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Condomínios e vizinhos

Varanda ou terraço de cobertura, quem paga a manutenção?

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  1.  

  1.  # 1

    Moro no penúltimo andar dum prédio construído nos anos 80´s, a cobertura das minhas duas varandas são as varandas do último andar, que não têem cobertura, são abertas e viram directamente para o céu. O chão destas duas varandas abertas está todo rachado, o que é uma situação normal fase ao tempo que tem passado desde a construção do prédio até hoje. Como consequência dessas tais rachaduras tenho infiltrações de águas de chuva nos tectos e paredes das minhas varandas e nos tectos e paredes dentro do apartamento nas zonas adjacentes às varandas. Já levo três invernos com esta situação. Há humidades e há pinturas e rebocos a cair. As varandas descobertas do apartamento do último andar aparecem nos documentos como propriedade de tal apartamento, mais as proprietárias, dizem que tais varandas são terraços de cobertura, portanto, de acordo ao código civil, mesmo que sejam de uso privativo, são parte comum do prédio e a sua reparação tem de ser paga por o condomínio. O Condomínio, por sua parte, e por estar no seu nome, diz que a reparação de tais infiltrações, e dos danos que estas têm causado no meu apartamento é responsabilidade só das proprietárias de tal apartamento. Pergunto a vocês, que são espertos nestes assuntos, quem seria o responsável em fazer tais arranjos? Esperando a sua melhor resposta,

  2.  # 2

    a mim prece ser o condominio, mas pelo sim pelo não é melhor você falar com um advogado

  3.  # 3

    São terraços de cobertura porque ? Elas não tem por cima das cabeças uma cobertura ? Quanto muito fazem parte da laje do seu teto e não da cobertura delas e para mais se diz que está tudo em nome das proprietárias. Se o apartamento delas tivesse uma pala ai sim seria da responsabilidade do predio pois ja era parte comum.

  4.  # 4

    eu imagino um terraço de cobertura tipo como se usa muito em barcelona..
    • RCF
    • 21 abril 2021

     # 5

    Colocado por: IGDSNAs varandas descobertas do apartamento do último andar aparecem nos documentos como propriedade de tal apartamento, mais as proprietárias, dizem que tais varandas são terraços de cobertura,

    Se as varandas estão registadas como propriedade do apartamento, então não são propriedade comum e a responsabilidade é do proprietário.
    Normalmente, as varandas são registadas como espaço comum de uso privativo e nesses casos a responsabilidade é do condomínio. Nesse caso, não sendo propriedade comum, a responsabilidade é do proprietário da varanda.
    Compare a varanda, por exemplo, com o telhado do prédio. Com certeza o telhado do prédio, ao contrário da varanda, não está registada como integrante do apartamento, apesar de também lhe ser contíguo. Portanto, o telhado, não é de apartamento nenhum e por isso é responsabilidade comum, do condomínio. As varandas, estando registadas como propriedade de cada um dos condóminos, todas as intervenções a realizar são da responsabilidade de cada um.
    Concordam com este comentário: happy hippy

  6.  # 6

    Acórdãos TRG
    Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
    Processo:
    2209/07.7TBVCT.G1


    Relator:
    ANA CRISTINA DUARTE
    Descritores:
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    TERRAÇOS
    PARTES COMUNS
    INVERSÃO DO ÓNUS DA PROVA


    Nº do Documento:
    RG
    Data do Acordão:
    04-01-2011



    Meio Processual:
    APELAÇÃO
    Decisão:
    IMPROCEDENTE


    Sumário:
    1. A inversão do ónus da prova prevista no artigo 344.º, n.º 2 do Código Civil - quando a parte contrária tiver culposamente tornado impossível a prova ao onerado - é uma medida grave, que comporta riscos e arbitrariedade, que só pode ser usada com muita cautela.
    2. Ainda que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos, ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que, no interesse colectivo, exerce em relação a toda a construção.
    3. Assim considerado o terraço como parte comum do edifício, a sua afectação ao uso exclusivo de um condómino, não retira ao condomínio o direito e a obrigação de proceder à sua conservação e manutenção.



    ------------------------------------------------------------------

    ACSTJ de 16-11-2006
    Propriedade horizontal Parte comum Terraços Condomínio
    I - O condomínio deve suportar os encargos resultantes da conservação e fruição do terraço enquanto cobertura; o condómino que tem o exclusivo da sua utilização suportará os encargos de conservação e fruição do terraço, enquanto espaço de utilização individualizada.
    II - Estando assente que os defeitos do terraço - cobertura da fracção do piso 3.º e de uso exclusivo do condómino do 4.º do piso -, que provocaram os danos sofridos pelo proprietário da fracção do piso 3.º, são defeitos do terraço enquanto cobertura - pois resultaram de deficiências da tela que o revestia -, e não o resultado de uma qualquer utilização daquele por parte do dono da fracção do 4.º piso, forçoso é de concluir que o condomínio é responsável pela reparação dos prejuízos suportados pelo proprietário da fracção inferior.
    Revista n.º 3468/06 - 7.ª Secção Pires da Rosa (Relator)Custódio MontesMota Miranda

    ------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Processo: 0325108


    Nº Conv.:JTRP00036430
    Relator: ALBERTO SOBRINHO
    Descritores
    COMPROPRIEDADE
    TERRAÇOS
    OBRAS

    Nº Doc.:RP200311250325108
    Data do Acórdão: 25-11-2003
    Votação: UNANIMIDADE
    Tribunal Recorrido: 9 V CIV PORTO
    S
    1

    Meio Processual: APELAÇÃO.
    Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
    .

    Sumário
    I - É a data da constituição da propriedade horizontal que define a lei aplicável onde se enquadram as partes que hão-de ser comuns e as que hão-de ser propriedade exclusiva.
    II - O terraço que faça as vezes de telhado duma fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afecto no título constitutivo ao uso exclusivo de um condómino.

    Concordam com este comentário: Damiana Maria
    • RCF
    • 21 abril 2021

     # 7

    Colocado por: BoraBora3. Assim considerado o terraço como parte comum do edifício,

    A varanda em causa (e não terraço) não é parte comum comum do edifício. Está registada como parte integrante de um apartamento. Portanto, é uma situação distinta do exemplo que colocou.

    Colocado por: BoraBoraO terraço que faça as vezes de telhado duma fracção do prédio

    Também, é uma situação distinta da exposta na discussão. A regra é essa, mas esta situação não é igual à regra...
    • size
    • 21 abril 2021 editado

     # 8

    Colocado por: IGDSN

    As varandas descobertas do apartamento do último andar aparecem nos documentos como propriedade de tal apartamento, mais as proprietárias, dizem que tais varandas são terraços de cobertura, portanto, de acordo ao código civil, mesmo que sejam de uso privativo, são parte comum do prédio e a sua reparação tem de ser paga por o condomínio.


    Então, por analogia, como considera as suas varandas ' ?

    Não estamos perante terraços de cobertura

    Normalmente, as varandas são consideradas como fazendo parte das fachadas, parte exterior da fracção autónoma, logo, uma parte comum do condomínio.
    Fazem parte da estrutura construtiva do prédio, através da placa que lhe serve de base.
    Se existem rachaduras nessa parte estrutural, recai sobre o condomínio a responsabilidade de reparar.


    Referência de Publicação: CJ 1985 TIII PAG142
    Texto Integral: N
    Privacidade: 1

    Meio Processual: APELAÇÃO.
    Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
    Área Temática: DIR CIV - DIR REAIS.
    Legislação Nacional: CCIV66 ART1424 N1 N2.

    Sumário:
    I - As varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns.
    II - O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que lhe dá acesso,
    é a sua base, isto é, a sua parte interior.
    III - Sendo as obras, a reparar nas varandas, consistentes em fendas pronunciadas, resultantes, não do uso normal das mesmas, mas de deficiência na construção das paredes externas, todos os condóminos devem participar no custo das mesmas, na proporção do valor das suas fracções.

  9.  # 9

    Colocado por: IGDSNAs varandas descobertas do apartamento do último andar aparecem nos documentos como propriedade de tal apartamento, mais as proprietárias, dizem que tais varandas são terraços de cobertura, portanto, de acordo ao código civil, mesmo que sejam de uso privativo, são parte comum do prédio e a sua reparação tem de ser paga por o condomínio.


    Meu estimado, em face do silêncio do regime da propriedade horizontal, as varandas terão que ser avaliadas casuisticamente. A regra geral é que, aquilo que não estiver descrito na lei ou no documento constitutivo como sendo parte própria ou comum afecta em exclusivo, é comum. Desta sorte, se o TCPH não fizer qualquer referência às varandas, estas são parte comum do prédio, embora usadas exclusivamente pelos respectivos condóminos. Porém, se disser que integra a fracção, deixa de ser parte comum...

    ... No entanto, face ao silêncio da lei (cfr. art. 1421º CC), e tendo em conta que as varandas fazem parte da fachada do prédio, pode-se entender que, não obstante o que figura do TCPH, tudo o que seja interior está integrado na fracção (no silêncio do título ter-se-ia comum de afectação exclusiva), enquanto a parede exterior é parte comum, pelo que, quando se proceder, por exemplo, à pintura exterior do prédio, também a parede da varanda será abrangida.

    O size replicou uma súmula que conheço e acompanho (se bem que, reconhecendo que esta matéria não é pacífica e que careceria de aclaração legislativa, como sucedeu com os terraços intermédios, onde uns eram comuns e outros não, tendo o STJ produzido jurisprudência no sentido da comunhão), do Supremo retirei estas súmulas:

    «Está, assim, fora de dúvida que as varandas da fracção "L" são propriedade própria do comprador, no caso, os réus, não perdendo tal qualidade pela simples razão de servirem de cobertura do edifício.»

    E mais se disse:

    «Ora, o Artigo 1421-1, alínea b) dispõe que o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento, são partes comuns.

    Dir-se-ia, pois, que o título constitutivo da propriedade horizontal, ao atribuir à fracção "L" as varandas, coberturas do edifício, incluiu, contra o disposto na lei, partes comuns do edifício, numa fracção autónoma.

    Já foi decidido neste Supremo - Acórdão de 26 de Abril de 1977 in Boletim do Ministério da Justiça 266, páginas 170 a 172 - que a inclusão de uma parte comum do prédio em fracção autónoma não implica nulidade parcial do título constitutivo, mas sim, a ser proibida, violação do disposto no Artigo 1415 do Código Civil, improcedendo sempre o pedido da sua declaração de nulidade.

    No caso "sub-júdice", ainda que se entenda que a inumeração das partes comuns do edifício feita no n. 1 do Artigo 1421 do Código Civil é imperativa (opinião expressa no Código Civil Anotado, de Pires de Lima, Antunes Varela, 2. edição página 419) teria de ser arguida em acção própria a nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal.

    Entendemos, porém, que não existe imperatividade no disposto naquele citado preceito legal, até porque apenas está considerada, no Artigo 1416, a nulidade do título constitutivo por falta de requisitos legalmente exigidos, que são os constantes dos Artigos 1414 e 1415.

    Não se podendo, pois, pelo menos nesta acção, por em causa o título constitutivo da propriedade horizontal, assente se tem de considerar que juridicamente as varandas que circundam a fracção "L" pertença dos réus, embora sejam cobertura do edifício, não são partes comuns, mas, sim, propriedade deles, integrando a dita fracção.»

    Colocado por: IGDSNComo consequência dessas tais rachaduras tenho infiltrações de águas de chuva nos tectos e paredes das minhas varandas e nos tectos e paredes dentro do apartamento nas zonas adjacentes às varandas. Já levo três invernos com esta situação. Há humidades e há pinturas e rebocos a cair.


    Para aquilo que lhe aproveita, se sobre as varandas impende alguma comunhão ou não, é-lhe irrelevante, pelo que pode e deve exigir responsabilidades aos proprietários das referidas. Quanto à alegação de que sobre eles não impende qualquer responsabilidade por se terem aquelas análogas aos terraços (e portando da responsabilidade do condomínio), sendo admissível, em face do que resulta do TCPH, sobre os mesmos impende o ónus de provar que o são, porqueanto, a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo (cfr. art. 342º CC).

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
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