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Regulamento de condominio + registo

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  1.  

  1.  # 1

    Amigos foristas:

    No condominio onde vivo existe um regulamento de condominio aprovado em assembleia.
    Este Regulamento não foi registado em conservatória nem em outra entidade.
    No Regulamento existe a possibilidade de aplicação de"multa" aos condóminos que se atrasem no pagamento das suas cotas.
    Houve alguns atrasos de pagamento e a empresa que administra aplicou-lhes uma "multa" apesar de simbólica, 20 €.
    Tratando-se de umcondomino que se atrasou por esquecimento e que normalmente tem pago sempre as cotas em dia sente-se injustiçado.
    Esse condómino vem reclamar que lhe sejam devolvidos os 20 € pelo facto do Regulamento não estar registado o que o torna nulo.
    Pergunto aos mais entendidos, quem tem razão? è obrigatório o registo? se sim aonde se regista?

    Obrigado
    •  
      MRui
    • 28 novembro 2009

     # 2

    Colocado por: Carla JunqueiroNo condominio onde vivo existe um regulamento de condominio aprovado em assembleia.

    Esse regulamento também foi aprovado pelo "condómino que se sente injustiçado"?

  3.  # 3

    Esse condómino não esteve na reunião em que foi aprovado o Regulamento, mas o Regulamento foi-lhe enviado pela Administração.
    O condómino nem sequer o leu nem contestou já que foi aprovado em assembleia.
    Nem nunca lhe passou pela cabeça que iria esquecer-se de pagar atempadamente as cotas.
    A questão principal é de fcto saber se tal documento para ter validade terá ou não de ser registado e aonde.
    •  
      MRui
    • 28 novembro 2009

     # 4

    Colocado por: Carla JunqueiroA questão principal é de fcto saber se tal documento para ter validade terá ou não de ser registado e aonde.

    Lamento juridicamente não poder ajudar.

  5.  # 5

    Creio que apenas estatutos obrigam a registo, regulamentos não.

  6.  # 6

    Macal tem ou não tem a certeza do que diz?

  7.  # 7

    Certeza tinha quando o regulamento do meu condomínio foi aprovado, em 1982.

  8.  # 8

    Então não há ninguém que esteja por dentro destas matérias?
    Macal, já não se recorda é isso? Qual a legislação que consultou em 1982 para apurar tal facto?

    Obrigado

  9.  # 9

    Artigo 1429.°-A - Regulamento do condomínio

    1 - Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

    2 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.° 2 do artigo 1418.°, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

    Fonte: Código Civil Português
    A minha opinião: não me parece que o regulamento do condomínio tenha que ser registado. Deve isso sim, ser aprovado pela maioria(2/3) dos condóminos e, ser entregue um ex. a cada proprietário. O que acabo de dizer, foi o que se passou no "meu " prédio. Mas, esta á a minha opinião.

  10.  # 10

    Bom dia. Não é necessário o registo do RI. Apenas se efectuará tal se no próprio RI fôr estipulado. Todavia a existir tal conformidade este RI terá de ser aprovado por UNANIAMIDADE ( em alternativa poderá ser apenas esse artigo a ser aprovado por Unanimidade o que parece preciosismo). A partir daí todas as suas alterações terão SEMPRE de ser registadas.Cumptos, [email protected]

  11.  # 11

    Obrigado, pensei que tratando-se de dinheiros que estão em causa esta sansão só teria valor se o Regulamento que a contém fosse registado.
    Não esquecer que é uma "multa", trata-se de dinheiro.
    Demusnostrum, em que artigo ou lei é que se baseia para indicar que não é necessário o registo, se faz favor? Serve tal para esclarecer este condómino com base em legislação.
    Outra questão, o Regulamento deve ser aprovado com a maioria de 2/3, segundo diz o A. Madeira, acontece que após 1ª convocatória não haver quorum esperou-se 1/2 hora pela 2ª convocatória e foi aprovado por unanimidade dos que estavam na reunião que entretanto representavam 55 % do capital do prédio.
    Pergunto se neste caso o Regulamento foi bem aprovado ou se teria que ser aprovado pelos 2/3 do capital, independentemente do capital que estava presente na assembleia?

    Ogrigado

  12.  # 12

    O regulamento terá que ser aprovado pelas maiorias que as matérias reguladas exijam. Simplificando, o vosso regulamento dificilmente terá disposições que exijam mais que maioria simples. As excepções mais relevantes são, genericamente, alteração da forma de comparticipação nas despesas, disposição de partes comuns e a alteração do uso de fracções.
    Para o caso vertente (penalizações por atrasos), é mais que suficiente a maioria simples.

    A necessidade de registo do regulamento? Faça a pergunta de outra forma: "em que artigo ou lei é que se baseia para indicar que não é necessário o registo, se faz favor? "

  13.  # 13

    Bom eu li algures, até nem sei se foi neste site o seguinte que passo a transcrever uma vez que fiquei com uma impressão.

    "Tal necessidade deriva dos seguintes aspectos:

    a)O facto de só por via comtratual poderem ser definidos outros deveres dos condóminos para além daqueles que se encontram consignados no texto legal (Cfr artigos 1414 a 1438_A do CCivil). Estando nós perante uma relação de particulares(isto é perante o ramo do direito privado) a assembleia de condóminos carece de poderes para impor o cumprimento de deveres que tenham directamente suporte na lei. Sob este aspecto a relação entre particulares é muito distinta daquela que existe entre orgãos de soberania e cidadãos.

    b)O facto do regulamento do condomínio só ter pleno valor jurídico perante todos (condóminos e terceiros) se for alvo de registo na conservatória do registo predial - contrariando aparentemente, mas de não de facto o disposto no nº 2 do artigo 1º do Dec. Lei nº 268/94 de 25 de Outubro - para que há que cumprir o consagrado nos artigos 1418 e 1419 do C. Civil ( o que implica no acordo expresso de todos os condóminos) Mais uma vez a necessidade de registo deriva do facto de estarmos perante relações entre particulares e não da relação entre orgãos de soberania e cidadãos.
    Aliás tal intrepretação não é minha. Se consultar o guia do condominio da DECO (Mendes J. 1988, guia do condominio - EDIDECO), vai encontrar na pág 45 o seguinte comentário: "em rigor nem todas as disposições do regulamento exigem unanimidade. No entanto atendendo que isso é verdade para a sua maioria, é conveniente que todo o documento seja aprovado por unanimidade."
    Desta forma na esteira do anteriormente dito todas as normas (constituídas por previsões e estatuiçoes) que inponham o cumprimento de deveres aos condóminos que não derivem directamente do texto legal (como por ex. de não faltar a uma qq reunião da assembleia ou ou a obrigatoriedade de desenpenhar as funções de administrador para além daquilo que se encontra consignado no artigo 1435 A para o administrador provisório), só será admissível se for aprovado por unanimidade.
    De facto se tais disposições não forem integradas no titulo constitutivo, mesmo que aprovadas por unanimidade poderão não ser aplicáveis a novos condóminos que as não aprovaram pois para o efeito previsto no nº 2 do artigo 1 do dec. lei 268/94 de 25/10 considera-se que tais decisões se encontram em sentido lato devidamente consignadas em acta uma vez que estas implicam escritura pública e registo. Sobre este e outros aspectos sucede com condomínios o mesmo que acontece com sociedades comerciais."

    Acabei a transcrição,
    .... e continua um pouco mais mas visto por este ponto de vista segundo quem escreveu isto o regulamento para ter validade jurídica tem que ser registado.

    Agradeço comentários se possível de alguém com conhecimentos técnicos, pois este condómino poderá estar com a razão do seu lado e terem que lhe devolver os 20€ que pagou erradamente.

    Obrigado

  14.  # 14

    Ops! hove um erro de transcrição na alinea a) devia ter escrito :
    .......para impor o cumprimento de deveres que não tenham directamente suporte na lei.

    Obrigado

  15.  # 15

    Então ninguém dá uma opinião técnica? É difícil talvez, digo eu.

    Obrigado

  16.  # 16

    Cara Carla, boa noite. Tratando-se de fornecer esclarecimentos através do fórum, é pouco usual apresentar, permanentemente, a legislação, pois parte-se do princípio que os intervenientes têm conhecimento do que afirmam. Apenas quando existem posições não concordantes se invoca a legislação. Neste caso parece-me que se está a inverter a situação, pois cabe a esse condómino apresentar prova do que afirma. Não se litiga invocando legislação a esmo. Deve-se (tem que) apresentar prova do que se afirma.
    Todavia, informo-a que não há legislação que obrigue ao registo do RI, dado que resulta do disposto no artº 1429º-A, nº 1, do C. Civ., que o Regulamento do Condomínio, aprovado pelas assembleias gerais, visa disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e que a natureza jurídica desto Regulamento é a de deliberação normativa ou regulamentar resultante de declarações de vontade que se fundem para apurar, por sufrágio, a vontade de um órgão colegial, corporizando em si um conjunto de regras gerais e abstractas que se destinam a disciplinar, no futuro, a acção dos condóminos no gozo e administração do prédio. E essa deliberação pode impor-se a quem votar contra ela ou a quem não participar sequer na sua formação. Muito embora esse Regulamento não tenha natureza contratual, deve entender-se que as regras que o compõem têm eficácia "propter rem", vinculando todos aqueles que se encontram integrados na organização condominial. E é este o entendimento jurisdicional aliás, interpretado por vários tribunais e exarados em diversos acórdãos. Portanto e nestes termos, sendo esta a posição generalizada, porque nenhuma lei obriga ao respectivo registo, que seja esse condómino a provar, legalmente que a sua posição é a correcta.
    Portanto cara Carla, como vê não é assim tão difícil. A dificuldade reside no facto de serem postas questões apenas por alguns condóminos pretenderem ser "maus pagadores". Cumptos, [email protected]

  17.  # 17

    Colocado por: Carla Junqueiro
    a)O facto de só por via comtratual poderem ser definidos outros deveres dos condóminos para além daqueles que se encontram consignados no texto legal (Cfr artigos 1414 a 1438_A do CCivil).


    Mas isso é mera evidência. Aplica-se se a Assembleia lhe quiser impor uma cor de cortinados, p.ex..

    aliás tal intrepretação não é minha. Se consultar o guia do condominio da DECO (Mendes J. 1988, guia do condominio - EDIDECO), vai encontrar na pág 45 o seguinte comentário: "em rigor nem todas as disposições do regulamento exigem unanimidade. No entanto atendendo que isso é verdade para a sua maioria, é conveniente que todo o documento seja aprovado por unanimidade.

    Quando se refere a "é verdade para a sua maioria" só pode estar a referir-se a um exemplo concreto de regulamento, e não em abstracto.

    .... e continua um pouco mais mas visto por este ponto de vista segundo quem escreveu isto o regulamento para ter validade jurídica tem que ser registado.Agradeço comentários se possível de alguém com conhecimentos técnicos, pois este condómino poderá estar com a razão do seu lado e terem que lhe devolver os 20€ que pagou erradamente.


    1) É da competência da Assembleia aprovar o orçamento e estabelecer a periodicidade do pagamento das quotas.
    2) É também da sua competência a aplicação de penalizações para o não cumprimento de deliberações ou do regulamento.

    Não há portanto qualquer exigência de maioria especial para este tipo de deliberação.

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