Condomínios e vizinhos
Cano antes do contador em eminência de fuga: De quem é a responsabilidade?
- Boa tarde,
Tenho aqui uma situação chata e gostaria de perguntar algumas opiniões...
A administração do condomínio do meu apartamento contactou-me no sentido de avisar-me que um cano que vem da coluna de agua para o meu contador está em eminência de fuga, e que a responsabilidade de reparação é minha.
Eles baseiam a sua decisão da responsabilidade ser minha no facto de terem apresentado a situação ao seguro do prédio e este ter respondido que não cobria o arranjo. Calculo que como o condomínio não tem fundos, a forma mais fácil de resolver a situação é passar esta responsabilidade aos condóminos.
No entanto, não concordo com a decisão na medida em que o cano em causa está ANTES da válvula de segurança (olho de boi) e do contador, sendo uma secção comum à coluna (sem nenhuma válvula intermédia). Eu aceitaria de bom grado a responsabilidade se a reparação fosse DEPOIS da válvula de segurança e/ou contador, mas neste caso, parece-me razoável assumir que a responsabilidade é do condomínio. A empresa de condomínio aparentemente não tem uma opinião sobre o tema e diz que se quisermos um parecer oficial da parte deles, temos de pagar um extra para pedi-lo a um advogado...
Passo a explicar como está feita a instalação:
Existe uma coluna de àgua (cano vertical que atravessa os andares) e de onde sai, em cada andar, um cano que vai dar a uma "caixa de água"(com os contadores e válvulas - ver foto). Na caixa de água ve-se que deste cano, são feitas duas derivações, cada uma para as fracções esquerdo e frente.
A instalação na "caixa de água" apresenta a seguinte configuração:
- Divisão do cano em dois
e para cada fracção:
- Uma válvula de segurança lacrada (olho de boi);
- Uma torneira de segurança;
- Contador de consumo de água;
- Torneira de segurança;
- Cano que vai para a fracção
O cano em causa encontra-se ANTES do olho de boi, na mesma secção da coluna principal, ou seja, repará-lo requer que toda a água do prédio seja cortada.
Parece que há uma lei que diz que se o cano serve unicamente uma fracção, que esta (o dono desta) é responsavel por ele, mas aplicar esta lei neste caso parece-me um pouco obtuso.
Imagine-se uma situação extrema em que uma fracção tem o fornecimento de água cortado (ou seja, o olho de boi está fechado). No caso de ruptura do cano em questão (que é antes do olho de boi), essa fracção nunca poderia ser responsabilizada pelos danos causados por essa ruptura na medida em que nem sequer tem fornecimento de água.
Já vi algumas discussões aqui no forum sobre este tema e já me apercebi que existem opiniões opostas, mas resolvi apresentar o meu caso com uma explicação detalhada (e com foto) para tentar obter um consenso na minha situação.
outros foruns dizem:Entre o contador e até á sua fracção (e dentro obviamente) é da sua responsabilidade. Do contador para fora e até à conduta de abastecimento a responsabilidade é do condomínio, daí para fora é do fornecedor de água (SMAS, Câmara Municipal, etc).
Posto isto, a responsabilidade de reparação deste cano é do condómino, ou do condomínio?
ObrigadoColocado por: jabss
Posto isto, a responsabilidade de reparação deste cano é do condómino, ou do condomínio?
Pelas fotos, tudo indica que a canalização é muito antiga, já muito deteriorada, a necessitar de ser toda substituída. Convinha que todos os condóminos ponderassem esse problema global.
Sobre o seu caso isolado, em rigor, existe uma norma que determina que as partes comuns que sirvam apenas um condómino, recai sobre ele a responsabilidade da sua manutenção/reparação.
Ou seja, aquele segmento da canalização que parte da coluna vertical até ao seu contador apenas está ao seu serviço .
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Artigo 1424.º
(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
O tubo marcado a vermelho é da sua responsabilidade.
Já agora eu falava com o proprietário da fração E e substituía logo essa tubagem toda. A dividir pelos 2 será um trabalho barato!sim, é essa a lei a que me referia. Mas tal como referi inicialmente, não lhe parece uma interpretação obtusa da lei?
Repare no caso que apresentei: Se eu por alguma razão não quiser ter água em casa, pedindo aos SMAS para cortar o fornecimento (que seria feito no olho de boi), e havendo posteriormente uma ruptura ANTES do olho de boi, até que ponto é que deveria ser responsável pelos eventuais danos provenientes de uma inundação? Eu nessa situação nem teria água em casa, faria sentido ser responsabilizado?
Do ponto de vista técnico (atenção que não sou canalizador), a secção do cano é a mesma da coluna pricipal, ou seja, não há uma separação (torneira, valvula, etc.)
Se houvesse uma válvula entre a coluna e o cano que "sirva exclusivamente" a minha fracção até me pareceria lógico aplicar essa lei, mas nesta situação tenho muitas dúvidas.
Por favor entenda que não estou aqui a querer dizer que não tem razão nem a querer discutir, apenas estou a mostrar os meus argumentos para aferirmos, através de uma troca de ideias saudável, de quem será a responsabilidade nesta situação.Para mim esse tubo é responsabilidade do condomínio ate porque é parte integrante da rede de distribuição comum de água, qualquer intervenção nesse tubo obriga a corte geral do abastecimento de água a todos que dela se servem.Colocado por: jabsssim, é essa a lei a que me referia. Mas tal como referi inicialmente, não lhe parece uma interpretação obtusa da lei?
Repare no caso que apresentei: Se eu por alguma razão não quiser ter água em casa, pedindo aos SMAS para cortar o fornecimento (que seria feito no olho de boi), e havendo posteriormente uma ruptura ANTES do olho de boi, até que ponto é que deveria ser responsável pelos eventuais danos provenientes de uma inundação? Eu nessa situação nem teria água em casa, faria sentido ser responsabilizado?
A responsabilidade pelos danos a terceiros que refere, recairia, do mesmo sobre si, porque era proveniente de uma canalização afecta em exclusivo à sua fracção, que deve ser mantida em boas condições.
Uma suposta avaria do próprio olho de boi, que provocasse tal inundação um simples infiltração nalguma fracção, seria também de sua responsabilidade, porque a responsabilidade da boa manutenção de tal acessório é do do proprietário da habitação.
Do ponto de vista técnico (atenção que não sou canalizador), a secção do cano é a mesma da coluna pricipal, ou seja, não há uma separação (torneira, valvula, etc.)
Se houvesse uma válvula entre a coluna e o cano que "sirva exclusivamente" a minha fracção até me pareceria lógico aplicar essa lei, mas nesta situação tenho muitas dúvidas.
As redes de água nos prédios de utilização colectiva tem os mais variados métodos de implantação, conforme as características do prédio e a época da sua construção Casos existem, que os contadores estão no interior das fracções, ou junto à porta de entrada da fracção, alimentados pelos necessários segmentos de canalização de uso exclusivo, desde a coluna até aos acessórios.
No seu caso o segmento é de pequena dimensão, mas não é por isso que a tal norma não deva ser aplicada.
Repare numa distribuição de rede de água clássica na foto abaixo.
O olho de boi está imediatamente instalado na derivação da coluna do prédio. Aplicando a norma acima, a manutenção da coluna é da responsabilidade do condomínio (todos os condóminos), a partir da coluna é do condómino. Aplica-se a referida norma. .
.Sem querer colocar em causa o que já foi dito (e que agradeço a partiha de opiniões), até porque aliás penso que todos concordamos que este é um tema controverso e que cai numa zona cinzenta, dado que há diferentes interpretações, encontrei este diagrama na página dos SMAS de Almada.
A minha interpretação deste esquema é de que um cano que se encontre antes do olho de boi faz parte da rede predial de distribuição e que um cano que esteja depois do contador faz parte da rede predial privativa.
Mais alguma opinião que mais alguém queira partilhar?Peça um orçamento para a reparação.
Pode ser que não fique tão caro quanto isso e nesse caso mande reparar.
Se for pouco dinheiro, não vale a pena estar a chatear-se.
De qualquer modo guarda a factura que pode ser necessária para qualquer eventualidade.Há 3 anos atrás como morador e administrador tive esse problema no prédio. O problema começou num apartamento mas verificamos que era um problema geral. Após consulta a várias entidades incluindo os SMAS foi consenso geral que era o condomínio a pagar.
Substituímos 14 troços com multicamada e novos olhos-de-boi tipo EPAL. Gastamos cerca de 2500€ incluindo o pagamento aos SMAS por 2 cortes na válvula do prédio.Colocado por: CarvaiHá 3 anos atrás como morador e administrador tive esse problema no prédio. O problema começou num apartamento mas verificamos que era um problema geral. Após consulta a várias entidades incluindo os SMAS foi consenso geral que era o condomínio a pagar.
Substituímos 14 troços com multicamada e novos olhos-de-boi tipo EPAL. Gastamos cerca de 2500€ incluindo o pagamento aos SMAS por 2 cortes na válvula do prédio.
Obrigado pela partilha. Apesar de haverem opiniões contrárias neste forum, existem outras situações semelhantes neste fórum em que se concluiu que afinal a responsabilidade era do condominio.
Seria possível partilhar mais alguns detalhes de como chegaram a esse consenso?
É que a admnistração do condomínio parece estar com "má vontade" e recusa-se a admitir a responsabilidade. Os SMAS apenas indicam o que é e não é da responsabilidade deles (e quer seja condomínio ou condómino, para eles é o "utilzador final") - A administração está a munir-se deste termo de "utilizador final" para apontar as responsabilidades aos condóminos.
A que outras entidades poderei recorrer para ter uma argumentação mais forte?
ObrigadoO contador é dos smas. Até contador a responsabilidade é do condomínio, pois trata-se da coluna montante do prédio.
Do contador para a frente já é consigo.
É esse o meu entendimentoSe a Administração não quer assumir a responsabilidade vai ser muito difícil mudar isso. Só um Julgado de Paz ou um Tribunal pode exercer algum poder.
Só posso dar um conselho, tente falar com os trabalhadores dos SMAS da zona de forma informal. Eles "resolvem" o problema baratinho e rápido. Mais vale isso do que ficar sem água enquanto discute responsabilidades.A questão é que mesmo que queira mudar isso, tem necessariamente de cortar a água toda ao prédio.A tubagem antes do olho de boi é parte comum. Não há dúvida acerca disso nem é preciso ler o que as câmaras informam a esse respeito.
Mas os condomínios estão sujeitos a legislação própria e, nomeadamente, o Artº 1424º CC, já amplamente citado.
Assim, a sua alínea 3) não tem segundas leituras. Se esse troço de tubagem comum só abastece a sua fracção a despesa é só sua. Se ele abastece também uma segunda fracção, como parece, a despesa deverá ser dividida por ambos os proprietários que usufruem dele.
ARTIGO 1424º -Encargos de conservação e fruição
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.Colocado por: jabss
A minha interpretação deste esquema é de que um cano que se encontre antes do olho de boi faz parte darede predial de distribuiçãoe que um cano que esteja depois do contador faz parte darede predial privativa.
As normas definidas pelas empresas de abastecimento de água não podem interferir, ou alterar, as regras específicas do regime da propriedade horizontal
Para além da norma acima indicada, existe entendimento jurídico que entende que na rede predial de distribuição de água de um prédio, existem 2 partes:
1- As canalizações gerais, que servem uma pluralidade de condóminos, como seja o ramal e a conduta de distribuição comum.
2- As derivações para cada fracção a partir da conduta comum
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Como refere Henrique Mesquita,
in Revista de Direito e Estudos Sociais, Ano 23, p. 109, nota 75, «; e, relativamente aos elementos indicados na alínea d) (instalações de água, eletricidade, etc.), que, conforme resulta da sua letra, só são comuns as instalações gerais: os ramais de derivação para cada fração autónoma são elementos privativos, pertencendo em propriedade ao respetivo condómino».
Cfr., no mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed., pág. 422.
https://www.irn.mj.pt/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2019/parecer-1-15/downloadFile/attachedFile_12_f0/RP18-2019-STJ-CC.pdf?nocache=1572536532.9Estas torneiras têm alguma forma de "aperto"? Ou só substituíndo ?
As 2 torneiras estão antes do contador, não encontro nada parecido a um "olho de boi" e penso terem sido substituídas pelo SMAS não há muitos anos.Aperte um pouco o bussim aquela quadra prequena em cima de todoColocado por: SrRAperte um pouco o bussim aquela quadra prequena em cima de todo
Obrigado, vou experimentar.0.0221 seg. NEW
