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1. • prcsc
   • 11 novembro 2021 ^editado

    # 1

   Viva,
   
   Estou no processo de negociação para a compra de um pequeno prédio.
   O R/C é comercial, com duas lojas. Os restantes andares são habitacionais.
   
   Pretendo perceber o que terei de fazer caso queira converter, ou saber se tal é possível, a zona comercial em habitacional.
   Iniciei a minha procura no Plano de Urbanização da câmara da região.
   Que outros passos tenho de ter antes de pensar em consultar um profissional para me guiar? E que tipo de profissional seria necessário para esta tarefa?
   
   Obrigado
2. • tviegas
   • 11 novembro 2021

    # 2

   consultar um arquiteto ou engenheiro que possa assinar projetos de arquitetura. sendo o único proprietário acho que será um processo mais simples

   Estas pessoas agradeceram este comentário: prcsc
3. • paulo_pereira
   • 11 novembro 2021

    # 3

   Consultar um profissional habilitado antes de realizar a compra, caso o potencial de negócio resulte em forte medida da re-afectação do espaço do RC ( sem contratos de arrendamento comercial a correr ? ).
   A existir alvará de utilização dos espaços comerciais, terá de fazer a alteração do alvará para efeitos de habitação com tudo o que isso implica. Por um lado é um ato "administrativo" com um requerimento e tal ( exemplo no Porto https://portaldomunicipe.cm-porto.pt/documentos-instrutorios ) , mas na prática pode não ter o pé direito, áreas mínimas acessbilidades etc com viabilidade de fazer isso.
   Prudência, e procure consultoria técnica na sua zona na pessoa de Arquitecto.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: prcsc, ana1991
4. •  
     Pedro Barradas
   • 11 novembro 2021 ^editado

    # 4

   Contacte um Arquitecto/ gabiNEte de projectos e peça uma consulta para verificar a viabilidade do que pretende.
   convém ter na sua posse.
   - Certidão da conservatoria registo predial do imóvel
   - Caderneta predial
   - Cópia do processo de obras ( versão digital) - tem de pedir à CM.
   - Copia da licença de utilização
   
   Outros dados:
   O prédio está em propriedade total ou em propriedade horizontal?
   Tem inquilinos?
   
   PS: pronto já o iniciei nessa jornada.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: master_chief, prcsc
5. • prcsc
   • 14 novembro 2021 ^editado

    # 5

   Obrigado pelas rápidas respostas.
   
   Estou de momento a aguardar que me seja providenciado a documentação do prédio, bem como os contratos dos inquilinos que no mesmo se encontram. Sendo que alguns dos apartamentos se encontram devolutos.
   Assim que obter a documentação entro em contacto com um arquitecto ou gabiente de projettos.
   
   Existem dois apartamentos com inquilinos - um com contrato até 2033, outro até 2034.
   Terei mesmo de esperar pelos contratos para verificar as cláusulas mas questiono-me desde já que caso adquira o prédio, fazer renovações profundas a todo o mesmo é razão suficiente para pedir aos iniquilinos para saírem?
   Uma das duas lojam também tem inquilino, mas ainda não obtive informações no tipo de contrato.
   
   O prédio encontra-se em propriedade horizontal, alguma desvantagem vs estar a propriedade total?
   
   Obrigado desde já.
6. • zemvpferreira
   • 16 novembro 2021 ^editado

    # 6

   Não leve a mal mas se tem de perguntar, não é para si. Mudanças de licenças e despejos por obra total dão trabalho e trazem incerteza nas contas mesmo a investidores experientes.
   
   Da minha parte (e em Lisboa) seria preciso uma garantia de retornos loucos para me meter neste momento na aventura de mudar uma licença de utilização. São processos que demoram 4 a 5 anos com facilidade, caríssimos, e com muita incerteza construtiva antes de começar - não é fácil que uma loja cumpra os requisitos de habitação sem uma intervenção estrutural.
   
   Comprar um prédio com essa ideia, só para esvaziar, mandar ao chão e reconstruir. Inquilinos até 2033 sem facilidade de os tirar? Melhor que seja a preço de saldo.
   
   Não sei quantas casas já comprou ou construiu, mas sugeria que fizesse primeiro mais negócios mais pequenos e mais simples, que conhecesse mais pessoas experientes na área e seguisse de perto processos maiores ao longo dos anos - oportunidades nunca vão deixar de haver. Como me ensinou um amigo: qualquer idiota consegue aprender com os próprios erros, um tipo esperto aprende com os erros dos outros.

   Concordam com este comentário: paulo_pereira, prcsc, Pedro Barradas
7. • paulo_pereira
   • 16 novembro 2021

    # 7

   Ah pois !
   E mesmo sendo raros, podem haver algum bloquista do Porto que se meta pelo meio e começe a gritar "injustica" !
   Há quem os mande matar ( os inquilinos ) , mas esses não fazem parte da categoria de investidores experientes nem fazem a due diligence.
8. •  
     ADROatelier
   • 16 novembro 2021

    # 8

   Nunca tinha ouvido esta frase e faz muito sentido! :)
   
   

   Colocado por: zemvpferreiraqualquer idiota consegue aprender com os próprios erros, um tipo esperto aprende com os erros dos outros.
9. • AMVP
   • 16 novembro 2021

    # 9

   Colocado por: prcscO R/C é comercial, com duas lojas. Os restantes andares são habitacionais.
   

   
   
   e sempre foi comercial ou era inicialmente habitação e foi alterado para comercial?
10. • prcsc
    • 16 novembro 2021 ^editado

     # 10

    Colocado por: zemvpferreiraNão leve a mal mas se tem de perguntar, não é para si. Mudanças de licenças e despejos por obra total dão trabalho e trazem incerteza nas contas mesmo a investidores experientes.
    
    Da minha parte (e em Lisboa) seria preciso uma garantia de retornos loucos para me meter neste momento na aventura de mudar uma licença de utilização. São processos que demoram 4 a 5 anos com facilidade, caríssimos, e com muita incerteza construtiva antes de começar - não é fácil que uma loja cumpra os requisitos de habitação sem uma intervenção estrutural.
    
    Comprar um prédio com essa ideia, só para esvaziar, mandar ao chão e reconstruir. Inquilinos até 2033 sem facilidade de os tirar? Melhor que seja a preço de saldo.
    
    Não sei quantas casas já comprou ou construiu, mas sugeria que fizesse primeiro mais negócios mais pequenos e mais simples, que conhecesse mais pessoas experientes na área e seguisse de perto processos maiores ao longo dos anos - oportunidades nunca vão deixar de haver.

    Concordam com este comentário:paulo_pereira,prcsc

    
    
    Aprecio imenso o feedback.
    
    Um pouco mais de contexto:
    * Mesmo mantendo as duas lojas no r/c, ie. não convertendo para habitações - o investimento continua plausível.
    * Em relação aos contratos dos inquilinos - foi informação que eu obtive do arrendeiro de uma das lojas. Desde aí o proprietario me disse que os contratos dos inquilinos são de 3 anos, talvez o iniquilino da loja o disse para me tentar disuadir. De qualquer modo, estou à espera dos atuais contratos para confirmar as datas. Caso sejam 3 anos, posso facilmente lhes fazer uma oferta monetária para eles sairem mais cedo.
    * Pretendo renovar todo o prédio - não mandar ao chão e reconstruir. Até porque o prédio foi contruído em 2004. Pretendo renovar para AL. Talvez as renovações sejam mais cosméticas, e não tão profundas como mencionei anteriormente.
    * Em relação à experiência - nunca construí uma casa. Comprei e renovei apartamentos até agora.
    
    Estava a tentar validar a profitabilidade do negócio, daí questionar em relação à mudança de utilização - visto isto afetar o meu teto em relação ao preço de compra.
    
    

    Como me ensinou um amigo: qualquer idiota consegue aprender com os próprios erros, um tipo esperto aprende com os erros dos outros.

    
    
    Adoro, basicamente é isso que estou a fazer - consultar com profissionais e com quem tenha mais experiencia que eu (vocês) antes de assinar qualquer papel.
11. • prcsc
    • 16 novembro 2021

     # 11

    Colocado por: AMVP
    
    e sempre foi comercial ou era inicialmente habitação e foi alterado para comercial?

    
    
    Pela condição idêntica ao resto do prédio, provavelmente foram sempre lojas - mas irei confirmar.
    Imagino que estruturalmente poderia ser mais fácil se tivessem sido habitações?
12. •  
      nunogouveia
    • 17 novembro 2021

     # 12

    Eu sempre achei maais fácil converter lojas em habitação do que o contrário, basta pensar nos pés-direitos obrigatórios. Claro que depois depende dos vãos para o exterior. Podemos não conseguir otimizar o espaço por falta de janelas.
13. • zemvpferreira
    • 17 novembro 2021

     # 13

    Já tem experiência em AL? Se a reabilitação para venda/aluguer é um berbicacho, fazer contas a AL são dois ou três. Eu tenho alguns apartamentos a trabalhar a curto prazo e a rentabilidade não é fácil de projectar.
    
    Se tiver pachorra, quer escrever alguns dos seus pressupostos financeiros para a malta mandar bitaites? Preços de aquisição e de obra, rentabilidades projectadas, paybacks, etc etc.
14. • prcsc
    • 18 novembro 2021

     # 14

    Colocado por: nunogouveiaEu sempre achei maais fácil converter lojas em habitação do que o contrário, basta pensar nos pés-direitos obrigatórios. Claro que depois depende dos vãos para o exterior. Podemos não conseguir otimizar o espaço por falta de janelas.

    
    
    Obrigado.
    Em adição a falar com ir falar com um arquitecto qualificado, algo adicional que sugere, ou alguma orientação para quem nunca o fez? orientação
15. • prcsc
    • 18 novembro 2021 ^editado

     # 15

    Colocado por: zemvpferreiraJá tem experiência em AL? Se a reabilitação para venda/aluguer é um berbicacho, fazer contas a AL são dois ou três. Eu tenho alguns apartamentos a trabalhar a curto prazo e a rentabilidade não é fácil de projectar.
    
    Se tiver pachorra, quer escrever alguns dos seus pressupostos financeiros para a malta mandar bitaites? Preços de aquisição e de obra, rentabilidades projectadas, paybacks, etc etc.

    
    
    Sim, tenho quatro apartamentos próprios em AL e também faço a gestão de dois apartamentos de amigos - todos através de uma empresa em que sou o gerente.
    As reabilitações que fiz até agora não foi para venda, foi sim nos meus próprios apartamentos, para AL.
    
    Desta vez, estou a escalar de um apartamento para um prédio - com a variância que agora existem iniquilinos no imóvel que pretendo comprar, bem como a corvercao de licença de utilização. O restante é algo com que já tenho experiência.
    
    Visto eu já ter apartamentos nesta zona, com a mesma tipologia, é os valores que eu estou a utilizat para a validação do negocio.
    Terei todo o prazer em partilhar e estou aberto a opiniões / comentários. Dê-me um dia ou dois e irei partilhar os mesmos aqui.
16. • paulo_pereira
    • 18 novembro 2021

     # 16

    Segundo consta, recomenda-se que a sociedade do AL tenha um contrato de comodato celebrado com o dono do imóvel ( mesmo que sejam a mesma pessoa física com personalidades jurídicas distintas ).
    Alguns dos profissionais que praticam as avaliações imobiliárias, tb prestam serviços de consultoria e Estudos de Investimento Imobiliário. É que um prédio construído em 2004 é relativamente recente [ e o preço de mercado corresponde ] e por outro a oferta de camas na cidade do Porto é consideravél. Não sei como está a retoma da actividade no sector, mas já tenho visto vários AL à venda ou em trespasse.
17. • prcsc
    • 18 novembro 2021

     # 17

    Colocado por: paulo_pereiraSegundo consta, recomenda-se que a sociedade do AL tenha um contrato de comodato celebrado com o dono do imóvel ( mesmo que sejam a mesma pessoa física com personalidades jurídicas distintas ).

    
    
    Sim, eu já possuo tal em todos os meus imóveis..
18. • zemvpferreira
    • 18 novembro 2021 ^editado

     # 18

    Colocado por: prcsc
    
    Sim, tenho quatro apartamentos próprios em AL e também faço a gestão de dois apartamentos de amigos - todos através de uma empresa em que sou o gerente.
    As reabilitações que fiz até agora não foi para venda, foi sim nos meus próprios apartamentos, para AL.
    
    Desta vez, estou a escalar de um apartamento para um prédio - com a variância que agora existem iniquilinos no imóvel que pretendo comprar, bem como a corvercao de licença de utilização. O restante é algo com que já tenho experiência.
    
    Visto eu já ter apartamentos nesta zona, com a mesma tipologia, é os valores que eu estou a utilizat para a validação do negocio.
    Terei todo o prazer em partilhar e estou aberto a opiniões / comentários. Dê-me um dia ou dois e irei partilhar os mesmos aqui.

    
    
    Ah então está mais do que qualificado na parte do AL. Quatro reabilitações também já não é de ignorar.
    
    De facto as chatices e surpresas que me fazem dizer cuidado com este prédio estão na parte regulatória/legal. Tenho vários colegas aqui em Lisboa que pura e simplesmente não avançam para imóveis que precisem de qualquer coisa mais que uma mera comunicação prévia - é o medo que algumas pessoas têm dos vaipes da CML. É difícil censurá-los.
    
    Se pensar em fazer reabilitações no prédio pouco a pouco, sem pedir mudanças de licença ou fazer despejos à força, o negócio continua a fazer sentido? Vê-se dono desse prédio até 2040? Se o preço e o crédito forem os certos, não é necessariamente um mau caminho. Pessoalmente hoje em dia aposto cada vez mais em apartamentos ocupados por inquilinos mais velhos com uma visão a 10 ou 20 anos (e um preço ajustado), mas não é para todos os feitios nem todos os portfolios. O arrendamento comercial também tem as suas vantagens num prédio de AL, permite equilibrar os cashflows em alturas menos boas e as lojas certas podem ser uma mais-valia para os hóspedes.
    
    
    Aparte para o paulo_pereira: o truque do comodato era uma tentativa da malta fugir a um problema de mais-valias abusivas que o estado resolveu este ano. Em princípio já não faz a falta que fazia antigamente.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: prcsc