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  1.  # 1

    para evitar confusões, entre comentários sobre um e outro assunto e havendo-se crível que outros membros poderão ter interesse em dizer de sua razão, aconselhar-lhe-ia a abrir uma nova discussão para se abordar especificamente esta matéria.


    Tem toda a razão.

    Aqui resumo o problema, esperando contribuições dos Srs. foristas.

    Condomínio: durante muitos anos teve uma/s administrações internas, o que também me tocou a mim.; neste momento mais de 1/3 das fracções já mudou de dono, duas estão vazias, não há grandes problemas em termos de pagamentos de quotas - mas há muitos outros.

    Algures no início de 2016 a assembleia resolveu contractar uma administração externa, pouco mais de metade assim votou.

    Não sei onde foram buscar aquela figurinha, que dizia ser contabilista, mas, realmente, qualquer um desde que eleito pode desempenhar a função.

    Entre as peripécias, que um dia publicarei na forma de anedotário, a assembleia decidiu subscrever um seguro colectivo; três dos condóminos - e eu - recusaram porque já tinham um multirriscos, avisaram o administrador (em suporte durável) e nunca pagaram o seguro.

    O administrador externo fez de conta que não recebeu a correspondência e continuou a reclamar, debalde, o pagamento, sendo que, em 2018 resolveu que não queria continuar no cargo, deixou um molho de dossiers em cima da mesa da sala do condomínio e foi andando.
    Não consta que tenha levado "mais nada", por distração.

    Nunca prestou contas, nem lhas exigiram, quando o interpelei em assembleia nos termos "olhe que isto não é a contabilidade do condomínio, são folhas A4 com coisas escritas" a maioria achou que era suficiente e aprovou "as contas".

    Entretanto aconteceu a peripécia da fechadura, do tempo dos afonsinhos, que deixou de funcionar; a vizinha resolveu mandar colocar uma e ficou com o recibo do serralheiro.

    Aquando do vencimento das suas quotas, no final de 2017, a dita vizinha calculou 6% do recibo, pagou esse montante e, o remanescente - 102.00€ - "descontou" das suas quotas anuais, por considerar que seriam os restantes condóminos a ter de os pagar.

    Depois de andarem a discutir, durante meses, sobre quem tinha que ficar como administrador provisório, lá foi eleito um dos proprietários que, na única assembleia que levaram a cabo, apenas colocaram em ordem de trabalhos a eleição de de uma administração externa; elegeram uma empresa com dois sócios (consultei o registo comercial).

    Em janeiro de 2020 essa nova administração convocou uma assembleia para "se apresentar" e foi logo adiantando que ia fazer tábua rasa dos anos anteriores porque "não era sua responsabilidade". Não voltou a convocar-se - pandemia - outra.

    Por alguma razão resolveram "implicar" com esta vizinha - tenho uma ideia da razão mas salto essa parte - e enviaram-lhe carta + e-mail reclamando a totalidade das quotas de 2017 "porque não tinham documentação", e reclamando o pagamento do seguro colectivo.

    A condómina recorreu ao seu advogado, o que está "a ares" no campo, e este colocou o caso no JP de Sintra.

    Do Acordo, que mando em anexo, a administração resolveu fazer uma interpretação criativa, mandaram a nota de débito, reclamando o pagamento dos 102.00€, apesar de nem estar agendada outra assembleia.

    De administração condominal percebo alguma coisa, sobre incumprimento de Acordo em sede de JP, nada, pelo que precisava de alguma informação sobre o que deverá fazer a condómina - reclamar junto do JP? Em que termos?

    Posso precisar da informação para mim, um dia.

    Como nota de rodapé: nos últimos tempos apareceram nas assembleias o número mínimo de condóminos para completar os 50%+1 e isso porque vários se fazem representar. Uma frase do advogado que está "a ares, no campo", é um poema: "a administração tem um funcionamento anárquico e as actas são de uma redacção delirante."

    Antecipadamente grata.
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    ACORDO
    1º- A Demandada, na qualidade de Administradora do Condomínio do prédio sito na Rua , aceita que a Demandante nada deve ao Condomínio a titulo de "seguro de capital total" referente aos anos de 2018 e 2019.

    2º- A Demandada, na qualidade de Administradora do Condomínio do prédio sito na Rua, aceita que a Demandante procedeu ao pagamento da quantia de € 349,00 (trezentos e quarenta aceita e nove que euros) referente ao pagamento parcial das quotas ordinárias vencidas no ano de 2017.

    3º - A Demandante reconhece não ter pago ao condomínio supra identificado, a quantia de € 102,00 (cento e dois euros), valor remanescente das quotas ordinárias referentes ao ano de 2017.

    4. 0 - A Demandada, na qualidade de Administradora do Condomínio do prédio supra identificado, compromete-se a colocar na ordem de trabalhos da próxima Assembleia a questão do pagamento à Demandante, no valor de € 102,00 (cento e dois euros), referente a

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  2.  # 2

    Minha estimada, permita-me alguma ligeireza nesta minha primeira observação, mas vocês de facto, conseguiram complicar o simples. Atendendo aos vários assuntos abordados e porque todos me merecem alguns considerandos, vou procurar - coisa rara - ser tão sucinto quanto possível nas minhas intervenções. Posteriormente, se carecer mais esclarecimentos sobre algum concreto ponto, poderemos esmiúça-lo com outra acuidade.

    Colocado por: Damiana Maria
    (...) a assembleia decidiu subscrever um seguro colectivo; três dos condóminos - e eu - recusaram porque já tinham um multirriscos, avisaram o administrador (em suporte durável) e nunca pagaram o seguro.


    O administrador mediante competente deliberação, tomada por maioria simples, pode contratar um seguro de grupo que substitua os seguros individuais, no entanto, e pese embora o que dimana do nº 2 do art. 1º do DL 268/94, tal deliberação não pode ser imposta aos condóminos que, por qualquer razão que não importa aqui ressalvar, não pretende aderir por já possuir competente seguro.

    A comunicação deste desiderato pode e deve ter-se feita em plenário, cuidando os interessados de fazer lavrar voto de vencido com a justificação (isto é, votam contra, porque não têm manifesto interesse naquele seguro e exigem que em acta fique registado que o voto contra - e vencido porque a maioria aprovou a deliberação - se deve ao facto de já possuir um competente seguro) ou, se estiveram ausentes, devem comunicar tal desiderato com a devida formalidade (carta registada - ou se se quiser - por meio mais solene, com aviso de recepção).

    Colocado por: Damiana Maria
    O administrador externo fez de conta que não recebeu a correspondência e continuou a reclamar, debalde, o pagamento, (...)


    Se a comunicação se houve feita com algum tipo de formalidade, isto é, que daquela restou prova da sua feitura, incorreu a administração em manifesto abuso de direito (cfr. art. 334º do CC), pelo que, podia você recorrer do administrador para a AG nos termos do art. 1438º do CC. Para tanto, podia, sozinha, por sua exclusiva iniciativa, convocar uma AG extraordinária.

    No limite, se a administração não corrigisse a situação incorria aquela na obrigação de indemnizar o condomínio (cfr. art. 562º e ss. do CC) pelo valor correspondente à parte que lhe coube pagar, ao abrigo das regras da responsabilidade civil contratual (cfr. art. 798º e ss. do CC).

    Colocado por: Damiana Maria
    (...) sendo que, em 2018 resolveu que não queria continuar no cargo, deixou um molho de dossiers em cima da mesa da sala do condomínio e foi andando.
    Não consta que tenha levado "mais nada", por distração.

    Nunca prestou contas, nem lhas exigiram, quando o interpelei em assembleia nos termos "olhe que isto não é a contabilidade do condomínio, são folhas A4 com coisas escritas" a maioria achou que era suficiente e aprovou "as contas".


    A administração (quando exercida por terceiros) pode renunciar ao exercício em qualquer momento, obrigando-se contudo a prestar contas do mesmo (cfr. al j) art. 1436º CC). Se aquelas não se tiverem aprovadas, tem aquela que proceder à feitura de novas contas, juntando todos os elementos bastantes de suporte.

    Se a assembleia se recusar novamente a aprovar as contas por se haverem situações dúbias ou manifestas incorrecções, podem os condóminos (i) recorrer a um profissional para que aprecie as contas e elabore um parecer pericial ou elabore novo relatório, ou (ii) recorrer à via judicial (JdP ou Tribunal) para, através de uma acção especial de prestação de contas, o faça perante um juiz (cfr. art. 941º e ss. do NCPC.

    Colocado por: Damiana Maria
    Entretanto aconteceu a peripécia da fechadura, do tempo dos afonsinhos, que deixou de funcionar; a vizinha resolveu mandar colocar uma e ficou com o recibo do serralheiro.


    Neste concreto vou debruçar-me sobre o que deveria ter sido feito, e como. Primeiramente não assiste qualquer direito de efectuarem intervenções (manutenção - onde se incluem as reparações - ou conservação - que não se confunde com a anterior) nas partes comuns, porquanto tem-se essa matéria da exclusiva competência do administrador (cfr. al. f) do art. 1436º do CC).

    Importa sublinhar que apenas na ausência/indisponibilidade daquele é que qualquer dos condóminos, por força do art. 1427º do CC proceder à feitura da reparação da fechadura, se se houvesse aquela devida intervenção, cumulativamente, indispensável e urgente. Destarte e dando de barato que haviam tais necessidades, ao condómino que procedesse à contratação de um profissional, competia-lhe pagar pelo serviço, porque ele o contratou, não o administrador e só depois àquele podia exigir o reembolso, fosse aquele directo ou mediante acerto de contas. Se se negasse, cabia recurso para AG nos termos já citados.

    No limite, se porventura estes também se recusassem a quitar a dívida, poder-se-ia então recorrer à via judicial para lhes exigir o pagamento com fundamento em sub-rogação legal (cfr. art. 592º e 1427º do CC) e subsidiariamente, com o fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC). Portanto, o condomínio seria condenado a efectuar o pagamento ao condómino.

    Colocado por: Damiana Maria
    Aquando do vencimento das suas quotas, no final de 2017, a dita vizinha calculou 6% do recibo, pagou esse montante e, o remanescente - 102.00€ - "descontou" das suas quotas anuais, por considerar que seriam os restantes condóminos a ter de os pagar.


    Agiu mal. Dimana da letra da lei que o devedor (condómino) cumpre a obrigação quando realiza a prestação (quota) a que está vinculado (cfr. art. 762º CC), sendo que o regime do cumprimento das obrigações obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: o princípio da pontualidade, da integralidade e da boa fé.

    O princípio da pontualidade encontra-se consagrado no art. 406° nº 1 do CC, que estipula que o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

    O princípio da integralidade encontra-se expresso no art. 763° nº 1 do CC e significa que o devedor deve realizar a prestação de uma só vez, ainda que se trate de prestação divisível. Se o devedor oferecer apenas uma parte da prestação, o credor pode recusar o seu recebimento sem incorrer em mora.

    Resta o princípio da boa fé na concretização, o qual encontra-se referido no art. 762° nº 2 do CC. Desta norma resulta que para se considerar verificado o cumprimento da obrigação não basta a realização da prestação devida em termos formais, sendo antes necessário o respeito dos ditames da boa fé, quer por parte de quem executa, quer por parte de quem exige a obrigação.

    Colocado por: Damiana Maria
    Em janeiro de 2020 essa nova administração convocou uma assembleia para "se apresentar" e foi logo adiantando que ia fazer tábua rasa dos anos anteriores porque "não era sua responsabilidade". Não voltou a convocar-se - pandemia - outra.


    Essa empresa (pseudo) profissional só conhece os deveres que lhe interessa. É que do início do art. 1436º do CC pode-se ler que «São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia», portanto, não pode aquela fazer "tábua rasa" dos anos anteriores, devendo antes dar seguimento ao exercício administrativo que interessa e aproveita ao condomínio e não aos seus interesses! Não lhe pode. isso sim, ser assacadas responsabilidades pelo que tenha ocorrido no passado.

    Quanto à falta de convocação, acompanho a decisão da referida empresa, devendo a mesma realizar-se assim que se houver levantado o confinamento, se bem que, não deve aquela olvidar se o seu mandato é anual, pelo que os meses que correram não significam uma renovação tácita do mandato. Desta sorte, se a AG decidir não renovar, não pode aquela exigir qualquer indemnização por incumprimento contratual.

    Colocado por: Damiana Maria
    Do Acordo, que mando em anexo, a administração resolveu fazer uma interpretação criativa, mandaram a nota de débito, reclamando o pagamento dos 102.00€, apesar de nem estar agendada outra assembleia.


    Neste concreto afigura-se-me haver alguma confusão senão vejamos. Pelos elementos facultados, será de presumir que o valor da quota anual da condómina referente ao ano de 2017 cifra-se nos 451€, dos quais pagou apenas 349€. Os 102€ em falta reportam-se ao acerto de contas do arranjo da fechadura.

    Portanto, neste momento, nada é devido pela condómina nem sobre a administração impende qualquer obrigação de quitação. O acerto de contas está feito. O ponto 4 da julgada decisão do JdP, serve apenas para que a administração reporte à assembleia, em sede plenária, a feitura desse acerto para melhor clarificar a contabilidade daquele ano. Assim de simples, sem mais.

    Colocado por: Damiana Maria
    De administração condominal percebo alguma coisa, sobre incumprimento de Acordo em sede de JP, nada, pelo que precisava de alguma informação sobre o que deverá fazer a condómina - reclamar junto do JP? Em que termos?


    Salvo melhor opinião, não carece a condómina de fazer nada porquanto o diferendo está tratado por quem de mais direito e de Direito. Se a administração agir judicialmente contra ela, nomeadamente, executando-a, pode ela contestar por litigância de má-fé nos termos do art. 542º e ss. do NCPC, sem prejuízo de peticionar competente indemnização pelos prejuízos e/ou constrangimentos que lhe hajam sido causados.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria
  3.  # 3

    Muito grata pelas respostas, já posso acalmar a minha vizinha, que costuma ferver em pouca água e nem tem cá o seu advogado, que está no campo.

    Permita-me só uns detalhes: muito do que se fez/não fez é explicável, mesmo que não justificável, pela prosa inspirada do Sr. Advogado, que não conheço pessoalmente: "A administração tem um funcionamento anárquico e as actas são de uma redacção delirante."

    Neste momento e neste contexto não lhe vejo solução e, como se diz na aldeia: o que não tem concerto está concertado por natureza.

    Mas vale a pena descomplicar o que pode ser passível de tal. Daí que lhe agradeço e já aprendi alguma coisa útil.

    De novo, muito grata
    Concordam com este comentário: happy hippy
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy
  4.  # 4

    Colocado por: Damiana Maria
    Permita-me só uns detalhes: muito do que se fez/não fez é explicável, mesmo que não justificável, pela prosa inspirada do Sr. Advogado, que não conheço pessoalmente: "A administração tem um funcionamento anárquico e as actas são de uma redacção delirante."


    Quanto à administração

    Minha estimada, para o exercício desta profissão, tanto quanto sei ou julgo saber, a lei não exige qualquer formação específica, e ainda que a houvesse, estabelecendo um paralelo com outras áreas profissionais, o que mais abundam são "doutores", que o são só de título porque no mais, é o que se sabe...

    No entanto, na esfera condomínial, quando sou convidado a participar em AGs como consultor, costumo ressalvar algo que os condóminos não apreciam ouvir: a qualidade do administrador (ou a sua falta) é um reflexo da assembleia. Infelizmente existe uma excessiva iliteracia dos condóminos sobre o regime da PH e não conheço em nenhuma empresa que labore neste ramo que procure contrariar falta de conhecimento (para ser simpático).

    Aqui atrasado, em conversa com uma pessoa amiga que labora nesta área, critiquei-a precisamente neste ponto. A resposta mui sui generis, foi mais ou menos isto: "não podemos dar muita informação aos condóminos porque senão eles ficam a saber tanto como eu e depois já não precisam dos meus serviços"...

    Quanto às actas

    A lei tem-se omissa quanto ao processo linguístico, apenas ressalvando que devem conter um resumo do que de essencial se
    tiver passado na AG. O «essencial», grosso modo, será relatar tudo aquilo que for necessário para dar conta, resumidamente, do modo como foram cumpridas as exigências legais da reunião (data, hora, local, etc.) e da formação e manifestação de vontade da assembleia, onde se inclui uma súmula das discussões travadas (coisa rara nas actas), o número e o sentido dos votos em cada votação (regra geral só manifestam o nº de votos em cada sentido) os votos de vencido (coisa ainda mais rara de encontrar) e o conteúdo das deliberações tomadas (regra geral, excessivamente concisas).

    Ou seja, segundos os ensinamentos de Mário Esteves de Oliveira, Pedro Costa Gonçalves – J. Pacheco de Amorim – Código do Procedimento Administrativo - 2ª Edição, Almedina, pág. 184.: “As actas devem fornecer todos os elementos necessários à apreciação (…) da legalidade da(s) deliberação(ões) tomada(s)”, e que quando posta a aprovação de todos os membros presentes, pode então “cada um referir a sua desconformidade ao que dela conste” (pág. 185 da citada obra).

    De salientar que o DL 40 333 de 1955, que primeiro estabeleceu e regime da PH entre nós, no art. 36º, estabelecia a obrigatoriedade do administrador possuir três livros: de receitas e despesas, de actas e de inventários de bens comuns. Em 1967, este diploma foi revogado e substituído pelo capítulo VI do título II do livro III do Código Civil. Embora dando continuidade ao teor das soluções mais importantes consignadas na disciplina anterior, o legislador de 1967 optou por abandonar a regulamentação de muitos dos aspectos anteriormente contemplados, nomeadamente, o uso do livro de actas.

    Actualmente temos recorrido ao CSC, que muitos celeremente consideram no que às actas concerne, mas logo e de forma muito lesta o descartam para o tudo o resto, mesmo que por força do art. 10º do CC. Talvez não fosse de todo despropositado aqui replicar a pro forma de uma acta de minha lavra, a qual, disponível para que quem assim o entendesse, pudesse aportar ideias no sentido de melhorar este documento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BoraBora, Damiana Maria
  5.  # 5

    a qualidade do administrador (ou a sua falta) é um reflexo da assembleia. Infelizmente existe uma excessiva iliteracia dos condóminos sobre o regime da PH e não conheço em nenhuma empresa que labore neste ramo que procure contrariar falta de conhecimento (para ser simpático).


    Sem tirar nem pôr; mas, sendo um condomínio uma sociedade por quotas não há como contrariar as maiorias. Neste momento, ou nesta conjuntura, tal é a situação do meu condomínio. Realmente não há muitas decisões do colectivo de sócios que os minoritários possam, judicialmente, contrariar.

    "não podemos dar muita informação aos condóminos porque senão eles ficam a saber tanto como eu e depois já não precisam dos meus serviços"...


    Não dar muita informação será uma coisa, dar informação "criativamente interpretada" ou grosseiramente errada foi o que fez o anterior administração, cujas peripécias valem pelo conjunto, por tal razão só lhe menciono uma:

    A condómina que recorreu ao JP, eu e outro condómino, senhor idoso que pratica a filosofia "não me posso irritar se quero chegar aos 100", avisámos o administrador de que é uma ilegalidade afixar listas de pagamentos/não pagamentos no hall de entrada;
    pois ele respondeu que só os residentes no prédio é que tinham acesso a essas listas afixadas - e escreveu isso em acta, que os condóminos assinaram... só retirou as lista pelo labor empenhado da condómina que fotografou as listas, insistiu com a CNPD durante uns 3 meses até que, o então administrador foi "incomodado" - palavras suas - por um Sr. Agente que lhe entregou um ofício da CNPD.

    O passado não me incomoda muito, preocupa-me o futuro próximo neste sentido: uma secretária do JP, informou a condómina que a ele recorreu de que a figura de Processo especial de prestação de contas "provavelmente" (?!) não era do pelouro do JP nem a figura de Pedido de apresentação de coisas ou documentos.
    Estive a ler os Estatutos dos JP e - ou é falha minha - também não encontro a figura de pedido de destituição judicial do administrador. Será assim?

    Actualmente temos recorrido ao CSC, que muitos celeremente consideram no que às actas concerne, mas logo e de forma muito lesta o descartam para o tudo o resto, mesmo que por força do art. 10º do CC.


    Em tempos melhores estivemos - o colectivo condominal - quase a propor a inclusão do CSC, em tudo o que se pudesse aplicar por analogia, no Regulamento do Condomínio... deixámos passar a oportunidade porque demorámos tanto tempo a ver se seria necessário maioria qualificada ou unanimidade que... aliás nem sei se chegámos a encontrar a resposta que, o estimado forista deve saber, se não é abuso.

    Talvez não fosse de todo despropositado aqui replicar a pro forma de uma acta de minha lavra, a qual, disponível para que quem assim o entendesse, pudesse aportar ideias no sentido de melhorar este documento.


    Continuando a abusar, se o estimado forista nos quisesse informar sobre onde tem publicado o seu modelo de acta, muito gratos ficávamos.

    Mário Esteves de Oliveira, Pedro Costa Gonçalves – J. Pacheco de Amorim – Código do Procedimento Administrativo - 2ª Edição, Almedina, pág. 184.


    Grata pela indicação, não conhecia a obra, vou encomendar, não é gasto é investimento.
  6.  # 6

    Colocado por: Damiana Maria
    Sem tirar nem pôr; mas, sendo um condomínio uma sociedade por quotas não há como contrariar as maiorias. Neste momento, ou nesta conjuntura, tal é a situação do meu condomínio. Realmente não há muitas decisões do colectivo de sócios que os minoritários possam, judicialmente, contrariar.


    Minha estimada, em bom rigor, as entidades societárias não se confundem com as associativas (onde também podemos recolher alguns preceitos) nem estas com os condomínios, no entanto, cumpre-nos, mesmo discordando, aceitar democraticamente as decisões da maioria, contra as quais, a minoria tem toda a legitimidade para se opor quando aqueles de tenham contrárias à lei.

    Colocado por: Damiana Maria
    uma secretária do JP, informou a condómina que a ele recorreu de que a figura de Processo especial de prestação de contas "provavelmente" (?!) não era do pelouro do JP (1) nem a figura de Pedido de apresentação de coisas ou documentos(2).
    Estive a ler os Estatutos dos JP e - ou é falha minha - também não encontro a figura de pedido de destituição judicial do administrador. Será assim?(3)


    Para contrariar a senhora secretária, encontrei vários exemplos, no entanto, limito-me a replicar apenas um exemplo:

    (1) Do julgada do JdP do Funchal: http://www.dgsi.pt/cajp.nsf/-/10128B54E284EC9F802581A10033FC25

    (2) Do site http://www.conselhodosjulgadosdepaz.com.pt/informacao.asp, "No contexto legal atual, os Julgados de Paz têm competência para apreciar e decidir ações declarativas cíveis, com exceção das que envolvam matérias de direito da família, direito das sucessões e direito do trabalho, cujo valor não ultrapassasse os € 15.000. As ações que podem ser resolvidas nos Julgados de Paz, nos termos do disposto no artigo 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho, são as seguintes: Ações de entrega de coisas móveis (exemplo: ações para entrega de documentos)"

    (3) Do julgada do JdP de O. Bairro: https://blook.pt/caselaw/PT/JP/336992/

    Colocado por: Damiana MariaEm tempos melhores estivemos - o colectivo condominal - quase a propor a inclusão do CSC, em tudo o que se pudesse aplicar por analogia, no Regulamento do Condomínio... deixámos passar a oportunidade porque demorámos tanto tempo a ver se seria necessário maioria qualificada ou unanimidade que... aliás nem sei se chegámos a encontrar a resposta que, o estimado forista deve saber, se não é abuso.


    Quanto á aprovação, e salvaguardando aquelas matérias que por força da lei exigem maiorias qualificadas, o regulamento pode ter-se aprovado por maioria simples, nos termos do art. 1432º do CC, e para que não haja quem me rogue o madeiro por tamanha "heresia", replico infra uma parte da súmula do Ac. do TRL de 19/05/98: "Não constando o regulamento do condomínio do título constitutivo da propriedade horizontal, às modificações do mesmo regulamento não se aplica o disposto no artigo 1419, n. 1, do CC, isto é, não é necessário o acordo de todos os condóminos, ainda que o regulamento tenha sido aprovado por todos, para proceder à sua modificação, à qual se aplica o disposto no artigo 1432 do mesmo código, sendo as deliberações a esse respeito tomadas, em assembleia, por maioria dos votos representativos do capital."

    Neste concreto, recentemente, a pedido de um condomínio sito em VNGaia, redigi-lhe um Regulamento, coisa pouca, com cerca de 200 artigos... mais 55 para o regimento da Assembleia. O condómino que o solicitou (pessoa amiga) gracejou dizendo, "se eu comer uma boa feijoada e mandar umas valentes farpas...", eu interrompi-o retorquindo: "artigo 62º, perturbações da AG... queres falar das sanções?"...

    Colocado por: Damiana Maria
    Continuando a abusar, se o estimado forista nos quisesse informar sobre onde tem publicado o seu modelo de acta, muito gratos ficávamos.


    Não se tem publicado em lugar algum. Aqui atrasado (2003) tinha redigido um ebook com cerca de 800 páginas, de seu título «Viver em condomínio», o qual, seria disponibilizado gratuitamente e sem direitos de autor. Apesar do número de páginas, serviria essencialmente como obra de consulta pelo que os leitores, além do indíce inicial, podiam usar a pesquisa por palavras-chave, o que lhes permitiria encontrar rapidamente o que procuravam.

    Infelizmente, enquanto laborava na sua revisão, fui um dos alvos de um malfadado vírus, de seu nome «Sobig worm», tendo perdido tudo o que tinha na minha máquina, nomeadamente o manuscrito e todo o meu acervo sobre o regime da PH. Actualmente, mantenho a intensão de replicar o mesmo, usando muita da informação que foi vertendo neste fórum e no gestaodocondomínio. E no que à acta se refere, posso replicar neste fórum um exemplo, que podem depois os interessados, apresentar ideias para a melhorar, porquanto, também eu aprecio aprender...

    Colocado por: Damiana Maria
    Grata pela indicação, não conhecia a obra, vou encomendar, não é gasto é investimento.


    Se procura obras de consulta, essa não será a indicada para si. Sem prejuízo de outras também interessantes, conselho sobremaneira qualquer destes três:
    A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Sandra Passinas, Almedina
    A propriedade horizontal no Código Civil, Rui Vieira Miller, Almedina
    Propriedade horizontal, Jorge Alberto Aragão Seia, Almedina
    A 1ª é assistente da Faculdade de Direito da U. Coimbra, os cavalheiros foram juízes conselheiros do STJ.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria
  7.  # 7

    Realmente muito útil.

    No entanto deixa-me dúvidas esta parte:

    (1) Do julgada do JdP do Funchal: http://www.dgsi.pt/cajp.nsf/-/10128B54E284EC9F802581A10033FC25


    "MATÉRIA: Ação de incumprimento contratual, enquadrada nos termos da alínea I) do n.º1 do art.º 9 da L.J.P"

    Ora, a citada alínea diz:
    i) Ações que respeitem a incumprimento contratual, exceto contrato de trabalho e arrendamento rural;

    Mais adiante, na sentença que fez a fineza de enviar:

    "O caso dos autos prende-se com o incumprimento de um contrato inominado de prestação de serviços, de administração de condomínio.
    Questões a considerar: ação de prestação de contas, exoneração e incumprimento/cumprimento defeituoso do contrato, abuso de direito, compensação."

    Quer isso dizer que a prestação de contas cai dentro do elencado na i) Ações que respeitem a incumprimento contratual, exceto contrato de trabalho e arrendamento rural; ?

    Será que, como diz na sentença:
    "O processo de prestação de contas faz parte dos processos especiais, previstos no art.º 941 e sgs do C.P.C."

    Pode ser apreciado em sede de JP porque:

    Artigo 63.º
    Direito subsidiário
    É subsidiariamente aplicável, no que não seja incompatível com a presente lei e no respeito pelos princípios gerais do processo nos julgados de paz, o disposto no Código de Processo Civil, com exceção das normas respeitantes ao compromisso arbitral, bem como à reconvenção, à réplica e aos articulados supervenientes.

    ?

    Garanto que não é por picuinhice embirrativa que faço essas perguntas - o que me interessaria era ir descobrindo para que serve o JP em temas que envolvam administração de condomínio, que é uma profissão, acho eu, sem regulamento nem regulador.

    E também porque me intrigou o "provavelmente", que já referi e o "depende de como redigir a Petição Inicial(!?)", que também foi informado à condómina... ela resolveu o problema recorrendo ao seu advogado e eu fiquei com a percepção desconfiada de que é o melhor, embora não seja obrigatório.

    uma parte da súmula do Ac. do TRL de 19/05/98: "Não constando o regulamento do condomínio do título constitutivo da propriedade horizontal, às modificações do mesmo regulamento não se aplica o disposto no artigo 1419, n. 1, do CC, isto é, não é necessário o acordo de todos os condóminos, ainda que o regulamento tenha sido aprovado por todos, para proceder à sua modificação, à qual se aplica o disposto no artigo 1432 do mesmo código, sendo as deliberações a esse respeito tomadas, em assembleia, por maioria dos votos representativos do capital."


    Já me tirou um peso de cima, pensei que era necessário unanimidade; ainda bem que é só "maioria dos votos representativos do capital", é aquilo que se chama dupla maioria - maioria de votos e maioria do capital - não é ?

    Se lograrmos incluir os preceitos do CSC que se puderem aplicar por analogia, temos resolvido o problema de o administrador "achar" que umas folhas A4 com coisas escritas, serve, ainda por cima distribuídas na Assembleia, que é o lugar menos indicado para analisar seja o que for em termos de poder depois votar informadamente; O CSC diz que tem que se disponibilizar a consulta da documentação que enforma a contabilidade X dias antes.

    Muito grata pelas explicações, tão úteis como profícuas, vou consultar a bibliografia indicada, já li alguma coisa de Sandra Passinhas e de Aragão Seia, devo ter apontamentos no computador, salvo algum bug, aconselho um back-up, cada vez há virus mais eficazes - depois de computador arrombado...
  8.  # 8

    Colocado por: Damiana Maria
    Quer isso dizer que a prestação de contas cai dentro do elencado na i) Ações que respeitem a incumprimento contratual, exceto contrato de trabalho e arrendamento rural; ?

    Será que, como diz na sentença:
    "O processo de prestação de contas faz parte dos processos especiais, previstos no art.º 941 e sgs do C.P.C."



    Minha estimada, como certamente compreenderá não li os citados acórdão, limitando-me a efectuar uma singela pesquisa num conhecido motor de busca como eventual suporte da competência dos JdP nestas matérias. No mais, do que se depreende da al. i) do art. 9º da Lei 78/2001 é que em razão da matéria, os julgados de paz são competentes para apreciar e decidir sobre todas e quaisquer acções que respeitem a incumprimentos contratuais, com excepção daquelas referentes a contratos de trabalho ou contratos de arrendamento rural. E sim, o processo de prestação de contas faz parte dos processos especiais, previsto no art. 941 e ss. do NCPC.

    Como se lavrou no competente Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra de 16-12-2015:

    “I – Nos termos do disposto no art.º 941º do C. P. Civil a acção de prestação de contas pode ser proposta por quem tenha o direito de exigi-las ou por quem tenha o dever de prestá-las e tem por objecto o apuramento e aprovação das receitas obtidas e das despesas realizadas por quem administra bens alheios e a eventual condenação no pagamento do saldo que venha a apurar-se.

    II - A acção especial de prestação de contas, cuja finalidade é o apuramento do saldo resultante da receita e da despesa, com a consequente condenação no pagamento do mesmo, tem a sua regulamentação no C. P. Civil.

    III - Declarada que está a obrigação do Réu prestar contas, o processo prossegue com vista ao julgamento das mesmas, e consequente apuramento do saldo, que constituirá, no caso de existir, a condenação daquele que foi obrigado a prestá-las”.

    Relativamente à prestação de contas pelo autor, refere-se nesse mesmo Ac. dp TRC que:

    “IV - Este processo prevê na sua tramitação e no caso de prestação forçada de contas, como é o caso dos autos, que não tendo o Réu prestado as contas elas sejam prestadas pelo Autor sem que às mesmas possa ser deduzida contestação – art.º 943º do C. P. Civil.

    V - Estas contas apresentadas pelo Autor são julgadas segundo o prudente arbítrio do julgador, depois de obtidas as informações e feitas as averiguações convenientes, podendo ser incumbida pessoa idónea para dar parecer sobre todas ou parte das verbas inscritas pelo Autor – art.º 943º, nº 2, do C. P. Civil.

    VI - Não admitindo este tipo de acção que o apuramento das receitas e das despesas em causa seja feito em incidente de liquidação de sentença, pois tal esvaziaria o processo do seu conteúdo específico, a lei determina que o apuramento desse saldo seja feito, na ausência de prova consistente, pelo juiz com recurso ao seu prudente arbítrio e às regras da experiência, conforme decorre do nº 5 do art.º 945º do C. P. Civil, poder este que lhe é cometido com vista a que as contas sejam julgadas com base em elementos dotados de um mínimo de consistência.

    VII - Na economia da acção especial de prestação de contas o prudente arbítrio inscreve-se na apreciação das provas pelo juiz, devendo este utilizar dados da experiência comum, permitindo-lhe valorar a prova trazida para os autos em termos bastante mais flexíveis do que numa mera análise estrita da prova, segundo os critérios de certeza judicial.

    VIII - Na concretização desse raciocínio há-de o juiz atender à verosimilhança do facto em apreciação, sendo verosímil o que corresponde ao funcionamento normal das coisas, às regras da experiência e ao senso comum, numa apreciação sensata e prudente.

    IX - Neste julgamento que o tribunal tem de fazer das contas apresentadas pelo Autor na falta de apresentação das mesmas pelo obrigado à sua prestação, o tribunal não pode ter as mesmas exigências de rigor que teria nas que tivessem sido apresen­tadas pelo devedor, pois o requerente da prestação forçada de contas, na maior parte dos casos, não disporá nem conseguirá obter os documentos comprovativos das receitas e despesas realizadas por outrem durante um período de tempo mais ou menos longo”.

    Colocado por: Damiana MariaJá me tirou um peso de cima, pensei que era necessário unanimidade; ainda bem que é só "maioria dos votos representativos do capital", é aquilo que se chama dupla maioria - maioria de votos e maioria do capital - não é ?


    A dupla maioria também se insere no capítulo das maiorias qualificadas. A dupla maioria exige que a deliberação se tenha aprovada cumulativamente pela maioria dos condóminos (metade mais um do total do prédio e não dos presentes em plenário), devendo essa maioria representar a maioria dos votos

    Destarte, o regulamento será aprovado nos termos do nº 3 do art. 1432º do CC que preceitua: As deliberações são tomadas (no caso, para a aprovação do regulamento), salvo disposição especial (para aquelas matérias que por lei careçam de maiorias qualificadas) por maioria dos votos representativos do capital investido (a maioria exigível é definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés da metade dos votos mais um como é normalmente referido de forma errónea, isto porque o nº 2 do art. 1430º ressalva os votos contabilizam-se em «unidades inteiras», ora se estiverem presentes em plenário 51 votos, metade seria 25,5; metade mais um seria 25,5 + 1 = 26,5. Ora a lei não fala em decimas mas em unidades inteiras, portanto, estando presentes 51 votos, a maioria dos votos seria 26).

    Colocado por: Damiana MariaSe lograrmos incluir os preceitos do CSC que se puderem aplicar por analogia, temos resolvido o problema de o administrador "achar" que umas folhas A4 com coisas escritas (1), serve, ainda por cima distribuídas na Assembleia, que é o lugar menos indicado para analisar seja o que for em termos de poder depois votar informadamente; O CSC diz que tem que se disponibilizar a consulta da documentação que enforma a contabilidade X dias antes.(2)


    (1) No que às actas avulsas concerne, como já fui de sublinhar num anterior escrito, embora o livro fosse obrigatório no regime da PH de 1955, deixou de o ser a partir de 1967. Portanto, as actas avulsas informatizadas são perfeitamente legais, contanto sejam tidos os cuidados exigidos, podendo e devendo ter-se redigidas, formatadas, autuadas e paginadas de modo a facilitar a sucessiva inclusão das novas actas e a impedir o seu extravio, arquivadas em "livro" (leia-sem dossier, capa, et.) próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo presidente da assembleia, sendo ainda tomadas as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. No mais, já cuidou de ler o art. 63º do CSC:

    1 -
    2 -
    a)
    b)
    c)
    d)
    e)
    f)
    g)
    h)
    3 -
    4 -
    5 - Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a gerência ou a administração, o presidente da mesa da assembleia geral e o secretário, quando os houver, tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação.
    6 -
    7 - As actas apenas constantes de documentos particulares avulsos constituem princípio de prova embora estejam assinadas por todos os sócios que participaram na assembleia.
    8 - Nenhum sócio tem o dever de assinar as actas que não estejam consignadas no respectivo livro ou nas folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas.

    (2) Um contributo para o vosso regulamento (entre parêntesis acrescento alguns considerandos explicativos):

    1. A prestação de contas consistirá numa prática consolidada pela qual, o administrador obriga-se a enviar o competente relatório de gestão e contas em anexo à respectiva convocatória (pretende-se obrigar o administrador a enviar o relatório conjuntamente com a convocatória, desta forma possibilitando que os condóminos, atempadamente possam apreciar o mesmo e melhor se prepararem para a AG).
    2. O administrador deverá facultar a consulta e exame de toda a documentação contabilística havida em sua posse, no local definido no contrato de administração e durante o seu horário de expediente (pretende-se obrigar o administrador a facultar na sua sede e durante o horário de expediente, a consulta de toda a informação de suporte das contas apresentadas).
    3. Em sede plenária, convocada para a apreciação, discussão e aprovação das contas, meia hora antes da convocação feita pelo presidente da mesa, o administrador deve apresentar e disponibilizar para consulta, toda a documentação contabilística de suporte das despesas efectuadas e das receitas obtidas durante o exercício em análise para que os condóminos possam exercer um controlo formal e de mérito sobre a actividade administrativa (sem prejuízo do disposto no nº anterior, pretende-se obrigar o administrador a comparecer 30 minutos antes da hora do início dos trabalhos - a dita, convocação - com toda a documentação de suporte para que os condóminos que assim o pretendam a possam consultar).
    4. O administrador deve apresentar os balanços e relatórios de gestão e contas de forma exacta, devidamente ordenada, compreensível para todos os condóminos e necessariamente documentada e acompanhada de todos os elementos justificativos (recibos e facturas), os quais, devem ser guardados em arquivo durante 5 anos (se dúvidas ainda houvesses, o administrador deve fazer-se acompanhar de toda a documentação comprovativa).
    5. A prestação de contas deve conter os elementos essenciais para tornar inteligível aos condóminos como foram geridos os dinheiros do condomínio e aplicados os fundos antecipados para a administração, pressupondo a observância das formalidades exigidas (alguns administradores "complicam" os relatórios para tentar passar uma imagem de profissionalismo, porém, a maioria dos condóminos, pessoas de formação média, têm que perceber inequivocamente o que lhes está a ser apresentado, pelo que a AG pode obrigá-lo a simplificar o documento).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria
  9.  # 9

    (a maioria exigível é definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés da metade dos votos mais um como é normalmente referido de forma errónea, isto porque o nº 2 do art. 1430º ressalva os votos contabilizam-se em «unidades inteiras», ora se estiverem presentes em plenário 51 votos, metade seria 25,5; metade mais um seria 25,5 + 1 = 26,5. Ora a lei não fala em decimas mas em unidades inteiras, portanto, estando presentes 51 votos, a maioria dos votos seria 26).


    Tem toda a razão e agradeço relembrar porque alguma coisa escapa sempre e muitas vezes o que escapa não é de pouca monta; como se diz na aldeia, o diabo esconde-se nos detalhes...
  10.  # 10

    2. O administrador deverá facultar a consulta e exame de toda a documentação contabilística havida em sua posse, no local definido no contrato de administração e durante o seu horário de expediente (pretende-se obrigar o administrador a facultar na sua sede e durante o horário de expediente, a consulta de toda a informação de suporte das contas apresentadas).


    É precisamente o que faz falta que conste no Regulamento do meu condomínio para - um dia que espero não ser de nevoeiro - se possa travar a "anarquia administrativa" como dizia o advogado.
    Além do que permite contractar um técnico qualificado para analisar, com olho profissional, a contabilidade, principalmente a documentação que lhe dá suporte.

    No mais, do que se depreende da al. i) do art. 9º da Lei 78/2001 é que em razão da matéria, os julgados de paz são competentes para apreciar e decidir sobre todas e quaisquer acções que respeitem a incumprimentos contratuais, com excepção daquelas referentes a contratos de trabalho ou contratos de arrendamento rural.


    Se não é abuso permita-me uma reflexão e uma pergunta: para que um tribunal se ocupe de deliberar sobre um contracto, tout court, apesar de estar escrito: "quaisquer acções que respeitem a incumprimentos contratuais", terá que se colocar à apreciação um contracto com cláusulas que permitam aferir se há ou não incumprimento.

    Parece-me, opinião minha, que só com o CC como orientação/ legislação há muito espaço para interpretações criativas; é daí que vem a minha insistência em adoptar o CSC como parte do Regulamento

    Muito grata, já me adiantou bastante trabalho e, calculo, ao conjunto dos foristas.