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Condomínios e vizinhos

O "tretas" do administrador do condomínio - Como atuar face à sua inércia??

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a todos!

    Peço a vossa ajuda no sentido de poder atuar contra a inércia, ou preguiça do administrador do meu condomínio.
    Na passada semana fui contactada pelo "tretas" que me informou que eu devia de acionar o meu seguro multirriscos pois a vizinha de baixo tinha o teto da casa de banho todo destruído (já estava a cair e tudo!!!:-D) por uma possível rutura na minha casa de banho.
    Eu achei a conversa muito estranha, mas fui fazendo várias perguntas até para informar a seguradora da ocorrência.
    1º a vizinha de baixo tinha passado uns tempos fora e só agora é que tinha visto o teto (mentira! Todos os dias sinto a vizinha e não houve temporada nenhuma fora ou ausência digna desse nome).
    2ª a casa de banho em causa era muito pouca utilizada ao que eu perguntei como é que isso era possível pois o meu apartamento e o da vizinha de baixo são T2 e só têm uma casa de banho. Fez-se um silêncio ensurdecedor do outro lado.
    Hoje veio cá o técnico do seguro e o resultado é que não tenho fuga nenhuma na minha casa de banho. Nem pinga. Foram usados corantes, termografia, teste de pressão, etc. etc.
    Após visita à casa da vizinha a mesma acabou por confessar que já tinha o teto assim há muito tempo e que a vizinha por baixo dela também já se tinha queixado do mesmo.
    Resumindo concluindo e baralhando: segundo o técnico, a minha casa de banho não tem absolutamente nada e a haver algum problema será na prumada do esgoto do prédio.
    Não sei porquê, mas está-me a parecer que o "tretas" já sabia disto e atirou o "barro à parede".
    Entretanto, acabei por informar o "tretas" de que tenho uma infiltração no teto da varanda que está a provocar o descolamento do reboco. No verão passado, a placa (não tem telhado) do prédio foi toda isolada e, não sei bem porquê, deixou-se de fora a parte da placa que serve de teto à varanda.
    No próximo verão, vai ser necessário isolar a cobertura da varanda e proceder ao arranjo do reboco do teto.
    Já percebi que o "tretas" nada vai resolver, pelo que terei que resolver eu o assunto.
    Como proceder?
    Envio carta registada ao condomínio a informar da situação? Envio orçamentos? Se nada for feito faço participação à Câmara? Avança com as obras? E como vou ser ressarcida? Peço reunião de condomínio?
    Obrigado, desde já, pela ajuda.

  2.  # 2

    Colocado por: mjviegasHoje veio cá o técnico do seguro e o resultado é que não tenho fuga nenhuma na minha casa de banho. Nem pinga. Foram usados corantes, termografia, teste de pressão, etc. etc.


    A seguradora é que faz os testes?

    Qual o nome da seguradora?

  3.  # 3

    Colocado por: mjviegase a haver algum problema será na prumada do esgoto do prédio.


    Há mais apartamentos acima?

    A sua casa foi alvo de alguma remodelação no WC?

  4.  # 4

    A seguradora é a Mapfre.

    O meu piso é o último e o WC não teve qualquer remodelação.

  5.  # 5

    Aconselhava a enviar carta com reg. e A/R, costumam ser eficazes e fica com um comprovativo.

    Envie ao administrador, seja ele condómino ou não. Dê um prazo para lhe responderem.

    Aguarde.

    Depois depende da reacção: se for atinado, o administrador diz-lhe que as obras que devem ser pagas pelo condomínio têm de ser autorizadas pela assembleia e ele vai convocar uma, em bom tempo e boa forma.

    Se não for atinado volte a escrever, com o mesmo protocolo, e diga que vai pedir uma vistoria de salubridade à CM, que o condomínio pagará e mais, informe que procederá ao arranjo da sua fracção, por ausência ou omissão do administrador, e utilizará o mecanismo de compensação de créditos, que está no CC, vulgarmente chamado encontro de contas.

    Depois é dançar conforme a música; recorde que tem que pagar a sua percentagem de tudo: obras, vistoria... recorde também que tem o direito de exigir prestação de contas - em assembleia - e contas não são umas folhas A4 com coisas escritas que alguns administradores acham que são: tem todo o direito de examinar os documentos que enformam a contabilidade do condomínio.

    A experiência ensina que quando se lhe apertam os calos, qualquer administrador funciona como um relógio suíço, se os deixam à solta instala-se a arrabaldaria e as pessoas acomodam-se.
    Concordam com este comentário: Eugenia Matos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Eugenia Matos, ricardo.rodrigues

  6.  # 6

    Damiana Maria, muito obrigado pela resposta.

  7.  # 7

    Colocado por: mjviegasA seguradora é a Mapfre.

    O meu piso é o último e o WC não teve qualquer remodelação.


    O facto de não ter feito qualquer remodelação não significa que não tenha uma rotura da canalização de esgoto, invisível no seu chão.
    As infiltrações serão permanentes? Não provirão do telhado e, então, associar-se-ão aos dias de chuva?

  8.  # 8

    Colocado por: BoraBora

    ...não significa que não tenha uma rotura da canalização de esgoto, invisível no seu chão...


    Foi o que o técnico também pensou e daí ter feito o teste do corante na sanita e sifoes.

    Além disso, se fosse no meu chão afectava a vizinha de baixo (4° piso).

    Acontece que a vizinha de baixo acabou ontem por afirmar que a vizinha do 3° piso também lhe teria falado da mesma situação há uns tempos atrás.

    Portanto, a possibilidade de ser da minha casa de banho é quase nula.

    O prédio não tem telhado, mas sim placa. Hoje irem verificar se no local onde aparece a água existe algum ralo de escoamento de águas pluviais.

  9.  # 9

    Colocado por: mjviegas

    Foi o que o técnico também pensou e daí ter feito o teste do corante na sanita e sifoes.

    Além disso, se fosse no meu chão afectava a vizinha de baixo (4° piso).

    Acontece que a vizinha de baixo acabou ontem por afirmar que a vizinha do 3° piso também lhe teria falado da mesma situação há uns tempos atrás.

    Portanto, a possibilidade de ser da minha casa de banho é quase nula.

    O prédio não tem telhado, mas sim placa. Hoje irem verificar se no local onde aparece a água existe algum ralo de escoamento de águas pluviais.


    Há algo errado na descrição que faz.

    A hipótese de a ruptura ser na prumada de esgoto... se fez o teste com corante e o despejou na sanita, dado que as águas seguem da sanita para a prumada...
    • RCF
    • 12 fevereiro 2021

     # 10

    Há com cada "tretas" por aqui...

  11.  # 11


    Além disso, se fosse no meu chão afectava a vizinha de baixo (4° piso).



    Provável mas não absolutamente seguro. Eu vivi um cenário em que uma infiltração num 3º andar se manifestava no 1º sem eu ser afectado e que morava no 2º andar.


    O prédio não tem telhado, mas sim placa. Hoje irem verificar se no local onde aparece a água existe algum ralo de escoamento de águas pluviais.


    O não existir um ralo na vertical das infiltrações nada significa pois a agua procura caminhos que a razão desconhece. Basta a tela isoladora estar danificada algures.



    Foi o que o técnico também pensou e daí ter feito o teste do corante na sanita e sifoes.


    E testou no escoamento da banheira?
    • D'eu
    • 12 fevereiro 2021

     # 12

    Colocado por: mjviegasBoa tarde a todos!

    Peço a vossa ajuda no sentido de poder atuar contra a inércia, ou preguiça do administrador do meu condomínio.
    Na passada semana fui contactada pelo "tretas" que me informou que eu devia de acionar o meu seguro multirriscos pois a vizinha de baixo tinha o teto da casa de banho todo destruído (já estava a cair e tudo!!!:-D) por uma possível rutura na minha casa de banho.
    Eu achei a conversa muito estranha, mas fui fazendo várias perguntas até para informar a seguradora da ocorrência.
    1º a vizinha de baixo tinha passado uns tempos fora e só agora é que tinha visto o teto (mentira! Todos os dias sinto a vizinha e não houve temporada nenhuma fora ou ausência digna desse nome).
    2ª a casa de banho em causa era muito pouca utilizada ao que eu perguntei como é que isso era possível pois o meu apartamento e o da vizinha de baixo são T2 e só têm uma casa de banho. Fez-se um silêncio ensurdecedor do outro lado.
    Hoje veio cá o técnico do seguro e o resultado é que não tenho fuga nenhuma na minha casa de banho. Nem pinga. Foram usados corantes, termografia, teste de pressão, etc. etc.
    Após visita à casa da vizinha a mesma acabou por confessar que já tinha o teto assim há muito tempo e que a vizinha por baixo dela também já se tinha queixado do mesmo.
    Resumindo concluindo e baralhando: segundo o técnico, a minha casa de banho não tem absolutamente nada e a haver algum problema será na prumada do esgoto do prédio.
    Não sei porquê, mas está-me a parecer que o "tretas" já sabia disto e atirou o "barro à parede".
    Entretanto, acabei por informar o "tretas" de que tenho uma infiltração no teto da varanda que está a provocar o descolamento do reboco. No verão passado, a placa (não tem telhado) do prédio foi toda isolada e, não sei bem porquê, deixou-se de fora a parte da placa que serve de teto à varanda.
    No próximo verão, vai ser necessário isolar a cobertura da varanda e proceder ao arranjo do reboco do teto.
    Já percebi que o "tretas" nada vai resolver, pelo que terei que resolver eu o assunto.
    Como proceder?
    Envio carta registada ao condomínio a informar da situação? Envio orçamentos? Se nada for feito faço participação à Câmara? Avança com as obras? E como vou ser ressarcida? Peço reunião de condomínio?
    Obrigado, desde já, pela ajuda.


    Boa Tarde,

    Caro mjviegas, desde já lhe digo que em primeiro lugar deve tentar resolver a situação da forma mais pacifica possivel. Embora haja administradores e administradores entrar de chancas e afirmar que estão a atribuir-lhe uma responsabilidade que não é sua parece-me, para uma primeira abordagem, errado. Mas isto é a minha opinião pode concordar com ela ou não.

    Posto isto e analisando a situação está aqui a minha humilde opinião:

    Em primeiro lugar: diz a minha experiência que quando há uma infiltração de água no meio de uma divisão de um apartamento e quando o vizinho tem imediatamente por cima um WC ou cozinha ou lavandaria na maior parte das vezes há uma relação direta entre essa infiltração e o sistema de esgotos do vizinho acima.

    Em segundo lugar: as companhias de seguros são um negócio como outro qualquer e o seu objetivo é o lucro. Não são raras as vezes que tentam esquivar-se à sua própria responsabilidade. Isto para lhe dizer ... calma, analise os dados friamente.
    No meio do texto que descreve não consigo perceber como foram realizados os testes para identificar se há um problema no seu sistema de esgotos ou não: aplicaram o corante e depois? Foram ver se saia aonde? Há casa da vizinha? Fizeram um teste de pressão e depois? Qual o resultado do mesmo? Foram ver se aparecia mais humidade há casa da vizinha?

    Em terceiro lugar: diz a minha experiência, que nos casos de infiltrações nos WC's o culpado mais comum costuma ser a banheira e nesta, a curva do esgoto costuma ser a fratura mais comum. Porquê? Sempre que entramos na banheira aplicamos o nosso peso nela; se o tubo de esgoto tiver a "apoiar" a banheira com o tempo pode partir. Acho estranho fazerem um teste na sanita (que tb podia ser a responsável tal como bidé) e deixarem de fora a banheira (que até tem mais ligações hidráulicas!)

    Em quarto lugar : embora não seja impossível uma fuga pelo ramal comum esta deve ser a situação menos provável. Os ramais comuns costumam ser verticais (isto porque do ramal comum até ao seu sifão é sua responsabilidade de acordo com o definido no regime de propriedade horizontal ou seja, já não é área considerada comum) e a não ser que alguém tenha furado a parede e consequentemente o ramal não há lá nada que possa criar uma fissura. Mais uma vez, se houver uma fuga na curva de esgoto que vai do sifão ao ramal comum a responsabilidade é do proprietário da fração.

    Se mesmo colocando todas as hipóteses que anteriormente enunciei é sua opinião que anda tem a haver com o assunto o que eu faria era pedir à companhia de seguro o relatório da peritagem realizada, de preferência com o resultado de cada teste realizado e endereçava esse relatório por carta registada com AR à administração do condomínio.

    Relativamente à sua segunda questão (do teto da varanda): penso que deve comunicar o problema por carta registada com AR à administração. Dado não ser uma obra de carácter urgente (pelo que percebi, se estiver enganado esqueça esta parte), eu exigiria que a obra para correção do problema fosse devidamente orçamentada, apresentada na próxima assembleia e a despesa relacionada incluída no próximo orçamento do condomínio. Isto porque, atendendo ao estado atual da maior parte dos condomínios, o excedente orçamental de cada ano é cada vez mais curto ... pode não haver margem no vosso orçamento para suportar a obra. Usar fundo de reserva só é possível se houver autorização de todos.

    Caso a administração na próxima assembleia não fizesse nada, ai enviaria uma segunda carta a informar que nada foi feito sobre o assunto e dar um prazo para resolução. Após esse prazo e caso nada fosse feito mais uma vez, informaria que iria arranjar e descontar na quotas do condominio.

    Minha opinião ...

    Eu

  13.  # 13

    Os escoamentos foram todos testados com corante.

    E sim, o perito foi a casa da vizinha de baixo fazer as verificações que entendeu fazer. Desconheço quais foram essas verificações porque não entrei em casa da vizinha.

    Quanto ao D'eu, obrigado pela sua dica de solicitar à companhia de seguros o relatório técnico. Já tinha em mente fazê-lo.

    Quanto à enviar para a Admin do Condomínio o relatório, não estou tão certo de o fazer.

    É que o sr. Administrador depois de me ter ligado a reportar o problema da vizinha de baixo e depois de eu o ter informado do número do processo de sinistro, da data e hora da visita tecnica, respondeu-me rude mente via Whatsapp que não tinha nada a ver com o assunto, que não ia acompanhar nada e que o problema era entre condóminos.

    Posto isto, parece-me que também não vai querer o relatório técnico para nada.

    Mas para minha salvaguarda, concordo que o devo pedir à companhia de seguros.

    Relativamente à infiltração da vizinha, a mesma não é a meio da casa de banho, mas sim uma longa extensão sempre encostada à parede

    Não sendo da prumada de esgotos, parece-me também válida a hipótese de aguas pluviais que sigam numa coluna junto à coluna da prumada.

    A placa foi recentemente isolada, mas a parede lateral do prédio (onde ficam as casas de banho) não. Esta parede apresenta infiltracoes e bastantes fisuras.

  14.  # 14

    É que o sr. Administrador depois de me ter ligado a reportar o problema da vizinha de baixo e depois de eu o ter informado do número do processo de sinistro, da data e hora da visita tecnica, respondeu-me rude mente via Whatsapp que não tinha nada a ver com o assunto, que não ia acompanhar nada e que o problema era entre condóminos.


    Atendendo às características da infiltração que descreveu e sem mais evidências tudo indicará que o problema terá de ser resolvido entre os 2 condóminos envolvidos devendo o administrador manter-se alheio ao eventual litigio. Há, pois, que provar, sem dúvidas, que a origem da infiltração será numa parte comum para que o administrador assuma a sua responsabilidade.

  15.  # 15

    Há, pois, que provar, sem dúvidas, que a origem da infiltração será numa parte comum para que o administrador assuma a sua responsabilidade.


    É exactamente isso.

    O que é costume é o/os administradores não mexerem uma palha enquanto o/os condóminos afectados pelo problema não conseguirem provar que há envolvimento das partes comuns no dito problema; daí que vai precisar das peritagens da/das companhias de seguros ou nem anda nem desanda.

    Pelo menos quanto aos wc, vai precisar de relatório da peritagem, de certeza; sobre a placa, talvez, dependerá.

  16.  # 16


    Os escoamentos foram todos testados com corante.

    E sim, o perito foi a casa da vizinha de baixo fazer as verificações que entendeu fazer. Desconheço quais foram essas verificações porque não entrei em casa da vizinha.


    Se foram testados e não apareceu nada, é estranho assumir que seja a prumafa comum. Tudo na sua instalação vai dar à prumada comum..

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