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Condomínios e vizinhos

Confusão na assembleia

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  1.  

  1.  # 1

    CONFUSÃO NA ASSEMBLEIA

    Bom dia,
    Venho solicitar a vossa ajuda em relação à seguinte situação:
    Foi marcada e convocada a assembleia geral anual pela firma externa que estava a exercer a gestão do condomínio.
    Acontece que um dos condóminos que é de nacionalidade francesa e é muito complicado, começou a criar problemas durante a assembleia, chegando ao ponto de começar aos gritos e a dizer que o administrador, que era a empresa externa, não podia estar ali porque não era condómino do prédio.
    Além de troca de palavras quase que ia havendo contato físico.
    Perante esta situação o administrador da firma externa que estava a presidir a assembleia, abandonou a mesma e foi-se embora, dizendo que não continuaria ali por não haver condições e para evitar outras situações mais desagradáveis.
    PERGUNTO, como se ultrapassa uma situação destas?
    Agradeço a vossa ajuda.
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    • 20 abril 2021

     # 2

    A empresa de administração deve saber do que deve fazer.
    Em principio, tendo sido suspensa a reunião, deve ser convocada uma nova, para data a definir. Se necessário, com requisição de forças de segurança :)

  3.  # 3

    A empresa de administração deve saber do que deve fazer.


    Até pode saber, do que duvido polidamente, falta saber se ganha alguma coisa com isso.

    Quando é que os proprietários se convencem que são eles os únicos interessados em cuidar da sua propriedade e que a lei lhes dá suficientes ferramentas para tal?!
    Contratam "administradores" externos como quem contrata uma baby-sitter.

    Decreto-Lei nº 76-A/2006 de 29-03-2006
    ________________________________________
    ANEXO I - (a que se refere o artigo 62.º) - Republicação do Código das Sociedades Comerciais
    TÍTULO VII - Disposições penais
    ----------
    Artigo 516.º - Perturbação de assembleia social
    1 - Aquele que, com violência ou ameaça de violência, impedir algum sócio ou outra pessoa legitimada de tomar parte em assembleia geral de sócios, assembleia especial de accionistas ou assembleia de obrigacionistas, regularmente constituída, ou de nela exercer utilmente os seus direitos de informação, de proposta, de discussão ou de voto, será punido com pena de prisão até 2 anos e multa até 180 dias.
    2 - Se o autor do impedimento, à data do facto, for membro de órgão de administração ou de fiscalização da sociedade, o limite máximo da pena será, em cada uma das espécies, agravado de um terço.
    3 - Se o autor do impedimento for, à data do facto, empregado da sociedade e tiver cumprido ordens ou instruções de algum dos membros dos órgãos de administração ou de fiscalização, o limite máximo da pena será, em cada uma das espécies, reduzido a metade e o juiz poderá, consideradas todas as circunstâncias, atenuar especialmente a pena.
    4 - A punição pelo impedimento não consumirá a que couber aos meios empregados para o executar.
    Início de Vigência: 30-06-2006
    Estas pessoas agradeceram este comentário: esquecido

  4.  # 4

    Com base na Damiana Maria, esta situação está mesmo legislada.
    Lamento o sucedido Jomaraca. Imagino que tenha sido desconfortável e desnecessário.

    Se eu estivesse no seu lugar, partilhava esse Decreto com a administração e os condóminos, e depois deles leres, ia informar ao francês que aquela atitude dele pode ser punível.
    Tenha algum tacto ao falar pois não queira criar mau ambiente na vizinhança, especialmente por parecer que ele ferve em pouca água.

    Por curiosidade, as assembleias presenciais já estão permitidas?
    E não estava o francês sob efeito de álcool ou drogas? Pode parecer uma pergunta desnecessária, mas é importante apurar se é mesmo feitio do vizinho ou se estava particularmente alterado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Jomaraca
    • SrR
    • 20 abril 2021

     # 5

    Colocado por: Damiana Maria

    Até pode saber, do que duvido polidamente, falta saber se ganha alguma coisa com isso.

    Quando é que os proprietários se convencem que são eles os únicos interessados em cuidar da sua propriedade e que a lei lhes dá suficientes ferramentas para tal?!
    Contratam "administradores" externos como quem contrata uma baby-sitter.

    Decreto-Lei nº 76-A/2006 de 29-03-2006
    ________________________________________
    ANEXO I - (a que se refere o artigo 62.º) - Republicação do Código das Sociedades Comerciais
    TÍTULO VII - Disposições penais
    ----------
    Artigo 516.º - Perturbação de assembleia social
    1 - Aquele que, com violência ou ameaça de violência, impedir algum sócio ou outra pessoa legitimada de tomar parte em assembleia geral de sócios, assembleia especial de accionistas ou assembleia de obrigacionistas, regularmente constituída, ou de nela exercer utilmente os seus direitos de informação, de proposta, de discussão ou de voto, será punido com pena de prisão até 2 anos e multa até 180 dias.
    2 - Se o autor do impedimento, à data do facto, for membro de órgão de administração ou de fiscalização da sociedade, o limite máximo da pena será, em cada uma das espécies, agravado de um terço.
    3 - Se o autor do impedimento for, à data do facto, empregado da sociedade e tiver cumprido ordens ou instruções de algum dos membros dos órgãos de administração ou de fiscalização, o limite máximo da pena será, em cada uma das espécies, reduzido a metade e o juiz poderá, consideradas todas as circunstâncias, atenuar especialmente a pena.
    4 - A punição pelo impedimento não consumirá a que couber aos meios empregados para o executar.
    Início de Vigência: 30-06-2006
    Estas pessoas agradeceram este comentário:esquecido
    uma questão, esta legislação tambem é valida para outras assembleias como por ex uma assembleia de uma associação social?

  6.  # 6

    Colocado por: JomaracaCONFUSÃO NA ASSEMBLEIA
    PERGUNTO, como se ultrapassa uma situação destas?


    Meu estimado, este tipo de situação ultrapassa-se mediante a aprovação de uma disciplina de conduta em sede de Regulamento, ou se se quiser, em sede do Regimento da AG, que preveja severas sanções pecuniárias para a sua inobservância, em especial, com comportamentos desrespeitosos, insultuosos ou violentos para com o administrador, MAG ou outros condóminos.

    Para tanto, o preceito retirado do CSC e aqui replicado pela Damiana Maria, tem-se um bom ponto de partida (porquanto naquela redacção, não se pode aplicar à PH). E para se evitarem conflitos de interesses, deve haver uma MAG, cujo presidente, enquanto órgão executivo da mesa, dirige e orienta os trabalhos, e aplica, sucessivamente as coimas a que haja lugar, prévio aviso, primeiro verbal, depois registado para que o condómino em causa modere o seu comportamento sob pena de se ter sancionado.

    Em face do clima tenso e comportamento mais exaltado deste condómino, e independentemente do Regulamento e/ou Regimento preverem sanções, pode-se solicitar a presença das autoridades policiais para acalmarem os ânimos e outrossim porem cobro à contestação demasiado inflamada, evitando-se assim possíveis confrontos. No limite, pode-se contratar segurança privada (regulada pela Lei nº 46/2019); Nas assembleias societárias e associativas, as MAG ou as Direcções têm autonomia para contratar estes serviços, porém, nas assembleia condominiais não é pacífico que o administrador tenha tamanha autonomia (pessoalmente e salvo melhor opinião, considero que não a tem), pelo que, deve ser a AG a decidir pela contratação destes serviços.

    Quanto à interrupção da AG, importaria saber-se se o administrador, antes de se retirar, deu por encerrados os trabalhos, sendo que, neste caso, havendo assuntos por tratar, lavra acta da reunião, devendo convocar uma nova assembleia. Se se tratou de uma suspensão, não carece de nova convocação, bastando que comunique, formalmente, os condóminos do data e hora para lhe dar continuidade.

    No limite, não logrando o administrador realizar a assembleia em primeira e segunda convocatória, em face das nocivas perturbações ou paralisações na actividade gestionária do condomínio (p.ex., realização de obras urgentes, aprovação do orçamento ou contas), por parte de um condómino mais problemático, resta o recurso ao tribunal, onde um juiz decidirá segundo juízos de equidade as questões que deviam ser objecto de deliberação por parte das frustradas assembleias (cfr. artº 1425º CPC).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  7.  # 7

    Colocado por: esquecidoCom base na Damiana Maria, esta situação está mesmo legislada.
    Lamento o sucedido Jomaraca. Imagino que tenha sido desconfortável e desnecessário.

    Se eu estivesse no seu lugar, partilhava esse Decreto com a administração e os condóminos, e depois deles leres, ia informar ao francês que aquela atitude dele pode ser punível.
    Tenha algum tacto ao falar pois não queira criar mau ambiente na vizinhança, especialmente por parecer que ele ferve em pouca água.

    Por curiosidade, as assembleias presenciais já estão permitidas?
    E não estava o francês sob efeito de álcool ou drogas? Pode parecer uma pergunta desnecessária, mas é importante apurar se é mesmo feitio do vizinho ou se estava particularmente alterado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Jomaraca

  8.  # 8

    Obrigado pelos esclarecimentos, de fato não sei o que esse senhor tem, mas que se passou totalmente ao ponto do presidente da mesa que era da firma que fazia a gestão do condomínio ter abandonado para evitar mais confusão que poderia levar a haver agressões.
    Pois é que a nova administração onde o francês é um dos administradores que foram eleitos, só tem arranjado problemas e agora convocou nova assembleia extraordinária para renunciar à gestão da mesma, alegando uma série de problemas em relação à administração anterior.
    É que ele aprovou o exercício do ano anterior e as contas até ao dia 31-3-2021, não colocando nenhuma dúvida.
    A ultima dele é querer mandar efetuar uma auditoria a todos os exercícios dos anos anteriores.
    Será que pode, visto todos os exercícios foram aprovados por unanimidade, creio que não porque as assembleias são soberanas.
    Agradeço a vossa resposta

  9.  # 9

    Colocado por: sizeA empresa de administração deve saber do que deve fazer.
    Em principio, tendo sido suspensa a reunião, deve ser convocada uma nova, para data a definir. Se necessário, com requisição de forças de segurança :)

  10.  # 10

    A nova assembleia já se realizou, mas agora querem renunciar e dizem que vão pedir uma auditoriaaàs contas dos exercícios dos anos anterior a ser efetuada por por uma entidade externa.
    Pergunto é possível, as assembleias não são soberanas quando aprovam os exercícios?
    Agradeço esclarecimento

  11.  # 11

    SrR


    uma questão, esta legislação também é valida para outras assembleias como por ex uma assembleia de uma associação social?


    Gostava de lhe responder com certezas que não fossem relativas, bom, lá vai:

    De acordo com a Associação que for, as regras de funcionamento têm de estar plasmadas nos Estatutos e não podem contrariar as leis da República.
    A CM Seixal editou um guia para as Ass. sem fins lucrativos.

    https://www.cm-seixal.pt/sites/default/files/documents/02_13_06_documentos_guiapratico.pdf

    A CM Vila Franca de Xira tem uma página sobre associativismo.

    https://associativismo.cm-vfxira.pt/index.php/docs-apoio/legislacao/geral

    A António Sérgio tem umas info. muito completas.

    https://cases.pt/wp-content/uploads/Legislacao_Associacoes.pdf

    A Confederações de Colectividades também; na minha opinião o que esta entidade não souber sobre o tema, ninguém sabe...

    https://www.cpccrd.pt/

    No que diz respeito a PH estou capaz de concordar com o forista happy hippy, um bom Regulamento blindado.

    Sempre lhe digo que só conheço uma Associação Cidadã que tem parte do CSC nos seus estatutos para resolver problemas de funcionamento executivo, por analogia; é uma associação séria e muito antiga.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  12.  # 12

    Pergunto é possível, as assembleias não são soberanas quando aprovam os exercícios?


    A Assembleia é composta por co-proprietários cujos direitos próprios não se exercem só no colectivo de que fazem parte.
    O legislador proveu cada co-proprietário de ferramentas legais que não dependem da vontade da assembleia, remetem para a Lei geral.
    O mesmo é dizer - para os tribunais.

    Espero que o forista happy hippy tenha oportunidade de lhe responder porque ele sistematiza bem e não mete lateralidades escusadas no discurso.
    E eu aproveito para colocar uma questão que me faz curiosidade: será possível incluir no Regulamento a obrigação de recorrer a arbitragem para dirimir conflitos internos? Até existe uma Associação de Mediadores de conflitos.
    Concordam com este comentário: happy hippy

  13.  # 13

    Colocado por: Damiana Maria<
    E eu aproveito para colocar uma questão que me faz curiosidade: será possível incluir no Regulamento a obrigação de recorrer a arbitragem para dirimir conflitos internos? Até existe uma Associação de Mediadores de conflitos.


    Minha estimada, respondendo muito directamente à sua questão, sim é possível... e em alguns casos, aconselhável...

    O recurso a um Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo é uma forma alternativa para a resolução dos conflitos entre os condóminos ou entre estes e o administrador, não tendo os inconvenientes dos tribunais, tais como os elevados custos, a complexidade do processo judicial e a sua reconhecida lentidão.

    Esta solução pode revelar-se de grande utilidade, nomeadamente, quando não houver um Julgados de Paz situado no concelho onde se situa o condomínio ou, havendo-o, se o valor da causa exceder o montante limite estabelecido para a sua competência (valores que não ultrapassem os € 15 000).

    Para se poder optar por esta via, basta que os condóminos reunidos em sede plenária assim o pretendam, deliberando, por unanimidade que todos e quaisquer litígios que surjam no seio do condomínio sejam submetidos a arbitragem, podendo esta regra constar do Regulamento previsto no art. 1429º-A do CC, e bem assim, do TCPH, por via do Regulamento previsto no art. 1418º, nº 2, al. b) do CC.

    ART. 1418º do CC
    (Conteúdo do título constitutivo)

    1. (...)
    2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
    a) (...)
    b) (...)
    c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
    3. (...)

    Art. 1434º do CC
    (Compromisso arbitral)

    1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos (...).
    2. (...)

    Art. 324º do CC
    (Compromisso arbitral)

    1. O compromisso arbitral interrompe a prescrição relativamente ao direito que se pretende tornar efectivo.
    2. Havendo cláusula compromissória ou sendo o julgamento arbitral determinado por lei, a prescrição considera-se interrompida quando se verifique algum dos casos previstos no artigo anterior.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

  14.  # 14

    Muito agradecida.

    Para se poder optar por esta via, basta que os condóminos reunidos em sede plenária assim o pretendam, deliberando, por unanimidade


    Como sou muito chata, permita-me perguntar: a inclusão de tal compromisso no Regulamente segue a norma de aprovação deste que, se não me engano, é de unanimidade sem oposição ou segue a norma de modificação do Regulamento que só exige maioria simples?

    Entretanto deixo o link da Associação de Mediadores de conflitos, pode algum forista estar interessado.

    https://mediadoresdeconflitos.pt/2020/06/22/as-areas-da-mediacao-de-conflitos/
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  15.  # 15

    Colocado por: Damiana Maria
    Como sou muito chata, permita-me perguntar: a inclusão de tal compromisso no Regulamente segue a norma de aprovação deste que, se não me engano, é de unanimidade sem oposição ou segue a norma de modificação do Regulamento que só exige maioria simples?


    A minha estimada de maçadora, inoportuna, aborrecida ou impertinente (acabaram-se-me as adjectivações...), nada tem! No mais, não olvidemos que dos (bons) debates nasce a "luz”, se bem que, nem sempre o diálogo facilite o entendimento...

    Uma vez que o recurso à arbitragem implica que ambas as contra-partes aceitem este expediente (atente que os estabelecimentos comerciais publicitam um documento onde informam deste recurso, portanto, em caso de litígio, basta a aquiescência do consumidor para se recorrer à arbitragem), pela mesma ordem de ideias, a sua aprovação em sede plenária carece de unanimidade, nos termos do nº 5 e segs. do art. 1432º do CC.

    Recentemente decidi verter o meu acervo sobre a PH (cerca de meio milhar de textos) num blogue (por ora tem-se uma experiência), e ontem mesmo repliquei um escrito sobre esta matéria: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/resolucao-alternativa-de-conflitos.html
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria

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