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  1.  # 1

    Boa tarde.

    Tenho um problema que gostaria de perguntar aqui e ver se algum dos users mais entendidos do assunto sabem responder. Como tenho vasta experiência na área das finanças e fiscalidade, uma amiga da família colocou-me um cenário que ela equaciona. No entanto trabalho com empresas/IRC e não com particulares portanto questões em sede de IRS e de heranças não são de meu profundo conhecimento.

    Enquadramento da situação
    A senhora é titular de uma casa bastante antiga e tem 2 filhos, 1 residente nessa casa e o outro residia lá até emigrar para o estrangeiro já há vários anos. A senhora tem outro apartamento onde residia com o seu parceiro até ao se falecimento, desde então como não quer estar sempre sozinha passa sensivelmente metade do tempo no apartamento e a outra metade na casa com o filho ainda residente em Portugal. Esta família está a equacionar a venda da casa (ou eventualmente uma permuta). A ideia passa por usar o dinheiro da venda para financiar (em todo ou em parte, aquilo que for possível claro) um apartamento para cada um dos 3 (mãe e 2 filhos).

    Visto que a ideia é venda da casa para financiar outras, logicamente a senhora quer pagar o menos IRS legalmente possível portanto perguntou-me o que fazer. Considerei logo a isenção de HPP, pelo que sugeri doação de 1/3 ao filho residente e a senhora ficar com 2/3 (o filho não residente enfrentaria condições fiscais menos vantajosas portanto ideal seria, ara já, exclui-lo da doação pelo menos até um eventual regresso a Portugal no futuro). O filho residente e a senhor ficariam isentos por HPP cada um por 1/3 do valor da venda, IRS incidiria sobre o 1/3 remanescente que ainda pertence à senhora mas mais tarde para benefício do outro filho.

    É importante ainda notar que a casa data de 1950, o pai desta senhora faleceu na década de 70 e a sua mãe há cerca de 10 anos. Ressalvo isto porque significa que parte da casa é herdada antes de 1989 (a recebida por herança do pai) e portanto isenta de IRS, e a outra já neste século portanto sujeita a IRS.

    Eu tenho pesquisado online e no CIRS e não encontro problemas com as questões que coloco de seguida mas agradeceria se algum dos entendidos no assunto que vagueiam neste fórum tivesse a gentileza de dar uma opinião mais informada.

    Questão 1
    Há alguma restrição que impeça a senhora de doar a casa ao filho para venda e usufruo da isenção de IRS por HPP? Isto é, ela pode doar 1/3 da casa ao filho hoje e venderem a casa amanhã e ele usar o seu 1/3 do dinheiro para comprar nova residência usufruindo desta isenção ou existe algum limite temporal para isto?

    Questão 2
    Uma casa com 2 titulares pode ser vendida e usada para isenção HPP para casa um dos 2 titulares adquirirem cada um a sua nova habitação?

    Questão 3
    A senhora não sabe se está registada como residente fiscal no apartamento ou na casa (como referi passa sensivelmente metade do tempo em cada lado). No entanto, sendo que vai vender a casa para comprar outra onde iria residir, sugeri registar-se fiscalmente nessa casa (ou confirmar se já está) para usufruir de HPP. No caso de ainda não estar e ter de o fazer, gostaria de saber se há algum limite temporal ou restrição para o fazer. Eu penso que não uma vez que o código IRS não refere nada sobre o assunto e uma pessoa pode mudar de casa todos os anos ou até todos os meses se assim o entender, usando sempre o valor de venda de uma casa para compra da outra.

    Questão 4
    Última questão e aquela onde tenho mais dúvidas: a senhora é atualmente detentora de 100% do imóvel mas não sabe qual a parte da casa que recebeu antes de 1989, à data da morte do seu pai, e qual recebeu mais recentemente com o falecimento da sua mãe. Isto porque desconhece se estes estavam casados em regime de comunhão de bens ou não. Penso que as hipóteses sejam as seguintes:
    Hipótese 1 - pais casados em comunhão de bens: na data do falecimento do pai metade pertencia à mãe, portanto mãe e filha herdam 50% cada uma da metade do pai ficando a senhora com 25% e a sua mãe com 75%. A senhora herda o restante quando a sua mãe falece. Portanto 100% do imóvel respeita a 25% anterior a 1989 e isento de IRS, e 75% após 1989 e sujeito a IRS.
    Hipótese 2 - pais casados em separação de bens: na data do falecimento do pai, mãe e filha herdam 50% cada uma. A senhora herda o restante quando a sua mãe falece. Portanto 100% do imóvel respeita a 50% anterior a 1989 e isento de IRS, e 50% após 1989 e sujeito a IRS.
    Sugeri obter a certidão permanente e ver o que lá refere, ao que ela me enviou a dita certidão que realmente tem 2 anotações: 1) uma por "Dissolução da Comunhão Conjugal e Sucessão" com data de 2004 onde o sujeito passivo é o pai da senhora e os sujeitos ativos a senhora e a sua mãe; e 2) uma anotação posterior por "Sucessão Hereditária" onde o sujeito passivo é a sua mãe e o sujeito ativo é a senhora. No entanto esta certidão levantou-me as seguintes questões:
    Questão 4a - a primeira anotação, onde a titularidade passa para a senhora e a sua mãe, tem data de 2004 apesar de o seu pai ter falecido quase 30 anos antes, provavelmente porque só nesta data fizeram o registo nas finanças. Para efeitos fiscais não se levantam problemas de isenção de IRS, correcto? Pedir uma certidão de óbito e provar às Finanças que o senhor faleceu muito antes de 1989 para usufruir da isenção não deve ser complicado.
    Questão 4b - pensei que estas certidões referissem a parte que cada sujeito ativo recebe mas neste caso apenas refere quem são os sujeitos passivos mas não a parte recebida. Isto é, como referi em cima eu pretendia descobrir se a senhora recebeu 25% ou 50% quando faleceu o seu pai, mas na primeira anotação apenas refere que ambas são sujeito ativo e não a parte que coube a cada uma delas. Que outras maneiras tenho eu de descobrir isto já que a senhora não sabe onde tem registos de herança mais antigas ou certidões antigas?


    E é tudo. Peço desculpa pelo tamanho do texto, mas é uma questão realmente complexa e delicada. Mas ao mesmo tempo é, para quem tem conhecimentos nesta área e tem interesse por este tipo de assuntos, bastante interessante penso eu. Pela investigação que fiz as questões 1, 2 e 3 parecem-me fáceis mas apesar de tudo gostaria de ter confirmação para tal, já a questão 4 será mais complexa. Agradeço a quem tenha experiência nesta área que me possa responder ou indicar algum site ou contactos que possa usar para obter esclarecimentos. Logicamente que quando e se a hipótese de venda (ou, quem sabe, permuta) da dita propriedade se tornar real eu aconselhei a senhora a contratar um consultor fiscal que lhe possa esclarecer todas estas questões e proporcionar um cálculo de eventual imposto a pagar.

    Obrigado.
  2.  # 2

    (O texto está muito denso e confuso para quem não quer ler com atenção)

    Para apartamentos/moradias:
    estão isentos de tributação de mais-valias os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroatividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.
    Concordam com este comentário: JJVasc
  3.  # 3

    Colocado por: JJVascQuestão 4

    Tem de averiguar a situação concreta.

    Ou quer que alguém lhe faça uma chave dicotómica?
    Concordam com este comentário: JJVasc
  4.  # 4

    Se a herança não foi alvo de partilhas e querem vender património têm de chegar a acordo.
    Concordam com este comentário: JJVasc
  5.  # 5

    Colocado por: JJVasco pai desta senhora faleceu na década de 70 e a sua mãe há cerca de 10 anos.

    Ou seja numa eventual venda dos bens a tributação vai ser diferente consoante o momento de alteração da titularidade (mesmo que não esteja averbada nos papéis,tem é de se fazer prova do momento dos óbitos)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: JJVasc
  6.  # 6

    Colocado por: JJVascQuestão 2
    Uma casa com 2 titulares pode ser vendida e usada para isenção HPP para casa um dos 2 titulares adquirirem cada um a sua nova habitação?


    Como é que o filho tem direito a isenção se não é actual titular da casa?
    Só através de doação.
    Mas depois só metade da venda teria alguma isenção.


    Colocado por: JJVascQuestão 3
    A senhora não sabe se está registada como residente fiscal no apartamento ou na casa


    Então não sabe a sua morada fiscal.
    Como contabilista não sabe descobrir?
    Concordam com este comentário: JJVasc
  7.  # 7

    Pelo que me é dado a entender as 3 casas foram obtidas por herança do Pai e Mãe da Senhora que tem 2 filhos.
    Esta Senhora é viúva do Pai desses 2 filhos(qual o regime de casamento se teve lugar?)?
    Se assim for talvez os filhos já tenham direitos sobre parte da herança da Mãe.
  8.  # 8

    A complexidade da situação creio que seria de melhor resolução com o auxílio de um/a advogado/a.
    Concordam com este comentário: JJVasc
  9.  # 9

    Não existe habilitação de herdeiros? Não conseguem obter na conservatória?

    Não existe prazo mínimo para detenção como HPP, contudo alguns serviços de finanças implicam e exigem 6meses, pelo que se conseguirem cumprir esses 6m podem evitar algumas complicações.

    Já calcular as possíveis mais valias (considerando o coeficiente de correção monetário) e valor a reinvestir para perceber se vale a pena proceder à doação? Ou se n é até preferível doar mais do que 1/3...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: JJVasc
  10.  # 10

    Bom dia. Antes de mais agradeço as céleres respostas que obtive.

    Entendo que a situação não seja a mais simples possível e o texto possa nãos ser o melhor, mas tentei ser o mais claro possível e as questões que tenho estão devidamente identificadas a bold (parágrafos titulados questões 1, 2, 3 e 4). Responderei a cada comentário identificando o respetivo número:

    Comentário #2 - sim, estou ciente desta lei e a senhora também
    Comentário #3 - o problema central desta questão prende-se com onde poderei obter a informação necessário descrita em 4a e 4b
    Comentário #4 - não há qualquer problemas de partilhas nesta família
    Comentário #5 - sim, de acordo
    Comentário #6 - sim só através de doação, isso é o que sugiro no texto
    Comentário #7 - é viúva sim, o regime de casamento é uma das dúvidas que tenho, a senhora não sabe e não tem atualmente documentação onde o possa confirmar, a questão 4b está relacionada com isto
    Comentário #8 - de acordo, se a venda avançar sugeri à senhora um consultor fiscal e advogado
    Comentário #9 - A habilitação de herdeiros ela tem a da mãe mas não tem a do pai que já é muito antiga, ainda há possibilidade de obter isto em algum lado?; Obrigado pela informação dos 6 meses, agradeço uma vez que desconhecia isto; Mais de 1/3 é outra hipótese a considerar sim, mas penso que não será o ideal porque querem distribuir tudo igualmente pelos 3 e porque a nova habitação a adquirir de cada deverá ser inferior a 1/3, se doar mais acabará sempre por pagar IRS sobre a diferença portanto não deverá valer a pena.
 
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