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    • asat
    • 22 Abril 2021

     # 1

    Boa tarde.

    Sou nova nestas andanças de gestão de condomínio, mas tive de me chegar à frente, pois a casa que comprei está num edifício dos 60's, com um telhado em péssimas condições, com claras falhas de manutenção e que não tinha condomínio.

    Após uma reunião inicial, ficou acordado que todos os condóminos com acesso ao prédio pagariam 25€/mês, no entanto, não havia nenhum representante da fração que não tem acesso ao prédio (uma garagem que é utilizada como armazém). Na 2ª reunião, a minha ideia seria acertar contas e definir um valor para esta fração que não estava presente (um valor bastante inferior), mas a proprietária indicou que tem várias frações a serem usadas com o mesmo fim e não paga quota em nenhuma e só paga o seguro e obras. Durante essa reunião alguém disse que havia um cálculo com base nos municípios que seria utilizado para definir essa quota. Após muito pesquisar, não encontro tal cálculo em lado nenhum e a câmara já me informou que não intervém nestas questões...

    A minha intenção era que o valor dado por esta fração fosse somente contabilizado para fundo comum de reserva (e não noutras despesas), mas que fosse sendo pago mensalmente, tal como todos os outros condóminos.

    Alguém me sabe indicar se existe algum cálculo/lei que facilite esta questão? Sei que existe um cálculo por permilagem, mas este cálculo não foi feito para as outras frações, logo não sei se faria muito sentido.

    Agradeço qualquer ajuda!
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    • 22 Abril 2021 editado

     # 2

    Se esse espaço destinado a armazém fizer parte do prédio habitacional, sob a protecção do mesmo telhado, o seu proprietário está obrigado a ter que suportar com a sua quota-parte para as obras de conservação do telhado n
    Claro, legalmente, com a aplicação da permilagem sobre o valor do orçamento provisório.,
    Não existem isenções sobre essa circunstância de não ter entrada pela porta principal do prédio.
    -------------------
    Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)


    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
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  1.  # 3

    Em principio concordo que fracções nessas circunstâncias não deverão pagar quotas periódicas porque, efectivamente, não contribuem para as despesas correntes do condomínio. Mas deverão contribuir para o Fundo Comum de Reserva (FCR) a que todos se devem sujeitar.
    Convém explicar que o FCR destina-se a financiar as obras de manutenção de grande envergadura. Funciona como uma poupança (mensal) que deverá ficar em conta bancária distinta e que é gerida pela AG, e não pelo administrador.

    Mas, para melhor explicar o cálculo da quota para efeitos de FCR vou apoiar-me num exemplo.
    Suponha que o orçamento anual do seu condomínio é de 5000 €/ano. De acordo com o DL 268/94 o FCR deve ser, pelo menos, 10% do orçamento (estou a simplificar juridicamente a questão). O que significará que neste exemplo o condomínio deverá poupar, anualmente, 5000 x 10% = 500 €/ano. Estes 500 € deverão ser repartidos por todos os condóminos proporcionalmente às suas permilagens.
  2.  # 4

    No prédio onde moro existe uma loja com 200/1000 na PH e usa zero o prédio nem acesso tem ao mesmo.

    No último ano foi aprovado que a loja pagaria tanto como os apartamentos a título de FCR por questões de justiça, porque pagava 100eur por ano
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  3.  # 5

    Colocado por: asat(uma garagem que é utilizada como armazém)



    Colocado por: BoraBoraEm principio concordo que fracções nessas circunstâncias não deverão pagar quotas periódicas porque, efectivamente, não contribuem para as despesas correntes do condomínio.


    Para ir à loja não acendem a luz?
    Não contribui para o pagamento da gestão do condomínio? - no caso de ser efetuado por uma empresa de gestão externa.

    O mais importante é definir, dentro do possível, quais as rubricas em que cada uma das fracções concorrem e definir a quota de acordo com a permilagem.
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  4.  # 6

    Colocado por: asatBoa tarde.

    Sou nova nestas andanças de gestão de condomínio, mas tive de me chegar à frente, pois a casa que comprei está num edifício dos 60's, com um telhado em péssimas condições, com claras falhas de manutenção e que não tinha condomínio.

    Após uma reunião inicial, ficou acordado que todos os condóminos com acesso ao prédio pagariam 25€/mês(1), no entanto, não havia nenhum representante da fração que não tem acesso ao prédio (uma garagem que é utilizada como armazém)(2). Na 2ª reunião, a minha ideia seria acertar contas e definir um valor para esta fração que não estava presente (um valor bastante inferior), mas a proprietária indicou que tem várias frações a serem usadas com o mesmo fim e não paga quota em nenhuma e só paga o seguro e obras(3). Durante essa reunião alguém disse que havia um cálculo com base nos municípios que seria utilizado para definir essa quota. Após muito pesquisar, não encontro tal cálculo em lado nenhum e a câmara já me informou que não intervém nestas questões...

    A minha intenção era que o valor dado por esta fração fosse somente contabilizado para fundo comum de reserva (e não noutras despesas), mas que fosse sendo pago mensalmente, tal como todos os outros condóminos.(4)

    Alguém me sabe indicar se existe algum cálculo/lei que facilite esta questão? Sei que existe um cálculo por permilagem, mas este cálculo não foi feito para as outras frações, logo não sei se faria muito sentido.(5)

    Agradeço qualquer ajuda!


    (1) Minha estimada, essa deliberação enferma de vício a todo o tempo impugnável. O nº 1 do art. 1424º do CC estabelece que, "Salvo disposição em contrário (do título constitutivo da propriedade horizontal), as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções"; E o nº 2 estabelece que "Porém (cria-se aqui uma excepção à regra do nº 1), as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação." Entre parêntesis, comentários meus.

    Para que as despesas de conservação, fruição e serviços possam ser suportados em partes iguais, carecem da aprovação unânime e posteriormente fazer conter essa forma de repartição no título constitutivo (nº 1). Para que as despesas de fruição e serviços (atente que não estão incluídas as de conservação) possam ser pagas em partes iguais, carecem a aprovação de 2/3 sem oposição e posteriormente fazer conter essa forma de repartição no regulamento (nº 2).

    Pelo exposto, deve efectuar o calculo das comparticipações havidas devidas para o pagamento das despesas comuns que se tenham orçadas, em função da proporção correspondente ao valor das fracções autónomas, expressa em percentagem ou permilagem. Para o efeito, pode e deve obter e consultar o título constitutivo da propriedade horizontal.

    (2) Lamentavelmente não nos facultou elementos bastantes para melhor se perceber quais as áreas afectas em comum com essa fracção. Quando salienta que «não tem acesso ao prédio», entende-se que para entrar e sair da mesma não tem que usar as áreas comuns (escadaria, hall e porta de entrada), no entanto, tal não significa que não tenha que contribuir para algumas despesas (vide nº 3 art. 1424º).

    (3) Argumentos irrelevantes. Se para aceder á referida garagem tem que usar áreas comuns... dificilmente não lhe serão imputadas despesas.

    (4) Atente ao que dimana do nº 2 do art. 4º do DL 268/94 de 25/1: "Cada condómino contribui para esse fundo (fundo comum de reserva) com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (o cálculo é efectuado em função da «sua quota-parte» ou da parte que lhe cabe, relativamente às restantes despesas do condomínio (sem violar o disposto no nº 3 art. 1424º CC)".

    (5) Faz todo o sentido. Vide ponto 1.

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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    • asat
    • há 4 dias editado

     # 7

    Obrigada a todos pelas vossas opiniões, questões e esclarecimentos.

    A porta de entrada deste condómino é mesmo outra (é o nº X-A, o resto dos condóminos entra no nº X), portanto, não tem de facto qualquer acesso a áreas comuns. É uma fracção usada como mero armazém (arrumações) pelos proprietários.


    Colocado por: happy hippy
    (1)Minha estimada, essa deliberação enferma de vício a todo o tempo impugnável.


    @Happy Hippy obrigada. Considera que é impugnável mesmo tendo sido aprovada por unanimidade e colocada em acta? Sabendo da existência de diferentes permilagens, todos os condóminos concordaram e aprovaram esta proposta. O condomínio acabou de ser criado, portanto, ainda não temos regulamento.


    Colocado por: BoraBora
    Suponha que o orçamento anual do seu condomínio é de 5000 €/ano. De acordo com o DL 268/94 o FCR deve ser, pelo menos, 10% do orçamento (estou a simplificar juridicamente a questão). O que significará que neste exemplo o condomínio deverá poupar, anualmente, 5000 x 10% = 500 €/ano. Estes 500 € deverão ser repartidos portodosos condóminos proporcionalmente às suas permilagens.


    @BoraBora, obrigada pelo exemplo. Honestamente, não temos um orçamento definido. Temos vários orçamentos que nos deram uma ideia de quanto custaria arranjar o telhado, mas era impossível conseguir esses valores no 1º ano de criação do condomínio. Quando criámos o condomínio acordámos esse valor mensal em assembleia (talvez superior ao expectável num prédio destes), no entanto, a justificação prende-se com a necessidade de irmos poupando para conseguirmos fazer obras no telhado assim que possível. Acredito que não tenha sido a melhor forma de o fazer, mas não tendo qualquer conhecimento na área, foi o que conseguimos... E já termos conseguido criar um condomínio organizado, com NIF e conta bancária num prédio com 60 anos, com vários moradores idosos e habituados a viver "bem" sem condomínio durante 40/50 anos, e durante uma pandemia, já superou as minhas expectativas.

    Tendo em conta que a permilagem não foi considerada à partida (e não penso que seja justo considerarmos apenas para 1 fracção), estive a fazer alguns cálculos com a info que tenho acerca de despesas fixas e penso que, pelo menos, 65% do valor obtido em quotas anualmente (25€x12x8= 2400€) poderá ser considerado para FCR, o que equivale a 195€ anuais por fracção. Faria sentido pedir os mesmos 195€ anuais a esta fracção, tornando assim o valor considerado como contribuição para FCR igual para todos os condóminos?

    Talvez não seja um método comum, mas a ideia aqui é facilitar o processo e avançar da forma mais célere e equitativa para todos.

    Obrigada!
  5.  # 8

    Quanto ao valor pago o mesmo num predio que penso ter um tamanho identico, 8 condominos sendo 2 por piso.
    Quanto a fracao autonoma, de facto so tem de contribuir para o fundo e seguro, e claro para intervencoes que abranjam a sua fracao, tais como o telhado. Se forem as escadas do predio penso que ja nao. Se assim for, contribuicao para o fundo tb devera ser menor, visto seem responsaveis por menos partes comuns.
    Dou-lhe um exemplo, ja vivi num condominio onde existiam duas lojas sem acesso ao interior do restante predio. Eu num t2 paga a 34 euros as lojas 12,5. Mas nos pagavamos por permilagem.
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  6.  # 9

    Colocado por: asat
    Considera que é impugnável mesmo tendo sido aprovada por unanimidade e colocada em acta? Sabendo da existência de diferentes permilagens, todos os condóminos concordaram e aprovaram esta proposta. O condomínio acabou de ser criado, portanto, ainda não temos regulamento.


    Minha estimada, se se houvesse tal distribuição das despesas acordada, de facto, por unanimidade, poderá considerar-se a deliberação semi-legal. O que se tem preceituado no nº 1 do art. 1424º do CC é que a alteração da forma de comparticipação de todas as despesas (e no silêncio do título constitutivo), carece de uma «disposição em contrário», a qual, deve ser inserida no documento constitutivo e para tanto, necessita da aquiescência unânime de todos os condóminos.

    Destas sortes, a deliberação de aprovação da alteração da forma de se proceder ao cumprimento das obrigações e que requer a unanimidade será o primeiro passo. O subsequente é incluir essa disposição no título constitutivo, mediante a celebração de uma nova escritura ou documento particular. Portanto, a deliberação, legalmente aprovada, tem-se vinculativa para quem a aprovou, porém, enquanto não se tiver incluída no título, um futuro condómino pode opor-se, suscitando a nulidade.

    No entanto, atentando ao seu primitivo escrito, você foi de salientar que «no entanto, não havia nenhum representante da fração que não tem acesso ao prédio», portanto, se aquele não esteve presente, não houve unanimidade, pelo que, importa cumprir com o que dimana do nº 5 e segs. do art. 1432º do CC. Cumprido este expediente e no silêncio do ausente, considera-se, para os devidos efeitos aprovada a deliberação (o silêncio vale como assentimento).

    Relativamente ao FCR, pese embora a letra da lei ressalve a obrigatoriedade da sua constituição, o legislador olvidou prever sanções para o seu incumprimento (com excepção das ressalvas feitas no DL 269/94 de 25/10). No entanto, e não obstante a fórmula de cálculo prefixada na lei (os 10% sobre o valor da comparticipação), nada obsta a que, em plenário se determine que os condóminos, periodicamente, reforcem aquele aforro, contanto o façam - sempre - em função da proporcionalidade de cada fracção autónoma (excepto se, como fui de arrazaor supra, houver unanimidade na alteração da formula de cálculo).


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