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  1.  # 1

    Terei uma AG de condóminos e um dos problemas é que alguns dos moradores têm resíduos no logradouro comum (produtos de limpeza, plantas, terra, vasos, etc...)

    Essas pessoas são inquilinos, logo se se exigir em AG geral a sua remoção seriam os donos responsabilizados? A minha ideia seria dar um prazo de um mês para retirarem esses resíduos, caso contrário os proprietários dessas frações pagariam multa ao condomínio. Seria possível fazer algo nestes moldes? Qual seria um valor de multa razoável? 10-20 euros por dia de incumprimento?
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    • há 4 dias editado

     # 2

    Apenas podem ser estipuladas penalidades aos condóminos pelo incumprimento das suas obrigações para com o condomínio. Como tal, aos arrendatários não podem ser aplicadas penalidades pelos seus actos cívicos ilícitos.

    O administrador, deve intervir junto dessas pessoas no sentido de os intimar a retirarem esses resíduos do logradouro comum. Caso não obedeçam, deve comunicar ao senhorio tal procedimento irregular dos arrendatários.
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  2.  # 3

    Colocado por: sizeApenas podem ser estipuladas penalidades aos condóminos pelo incumprimento das suas obrigações para com o condomínio. Como tal, aos arrendatários não podem ser aplicadas penalidades pelos seus actos cívicos ilícitos.

    O administrador, deve intervir junto dessas pessoas no sentido de os intimar a retirarem esses resíduos do logradouro comum. Caso não obedeçam, deve comunicar ao senhorio tal procedimento irregular dos arrendatários.


    E se a penalidade for dirigida aos proprietários? Eu coloquei a pergunta mais dirigida ao casos dos inquilinos, mas também existe um caso em que se trata do proprietários de uma fração.

    Não se pode intimar esse proprietário a remover os resíduos do logradouro, caso contrário começaria a pagar multa a partir de um mês? Nesse caso seria um condómino o incumpridor.
  3.  # 4

    Caro, os proprietários são, de acordo com o CC, os administradores dos seus bens, em co-propriedade (condomínio). As decisões sobre a administração são tomadas em Assembleia de proprietários.

    "Administração das partes comuns do edifício
    Artigo 1430.º CC
    (Órgãos administrativos)

    1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
    2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere."

    O administrador é o elemento executivo, se também for proprietário também vota, se não, limita-se a fazer o que a Assembleia lhe mandar.

    Deixo-lhe aqui sobre as penalizações:

    A assembleia do Condomínio e o Administrador não pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições constantes na legislação aplicável ao condomínio, do prazo para pagamento das quotizações, das deliberações da assembleia, do regulamento do condomínio, das decisões do administrador, a menos que que se observem - cumulativamente - as seguintes condições:

    a) que as mesmas se encontrem previstas no regulamento do condomínio (o qual é vinculativo para condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções - cfr. nº 2, art. 1º DL 268/94 de 25/10);
    b) que respeite o limite referido no nº 2 do art. 1434° do CC (que tem carácter imperativo e não supletivo);
    c) que se apure esse rendimento colectável com recurso ao disposto no artº 6º, nº 1, DL 422-C/88 (Código da Contribuição Autárquica).

    PORTANTO:
    .AS PENAS PECUNIÁRIAS TÊM QUE ESTAR PREVISTAS NO REGULAMENTO.
    .ESSAS PENALIDADES TÊM QUE RESPEITAR O Nº2 DO ART.º 1434 DO CC QUE TEM CARÁCTER IMPERATIVO.

    "Artigo 1434.º
    (Compromisso arbitral)

    1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
    2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor."

    Importa salientar que o nº 2 do art. 1434° do CC, tem carácter imperativo e não supletivo, dado que ali se estipula que o montante das penas em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor, sendo que, o uso da expressão nunca, significa que esta meta tem carácter imperativo.
    O “RENDIMENTO COLECTÁVEL” NÃO É O “VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO” que é BEM DIFERENTE de RENDIMENTO COLECTÁVEL!

    COMO SE CALCULA O RENDIMENTO COLECTÁVEL:
    Com o Código de Contribuição Autárquico, de 1/1/1989, o contribuinte passou a ser tributado pelo seu património e não pelo rendimento que obtinha dos seus prédios, isto é, a base de cálculo do imposto cobrado passou a ser o valor patrimonial atribuído ao imóvel.

    PORTANTO a forma mais adequada de se proceder ao cálculo é o seguinte modo:
    Valor patrimonial tributário de X x 0,15 (15 referido no artigo 6º nº 1 do DL nº 442-C/88 = 8.293,46 (rendimento colectável).
    Depois, é aplicar o ¼ (25%) do nº 2 do art. 1434º do CC, e obter a multa a aplicar, que se for maior tem de ser reduzida a este limite.

    Já perguntei se essa penalidade anual se pode subdividir por duodécimos (mês); a resposta que obtive é que não, não há nada legislado sobre o tema. Só se podem cobrar (ou imputar para pagamento) ao ano.

    E depois temos esta gracinha:
    as quotas prescrevem ao fim de 5 anos porque:

    "Artigo 310.ºCC
    (Prescrição de cinco anos)

    Prescrevem no prazo de cinco anos:
    a) As anuidades de rendas perpétuas ou vitalícias;
    b) As rendas e alugueres devidos pelo locatário, ainda que pagos por uma só vez;
    c) Os foros;
    d) Os juros convencionais ou legais, ainda que ilíquidos, e os dividendos das sociedades;
    e) As quotas de amortização do capital pagáveis com os juros;
    f) As pensões alimentícias vencidas;
    g) Quaisquer outras prestações periòdicamente renováveis."

    Daí que as penalizações prescrevam, salvo melhor opinião:

    "Artigo 309.ºCC
    (Prazo ordinário)

    O prazo ordinário da prescrição é de vinte anos."

    Vai ver que vão, a correr, limpar o logradouro.
    Concordam com este comentário: BoraBora, Arsene_Lupin
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     # 5

    Colocado por: Arsene_Lupin

    E se a penalidade for dirigida aos proprietários? Eu coloquei a pergunta mais dirigida ao casos dos inquilinos, mas também existe um caso em que se trata do proprietários de uma fração.


    As penalizações, tem que ser, previamente, aprovadas em assembleia de condóminos e só depois é que podem ser aplicadas aos condóminos incumpridores . Os condóminos senhorios não respondem pelos actos ilícitos dos seus inquilinos.

    Não se pode intimar esse proprietário a remover os resíduos do logradouro, caso contrário começaria a pagar multa a partir de um mês? Nesse caso seria um condómino o incumpridor.


    À partida, que diligências encetou o administrador do condomínio sobre esse problema ?
    É que, uma das funções do administrador é o de regular a utilização das coisas comuns, pelo que, revestido deste poder, deve diligenciar junto dos previdicadores para que desocupem o logradouro.
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  4.  # 6

    Colocado por: sizeAs penalizações, tem que ser, previamente, aprovadas em assembleia de condóminos e só depois é que podem ser aplicadas aos condóminos incumpridores . Os condóminos senhorios não respondem pelos actos ilícitos dos seus inquilinos.


    Nesse caso, posso aprovar essas penalizações na próxima AG se houver maioria, de forma a aplicar essas coimas? Pelo que entendi, os inquilinos não pagariam essas multas e sim os senhorios, daí o problema, pois em alguns casos sãos os inquilinos os infratores. Como seria possível punir os inquilinos infratores?

    A empresa administradora já informou os condóminos (senhorios) de que deviam remover certas coisas do logradouro. Mas foi ignorado e a administração diz que não tem forma de o exigir, exceto talvez as multas, se fossem aprovadas.

    Portanto, a minha questão pode resumir-se a: Se os condóminos e inquilinos não acederem aos pedidos do administrador (com a maioria dos votos em AG) para remover resíduos, carros, etc. que pode fazer o administrador para os obrigar a cumprir o acordado?
  5.  # 7

    Podem deliberar que dão 30 dias para retirar os resíduos, caso não sejam retirados, o condomínio irá proceder à sua remoção.
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  6.  # 8

    Colocado por: Arsene_Lupin

    Nesse caso, posso aprovar essas penalizações na próxima AG se houver maioria, de forma a aplicar essas coimas? Pelo que entendi, os inquilinos não pagariam essas multas e sim os senhorios, daí o problema, pois em alguns casos sãos os inquilinos os infratores. Como seria possível punir os inquilinos infratores?



    A assembleia pode aprovar as referidas penalidades, por maioria simples.

    Há que enquadrar de forma apropriada, legal, o expediente a desenvolver sobre os abusadores, a saber;

    CONDÓMINOS:- Possível aplicação das penalidades

    INQUILINOS: - Reportar o incumprimento aos respectivos senhorios, para que estes possam efectuar possível diligência de elucidarem/alertarem os arrendatários, de estarem obrigados a cumprir com as normas do condomínio, sob pena de ser motivo de resolução dos contratos de arrendamento, previsto no artigo 1083º do CC.


    Artigo 1083.º

    Fundamento da resolução

    1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
    2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
    a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
    b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
    c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
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  7.  # 9

    Colocado por: Varejoteo condomínio irá proceder à sua remoção.


    Mas como? Eu já sei que nenhum condómino vai aceder a um mero pedido.
  8.  # 10

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    A assembleia pode aprovar as referidas penalidades, por maioria simples.

    Há que enquadrar de forma apropriada, legal, o expediente a desenvolver sobre os abusadores, a saber;

    CONDÓMINOS:- Possível aplicação das penalidades

    INQUILINOS:- Reportar o incumprimento aos respectivos senhorios, para que estes possam efectuar possível diligência de elucidarem/alertarem os arrendatários, de estarem obrigados a cumprir com as normas do condomínio, sob pena de ser motivo de resolução dos contratos de arrendamento, previsto no artigo 1083º do CC.


    Artigo 1083.º

    Fundamento da resolução

    1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
    2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
    a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
    b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
    c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;



    O Artº 1083º permite ao senhorio denunciar o contrato de arrendamento mas não o obriga a fazê-lo.

    De referir ainda que os alegados "resíduos a remover" não estão identificados e, quando passamos ao caso concreto, poderá um tribunal não os considerar como tal. Ou seja, teoricamente pode-se enquadrar o problema mas, na prática, poderá não ser tão simples.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria, Arsene_Lupin
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  9.  # 11

    Arsene_Lupin, homem, não complique o que é simples.

    O assunto não é para a "empresa de administração" mas sim para a Assembleia de proprietários.

    1º.
    Podem colocar, por maioria simples, em Assembleia o tal "compromisso arbitral" de que fala o "Artigo 1434.º
    (Compromisso arbitral), no Regulamento do Condomínio.

    "1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador."

    Torna-se obrigatório, para todos, o TEXTO do que ficar decidido e não for alterado.

    2º.
    Pegam na calculadora e no Código da Contribuição Autárquica (está on line) e fazem as contas.

    3º.
    Mandam a "empresa de administração" avisar os proprietários, em suporte durável e com A/R, é para isso que pagam um salário à "empresa", não é para esta apresentar "sugestões" sobre "disciplinar" o uso, etc.
    Embora esta função faça parte do
    "Artigo 1436.º (Funções do administrador)
    g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;"

    Regula o que e como lhe indicar a Assembleia, tal como o digno legislador teve o cuidado de prever na alínea seguinte:

    "h) Executar as deliberações da assembleia;"

    Os condóminos senhorios não respondem pelos actos ilícitos dos seus inquilinos.


    Só se os "actos" não tiverem que ver com o uso que o inquilino faz da propriedade.

    As penalizaçõs do citado art.º 1083º. servem só e apenas para prover o senhorio de motivos para terminar legalmente o arrendamento, não lhe excluem a responsabilidade mas, habilitam o locador a pedir, em juízo, uma indemnização ao inquilino, que pode pedir ao mesmo tempo da resolução judicial do arrendamento.

    Porque, se tiverem, como é o caso, é responsável por tudo o que os inquilinos, os amigos, o cão, o gato e o periquito fizerem na propriedade, assim determinou o digno legislador:

    "Artigo 493.ºCC
    (Danos causados por coisas, animais ou actividades)
    1. Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua."

    "Das normas consagradas no art. 128.º do RGEU e art. 493.º, n.º 1, do CC, resulta a imposição de os donos dos prédios os manterem, permanentemente, em estado de não poderem constituir perigo para a segurança pública e dos seus ocupados ou para a dos prédios vizinhos, sob pena de responsabilidade pelos danos que a coisa imóvel causar." Ac. STJ de 14.02.2017

    Não sei que mais lhe diga... mas sugeria, vivamente, que consultasse este site, de um forista que aqui colabora, tem lá tudo:
    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
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  10.  # 12

    Colocado por: BoraBora


    O Artº 1083º permite ao senhorio denunciar o contrato de arrendamento mas não o obriga a fazê-lo.


    Evidentemente...

    Poderá ser uma tentativa de pressão junto do inquino infractor com as regras do condomínio., caso o condómino/senhorio colabore.
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  11.  # 13

    Colocado por: Arsene_Lupin

    Mas como? Eu já sei que nenhum condómino vai aceder a um mero pedido.


    Passado 30 dias, o condomínio/empresa de gestão de condomínio, contrata alguém para remover os resíduos.

    Como está em área comum, têm acesso ao espaço.

    Já tive um caso parecido, na zona das arrecadações, andavam lá a colocar tralhas no corredor e nunca mais tiravam, em assembleia foi deliberado que tinham 30 dias para desocupar, foi colocado aviso no prédio.

    Passado o prazo, foi lá uma empresa remover o restante.
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  12.  # 14

    em assembleia foi deliberado que tinham 30 dias para desocupar, foi colocado aviso no prédio.


    Se a auto-disciplina se mantiver no futuro... tem aí a solução.

    Se não colaborarem ou reincidirem, tem, acima, o que podem fazer, se quiserem.
    O negrito é meu.
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  13.  # 15

    Colocado por: Arsene_Lupin

    Portanto, a minha questão pode resumir-se a: Se os condóminos e inquilinos não acederem aos pedidos do administrador (com a maioria dos votos em AG) para remover resíduos, carros, etc. que pode fazer o administrador para os obrigar a cumprir o acordado?


    Pelas características do problema, não é que um seu vizinho já aqui colocou a situação, em devido tempo !!
    - ´´encher chouriços e negritos ´´

    https://forumdacasa.com/discussion/79566/multas-para-estacionamento-no-logradouro/