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  1.  # 1

    https://eco.sapo.pt/2020/12/10/pagar-credito-com-venda-da-casa-deixa-de-dar-isencao-de-irs/

    Exemplo:

    Em 1999 adquiri um apartamento por 79mil euros com recurso a crédito bancário no valor de 65 mil euros.
    Actualmente devo 30 mil euros ao banco.
    Se vendesse o apartamento em 2021 por 150 mil euros, qual a mais valia que iria estar sujeita a IRS e qual o impacto da diferença de legislação de 2020 para 2021?
  2.  # 2

    Colocado por: MariaseveraSe vendesse o apartamento em 2021 por 150 mil euros, qual a mais valia que iria estar sujeita a IRS e qual o impacto da diferença de legislação de 2020 para 2021?


    Só tem impacto se esse apartamento for HPP e estiver a pensar adquirir nova HPP.

    O impacto, no limite, é o valor de reinvestimento que teria de ser 150k em vez de 120k, por forma a não pagar qualquer mais valia...
  3.  # 3

    Nós últimos anos vendi algumas casas e pela informação que tenho a mais valia nesse caso específico será de 120k, obviamente irá haver a desvalorização da moeda, será tributado em 50% desse valor portanto 60k
    • J D
    • 10 dezembro 2020

     # 4

    Colocado por: Dav82Nós últimos anos vendi algumas casas e pela informação que tenho a mais valia nesse caso específico será de 120k, obviamente irá haver a desvalorização da moeda, será tributado em 50% desse valor portanto 60k


    Ou andam aqui linhas cruzadas ou entao as calculadoras estão todas mal :

    Cálculo aproximado do Imposto a pagar
    Mais-valia €35,450.00
    Art. 43º (ver notas) * 50.00%
    Mais-valia tributável €17,725.00

    Mais-valia tributável - €17,725.00
    Rendimento coletável €0.00 €17,725.00
    Quociente conjugal ÷ 1 ÷ 1
    Taxa de IRS x 14.5% x 28.5%
    Parcela a abater - €0.00 - €1,191.24
    Quociente conjugal x 1 x 1
    Coleta = €0.00 = €3,860.39

    Isto claro se com o regime actual. Se fosse com o eventual novo regime seria uma coleta de aprox 9100e de uma mais valia tributavel de quase 33k.
  4.  # 5

    Colocado por: Dav82Nós últimos anos vendi algumas casas e pela informação que tenho a mais valia nesse caso específico será de 120k, obviamente irá haver a desvalorização da moeda, será tributado em 50% desse valor portanto 60k


    O coeficiente aplicável de 1999 para 2020 é de 1,45. Pelo que o valor de aquisição atual é de 114.550€, a mais valia será de 35.450€, tributada em 50%, portanto, 17.725€ que somam aos restantes rendimentos para o apuramento da taxa de imposto a aplicar.
    • Dav82
    • 10 dezembro 2020 editado

     # 6

    Colocado por: NTORION

    O coeficiente aplicável de 1999 para 2020 é de 1,45. Pelo que o valor de aquisição atual é de 114.550€, a mais valia será de 35.450€, tributada em 50%, portanto, 17.725€ que somam aos restantes rendimentos para o apuramento da taxa de imposto a aplicar.


    Mas tendo empréstimo bancário existe valor de aquisição?
  5.  # 7

    Colocado por: Dav82

    Mas tendo empréstimo bancário existe valor de aquisição?


    Esqueça o empréstimo bancário. Se isso fosse relevante, ninguém pagava mais valias imobiliárias.
  6.  # 8

    Colocado por: rjmsilva

    Esqueça o empréstimo bancário. Se isso fosse relevante, ninguém pagava mais valias imobiliárias.


    É relevante porque tudo o que passar do empréstimo é considerado mais valias e o valor de aquisição deixa de entrar nas contas.
  7.  # 9

    Colocado por: Dav82

    É relevante porque tudo o que passar do empréstimo é considerado mais valias e o valor de aquisição deixa de entrar nas contas.


    Onde é que viu isso? Então se só pedisse 10k euros estava tramado da vida. Era tudo mais valias.
  8.  # 10

    Colocado por: Dav82Mas tendo empréstimo bancário existe valor de aquisição?


    Claro que sim, você compra uma casa, faz uma escritura, esse é o valor de aquisição.
    O financiamento é outro negócio com a mesma ou provavelmente outra entidade.
    • J D
    • 10 dezembro 2020

     # 11

    Colocado por: Dav82

    É relevante porque tudo o que passar do empréstimo é considerado mais valias e o valor de aquisição deixa de entrar nas contas.


    Então e o valor de actualização ficou onde? Aqueles 114k são isso.
  9.  # 12

    Colocado por: J DRendimento coletável €0.00 €17,725.00
    Quociente conjugal ÷ 1 ÷ 1
    Taxa de IRS x 14.5% x 28.5%
    Parcela a abater - €0.00 - €1,191.24
    Quociente conjugal x 1 x 1
    Coleta = €0.00 = €3,860.39


    Isso dependerá do total do rendimento, está a assumir que não tem mais rendimentos.



    Colocado por: J DIsto claro se com o regime actual. Se fosse com o eventual novo regime seria uma coleta de aprox 9100e de uma mais valia tributavel de quase 33k.


    Sinceramente, não vejo como é que o fim do atual regime altera o cálculo das mais valias. Mantém-se exatamente igual.

    O que altera é o valor do reinvestimento necessário para isentar o pagamento dessas mais valias. Que nem sabemos se é aplicável ao caso ou não...

    Colocado por: NTORIONSó tem impacto se esse apartamento for HPP e estiver a pensar adquirir nova HPP.

    O impacto, no limite, é o valor de reinvestimento que teria de ser 150k em vez de 120k, por forma a não pagar qualquer mais valia...
    • J D
    • 10 dezembro 2020

     # 13

    Colocado por: NTORIONSinceramente, não vejo como é que o fim do atual regime altera o cálculo das mais valias. Mantém-se exatamente igual.

    O que altera é o valor do reinvestimento necessário para isentar o pagamento dessas mais valias. Que nem sabemos se é aplicável ao caso ou não...


    Correcto , estou a assumir zero de despesas etc , ou seja valores maximos , depois cada um vai ter que perceber como se encaixa nos seus rendimentos. Em relação ao reinvestimento , muda apenas ... o reinvestimento , no caso de se manter os mesmos valores , a mais valia iria aumentar para aquele total, assumindo que falamos em reinvestir , se for meramente venda , teoricamente tudo na mesma. Isto no caso de realmente acabar...
    Concordam com este comentário: NTORION
    • Dav82
    • 10 dezembro 2020 editado

     # 14

    Colocado por: rjmsilva

    Onde é que viu isso? Então se só pedisse 10k euros estava tramado da vida. Era tudo mais valias.


    Vi isso mesmo nas 4 habitações que vendi nos últimos 3 anos, dou como exemplo a última que vendi em 2019, comprei em 2017 por 100k, vendi em 2019 por 250k e tinha um empréstimo de 60k, a contabilista disse me que tinha que reinvestir 190k, como duvidei desloquei me á repartição de Finanças da Avenida João XXi secção informações fiscais, depois de análise disseram me exatamente o mesmo que a contabilista tinha de reinvestir 190k.
    Ou seja subtraíram o valor do empréstimo e o resto tem de ser investido senão quiser pagar, o valor da compra simplesmente não contou!
  10.  # 15

    Não consigo perceber pela notícia se as mais valias são calculadas em função da diferença entre valor de venda e o montante liquidado do empréstimo, ou se são calculadas apenas sobre o valor de venda.

    Isto é, se no limite a casa for vendida pelo valor em dívida ao banco, não há lugar a mais valias?
  11.  # 16

    Colocado por: Dav82

    Vi isso mesmo nas duas últimas habitações que vendi, dou como exemplo a última que vendi em 2019, comprei em 2017 por 100k, vendi em 2019 por 250k e tinha um empréstimo de 60k, a contabilista disse me que tinha que reinvestir 190k, como duvidei desloquei me á repartição de Finanças da Avenida João XXi, informações fiscais e depois de análise disseram me exatamente o mesmo que a contabilista tinha de reinvestir 190k.
    Ou seja subtraíram o valor do empréstimo e o resto tem de ser investido senão quiser pagar, o valor da compra simplesmente não contou!


    Isso é outra questão. Tem a ver com o montante a reinvestir em HPP para isenção da tributação das mais valias. Se não reinvestisse em HPP, o montante a considerar para tributação de mais valias seria 50% de 150k, dava 75k a adicionar ao seu IRS.
  12.  # 17

    Colocado por: Dav82
    Vi isso mesmo nas duas últimas habitações que vendi, dou como exemplo a última que vendi em 2019, comprei em 2017 por 100k, vendi em 2019 por 250k e tinha um empréstimo de 60k, a contabilista disse me que tinha que reinvestir 190k, como duvidei desloquei me á repartição de Finanças da Avenida João XXi, informações fiscais e depois de análise disseram me exatamente o mesmo que a contabilista tinha de reinvestir 190k.
    Ou seja subtraíram o valor do empréstimo e o resto tem de ser investido senão quiser pagar, o valor da compra simplesmente não contou!


    E está correto. O reinvestimento é uma coisa, as mais valias são outras.

    O reinvestimento é um benefício fiscal, caso reinvista o produto líquido da venda, fica isento de pagar mais valias. Que no seu caso eram de 150k (250-100).
    Concordam com este comentário: J D
    • J D
    • 10 dezembro 2020

     # 18

    Colocado por: Dav82

    Vi isso mesmo nas 4 habitações que vendi nos últimos 3 anos, dou como exemplo a última que vendi em 2019, comprei em 2017 por 100k, vendi em 2019 por 250k e tinha um empréstimo de 60k, a contabilista disse me que tinha que reinvestir 190k, como duvidei desloquei me á repartição de Finanças da Avenida João XXi secção informações fiscais, depois de análise disseram me exatamente o mesmo que a contabilista tinha de reinvestir 190k.
    Ou seja subtraíram o valor do empréstimo e o resto tem de ser investido senão quiser pagar, o valor da compra simplesmente não contou!


    Tinha pago exactamente o mesmo se o valor de emprestimo fosse 5k... a mais valia são 149k euros , a tributavel metade disso.
    Concordam com este comentário: rjmsilva
  13.  # 19

    Ok,ok então no caso de reinvestimento vale o valor da venda menos o valor de empréstimo, no caso de pagamento de mais valias vale o valor da venda menos o valor de aquisição, entendido!
  14.  # 20

    Colocado por: Dav82Ok,ok então no caso de reinvestimento vale o valor da venda menos o valor de empréstimo, no caso de pagamento de mais valias vale o valor da venda menos o valor de aquisição, entendido!


    Sim, mas no caso de reinvestimento, uma vez q pode ser parcial, tem de conjugar com as mais valias.
 
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