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  1.  # 1

    Exmos Senhores,

    Venho por este meio recorrer aos serviços deste site no sentido de obter ajuda para o meu problema que parece não ter fim...

    Sou proprietário de um apartamento que está inserido num aldeamento turístico, ou seja, grande parte dos apartamentos estão à exploração de uma empresa de turismo e os restantes são de habitação própria como é o meu caso.
    A minha questão é, não deveria existir um condomínio para gerir a parte referente aos apartamentos destinados a turismo e outro para gerir a parte dos proprietário?

    Existindo vários blocos de prédios espalhados pelo aldeamento, e sendo apresentado um valor anual total de despesas previstas para todo o aldeamento, tenho que pagar também (na minha cota de condomínio) para as despesas dos outros prédios? sendo alguns do outro lado da estrada e nem sequer utilizo qualquer parte comum desses prédios...

    Agradeço que alguém me possa ajudar

    Os meus cumprimentos
    PC
  2.  # 2

    Se é um aldeamento, é mesmo assim, até porque concerteza as vias e ajardinamentos farão parte dessas despesas comuns.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pncunha
  3.  # 3

    Concordo com parte do citado, mas, existindo duas entradas de acessos distintos ao Aldeamento (estando estas separadas por uma estrada, eu não utilizo qualquer dos espaços do outro lado da estrada, nem jardins nem entradas, nada)não me parece ser muito justo estar a pagar para a manutenção dos prédios do outro lado da estrada, que até são mais antigos do que os prédios do lado a que me pertence, estando estes dar imensas despesas em relação à minha parte que não tem necessitado de obras nem melhoramentos, ainda por cima, sendo a maioria desses apartamentos da exploração turística.
  4.  # 4

    Colocado por: pncunhaConcordo com parte do citado, mas, existindo duas entradas de acessos distintos ao Aldeamento (estando estas separadas por uma estrada, eu não utilizo qualquer dos espaços do outro lado da estrada, nem jardins nem entradas, nada)não me parece ser muito justo estar a pagar para a manutenção dos prédios do outro lado da estrada, que até são mais antigos do que os prédios do lado a que me pertence, estando estes dar imensas despesas em relação à minha parte que não tem necessitado de obras nem melhoramentos, ainda por cima, sendo a maioria desses apartamentos da exploração turística.


    Concordo. Nessa situação aplica-se o nº 3 do Artº 1424º CC.

    ARTIGO 1424º -Encargos de conservação e fruição

    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.

    Aconselho a que todos os vizinhos nessa mesma situação se juntem e reclamem para a administração.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pncunha
  5.  # 5

    Coloco aqui um acórdão completo que abrange o tema que expôs relacionado com aldeamentos turisticos. Não sei se enquadra o seu caso concreto mas poderá tirar ilações úteis.

    Acórdãos STJ
    Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
    Processo:
    08B1734


    Nº Convencional:
    JSTJ000
    Relator:
    MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA
    Descritores:
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    EDIFÍCIOS INTEGRADOS POR BLOCOS
    EMPREENDIMENTO TURÍSTICO
    CONDOMÍNIO
    PARTES COMUNS
    NULIDADE DE ACÓRDÃO
    OMISSÃO DE PRONÚNCIA
    DELIBERAÇÃO SOCIAL
    PROPORCIONALIDADE


    Nº do Documento:
    SJ200905210017347
    Data do Acordão:
    21-05-2009
    Votação:
    UNANIMIDADE
    Texto Integral:
    S
    Privacidade:
    1


    Meio Processual:
    REVISTA
    Decisão:
    NEGADA A REVISTA
    Legislação Nacional:
    CÓDIGO CIVIL, ARTIGOS 1414º, 1417º, 1418º, 1421º, 1424º, 1432º, 1433º,, 1438º-A
    Jurisprudência Nacional:
    SUPREMO TRIBUNAL DA JUSTIÇA, 16 DE OUTUBRO DE 2008, 08B3011


    Sumário :
    1. Para efeitos de constituição de propriedade horizontal, não há correspondência necessária entre prédio urbano e edifício.
    2. Resultando do título constitutivo da propriedade horizontal que a mesma foi instituída em relação a quatro edifícios, separadamente uns dos outros, é em relação a cada um que deve ser calculada a percentagem correspondente a cada fracção.
    3. Isso não impede, todavia, que se realizem assembleias de condóminos em conjunto, ou que se institua uma administração conjunta.
    4. A repartição dos encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício e no pagamento de serviços de interesse comum com base em percentagem diferente da que resulta do título constitutivo viola o princípio da proporcionalidade nos encargos, sendo anuláveis as deliberações que a aprovem.
    5. A aplicação do regime da propriedade horizontal a conjuntos de edifícios que obedeçam aos requisitos exigidos pelo artigo 1438º-A do Código Civil pressupõe a sua instituição em relação ao conjunto, nos termos do artigo 1417º do Código Civil.
    6. Esse regime pode ser aplicado ainda que tenha sido separadamente instituído o regime de propriedade horizontal para os diversos edifícios, quer substituindo-o, quer coexistindo com administrações parcelares separadas.


    Decisão Texto Integral:

    Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
    1. AA e mulher, BB, e CC, na qualidade de cabeça de casal da herança de DD, instauraram contra a Sociedade de Empreendimentos EE, Lda., FF, GG, HH, II, JJ, KK, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV e XX, , condóminos do Bloco ., situado em Areias de ... ....... Albufeira, integrado no empreendimento Clube ......, e representados pela administradora do condomínio, Sociedade de Gestão Financeira Central da ......, Lda., na qual pediram a anulação das deliberações da assembleia geral de condóminos de 9 de Maio de 2001, relativas à “análise, discussão e votação das contas do ano de 2000” e “apresentação, debate e votação do orçamento do condomínio para o ano de 2001”, e consequente fixação das quantias a pagar pelos autores em relação a 2000 e a 2001, feita conjuntamente para o Bloco C – Ala Norte (onde se situa a fracção nº ......, designada pela letra J, de que são proprietários os dois primeiros autores) e Bloco C – Ala Poente (a que pertence a fracção nº 27, designada pelas letras DD, propriedade da terceira autora).
    Para o efeito, alegaram, em síntese, que estiveram presentes na assembleia e que votaram contra as deliberações; que as mesmas foram votadas sem terem sido facultados quaisquer documentos comprovativos das despesas do ano de 2000 e, quanto ao orçamento, sem serem indicadas as receitas, recebidas ou a receber, pela administração, nem os actos de cobrança efectuados; que a propriedade horizontal foi constituída separadamente para os quatro blocos que integram o prédio, e nomeadamente, para os blocos C – Ala Norte e C – Ala Poente; que as contas incluem despesas que não respeitam a espaços comuns ou a serviços de interesse comum, nomeadamente por se reportarem também à exploração do empreendimento turístico; que não foi respeitada a regra da proporção entre os encargos comuns e a percentagem que foi atribuída às suas fracções no acto constitutivo da propriedade horizontal, percentagem essa que também não foi observada nas votações; que as deliberações foram aprovadas apenas pela condómina Sociedade de Empreendimentos Imobiliários do Sul Seis, Lda., e correspondem a pagamentos e serviços do seu interesse e da Administradora, por resultarem da exploração turística do empreendimento.
    Contestou a Sociedade de Gestão Financeira Central da ......, Lda.. Em síntese, alegou que as duas alas do Bloco C constituem um único prédio, com um total de 98 fracções (81 da ala Poente e 17 da ala Norte); que os apartamentos dos autores se integram no empreendimento turístico, instalado num conjunto de edifícios, com acesso às diversas infra-estruturas de que este dispõe e delas beneficiando; que o Bloco C não tem autonomia relativamente ao conjunto de blocos que o compõem; que as percentagens atribuídas às fracções dos autores estão correctamente calculadas; que as despesas respeitam a infra-estruturas de utilização comum e a serviços de interesse comum.
    Por sentença de fls. 274, a acção foi julgada procedente, sendo declaradas nulas as deliberações da assembleia de condóminos realizada em 9 de Maio de 2001, “relativas à aprovação das contas relativas ao ano de 2000 e à aprovação do orçamento do condomínio para o ano de 2001”, por terem sido aprovadas “em contrário do que dispõe o título constitutivo da propriedade horizontal, infringindo normas de carácter imperativo”, constantes dos artigos 1424º, nº 1 do Código Civil (proporcionalidade nos encargos comuns) e 1419º, nº 1 do Código Civil, 80º, nºs 1 e 2, d), do Código do Notariado e 2º, nº 1, b), do Código do Registo Predial (alterações ao título constitutivo).
    Entendeu ainda a sentença que as deliberações sempre seriam anuláveis pelos seguintes motivos:
    – por significarem a oneração dos “condóminos ora AA. com encargos de conservação e manutenção de partes comuns e de serviços de interesse comum de que os seus prédios urbanos (denominados Alas) não dispõem e das quais não usufruem (jardins, piscina, áreas descobertas), não comungando com o resto do empreendimento (afecto à exploração turística) de instalações telefónicas e equipamentos de som e de televisão, para além de que alguns dos encargos respeitam somente à exploração comercial/turística do empreendimento onde se inserem as fracções dos AA., que estes não realizam”. A sentença considerou, assim, que a piscina, as áreas descobertas, as instalações telefónicas e os equipamentos de som e de televisão não são partes comuns; e portanto que, sem o acordo dos autores, a assembleia não lhes podia impor encargos que lhes respeitassem (mesmo que deles pudessem aproveitar, ou que eles valorizassem o conjunto urbano);
    – por violação do direito à informação dos condóminos, tendo em conta “a forma como as (…) contas foram apresentadas na assembleia”, sendo pois aplicável, por analogia, o disposto no nº 1 do artigo 58º do Código das Sociedades Comerciais;
    – por ter sido considerada em conjunto a globalidade do empreendimento, em desconformidade com o título constitutivo.

    2. Por acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de fls. 438, a sentença foi confirmada, excepto quanto à alegada violação do direito à informação; e a fls. 52.0 foi proferido novo acórdão no sentido de se não verificar a nulidade do acórdão de fls. 438, suscitada nas alegações da revista entretanto interposta pela Sociedade de Gestão Financeira Central da ......, Lda. e admitida, com efeito devolutivo.
    Nas alegações que apresentou, a recorrente formulou as seguintes conclusões:
    “1. Tendo a Recorrente, nas suas alegações, invocado anterior Acórdão da Relação de Évora e procedido à junção, ao abrigo do disposto no art. 706º do CPC, de Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, ambos proferidos sobre as mesmas questões em discussão nos presentes autos, ao abrigo da mesma legislação, em processo em que foram partes os ora Recorrente e Recorridos e em que as decisões das várias instâncias sobre aquelas questões foram diametralmente opostas à decisão do Tribunal de 1ª instância, estando pois em causa a harmonização de julgados e salvaguarda do princípio da segurança jurídica, impunha-se ao Tribunal de Recurso sobre o mesmo se ter pronunciado, com o que se cometeu no Acórdão revidendo a nulidade de pronúncia prevista do no art. 668º, nº 1 d) do CPC.
    B) Na propriedade horizontal, o valor correcto da permilagem/percentagem a atribuir a cada uma das fracções há-de resultar forçosamente da relação existente entre o valor ou área das fracções em causa e o valor ou área total do prédio onde aquelas se inserem (consoante se opte por um ou outro dos critérios).
    C) Constituindo as alas norte e poente um único prédio – o Bloco C ¬– com uma única descrição predial e um único artigo matricial, nada obsta a que a assembleia de condóminos seja realizada conjuntamente para as duas alas; caso em que para efeitos de votação e comparticipação nas despesas comuns, o valor relativo de cada fracção terá que ser achado tendo em consideração a área total do Bloco C (com as suas duas alas), sem que daí resulte qualquer violação ao título constitutivo ou às normas imperativas que regulam a propriedade horizontal.
    O) Não constitui alegação de facto novo, a simples operação de aritmética efectuada pelo Recorrente, nas suas alegações, com base na factualidade anteriormente alegada e nos dados constantes dos documentos autênticos, nomeadamente na escritura de constituição da propriedade horizontal, donde se conclui que a percentagem atribuída às fracções dos recorridos, no respectivo título constitutivo, não se encontra correctamente calculada.
    E) Tal operação que consiste na soma da área de todas as fracções que compõem o referido Bloco C (ala norte e ala poente) e no apuramento do valor relativo da fracção dos recorrentes face à área total do prédio, mediante a aplicação da regra de três simples, constitui raciocínio lógico dedutivo que ao recorrente, tal como ao julgador é lícito fazer, sem que daí resulte qualquer violação dos artigos 660°,661° e 664º do Código de Processo Civil.
    F) Correspondendo o valor das percentagens atribuídas às fracções dos recorridos na acta da assembleia de condóminos realizada em 9 de Maio de 2001 e nos documentos de cálculo e repartição de despesas, ao real valor relativo que cada uma daquelas fracções ocupa face à totalidade do bloco C onde se integram, não foi postergado o principio da proporcionalidade constante do nº 1 do art. 1424º CC ou infringido o título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que deveriam ter sido julgadas válidas as deliberações aprovadas pela maioria dos condóminos presentes e representados na referida assembleia.
    G) Ao decidir pela prevalência da permilagem /percentagem atribuída às fracções dos recorridos no título constitutivo quando, defluía inequivocamente daquele documento autêntico que tais permilagens se encontravam incorrectamente calculadas, podendo ser conhecidas e rectificadas pelo Tribunal de recurso ao abrigo do disposto no art. 712 nº 1 a) do CPC, proferiu o Tribunal da Relação decisão materialmente injusta, por contrária aos critérios de efectiva e real proporcionalidade que estão subjacentes ao regime da propriedade horizontal no que toca à determinação da votação e comparticipação dos condóminos nos encargos comuns (arts. 1424º e 1430º nº 2 Código Civil), infringindo concomitantemente o princípio da prevalência da verdade material que enforma o Código de Processo Civil, reforçado pelo legislador após a reforma do CPC levada a cabo pelo Dec.Lei 329/95.
    H) Igualmente se descurou na decisão revidenda que, quer tenhamos em consideração o valor relativo das fracções indicado no respectivo título constitutivo, quer tenhamos em consideração o valor constante da acta da assembleia, os condóminos presentes e representados representavam inequivocamente mais de 50% do valor do prédio, tendo as referidas deliberações sido aprovadas por maioria, nos termos do disposto no art. 1432° CC.
    I) Não se pronunciou o douto Acórdão revidendo sobre a questão suscitada pelo Recorrente, da diferenciação entre encargos com partes comuns e despesas com serviços de interesse comum, serviços esses cuja obrigatoriedade de comparticipação dos respectivo pagamento é aferida pela objectiva utilidade que deles retiram todos os condóminos indistintamente (de que constituem exemplo paradigmático, entre outros, os serviços de limpeza exterior, segurança ou manutenção geral dos edifícios), incorrendo assim o douto Acórdão no vício de omissão de pronúncia, previsto no art. 668º nº 1 d) CPC.
    J) Tal diferenciação era imprescindível à boa decisão da causa, porquanto, beneficiando claramente as fracções dos recorridos de tais serviços de interesse comum, a não comparticipação destes no respectivo pagamento, ao arrepio do restantes condóminos, constitui violação do disposto no art. 1424 nº 1 in fine do Código Civil.
    M) No que respeita à determinação das partes comuns, resulta do disposto no artigo 1418° nº 1 Código Civil, que as partes comuns do edifício não têm que ser obrigatória ou exaustivamente discriminadas no respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, sendo imperativamente comuns as enunciadas no nº 1 do art. 1421° do CC. e presumindo-se comuns, na falta de indicação e nos termos do disposto no nº 2 alíneas a) e e) do citado artigo, os pátios e jardins anexos ao edifício e, em geral as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo dos condóminos, pelo que,
    N) Ao julgar inversamente, absolvendo os recorridos do pagamento das despesas devidas com a manutenção e conservação das piscinas e jardins existentes no empreendimento turístico onde se inserem as respectivas fracções, unicamente com base no facto de tais equipamentos não constarem da escritura de propriedade horizontal como partes comuns, não obstante se ter provado a sua existência e o livre acesso àqueles pelos recorridos em condições idênticas aos restantes condóminos, fez o douto Tribunal errada interpretação e aplicação das referidas normas legais.
    O) Encontrando-se o Bloco C inserido no empreendimento turístico denominado Clube ......, composto para além daquele, ainda pelos blocos A,B,D,K,5, sendo tal conjunto de edifícios dotado de áreas, serviços e infraestruturas que servem colectiva e indistintamente todos os condóminos, impunha-se a aplicação conjugada do disposto nos arts. 1421° nº 2 al. a) e e) e artigo nº 1438-A do Código Civil, atendendo à realidade de facto existente, à contiguidade dos edifícios, ligados entre si e o uso objectivo que é ou pode ser feito das piscinas e jardins por todos os edifícios que daquele conjunto fazem parte, com a consequente obrigatoriedade de comparticipação de todos os condóminos nas despesas de conservação e manutenção de tais equipamentos.
    P) Procedeu pois a douta decisão revidenda a errada interpretação do artigo 1438º-A do CPC e consequentemente incorrecta aplicação do direito”.
    Não houve contra-alegações.

    3. As questões colocadas pela recorrente são as seguintes:
    – nulidade do acórdão recorrido, por omissão de pronúncia;
    – percentagem correspondente às fracções dos autores;
    – respeito da regra da proporcionalidade na votação e da definição da comparticipação dos condóminos nos encargos comuns;
    – obtenção da necessária maioria nas deliberações;
    – natureza comum “das piscinas e jardins existentes no empreendimento turístico onde se inserem as respectivas fracções” e responsabilidade pelas correspondentes despesas de manutenção e conservação, bem como resultantes de serviços de interesse comum.

    4. A matéria de facto que vem provada é a seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido, acrescentando a numeração):

    «1. O A. AA e mulher são proprietários de uma fracção designada pela letra "J", correspondente ao apartamento ...... do prédio urbano designado por "Bloco C – Ala Norte", sito em ......, Praia da Cura, freguesia e concelho de Albufeira, que faz parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº 9029 (A).
    2. A A. CC é proprietária de uma fracção autónoma designada pela letra "DD", correspondente ao apartamento 27 de um prédio urbano designado por "Bloco C - Ala Poente", sito em ......, Praia da Cura, freguesia e concelho de Albufeira, que faz igualmente parte do descrito na Conservatória do registo Predial de Albufeira sob o nº 9029 (B).
    3. A propriedade horizontal de que resultaram as fracções pertencentes aos AA. foi constituída por escritura pública de 10-4-75, lavrada no cartório notarial de Albufeira (C).
    4. Em 9-5-01, teve lugar uma assembleia geral de condóminos, que foi realizada conjuntamente para o Bloco C - Ala Norte e Bloco C - Ala poente (D).
    5. Nesta Assembleia foram aprovadas as seguintes deliberações:
    - Análise, discussão e votação da contas do ano de 2000;
    - Apresentação, debate e votação do Orçamento de condomínio para o ano de 2001 (E).
    6. Os AA. estiveram presentes na referida assembleia, tendo votado contra as deliberações tomadas (F).
    7. Com a aprovação das contas e orçamento referidos, pretende a Administradora aprovar os montantes de taxa de condomínio anual devidos pelos AA. na qualidade de proprietários, conforme resulta dos documentos constantes da convocatória (G).
    8. Em resultado destas deliberações, ficaram os AA. AA e mulher obrigados a pagar a quantia de 826.806$00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 864.013$00, relativa ao ano de 2001 (H).
    9. E a A. CC ficaria obrigada a pagar a quantia de 618.924 00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 646.776$00 relativa ao orçamento do ano de 2001 (1).
    10. Os referidos blocos fazem parte do empreendimento conhecido por Clube ...... (J).
    11. A gestão e exploração deste empreendimento pertence à administradora Sociedade Central financeira da Cura, Lda. e à condómina Sociedade de Empreendimentos Imobiliárias Seis, Lda. (K).
    12. Os apartamentos dos AA. não estão classificados como turísticos pela DGT e não são destinados a exploração turística (L).
    13. Para a Assembleia realizada em 9-5-01, os AA. receberam a convocatória que constituiu o doc. nº 4 do procedimento cautelar (M).
    14. Teor da Certidão do Registo Predial de Albufeira e da Escritura Pública de Constituição da Propriedade Horizontal de fls. 12 a 31 e 48 a 97 dos autos apensos, que aqui se dão por reproduzidos (N).
    15. O Bloco C - Ala Norte é constituído por 17 fracções autónomas independentes e separadas entre si (O).
    16. Este Bloco não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina (P).
    17. A fracção autónoma pertencente ao A. AA faz parte do Bloco C - Ala Norte (Q).
    18. A esta fracção, denominada pela letra "J" (Ala Norte) foi atribuído um valor relativo de 9,99% (R).
    19. O Bloco C - Ala Poente é formado por 81 fracções autónomas (S).
    20. E não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina (T).
    21. À fracção da 2ª A., designada pela letra "DD" (Bloco C - Ala Poente) foi atribuído um valor relativo de 1,24% (U e V).
    22. As contas apresentadas para aprovação referem-se a custos globais de 9 blocos, designados pelas letras "A" a "S" e ainda a um restaurante (W).
    23. Entre AA. e R. foram celebrados os acordos constantes de fls. 57 e 58 (…)(X).
    24. Teor de fls. 37 a 39 dos autos apensos (…)(Y).
    25. Teor de fls. 40 dos autos apensos (…) (Z).
    26. Teor dos escritos de fls. 36 a 39 dos autos apensos (1°).
    27. Teor dos referidos escritos, acta nº 4 e descrição e inscrição registrais juntos aos autos apensos (2°).
    28. Não foram apresentados na Assembleia, desconhecendo-se se anteriormente o estavam, quaisquer documentos comprovativos das despesas efectuadas, relativamente aos anos de 2000 e 2001 (3°).
    29. Não são comuns quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e televisão (4°).
    30. Por referência aos escritos nºs. 1 e 4, a percentagem atribuída às fracções dos AA. não corresponde, em qualquer delas, à que foi fixada no título constitutivo da propriedade horizontal (5°).
    31. Assim, à fracção "J" do Bloco C - Norte, foi atribuída uma percentagem de 1,3887 (6°).
    32. E à fracção "DD" do Bloco C - Poente, foi atribuída uma percentagem de 1,0395 (7º).
    33. Teor dos escritos de fls. 36 a 39 dos autos apensos (8°, 9° e 14°).
    34. A R. explora turística e comercialmente o empreendimento e beneficia de tais actividades (10° e 11°).
    35. Da qual os AA. não tiram qualquer benefício (12°).
    36. Teor da refª. Acta nº 4 (13°).
    37. A condómina Seis, Lda. é obrigada à prestação de serviços no âmbito da utilização turística do empreendimento, na qual tem interesse comercial por efeito de venda de habitação periódica e de arrendamento temporário de apartamentos (15°).
    38. Pese embora os requerentes não terem entregue, pelo menos, recentemente, os seus apartamentos à exploração turística, mantêm intocada a possibilidade de acederem aos equipamentos do empreendimento (16°).
    39. A R. recebe comparticipações dos condóminos para fazer face às despesas do condomínio (17°).
    40. Teor dos escritos de fis. 36 a 39 dos autos apensos e acordos de prestação de serviços de fls. 57 a 58 (18°).
    41. As fracções dos AA. estão valorizadas por estarem inseridas no empreendimento em causa (190).
    42. A gestão que a R. tem exercido em todos esses anos, contribui directamente para a conservação e melhoria do interior e exterior do conjunto urbano (20°).
    43. Teor da refª. Acta nº 4 (21°).»

    5. A recorrente arguiu a nulidade do acórdão, em primeiro lugar, por não ter sido analisada pela Relação a questão da “correcta determinação da permilagem das fracções dos aqui Recorridos” (ponto 9. das alegações do recurso de apelação), apesar de ter sido apontada a desconformidade, quanto a este ponto, entre a sentença da 1ª Instância e os acórdãos do Tribunal da Relação de Évora e do Supremo Tribunal de Justiça, cujas cópias juntou aos autos.
    O que provoca nulidade de uma decisão judicial é a não apreciação de questões sobre as quais o tribunal se devesse pronunciar (artigos 668º, nº 1, d) e 716º do Código de Processo Civil, na versão anterior à que resultou do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, não aplicável a este recurso), e não de argumentos aduzidos pelas partes para sustentarem as posições que defendem relativamente a essas questões, ainda que esses argumentos tenham sido acolhidos em decisões judiciais. Note-se que a recorrente não invocou que houvesse que respeitar eventual caso julgado, naturalmente.
    Ora o acórdão recorrido pronunciou-se sobre a questão, nestes termos:
    “Sustenta a recorrente a existência de erro de julgamento alicerçado no facto de o julgador a quo ter dado prevalência à escritura de constituição de propriedade horizontal, olvidando a realidade fáctica da existência de blocos que constituem um único prédio, alertando para, em sua opinião, existir erro de cálculo na soma das áreas das fracções constantes da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, o qual pretendem que seja rectificado.
    A constatação, por parte dos recorrentes, da existência de erro de cálculo nas áreas das fracções é um facto novo, que só agora, em sede de alegações, é chamado à colação, nunca tendo sido referenciado por qualquer das partes litigantes em defesa da sua sustentação da sua tese. Como facto novo em que se traduz, sem que tenha sido requerida a sua correcção anteriormente, ou alegada qualquer matéria factual que a determinasse, entendemos que este Tribunal Superior não poderá proceder à correcção, mesmo a verificar-se, tal alegado erro, que não é líquido que exista, já que o documento, donde tal realidade emerge, é uma escritura pública cujos factos serviram de base ao registo predial e nenhum pedido de anulação ou rectificação de tal escritura, bem como do registo, foi formulado, mesmo em termos cumulativos com o deduzido a título principal, ou no âmbito da oposição, por via excepção ou de reconvenção, sendo que, por outro lado, como se alcança do disposto nos art°s 676° n.º 1 e 677° do CPC, os recursos destinam-se a reapreciar questões já decididas.
    Não é, assim, possível modificar a matéria de facto dada como assente, mesmo ao abrigo do disposto no art° 712° n.º 1 do CPC, havendo que atender ao valor da fracção que lhe é atribuído na escritura de constituição de propriedade horizontal tendo como referência a permilagem/percentagem daí decorrente.
    Assim, bem andou o julgador a quo em tomar em consideração tais elementos e ao sustentar que:
    "No caso sub judice, os AA. são proprietários, das supra identificadas fracções autónomas, do prédio em regime de propriedade horizontal acima identificados, a que correspondem as discriminadas permilagens, respectivamente, 9,99% (“J” Bloco C – Ala Norte) e 1,14 % (“DD Bloco C – Ala Poente). Ora, considerando que a Assembleia de Condóminos não deliberou prévia e formalmente de forma diferente do que se dispõe no cit. Art. 1424º, e atentas as áreas das fracções autónomas dos RR. expressas nos títulos constitutivos da propriedade horizontal, conclui-se que os AA. devem contribuir para as mencionadas despesas em conformidade com o critério de proporcionalidade expresso no mencionado preceito, atendo o disposto no aludido título constitutivo”.
    Não procede, pois, a nulidade arguida.

    6. A recorrente aponta ainda nulidade por omissão de pronúncia sobre “a questão suscitada pela R. da diferenciação entre encargos com partes comuns e despesas com serviços de interesse comum”.
    Também carece de razão. Sucedeu foi que a Relação não considerou relevante a distinção, para o efeito de determinar a responsabilidade dos autores pelas despesas, e ainda que se não aplicava o regime constante do artigo 1438º-A do Código Civil, nestes termos:
    “Resulta provado que o Bloco C, do qual fazem parte os apartamentos dos autores, não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina, nem são comuns quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e televisão, nem estes retiram quaisquer benefícios da actividade de exploração turística que a recorrente faz do empreendimento, sendo que os apartamentos dos autores não estão classificados como turísticos e não são destinados a tal exploração.
    (…)
    Nessa sequência e perante a matéria apurada, refere-se, quanto a nós correctamente, na sentença impugnada que:
    "Não estamos perante uma situação em que as fracções autónomas dos condóminos AA. estejam objectivamente em condições de ser servidas por determinadas partes comuns que aqueles pura e simplesmente não pretendam ou não costumem usar e fruir, tendo direito a tal, antes resultando que as áreas descobertas e piscina não são partes comuns dos prédios dos AA., o mesmo sucedendo com a instalações telefónicas e os equipamentos de som e televisão. Consequentemente, não podia a assembleia de condóminos, sem mais, nomeadamente, o acordo dos AA., onerá-lo com encargos respeitantes àqueles equipamentos, mesmo que daí resulte beneficio para a conservação e melhoria do conjunto urbano por acção dos RR. e estes permitam o acesso e utilização de tais infra-estruturas pelos AA".
    Muito embora com a entrada em vigor em 01/01/1995 do art° 1438° - A, do C.C., introduzido por força do Dec. Lei 267/94 de 25/10, se tivesse em vista "estender o âmbito de incidência do instituto (da propriedade horizontal), por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios, salvaguardando-se, porém a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio” o que de outra forma não caberia na previsão do art° 1414° do C. C., que estabelece o princípio geral propriedade horizontal enquadrada em "fracções de que um edifício se compõe" e não também de edifícios contíguos ou conjuntos de edifícios, tal comando legal não poderá ter aplicação ao caso dos autos, em que o regime da propriedade horizontal à data da sua entrada em vigor já se encontrava constituído de acordo com os princípios gerais decorrentes do disposto nos art° 1417° e segs. do Cód. Civil. Pois, qualquer alteração no título constitutivo de propriedade horizontal só pode ser feita por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos (art° 1419° n.º 1 do Cód. Civil), o que não aconteceu.
    Nesta base decorre, também, que nenhuma censura haverá, nesta parte, a fazer à decisão recorrida ao entender ser anulável a deliberação.”

    7. Cumpre então determinar qual é a percentagem correspondente às fracções dos autores, uma vez que está provado que não coincidem a que consta do título constitutivo da propriedade horizontal e a que foi considerada na assembleia de condóminos que aprovou as deliberações impugnadas, para efeitos, quer de votação, quer de repartição dos encargos, o que levou a que as deliberações fossem julgadas nulas (por infracção do título constitutivo e da regra da proporcionalidade nos encargos, constante do nº 1 do artigo 1424º do Código Civil).
    Resulta da certidão do Registo Predial de Albufeira, com cópia junta a fls. 12 do apenso, que as Alas Norte e Poente do Bloco C se integram num mesmo prédio, composto por 99 fracções autónomas, das quais 17 pertencem à Ala Norte e 81 à Ala Poente. Trata-se, segundo a descrição, de um “prédio urbano, no sítio de ......, ......, da freguesia de Albufeira, formado por ala norte, com dezassete fracções autónomas e independentes entre si, e ala poente, com oitenta e um (…) fracções autónomas e independentes entre si”.
    O título constitutivo da propriedade horizontal também apresenta o Bloco C como um “prédio urbano (…) formado por duas alas (…), norte e poente, tendo a ala norte dezassete apartamentos e a ala poente oitenta e um apartamentos”.
    No entanto, não há correspondência necessária entre prédio urbano e edifício, para efeitos de constituição do regime da propriedade horizontal Assim resulta expressamente do artigo 1414º do Código Civil, quando define o “princípio geral” relativo aos requisitos da propriedade horizontal. A utilização do termo “edifício” e não da palavra “prédio” é deliberada; para a lei civil, prédio urbano e edifício são conceitos diferentes, como se pode verificar lendo o nº 2 do artigo 204º do Código Civil.
    A explicação para a utilização, no artigo 1414º, do termo edifício pode encontrar-se, por exemplo, em Antunes Varela (Sobre o Contrato-promessa, Coimbra, 1988, nota 1 da pág. 49): “A referência directa [referia-se então ao nº 3 do artigo 410º do Código Civil] ao edifício (e não ao prédio urbano que o edifício integra ou no qual o edifício se incorpora) compreende-se e justifica-se perfeitamente, sempre que, como sucede nos artigos 492º, 1343º, 1349º, 1350º, 1360º, 1365º, 1414º, 1418º e alguns outros do Código Civil, o fenómeno ou situação que a lei pretende regular se refere exclusiva ou principalmente à construção (com a cobertura própria da edificação) e não aos terrenos, às árvores ou às construções de qualquer outro tipo que completem a unidade económico-jurídica predial. No caso do artigo 1414º, o destaque dado ao edifício compreende-se, como da própria redacção do texto legal se depreende, pela circunstância de a propriedade horizontal ou por andares ser uma excepção aberta à velha regra de que o edifício (todo o edifício) havia de pertencer ao mesmo proprietário; cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, III, 2ª ed., com a colaboração de HENRIQUE MESQUITA, Coimbra, 1984, anot. ao artigo 1414º, pág. 391).”
    No mesmo sentido se pronunciou Aragão Seia (Propriedade Horizontal, Coimbra, 2001, pág. 11.
    Ora verifica-se que, por escritura de 10 de Abril de 1975, foi constituída a propriedade horizontal relativamente a “quatro blocos de apartamentos, os quais reúnem todos os requisitos para que neles se constitua o regime de propriedade horizontal, ficando designados por Blocos A, B, C (alas poente e norte)”; que, dentre desses “quatro blocos de apartamentos” e no que respeita ao que agora interessa, o Bloco C, contam da escritura os seguintes dados:
    – relativamente a cada ala, norte e poente, as fracções autónomas que as integram, com o respectivo valor individual e a percentagem que a cada uma corresponde;
    – a área global de cada ala;
    – o valor global de cada ala;
    – as confrontações de cada ala;
    – a indicação de que “são partes comuns do último bloco [incluindo as duas alas] as escadas, patamares, coberturas e elevadores”.
    À fracção J foi atribuída a percentagem “de 9,99% do valor total” e o “valor parcial de 530.000$00”; à fracção DD, a percentagem “de 1,24% do valor total” e o “valor parcial de 430.000$00”.
    A recorrente sustenta que esse cálculo está errado “porquanto tais valores [das percentagens] terão necessariamente que surgir da relação existente entre o valor de cada uma das fracções dos Autores e o valor total do prédio onde elas se inserem, o qual, neste caso concreto, é constituído pelos quatro edifícios e não por cada ala individualmente considerada” (ponto 8 das alegações). Apoia esta afirmação em que dos referidos dois documentos resultaria que o Bloco C, com as duas alas, norte e poente, “conjuntamente com os Blocos ‘A’, ‘B’ e ‘D'”, faz “parte de um conjunto de 4 edifícios, que formam um único prédio”.
    Foi com base neste entendimento que o acórdão deste Supremo Tribunal de 23 de Maio de 2006, com cópia junta pela recorrente a fls. 387, calculou a percentagem correspondente a cada uma das fracções das autoras.
    E foi ainda com base nesse entendimento, bem como na consideração conjunta dos “custos globais de 9 blocos, designados pelas letras ‘A’ a ‘S’ ainda a um restaurante” (ponto 22 dos factos provados), relativos ao empreendimento em que se situam, que foram elaboradas “as contas apresentadas para aprovação”.
    Esse entendimento, todavia, não tem qualquer correspondência com o texto da escritura de constituição da propriedade horizontal, como, nos termos do disposto no artigo 238º do Código Civil, seria imprescindível; tal como também não tem suporte no mesmo texto pretender calcular a percentagem das fracções dos autores relativamente ao Bloco C, considerado como um edifício composto por duas alas.
    O que dele resulta é que foi constituída a propriedade horizontal em relação a quatro edifícios, tendo a escritura identificado e delimitado cada um e indicado, também relativamente a cada um, os elementos exigidos pelo artigo 1418º do Código Civil (na versão em vigor à data da constituição da propriedade horizontal, naturalmente).
    A esta conclusão não obsta a referência a que “são partes comuns do último bloco [incluindo as duas alas] as escadas, patamares, coberturas e elevadores”. No contexto da escritura, deve entender-se que são comuns a cada ala, separadamente.
    A escritura de constituição da propriedade horizontal não enferma, assim, de qualquer erro de cálculo, que cumprisse corrigir por simples operação aritmética.
    À fracção J corresponde a percentagem “de 9,99% do valor total” da Ala Norte do Bloco C e à fracção DD corresponde a percentagem “de 1,24% do valor total” da Ala Poente do Bloco C.
    Nada obsta a que se realize uma reunião da assembleia de condóminos, simultaneamente, para ambas as alas; tal como nada obstaria a que se instituísse uma administração conjunta, por exemplo. Necessário será, todavia, que seja respeitada a percentagem atribuída a cada fracção pelo título constitutivo da propriedade horizontal.

    8. Viola assim o “princípio da proporcionalidade” nos encargos resultantes da conservação e fruição das partes comuns do edifício e no pagamento dos serviços de interesse comum, consagrado no nº 1 do artigo 1424º do Código Civil, a sua repartição pelos condóminos com base em percentagem diferente daquela que o título constitutivo da propriedade horizontal definiu para as suas fracções.
    Tanto basta para que as deliberações impugnadas sejam anuláveis, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 1433º do Código Civil, sem que releve saber se foram ou não aprovadas pela maioria legalmente exigida pelo artigo 1432º do Código Civil.

    9. Aqui chegados, torna-se em rigor dispensável analisar expressamente a questão de saber se os jardins e piscinas são partes comuns, cabendo portanto aos autores participar nos encargos correspondentes (questão que é diversa da que se traduz em saber em que percentagem comparticipariam) e, ainda, nas despesas relativas a serviços de interesse comum.
    No entanto, sempre se observa que não se põe em causa, nem o critério indicado pela recorrente para a identificação desses serviços, nem a justificação que aponta para que seja obrigatório que os condóminos suportem as despesas que geram.
    Também se não discute que não resulta do regime legal da propriedade horizontal que apenas sejam comuns as partes como tal qualificadas pelo título constitutivo (do qual pode aliás não constar qualquer referência a partes comuns).
    Com efeito, é por um lado exacto que, para além do que consta do título, se presumem comuns, nomeadamente, “os pátios e jardins anexos ao edifício” (aos edifícios, se for o caso, nos termos do artigo 1438º-A do Código Civil) e, “em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos” (nº 2 do artigo 1421º do Código Civil, alíneas a) e e)); e que, não existindo convenção em contrário, cabe aos condóminos, “em proporção do valor das suas fracções”, suportar “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum”.
    Sucede, no entanto, que está provado que nenhuma das alas do Bloco C dispõe de qualquer área coberta ou de piscina; que não são comuns “quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e de televisão”; e que as contas se referem aos nove blocos que integram o empreendimento e a um restaurante.
    A recorrente sustenta que deveriam ser aplicados ao caso, conjugadamente, os artigos 1421º, nº 2, a) e e) e o artigo 1438º-A do Código Civil, atendendo ao empreendimento globalmente considerado e à interligação das edifícios e dos equipamentos colocados a disposição dos condóminos. Seria pois obrigatória a comparticipação de todos os condóminos nas despesas de conservação e manutenção de tais equipamentos, bem como no pagamento dos serviços de interesse comum ao Clube.
    Como é sabido, o artigo 1438º-A foi aditado ao Código Civil pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, com a finalidade de permitir a sujeição ao regime da propriedade horizontal de “conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem”. Ultrapassou-se assim no sentido afirmativo a dúvida de saber se seria ou não admissível à face da lei portuguesa anterior (nomeadamente tendo em conta o princípio da tipicidade dos direitos reais) essa aplicação em situações em que, como escreve M. Henrique Mesquita em A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, in Revista de Direitos e de Estudos Sociais, Janeiro/Dezembro de 1976, ano XXIII, nºs 1-2-3-4, pág. 86), “vários edifícios estão integrados num conjunto imobiliário afectado a determinado fim, havendo elementos ou serviços comuns a todos eles, como jardins, piscinas, garagens, instalações gerais de água, luz, aquecimento, etc.”.
    Esse regime pode aplicar-se a conjuntos de edifícios que reúnam os requisitos legalmente exigidos, ainda que neles tenha (separadamente) sido instituído o regime da propriedade horizontal em data anterior à da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 267/94, quer substituindo-o, quer coexistindo em maior ou menor medida com administrações parcelares separadas (cfr. acórdão deste Supremo Tribunal de 16 de Outubro de 2008, disponível em www.dgsi.pt como proc. nº 08B3011).
    Necessário sem qualquer dúvida é que o regime seja instituído em relação ao conjunto de edifícios, nos termos em que o artigo 1417º o prevê. Na falta de um título constitutivo, e da definição dos elementos dele imperativamente constantes (artigo 1418º), o condomínio não pode funcionar; e naturalmente que nenhum “condómino” pode ser compelido a participar em encargos comuns.
    A aplicação conjunta dos artigos 1438º-A e das presunções de serem comuns “os pátios e jardins” anexos aos edifícios integrados no empreendimento Clube ......, bem como “as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos” é evidentemente possível desde que a propriedade horizontal esteja instituída; mas não se a integração for, apenas, de facto.
    No caso, não se provou que, por qualquer das vias admitidas, tivesse sido instituída a propriedade horizontal para o conjunto onde se integra o Bloco C (ponto 10 da lista de factos provados). Não pode pois ser imposta aos autores, salvo qualquer acordo que agora não vem ao caso, a comparticipação em despesas relativas a partes comuns que não integrem as respectivas alas ou a serviços que não sejam do interesse comum dos condóminos respectivos.

    10. Resta negar provimento ao recurso. Altera-se, todavia, o acórdão recorrido na medida em que confirmou o julgamento de nulidade das decisões impugnadas, que antes se anulam.
    Custas pela recorrente.
    Lisboa, 21 de Maio de 2009

    Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
    Lázaro Faria
    Salvador da Costa
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  6.  # 6

    Muito obrigado pela atenção de todos os intervenientes.
    É que esta situação já começa a dar dores de cabeça a todos e não tem sido fácil chegar a um consenso com a Administração, pois infelizmente eles representam cerca de 90% dos apartamentos que estão a ser explorados para turismos e nós particulares não conseguimos fazer nada para mudar estas injustiças :(

    A má fé existente naquela administração é tanta que marcam sempre as Assembleias ordinárias de proprietários para as 4ªs feiras às 14:00 para que ninguém consiga comparecer e não terem que justificar nada a ninguém e tomam todas as decisões.

    Não sei mais que fazer... apenas pretendo que seja cobrado um valor de condomínio justo para todos e não um valor que eles põem e dispõem a seu belo prazer.
  7.  # 7

    Mas só vos restará a via judicial. Não vejo outra.
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  8.  # 8

    Quando se compra um imóvel numa propriedade horizontal ou em propriedade plural também estamos a "comprar" áreas comuns. Por isso fica um conselho: além das plantas e afins, deve-se consultar o regulamento de condomínio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pncunha
  9.  # 9

    Obrigado mais uma vez a todos os que estão a tentar auxiliar neste meu problema.
    Ainda no seguimento dos deveres e obrigações no condomínio... Deixo aqui uns excertos do Título constitutivo e do regulamento do condomínio para tentarmos perceber melhor que está definido especialmente o art. 16 do regulamento do empreendimento:
      34.jpg
      13.jpg
  10.  # 10

    Com um detalhe desse tipo o orçamento e a apresentação de contas deveria, pelo menos, ter tantas rubricas detalhadas como esta descrição. Uma a uma. Para se saber onde se gasta o quê!