Se ficar um ou dois euros mais caro a cada condómino ... no fim vai compensar.
    Concordam com este comentário: BoraBora
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  11.  # 11

    Colocado por: luciaam- reuniões de condomínio marcadas para meio do ano quando deviam ser em Janeiro;

    Desculpas da Covid19, que tem as costas largas.


    Colocado por: luciaamque são colocadas nas caixas do correio cerca de 1 a 2 meses depois da reunião acontecer;

    Totalmente ilegal.


    Colocado por: luciaamhá pessoas que nem chegam a receber a convocatória;

    Totalmente ilegal e pode inviabilizar o sucesso em tribunal no caso de haver condóminos devedores a levar à Justiça.


    Colocado por: luciaammanipula-nos ao dar-nos informações erradas que depois nos vemos obrigados a confirmar com especialistas na matéria e gastar dinheiro desnecessariamente;


    Só isto, devia ser o suficiente para os porem a andar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luciaam

  12.  # 12

    Colocado por: BoraBoraDe facto a lei prevê o mês de Janeiro para a apresentação de contas mas poderá ser feita em qualquer outra data. Tem de ter em atenção que as empresas de administração, com dezenas ou mais de clientes, nunca poderiam cumprir esse prazo por impossibilidade física.


    Já reclamámos, este episódio aconteceu em anos anteriores, como andámos meses a insistir com o gestor de uma forma regular para a reunião acontecer no máximo até Março, este ano aconteceu em Fevereiro.

    Colocado por: BoraBoraAos que não recebem resta-lhes reclamar. Como diz o ditado: "Quem cala, consente".


    Certo, o sistema utilizado por ele para convocar as pessoas antes de sermos nós os ajudantes era ele pedir à porteira para passar um dia à noite pela casa das pessoas para assinar um papel em como foram convocados, quem não estivesse em casa, não era convocado! Entretanto passámos a exigir que fosse enviada carta registada.

    Colocado por: BoraBoraMas os problemas de infiltrações entre condóminos não é um assunto para ser tratado pelo administrador. Este só trata das partes comuns. Eis um aspecto que lhe estavam a exigir e que não está nas suas competências.


    Pois, depende porque neste caso que me estou a referir a infiltração é numa varanda, que sendo considerado parte comum é da competência da administração, mas o gestor insistiu sempre em "empurrar com a barriga" durante anos até que o condómino decidiu agir por conta própria.

    Colocado por: BoraBoraA password de quem? Dele? Fizeram bem em nada fazerem pois o banco só trataria com o próprio.


    Sim, a password dele de acesso à conta do condomínio. Para não ter que fazer os pagamentos, ele mandava-nos emails com as faturas para pagar e pedia-nos saldos de contas, um dia recusámos continuar a fazer isso e ele teve mesmo que resolver o problema.

    Colocado por: BoraBoraSerá mesmo manipulação ou mera ignorância da lei? Um empírico com alguma tarimba mas sem os conhecimentos mínimos necessários.


    Creio que é uma mistura dos dois sinceramente.

  13.  # 13

    Colocado por: JOCORDesculpas da Covid19, que tem as costas largas.


    Até teriamos compreendido se tivesse sido este ano, mas por acaso isto até foi o ano passado!

    Colocado por: luciaamhá pessoas que nem chegam a receber a convocatória;

    Colocado por: JOCORTotalmente ilegal e pode inviabilizar o sucesso em tribunal no caso de haver condóminos devedores a levar à Justiça.


    Essa é outra questão, ele nem sequer solicita a um advogado para enviar cartas a pedir os valores de condomínio em atraso, existem condóminos que deixaram de pagar há anos e ele não quer regularizar a situação, mais uma vez diz que "vamos criar mais problemas".

    Colocado por: luciaammanipula-nos ao dar-nos informações erradas que depois nos vemos obrigados a confirmar com especialistas na matéria e gastar dinheiro desnecessariamente;

    Colocado por: JOCORSó isto, devia ser o suficiente para os porem a andar.


    Isso gostávamos nós, acredite!

  14.  # 14


    Essa é outra questão, ele nem sequer solicita a um advogado para enviar cartas a pedir os valores de condomínio em atraso, existem condóminos que deixaram de pagar há anos e ele não quer regularizar a situação, mais uma vez diz que "vamos criar mais problemas".


    Depois do que li ainda não percebi porque mantém esse administrador. Adiante.
    Mas se ele contratar um advogado para cobrar as dívidas será que o "negócio" será favorável? É que a conta do advogado é para o condomínio pagar.

  15.  # 15

    Colocado por: BoraBoraDepois do que li ainda não percebi porque mantém esse administrador. Adiante.


    Mantemos porque não sabemos como agir, se podemos simplesmente pedir exoneração da empresa e se isso sequer será do acordo dos restantes condóminos, sendo que ele também representa uma boa percentagem de proprietários através de procuração, como expliquei anteriormente, esta pessoa é considerada de confiança pelos outros condóminos e os que lhe passam procuração não residem aqui e estão-se nas tintas para o que é decidido nas reuniões.

    Colocado por: BoraBoraMas se ele contratar um advogado para cobrar as dívidas será que o "negócio" será favorável? É que a conta do advogado é para o condomínio pagar.


    Bem, se as dividas ascenderem os milhares, acho que vale a pena solicitar a intervenção de um advogado, senão de que outra forma regularizamos a situação?

  16.  # 16

    Provem as ilegalidades e peçam a um trin«bunal a sua exoneração.

    Artigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luciaam

  17.  # 17

    BoraBora, mais uma vez obrigada pela sua ajuda, já tenho mais perspectivas sobre o que poderei fazer em relação a esta situação.

  18.  # 18

    Colocado por: luciaamjá tenho mais perspectivas sobre o que poderei fazer em relação a esta situação.

    Se quiser ajuda em pontos específicos pode enviar mensagem privada que eu ajudo dentro da minha disponibilidade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luciaam

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