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    • qpek
    • 5 Janeiro 2021 editado

     # 1

    Boa noite, estou para comprar uma casa, já com crédito aprovado e tudo, estavamos só a espera do dia da escritura, e o banco lembrou-se de me pedir a ficha técnica do imóvel, mas a questão é a seguinte:

    O imóvel foi construído em 1998 mas a licença de utilização só foi passada em 2020, contudo penso que o processo foi aberto antes de 2004.
    Pelo que vi, para casas anteriores a 2004, não são precisas as fichas técnicas para a escritura, contudo como a licença só foi passada em 2020 eles estão a argumentar que são precisas as fichas.
    Mas então, se realmente é esse o caso, não seria teriam essas fichas de ser apresentadas para passarem a licença de utilização?
    Quem está a tratar do processo é uma imobiliária e eles estão a argumentar que como a casa foi construída antes de 2004 não são precisas, mas do outro lado o banco diz que sim...não sei em que ficamos sinceramente.

    Poderá ser só uma questão de banco? o banco em causa é a CGD, se noutro banco não for preciso facilmente mudamos de banco.

    E no caso de realmente serem precisas é um bico de obra não? Pelo que vi no modelo que está no site do IMPIC, são precisos vários projetos de especialidades, mas pelo que sei, o engenheiro que fez o projeto na altura já nem sequer é vivo.

    Vou tentar ligar para a camara para ver se me dão informações, pois a imobiliária diz-me que não há fichas técnicas e foram eles que tratar da licença, logo pelo mesmo principio, se não precisaram de fichas técnicas para a licença também não deveria ser precisas para escritura certo?
  1.  # 2

    O seu assunto é fácil de resolver.

    Se a Licença de Utilização foi emitida em 2020, necessita de Ficha Técnica de Habitação.
    Consulte um arquitecto ou engenheiro, para o ajudar, sobretudo se acha que o técnico responsável pela Direcção Técnica da Obra já não é vivo.

    Vai ser preciso visitar o imóvel e consultar o processo camarário.
    Concordam com este comentário: joseduro
    • qpek
    • 14 Janeiro 2021

     # 3

    Mesmo que o requerimento da mesma tenha sido feito antes de 2004?

    "
    A FTH não é exigida nos seguintes casos:

    a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;

    b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão."

    Fonte: IMPIC

    A solução que me deram foi, dado que a câmara não exigiu a ficha técnica para emitirem a licença, ir pedir a câmara uma declaração em como o requerimento foi feito antes de 2004.

    Tem que haver uma razão para eles não a terem exigido se esta era obrigatória, por isso passando esse documento o banco já não poderá exigir a apresentação da mesma certo ?
  2.  # 4

    Colocado por: qpekTem que haver uma razão para eles não a terem exigido se esta era obrigatória

    As câmaras não pedem a FTH para a autorização de utilização.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: qpek
  3.  # 5

    Exacto. A FTH, só pode ser preenchida e depositada APÓS a emissão da LAU.
    Concordam com este comentário: Picareta, ADROatelier
    Estas pessoas agradeceram este comentário: qpek
  4.  # 6

    não é você que tem que resolver isso, é o vendedor.

    em ultima caso ele não trata de coisa nenhuma e você perde o negócio. existem sinais pagos ao abrigo de um CPCV? se o vendedor não fornecer esse documento penso que é uma falha dele e como tal tem direito a receber o sinal em dobro.

    tecnicamente a construção só fica concluída com a emissão da licença de utilização, ora se a licença só foi passada em 2020, não vale a pena perder tempo com a argumentação que a casa foi na realidade construída em 2004.

    é um problema complicado, sim é, mas não é da sua responsabilidade.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: qpek
    • qpek
    • 14 Janeiro 2021

     # 7

    Sim existe o sinal pago, e tbem existe um prazo para se realizar a escritura após a emissão da licença de utilização que já vai ser ultrapassado porque já tentei marcar a escritura mas o banco diz que sem esse documento não se pode realizar a escritura.
    Mesmo com razão para tal, não queremos entrar num conflito pois nós queremos mesmo a casa.

    Pensei que a FTH fosse um documento obrigatório para a obtenção da licença, daí a minha questão de porquê o banco estar a exigir e a câmara não.

    Neste caso então a única solução é mesmo eles tratarem da FTH.

    Obrigado pelo esclarecimento
  5.  # 8

    Colocado por: qpekNeste caso então a única solução é mesmo eles tratarem da FTH.


    não vejo outra forma e se eu fosse o vendedor, também colocava a responsabilidade na imobiliária, afinal o vendedor contratou os serviços a alguém supostamente especializado para vender a casa, era responsabilidade da imobiliária verificar se a documentação estava toda em ordem.

    o chato disto para o seu lado é o tempo que vai demorar. Ainda corre o risco da aprovação do crédito expirar e ter que pedir novo crédito com mais custos para o seu lado.
  6.  # 9

    A Ficha Técnica de Habitação só pode ser preenchida e depositada APÓS a emissão da LAU.
    Portanto, é pouco provável que tenha sido pedida antes de 2004.

    Cabe ao ainda proprietário tratar do assunto. Não ao comprador.

    Colocado por: ADROatelierO seu assunto é fácil de resolver.
    Se a Licença de Utilização foi emitida em 2020, necessita de Ficha Técnica de Habitação.
    Consulte um arquitecto ou engenheiro, para o ajudar, sobretudo se acha que o técnico responsável pela Direcção Técnica da Obra já não é vivo.
    Vai ser preciso visitar o imóvel e consultar o processo camarário.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
  7.  # 10

    Não se deixe é enrolar pela imobiliária. Comprei uma casa construída em 2008 e não tinha FTH. A imobiliária disse que não era preciso e enviei email ao IMPIC que respondeu:


    No caso presente, em conclusão, como, face ao explanado, existe uma licença de utilização emitida em data posterior a 30 de março de 2004, o vendedor terá de entregar ao comprador, na data da escritura, uma FTH, cuja elaboração e assinaturas cabem, respetivamente ao promotor e técnico responsável execução da obra, conforme projectos e licenciamento entregues na respectiva Câmara Municipal. ((cfr. artigos 2º, 4º, 5º e 9º),.


    Uma das primeiras coisas que pediram aquando da escritura foi isso. Se fosse na cantiga da imobiliária estava tramado.
  8.  # 11

    A Ficha técnica não é obrigatória entre particulares
    Concordam com este comentário: zed
  9.  # 12

    Colocado por: primaveraA Ficha técnica não é obrigatória entre particulares


    Isso quer dizer o quê? Grande parte dos imóveis o vendedor é particular e o comprador também.
  10.  # 13

    Colocado por: primaveraA Ficha técnica não é obrigatória entre particulares

    Pelo menos foi o que o Notário escreveu na minha escritura..
      23.jpg
    • qpek
    • 14 Janeiro 2021

     # 14

    Talvez não seja entre particulares que paguem com capitais próprios... nós estamos a fazer crédito habitação, para todos os efeitos é o banco que vai comprar a casa.
  11.  # 15

    Colocado por: qpekTalvez não seja entre particulares que paguem com capitais próprios... nós estamos a fazer crédito habitação, para todos os efeitos é o banco que vai comprar a casa.

    Não é o banco que vai comprar a casa é o qpek, ele vai sim emprestar dinheiro para você a comprar. Nas finanças e Conservatória aparece lá o seu nome não é o do banco.

    E sim foi com emprestimo. Recordo-me do banco também pedir a ficha tecnica mas aceitou a justificação que entre particulares não é obrigatória.
    • qpek
    • 14 Janeiro 2021

     # 16

    Pois...isso realmente é estranho, é o que eu falei no início do post, uns dizem que sim, outros que não...
    A sua escritura foi feita no banco ?
    Eles também argumentam que precisam de ficha técnica porque é a primeira transação do imóvel.
  12.  # 17

    Já vi vários entendimentos ao longo dos anos. Uns aceitam, outros não.
    Tenho verificado, empiricamente que:
    Quando existe um banco envolvido, é sempre pedida a FTH.
    Quando se trata de compras e vendas entre particulares, sem recurso ao crédito, alguns notários aceitam fazer as escrituras sem a presençã da FTH, outros não.


    Veja-se o que o diz o decreto-lei referido, o DL68/2004 de 25 de Março.

    Artigo 2º - Âmbito (referido na imagem apresentada)
    Numero 1 - A informação disponibilizada pelos profissionais no âmbito da actividade de construção e aquisição de prédios urbanos destinados à habitação bem como a respectiva publicidade estão sujeitas às regras previstas no presente diploma.

    Artigo 18º - Contratos celebrados entre consumidores (referido na imagem apresentada)
    O disposto no n.º 1 do artigo 9.º aplica-se aos contratos celebrados entre consumidores, caso o prédio urbano destinado à habitação que é objecto de transmissão já possua ficha técnica da habitação.

    Artigo 9º - Apresentação da ficha técnica da habitação
    Numero 1 - Sem prejuízo de outras normas aplicáveis, não pode ser celebrada a escritura pública que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fracção destinada à habitação sem que o notário se certifique da existência da ficha técnica da habitação e de que a mesma é entregue ao comprador.

    Colocado por: primavera
    Pelo menos foi o que o Notário escreveu na minha escritura..
      23.jpg



    O numero 2, do mesmo Artigo 9º também diz o seguinte:
    Não pode ser celebrado o contrato de compra e venda com mútuo, garantido ou não por hipoteca, nos termos do Decreto-Lei n.º 255/93, de 15 de Julho, sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica da habitação ao comprador no momento em que é preenchido o modelo a que se refere a Portaria n.º 669-A/93, de 16 de Julho, alterada pela Portaria n.º 882/94, de 1 de Outubro

    O Decreto-Lei n.º 255/93 diz respeito á transmissão de imóveis destinados à Habitação e permite a transmissão de imóveis destinados à habitação mediante documento particular.
    A portaria Portaria n.º 882/94, de 1 de Outubro, aprova os modelos a adoptar pelas instituições de crédito autorizadas a conceder crédito à habitação, no âmbito da dita Portaria n.º 669-A/93, de 16 de Julho, que regulamentou o diploma que veio permitir a celebração, mediante documento particular, de contratos de compra e venda com mútuo, com ou sem hipoteca, referentes a prédio urbano ou fracção autónoma destinado a habitação.
    • qpek
    • 14 Janeiro 2021 editado

     # 18

    Pois, é por estas situações que a lei devia ser clara...já houve alguem que me disse que a as leis muitas vezes podem ter várias interpretações para que os advogados que ganham balurdios justifiquem os seus honorários a encontrar lacunas que outros não encontram..mas isto é um á parte.

    Voltando á questão, onde é que eu poderei obter um esclarecimento da nossa situação especifica (mostrando os documentos que tenho em posse) de forma oficial para das duas uma, ou mostrar ao banco que devido a x situação não podem exigir que apresente a FTH, ou mostrar á imobiliária/vendedor que realmente a FTH é obrigatória e que sem ela não há escritura?
    Um notário? o IMPIC?
  13.  # 19

    A FTH é obrigatória, era isto que pretendia transmitir. Tem o diploma aplicável referido acima.

    Veja, a título de curiosidade, o seguinte:
    Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017
    Procede à criação do livro de obra eletrónico e à extinção da Ficha Técnica de Habitação
    https://dre.pt/web/guest/home/-/dre/107468876/details/maximized

    Só que o Livro de Obra eletrónico ainda não foi totalmente "regulamentado". Aguarda-se....

    Colocado por: qpekPois, é por estas situações que a lei devia ser clara...já houve alguem que me disse que a as leis muitas vezes podem ter várias interpretações para que os advogados que ganham balurdios justifiquem os seus honorários a encontrar lacunas que outros não encontram..mas isto é um á parte.

    Voltando á questão, onde é que eu poderei obter um esclarecimento da nossa situação especifica (mostrando os documentos que tenho em posse) de forma oficial para das duas uma, ou mostrar ao banco que devido a x situação não podem exigir que apresente a FTH, ou mostrar á imobiliária/vendedor que realmente a FTH é obrigatória e que sem ela não há escritura?
    Um notário? o IMPIC?
    • qpek
    • 14 Janeiro 2021

     # 20

    E como se explica situações como a do utilizador primavera? que foi celebrada uma escritura sem FTH porque o argumento é que era entre particulares?

    teoricamente estas seriam as únicas exclusões
    a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;

    b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão."