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  1.  # 1

    Boa tarde.temos o nosso sótão no terceiro andar,mas o apartamento principal é no rês do chão.o meu filho ficou sem apartamento e instalou no sótão umas janelas maiores e fez como se fosse uma casinha t0 com wc e assim porque tem cubo de esgoto e tudo foi a partir daí que pusemos ex e água.as paredes que separam ex é plaque.tem um vizinho que diz sempre que aquilo é ilegal.fizemos aquilo muito rápido porque ele ficou sem onde viver e não pusemos aquilo na câmara.o que poderá acontecer??o vizinho pode fazer queixa ou mandar la vistoria?podemos pagar multa???quanto ronda estas multas?obrigada a quem ajudar
  2.  # 2

    Faz obras no prédio sem autorização dos restantes condóminos?
    Já nem falo do licenciamento camarário, porque esse necessita da autorização de todos os condóminos, para a câmara apreciar.
  3.  # 3

    Há uma parte que penso que muitas pessoas ainda não perceberam, quando adquirem uma fracao é isso mesmo que vão ter, uma parte de um todo. Assim, não lhes dá o direito de fazerem tudo o que entendem.
    Mais, mesmo que fosse um edificio autonomo casa não tivesse licença de habitação tb não não podia fazer o que quisesse, mas sim o que a câmara permite. Até para aumentar janelas é necessária autorização da autárquica, caso contrário está-se sempre sujeito a multas, notificações para demolir ou repor a situacao que existia.
    Mais, no caso da sua construção se existir algum problema será que ponderou que o seguro não irá assumir qualquer responsabilidade, e isso obvivamente poderá colocar em risco o bem dos vizinhos.
    Até colocar material combustível em garagens que não se destinam a arrumos é um problema
  4.  # 4

    Isso está altamente ilegal pelo certo pelo que terá que demolir tudo, pagar multas e indminzar os vizinhos.

    De onde puxou a luz e água para o sótão??
  5.  # 5

    Multas e afins, acredito...meter alguém ao relento não sei se será bem assim...
  6.  # 6

    Colocado por: loliyuo vizinho pode fazer queixa ou mandar la vistoria?podemos pagar multa???quanto ronda estas multas?obrigada a quem ajudar


    1. Pode fazer queixa e, no meu entender, deve fazê-lo.

    2. Pode e, provavelmente, vai mesmo pagar multas até repor a legalidade. Se for como um caso que conheço a periocidade da multa era mensal.

    3. O valor depende da câmara e da infracção.


    A forma mais simples de resolver a situação é repor tudo como estava e o seu filho vai viver consigo no apartamento do rés do chão até se conseguir orientar.
  7.  # 7

    Colocado por: loliyu(...) temos o nosso sótão (...) instalou no sótão umas janelas maiores (...) com wc (...) porque tem cubo de esgoto (...)


    Meu estimado, prima facie, poderá ter incorrido em eventual ilegalidade, no entanto, antes de o pudermos afiançar de forma inequivoca, importaria aferir sobre a condição particular do sótão, porquanto começa por ressalvar tratar-se do "vosso" sótão (portanto, não se presume comum), onde instalaram janelas maiores (portanto já lá haviam janelas, presume-se que para claridade do interior) e com instalações sanitárias porquanto já haveria uma qualquer possibilidade de ligação à rede de saneamento.

    Quanto ao sótão

    Sem prejuízo da análise dos elementos em falta, importa observar que sobre a matéria, rege o art. 1421º do CC, que especifica no seu nº 1 as partes do edifício necessariamente comuns e descreve no nº 2 as partes presumidamente comuns, dispondo o nº 3 sobre a possibilidade de, no título constitutivo da propriedade horizontal, se afectarem ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Ao que aqui importa pôr em evidência, o nº 1 do citado preceito identifica como necessariamente comuns “b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção”, do mesmo passo que o nº 2 declara que se presumem comuns “e) Em geral, as coisa que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.

    A introdução no preceito desta cláusula geral residual determina que, diferentemente do que sucede em relação às partes imperativamente comuns, a enumeração constante do nº 2 deve considerar-se meramente exemplificativa, de sorte que por ela podem ser abrangidos, como pertencentes em compropriedade aos condóminos, partes do edifício não especificamente destinados ou afectados pelo título constitutivo, mediante a especificação prevista no art. 1418º do CC.

    No caso sob apreciação, se houver uma absoluta omissão do título constitutivo relativamente ao sótão ou vão de telhado, a cuja existência nem sequer se aluda (sua natureza e afectação), coloca-se, então o problema de saber se, apenas por isso, ou seja, por falta dessa especificação, deve considerar-se parte necessariamente comum, esteja ou não no gozo exclusivo de um dos condóminos. Em síntese, poder-se-á dizer que em edifício submetido ao regime de propriedade horizontal, o sótão ou vão de telhado não é de considerar parte imperativamente comum, mas apenas presuntivamente comum.

    Portanto, o vão de telhado não é identificável com os conceitos de telhado ou terraço de cobertura, pois que não representa a estrutura de cobertura em si mesma e com a específica função de tapagem superior do edifício, mas um espaço ou área a que é possível dar determinadas utilizações, usualmente de armazenamento, mas sem que se exclua o próprio alojamento habitacional.

    Destarte, o sótão - espaço compreendido entre o tecto da fracção ou fracções superiores e o telhado - não se confunde com o telhado, não faz parte da estrutura do edifício, não está compreendido no art. 1421, n. 1 b) do CC. O sótão cabe no art. 1421 n. 2 b) do CC desde que nada se disponha em contrário no título constitutivo, o sotão presume-se parte comum quando não afecto ao uso exclusivo de uma das fracções autónomas. Neste sentido, replico três competentes decisões:

    Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 28-09-1999:
    I – Os espaços compreendidos entre o tecto do último andar de um edifício e as telhas (vão, sótão ou águas furtadas), não sendo telhado ou terraço de cobertura, não têm de ser considerados obrigatoriamente coisa comum, nos termos do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC.
    II – Não se trata de parte do edifício que, pela função que desempenha, careça de ficar afecta a todos os condóminos, como sucede com todas aquelas que se enumeram no citado n.º 1.
    III – Deixam de ser comuns as coisas que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, para tal bastando uma afectação material, uma destinação objectiva, mas já existente à data da constituição do condomínio, não se exigindo que ela conste do respectivo título constitutivo.

    Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 08-02-2000:
    I – O sótão (ou “vão do telhado”) não é parte necessariamente comum do edifício, não integrando os conceitos de estrutura do prédio ou de telhado, para efeitos do artigo 1421º do Código Civil.
    II – O sótão (ou “vão do telhado”) trata-se antes de parte do edifício que se presume comum, se do título constitutivo da propriedade horizontal não constar a sua afectação a alguma fracção autónoma, podendo, pois, tal presunção ser ilidida.
    III – Se um sótão, desde o início da construção do prédio, esteve afecto em exclusivo a uma fracção autónoma, só através dela tendo comunicação, deve considerar-se que não é parte comum e que pertence a essa fracção autónoma, ficando, por conseguinte, ilidida aquela presunção.

    Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 07-05-2002:
    I - Nos termos do artigo 1421 nº2 alínea e) do Código Civil os sótãos dos prédios constituídos em propriedade horizontal presumem-se integrados nas partes comuns do respectivo condomínio .
    II - Essa presunção pode ser ilidida através de prova de que o mesmo sótão se encontra afectado "ab initio" ao uso exclusivo de qualquer condómino.

    Quanto ao uso

    O sótão é vedado por paredes com referência aos demais espaços, tem-se servido de pequenas janelas efectuadas pelo construtor do prédio para dar claridade ao seu interior, as quais foram aumentadas pelo proprietário, possui uma ligação directa para uma parte comum. Alterou-se o uso. Quer o sótão, quer o edifício, mantêm a mesma composição, o mesmo arranjo estético e a mesma forma.

    Aqui importa enquadrar esta matéria. Do art. 1305º do CC dimana que "O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas". Este preceito coloca ao lado dos poderes de que goza o proprietário, as restrições ou limites impostas por lei. Tais restrições podem ser de direito público, como a expropriação por utilidade pública, ou de direito privado, como as que derivam de relações de vizinhança, que têm em vista regular conflitos de interesses que surgem entre vizinhos.

    De facto e atenta a estrita letra do art. 1305º CC, o legislador entendeu que o conteúdo do direito de propriedade se encontra perfeitamente preenchido quando "o proprietários goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso", o que lhe possibilita destinar os usos dos diversos cómodos em função dos seus interesses e necessidades. Assim, nada obsta a que, um condómino proprietário de um T2 converta uma sala num terceiro quarto ou vice-versa; ou até que derrube a parede entre dois quartos para os converter num quarto.

    Numa outra situação mais extrema, se um proprietário não possuir uma viatura automóvel, ou já não a puder utilizar por um qualquer constrangimento, vê-se aquele necessariamente obrigado a manter a garagem fechada, sem qualquer uso ou aproveitamento? Obviamente que não. Constituiria mesmo um manifesto abuso de direito tal exigência, pelo que, nessa situação, poderia utilizar aquela como armazém ou atelier. Mas também o poderia fazer aquele que, possuindo uma garagem com 40m2, espaço mais do que suficiente para parquear uma viatura.

    O mesmo é válido para os sótãos. Sendo muito diferentes as suas configurações, no que às suas destinações se refere temos que dar o devido relevo à sua materialidade concreta desvendada a partir da factualidade aparente, isto é, para poderem ser utilizados (mesmo como mansardas) para habitação, devem ter as condições próprias já atrás ressalvadas e consideradas desde o início da construção, constando do próprio projecto. Se assim não for, os sótãos não passam de simples caixas de ar do telhado.

    Portanto, para se aferir da legalidade, importa saber-se o que resulta do TCPH quanto à afectação, se própria, exclusiva ou comum e subsequentemente, caso se enquadre nas duas primeiras opções, se aquele espaço - por possuir evidentemente divisões - se presta a uma qualquer outra utilidade, além de arrumos de coisas, nomeadamente, de habitação de pessoas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria
  8.  # 8

    " - se presta" no sentido de ter as condições capazes? Ou seja, se tem paredes, porta e está devidamente delimitada como área pertença daquela pessoa, pode habitar, é isso?
  9.  # 9

    Respondendo logo a várias questões:
    Havia caixa de esgoto da qual fomos buscar os tubos para passar a água para o WC e havia uma caixa de eletricidade da qual fomos passar os cabos.
    Contratámos uma pessoa que passou os tubos de água e um eletricista que fez a instalação elétrica e um pequeno quadro elétrico.
    O sótão sempre teve janelas e uma porta autónoma que só nos pertence a nós.
    Contratámos também uma pessoa que apenas alargou um pouco as janelas para colocar maiores (pois as outras infiltravam muita água com as chuvas e o sótão andava constantemente ensopado por causa das chuvas, porque era só uma telha de vidro) então aproveitamos isso.
    Também uma pessoa fez apenas uma parede de pladur para dividir o WC, e foi colocada uma porta de entrada nova um pouco maior pois as outras são de ferro e outras são de madeira.
    Outros vizinhos (ainda antes de nós) fizeram o WC no sótão e depois de nós outras frações fizeram o mesmo, ou seja remodelaram o sótão para poder "habitar" ou de vez em quando dormir, no entanto não houve autorizações por parte dos condóminos porque "cada um fez a sua maneira" e ninguém "perguntou nada a ninguém".
  10.  # 10

    Colocado por: RicardoPortoIsso está altamente ilegal pelo certo pelo que terá que demolir tudo, pagar multas e indminzar os vizinhos.

    De onde puxou a luz e água para o sótão??


    Indemnizar os vizinhos pelo que?
    Dos 6 vizinhos que têm direito a sótão privado, 4 fizeram o mesmo....

    A luz e a água não puxei de lado nenhum, já estava em cima no sótão uma caixa de esgoto e uma caixa de luz, a conta da água e da luz está na nossa fatura, que aumentou depois de ele ir para lá, ou seja não estamos a "roubar a luz nem a água ao prédio"
  11.  # 11

    Colocado por: VarejoteFaz obras no prédio sem autorização dos restantes condóminos?
    Já nem falo do licenciamento camarário, porque esse necessita da autorização de todos os condóminos, para a câmara apreciar.


    Ninguém dos vizinhos que fez isso pediu autorização a outros, e dos 6, 4 fizeram o mesmo....
  12.  # 12

    Então qual dos dois que sobram se queixaram?
  13.  # 13

    Colocado por: loliyuDos 6 vizinhos que têm direito a sótão privado, 4 fizeram o mesmo....
    nao quer dizer que seja legal.
  14.  # 14

    Vem para o forum com a historia contada pela metade, e depois indignam-se com as respostas que as pessoas dão com a melhor das intenções.

    passando a frente, lá por existirem nao quer dizer que sejam legais, os 4 vizinhos ate podem ter feito as casotas no sotao, nao significa no entanto que o sotao seja deles, tudo depende do que está em papel.

    Sem dos vizinhos acha mal pode apresentar queixa deles todos se estiverem todos ilegais. iss sao obras sujeitas a licenciamento (alargar um bocadinho as janelas tambem).
    Concordam com este comentário: Eugenia Matos
  15.  # 15

    O que tem no sótão, acreditando que está tudo de acordo com o que diz, é uma arrecadação. Tal como já referi anteriormente, é bom que não ocorra nenhum incidente grave nesse espaço pois caso ocorra por exemplo um incêncio consigo antever que umas empresas, as companhias de seguro, sairam de jogo e os condóminos que pagem os arranjos, já agora do prédio e em todos me que causarem danos. Não podemos fazer o que queremos, ou melhor, às vezes até podemos mas temos de ter consciencia de que se a coisa correr mal temos de ter dinheiro suficiente para suportar a despesa.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, Eugenia Matos
  16.  # 16

    Um apartamento aqui à minha frente tiveram a inteligência de fazerem um T1 a partir de arrecadações que tinham na garagem, espaço de acesso para vários carros. Claro que para quem teve esta ideia está no sue direito porque o espaço é deles, mas... digo eu... acontece algum incêncio e é ver a companhia de seguros a aproveitar para não pagar, é o mesmo que as pessoas que colocam lenham nos parqueamentos, despois dá asneira.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria
  17.  # 17

    Colocado por: JotaP" - se presta" no sentido de ter as condições capazes? Ou seja, se tem paredes, porta e está devidamente delimitada como área pertença daquela pessoa, pode habitar, é isso?


    Correcto, porquanto, em princípio, os proprietários de uma fracção autónoma integrada num edifício constituído em regime de propriedade horizontal podem realizar obras novas na sua fracção, estando, no entanto, vedada ao proprietário a realização de obras novas, mesmo na sua própria fracção autónoma, se tais obras não respeitarem a segurança e a linha arquitectónica do edifício (cfr. al. a) do art. 1422º do CC).

    Acresce ressalvar que outra limitação imposta aos proprietários, neste âmbito, é a prevista na al. c) do art. 1422º do CC onde se estabelece que também é vedada a realização de obras, se se pretender com a realização das mesmas dar à fracção autónoma um uso diverso do fim a que é destinada, tal como se encontra mencionado no título constitutivo da propriedade horizontal, devendo-se, no entanto, entender que apenas é proibido o uso actual e efectivo da fracção para fim diverso daquele que o TCPH a destinou, não constituindo, assim, violação do citado preceito legal, a mera possibilidade ou eventualidade de semelhante desvio (cfr. neste sentido, opinião de Aragão Seia, in “Propriedade horizontal”, pág. 107).

    Como é consabido, decorre da al. c) do nº2 do art. 1422º do CC que o condómino está proibido de dar uma utilização diversa da fracção de que é proprietário do fim a que a mesma (no seu todo, sublinhe-se) se destina, sendo que tal só poderá suceder, no caso de o título constitutivo não especificar o fim a que se destina a fracção, e se existir autorização para essa alteração por parte da Assembleia de Condóminos, aprovada por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio (cfr. nº 4 do art. 1422º do CC).

    Se o TCPH especificar o fim, só por unanimidade se pode alterar aquele, porquanro, resulta do regime legal que a alteração da destinação de uma fracção autónoma depende do acordo do universo dos condóminos, importando a modificação do documento constitutivo, o que constitui uma importante limitação do direito de propriedade exclusiva que cada condómino exerce sobre a fracção de que é titular.

    Por outro lado, as limitações atinentes ao uso da fracção para fim diverso são ainda impostas por razões de ordem pública, uma vez que o licenciamento é feito tendo em atenção as características técnicas do edifício, não sendo indiferente a afectação que venha a ser dada a cada uma das fracções. É por isso que a alteração da utilização de edifícios ou suas fracções está ainda sujeita a autorização ou licença camarária, aqui se atendendo a critérios urbanísticos (verificada que esteja a legitimidade do requerente, designadamente por ter sido autorizada a pretendida alteração).

    No entanto, pese embora não se tenha esta uma interpretação excessivamente criativa da tradução da lei, existem opiniões diversas em um e outro sentido, isto é, permitindo, limitando ou inclusive vendando outros usos, também elas legítimas. Assim, embora possível, para a conversão não se tem por bastante a vontade do proprietário com fundamento do direito de uso pleno (porquanto não absoluto), mas da sua admissibilidade tácita.
  18.  # 18

    Por último, percebo a preocupação do user em encontrar uma solução para o filho mas já não compreendo que com isso se potenciem problemas ainda maiores.
  19.  # 19

    Colocado por: JotaPEntão qual dos dois que sobram se queixaram?


    um que está sempre mal com tudo e para ele tudo e todos estão ilegais e apenas ele deveria de viver no prédio...
  20.  # 20

    Colocado por: happy hippy

    Correcto, porquanto, em princípio, os proprietários de uma fracção autónoma integrada num edifício constituído em regime de propriedade horizontal podem realizar obras novas na sua fracção, estando, no entanto, vedada ao proprietário a realização de obras novas, mesmo na sua própria fracção autónoma, se tais obras não respeitarem a segurança e a linha arquitectónica do edifício (cfr. al. a) do art. 1422º do CC).

    Acresce ressalvar que outra limitação imposta aos proprietários, neste âmbito, é a prevista na al. c) do art. 1422º do CC onde se estabelece que também é vedada a realização de obras, se se pretender com a realização das mesmas dar à fracção autónoma um uso diverso do fim a que é destinada, tal como se encontra mencionado no título constitutivo da propriedade horizontal, devendo-se, no entanto, entender que apenas é proibido o uso actual e efectivo da fracção para fim diverso daquele que o TCPH a destinou, não constituindo, assim, violação do citado preceito legal, a mera possibilidade ou eventualidade de semelhante desvio (cfr. neste sentido, opinião de Aragão Seia, in “Propriedade horizontal”, pág. 107).

    Como é consabido, decorre da al. c) do nº2 do art. 1422º do CC que o condómino está proibido de dar uma utilização diversa da fracção de que é proprietário do fim a que a mesma (no seu todo, sublinhe-se) se destina, sendo que tal só poderá suceder, no caso de o título constitutivo não especificar o fim a que se destina a fracção, e se existir autorização para essa alteração por parte da Assembleia de Condóminos, aprovada por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio (cfr. nº 4 do art. 1422º do CC).

    Se o TCPH especificar o fim, só por unanimidade se pode alterar aquele, porquanro, resulta do regime legal que a alteração da destinação de uma fracção autónoma depende do acordo do universo dos condóminos, importando a modificação do documento constitutivo, o que constitui uma importante limitação do direito de propriedade exclusiva que cada condómino exerce sobre a fracção de que é titular.

    Por outro lado, as limitações atinentes ao uso da fracção para fim diverso são ainda impostas por razões de ordem pública, uma vez que o licenciamento é feito tendo em atenção as características técnicas do edifício, não sendo indiferente a afectação que venha a ser dada a cada uma das fracções. É por isso que a alteração da utilização de edifícios ou suas fracções está ainda sujeita a autorização ou licença camarária, aqui se atendendo a critérios urbanísticos (verificada que esteja a legitimidade do requerente, designadamente por ter sido autorizada a pretendida alteração).

    No entanto, pese embora não se tenha esta uma interpretação excessivamente criativa da tradução da lei, existem opiniões diversas em um e outro sentido, isto é, permitindo, limitando ou inclusive vendando outros usos, também elas legítimas. Assim, embora possível, para a conversão não se tem por bastante a vontade do proprietário com fundamento do direito de uso pleno (porquanto não absoluto), mas da sua admissibilidade tácita.

    obrigado!!!!