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Reparação de telhado em prédio sem Condominio

↓ Fundo

1 a 14 de 14   

  1.  
    • jcab
    • 17 novembro 2021

     # 1

    Boa tarde,

    Sou proprietário de um apartamento num prédio de 4 pisos. No total são 14 frações. No total há 4 proprietários, pertencendo 11 das frações a um só proprietário.

    O prédio não tem Condominio formado. A proprietária das 11 frações não tenciona constituir Condominio. Sei que é obrigatório, mas não se conseguiu formar.

    Independentemente disto, pergunto o seguinte:

    A minha fração está no último andar e estão a existir infiltrações do tecto. Irei chamar o meu seguro para averiguar o que se passa, mas estou mesmo a ver que o meu seguro não se vai reaponsabilizar e não vai pagar nada, pois irá certamente dizer que é algum problema do telhado. Mesmo sendo algum problema do telhado, o seguro não pagará porquê?

    Se o seguro não pagar nada, as eventuais reparações do telhado deveria ser pago por permilagem. Isto seria válido caso houvesse condómino formado. Caso não existir condómino formado, a divisão pela permilagem continua a ser válida ?

    Houve já um problema com o telhado faz 3 anos atrás, e a proprietária da maior parte das frações recusou em fazer a divisão do custo da reparação pela permilagem e disse que só aceitava a divisão pelo número de proprietários. Ou seja 4. Na altura tive de engolir isso, pois o telhado tinha que ser urgentemente reparado.
    Mas estou à espera que venha a acontecer exactamente a mesma coisa!

  2.  # 2

    Têm que ir para tribunal e formar condomínio

    O seguro não cobre falta de manutenção
    • jcab
    • 17 novembro 2021

     # 3

    E a reparação é dividia pela permilagem? Mesmo que não exista condomínio?

  4.  # 4

    A reparação é sempre pela permilagem, mas você tem aí um belo imbróglio.

    A existência do "condomínio" não é opcional nem depende da vontade da pessoa com mais fracções. Mas com essa atitude dos restantes condóminos vai ter um grave problema em mãos.
    Isso só lá vai pela via legal. Mas mesmo conseguindo convocar uma assembleia, conseguindo formar um fundo de caixa (que é obrigatório) essa pessoa nunca vai querer pagar 11x o valor que se defina nem pagar as reparações comuns em 11/14 partes.

    A minha sugestão é procurar apoio jurídico e analisar bem se é nesse registo que pretende passar os próximos anos da sua vida.

    Edit: vale sempre a pena ler o blog do colega forista Happy Hippy
    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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    • 17 novembro 2021 editado

     # 5

    Colocado por: jcabBoa tarde,

    Sou proprietário de um apartamento num prédio de 4 pisos. No total são 14 frações. No total há 4 proprietários, pertencendo 11 das frações a um só proprietário.

    O prédio não tem Condominio formado. A proprietária das 11 frações não tenciona constituir Condominio. Sei que é obrigatório, mas não se conseguiu formar.



    Ao contrário do que se possa pensar, o condomínio existe. Um prédio constituído em fracções autónomas, em que sobre ele existe e o domínio de vários proprietários e, consequentemente a responsabilidade repartida de todos os encargos, é um CONDOMÍNIO:
    Coisa distinta, é não existir uma gestão organizada, suportada num administrador eleito.


    Independentemente disto, pergunto o seguinte:

    A minha fração está no último andar e estão a existir infiltrações do tecto. Irei chamar o meu seguro para averiguar o que se passa, mas estou mesmo a ver que o meu seguro não se vai reaponsabilizar e não vai pagar nada, pois irá certamente dizer que é algum problema do telhado. Mesmo sendo algum problema do telhado, o seguro não pagará porquê?

    Sim, conte com isso. Não existe cobertura para obras de conservação, ou reparação dos prédios, nem para os danos que possam resultar da falta dessa conservação, como será o caso.

    Se o seguro não pagar nada, as eventuais reparações do telhado deveria ser pago por permilagem. Isto seria válido caso houvesse condómino formado. Caso não existir condómino formado, a divisão pela permilagem continua a ser válida ?

    A imputação dos encargos com obras de conservação do prédio são, imperativamente, imputadas a todos os condóminos, com base na permilagem que cada um detém, independentemente, de existir ou não uma gestão organizada.


    Houve já um problema com o telhado faz 3 anos atrás, e a proprietária da maior parte das frações recusou em fazer a divisão do custo da reparação pela permilagem e disse que só aceitava a divisão pelo número de proprietários. Ou seja 4. Na altura tive de engolir isso, pois o telhado tinha que ser urgentemente reparado.
    Mas estou à espera que venha a acontecer exactamente a mesma coisa!


    Esperteza saloia de tal comproprietária do prédio. Os restantes 3 comproprietários devem recusar de forma proactiva essa habilidade reprovável.
    Se no seu concelho existir Julgados de Paz, recorram a eles para obrigar essa comproprietária a ter que suportar a sua real quota-parte dos encargos, tendo por base a soma das permilagens de todas as 11 fracções que ela detém.

    ADMISTRADOR PROVISÓRIO
    Nos termos da lei, recai sobre essa comproprietária a responsabilidade de assumir o cargo de Administrador Provisório, por deter maior percentagem do capital investido no prédio. Certamente nunca o assumiu. Só que, como detém a maioria de votos, bloqueará qualquer decisão que possa ser proposta em assembleia de condóminos, que ataque os seus indevidos interesses económicos, com seja a eleição do administrador efectivo, ou a resolução eficaz de problemas concretos no prédio, como será o caso de obras no telhado.

    Tenha presente, que caso essa comproprietária, nunca tenha assumido o cargo de administrador provisório, estando por isso, por implementar várias obrigações legais de condomínio, como a elaboração do regulamento do condomínio, a verificação dos seguros obrigatórios, a constituição do Fundo Comum de Reserva para obras de conservação, jcab, ou qualquer outro condómino, poderá assumir esse cargo, comunicando aos demais condóminos a sua decisão e colocando tal informação no átrio de entrada do prédio. A partir daí, haverá legitimidade para convocar a assembleia, (que dela nada resultará por vontade da condómina maioritária,) mas como administrador provisório poderá proceder a obras inadiáveis e urgentes no telhado.
    Terá o problema de, posteriormente, ter que cobrar as respectivas quotas, sempre, com base na permilagem de cada fracção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Bruno.Alves, zemvpferreira

  6.  # 6

    Boa noite,
    Aproveitando a discussão, aproveito para partilhar um caso para o qual agradeço indicações/conselhos: Moro num prédio com 5 moradias geminadas (5 frações). O telhado é comum a todas as moradias e precisa de ser reparado pois algumas frações estão a ter problemas de infiltrações. O condomínio já reuniu, 4 das frações aprovaram as obras ( a outra não apareceu ) e já pediram orçamentos. Na ultima reunião foi aprovado um dos orçamentos e 1 dos condóminos diz que não tem problemas de infiltrações em casa e que por isso não quer suportar a sua parte dos custos. Inclusive, diz que não podem mexer no seu telhado e que podemos fazer as obras desde que não afete a sua moradia. Explicamos que o telhado é comum e que a obra terá que ser feita na totalidade do telhado e os custos repartidos por todos conforme permilagem. Repetiu que não suporta as despesas, não quer que lhe mexam no telhado da sua moradia e que se formos a tribunal, irá pedir apoio jurídico e alegar insuficiência financeira.
    Caso esta situação chegue a tribunal e se o Juiz decidir que efetivamente o senhor tem problemas financeiros que impossibilitem o pagamento das obras ou até a penhora de parte do ordenado, quem suporta as despesas do tribunal e a parte dos custos da obra na dita fração?
    obrigado pelo vosso feedback!
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    • 18 novembro 2021 editado

     # 7

    Colocado por: pcgiaoBoa noite,
    Aproveitando a discussão, aproveito para partilhar um caso para o qual agradeço indicações/conselhos: Moro num prédio com 5 moradias geminadas (5 frações). O telhado é comum a todas as moradias e precisa de ser reparado pois algumas frações estão a ter problemas de infiltrações.


    No caso de moradias em banda, cada fracção é servida apenas pelo seu próprio telhado, que difere de um prédio em altura fraccionado de forma horizontal

    Por isso, esse condómino poderá ter legitimidade para se recusar a mexer no telhado da sua fracção, bem como recusar-se a comparticipar nos encargos com os telhados das outras fracções, ao abrigo do nº 3 do artigo 1424º.

    Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)

    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

  8.  # 8

    Colocado por: size

    No caso de moradias em banda, cada fracção é servida apenas pelo seu próprio telhado, que difere de um prédio em altura fraccionado de forma horizontal

    Por isso, esse condómino poderá ter legitimidade para se recusar a mexer no telhado da sua fracção, bem como a comparticipar nos encargos com os telhados das outras fracções, ao abrigo do nº 3 do artigo 1424º.

    Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)

    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ouàs partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.


    Mas isso é quando os telhados são independentes, ou seja divididos por junta de dilatação e muretes, neste caso ao que parece o telhado é todo "inteiro" sem divisões.

  9.  # 9

    Eu tive exactamente na mesma situação, mas ao contrário de si, moro um andar abaixo do telhado.

    Digo-lhe já o seguinte. Qualquer conversa que tenha ou bocas que lhe mandem, ignore. Cai tudo em saco roto e tem valor zero perante a lei e perante o tempo. Vai-se ver a fazer "queixinhas" mesmo a amigos por atitudes que os seus vizinhos tem consigo, e vão chamar-lhe parvo e que está a exagerar nas situações. Mostre logo os "dentes" se as coisas não andarem depois de expor o problema. Eu quando disse à minha mulher que preferia 1000x viver descansado e sem vizinhos amigos, do que sempre preocupado e amigo de toda a gente no prédio, foi quando tudo melhorou. Foi quando as coisas andaram, e ficaram mais meus amigos porque passou a existir honestidade e preocupação com o bem estar uns com os outros.

    O seguro vai dizer-lhe o mesmo que disse o meu. Vai vir o perito a sua casa, faz levantamento de danos, diz a origem da infiltração e vai-lhe dizer que não é responsável por eles. Isso é BOM. Passa a ter uma prova para tribunal caso precise, de um perito que algo com origem que é de parte comum está a causar danos na sua fração, e se for boa peritagen até lhe diz o valor desses danos. Fica tudo documentado em fotos e enviam-lhe para prova sua. Pelo menos a fidelidade foi o que fez comigo. 5 estrelas.

    Depois de ter o relatório, faça uma reunião com todos por cortesia antes de tudo. Afixe mesmo um aviso, dia X a tal horas convoca reunião para discutir isto isto e isto e até pode anexar uma cópia do relatório da peritagem. Se quiser, faça folha de presenças e acta e faça-os assinar se estiverem presentes. Na minha opinião, treta neste cenário sem condominio. Tentei a primeira reunião, valeu-me de nada. No dia, traga uma cópia a cada um da peritagem, e diga-lhes que é mais que óbvio que obras tem que ser obrigatóriamente feitas e não vai ser mais lesado por isso. Se não colaborarem, diz que imputa também os danos que o telhado que é de todos lhe esta a causar, como é seu por direito legal. Se não se sente confortável a defender-se legalmente, leve advogado e deixe-o falar por si. Não se preocupe que a conversa de agressiva não tem que ter nada. Se tiver um orçamento de uma empresa antecipadamente melhor. Apresente, e dê um prazo aos restantes para apresentarem alternativa e convoque já reunião para o dia X para todos apresentarem os seus orçamentos e se decidir qual vai avançar.

    Essa é a sua pior guerra é as reuniões de aprovação de qual vai avançar. Uma vez que você vai trazer orçamento, passa a bola para o lado deles, de trazerem alternativas ou aceitam o que você trouxer.

    A proprietária das fracções, é simples. Se ela diz que não aprova as obras a bem, aprova a mal. Vire costas e trate legalmente. Não pestaneje. Eu tive um vizinho assim. Bastou mostrar-lhe a conta dos danos internos que já tinha no relatório, e que lhe caia em cima por aqueles danos se não aceitasse fazer as obras, e não demorou muito às coisas andarem para a frente... Qualquer advogado lhes diz que se vão meter numa luta que não vão ganhar. Não tem como.

    O problema da proprietária da maioria das 11 fracções, o poder dela depende um pouco da permilagem que ela tem. Não sei quanto é isso em termos percentuais. Ela pode mesmo receber essas ameaças e não ceder. Ai não tem outro remédio senão ir para tribunal. Você não tem culpa de não ter 11 fracções e ela ter... Que as pague. Não ceda nessa parte. Nós aqui no prédio tivemos uma situação semelhante, e negociou-se essa questão. Mas a pessoa que tinha a maior permilagem já tinha pago muita coisa do qual não usufrui (é vizinho do rés do chão) e achou-se por bem tirar tanto o encargo dele. Mas isto foi acordo! Ou seja legalmente, ele era responsável pela permilagem.

  10.  # 10

    Colocado por: Varejote

    Mas isso é quando os telhados são independentes, ou seja divididos por junta de dilatação e muretes, neste caso ao que parece o telhado é todo "inteiro" sem divisões.


    Exactamente! O telhado é comum a todas as moradias, sem divisões, muretes ou algo do genero. Em cima do telhado, é dificil saber exactamente onde acaba uma fracção e começa a outra: neste caso penso que não se aplica a resposta do "Size"!

  11.  # 11

    Colocado por: pcgiao

    Exactamente! O telhado é comum a todas as moradias, sem divisões, muretes ou algo do genero. Em cima do telhado, é dificil saber exactamente onde acaba uma fracção e começa a outra: neste caso penso que não se aplica a resposta do "Size"!


    Porque pode a infiltração ser por cima de uma das frações, correr pela laje e aparecer a infiltração nas frações dos lados.
    Portanto a reparação desse telhado é da responsabilidade de todos.
    • size
    • 19 novembro 2021

     # 12

    Colocado por: pcgiao

    Exactamente! O telhado é comum a todas as moradias, sem divisões, muretes ou algo do genero. Em cima do telhado, é dificil saber exactamente onde acaba uma fracção e começa a outra: neste caso penso que não se aplica a resposta do "Size"!


    Poderá não ser assim tão linear...

    Cada moradia/fracção em banda, quando encostadas, tem o seu limite definido por uma linha vertical da sua estrutura construtiva. Não por por linha horizontal.

    Normalmente, uma urbanização de moradias em banda, cada moradia constitui uma unidade estruturalmente independente de propriedade VERTICAL., em que, obviamente, o telhado de cada moradia é exclusivo a essa moradia, muito embora o empreiteiro possa colocar um telhado corrido por razões mais económicas, em vez de os separar com muretes corta fogo e rufos. Uma habilidade económica!...

    Entretanto, tal situação de propriedade vertical, só pode ser, juridicamente, inserida num regime de propriedade horizontal (especial), ao abrigo do artigo 1438º -A , (edifícios contíguos) caso o lote do terreno seja único, comum a todas as moradias e que hajam outras áreas comuns, como logradouros, garagem, piscina, etc.
    Ou seja, cada moradia não perde a sua independência estrutural pelo facto de, funcionalmente, apenas usufruir daquelas áreas comuns
    Não fará sentido que o proprietário de uma moradia em banda da ponta esquerda da urbanização tenha que comparticipar na reparação do telhado da moradia da ponta direita.
    Será o caso da sua urbanização.

    -------------
    Artigo 1438.º-A - Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios


    O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
    ---------------------

    ´´É possível a propriedade horizontal de conjunto de edifícios?

    O legislador pretendeu estender o âmbito de incidência do instituto da propriedade horizontal por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a independência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio.

    Deste modo, o regime previsto para a propriedade horizontal, no Código Civil, pode ser aplicada, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.´´


    in- https://margaridagrave.com/propriedade-horizontal-o-que-e/
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pcgiao

  13.  # 13

    Colocado por: size

    Poderá não ser assim tão linear...

    Cada moradia/fracção em banda, quando encostadas, tem o seu limite definido por uma linha vertical da sua estrutura construtiva. Não por por linha horizontal.

    Normalmente, uma urbanização de moradias em banda, cada moradia constitui uma unidade estruturalmente independente de propriedade VERTICAL., em que, obviamente, o telhado de cada moradia é exclusivo a essa moradia, muito embora o empreiteiro possa colocar um telhado corrido por razões mais económicas, em vez de os separar com muretes corta fogo e rufos. Uma habilidade económica!...

    Entretanto, tal situação de propriedade vertical, só pode ser, juridicamente, inserida num regime de propriedade horizontal (especial), ao abrigo do artigo 1438º -A , (edifícios contíguos) caso o lote do terreno seja único, comum a todas as moradias e que hajam outras áreas comuns, como logradouros, garagem, piscina, etc.
    Ou seja, cada moradia não perde a sua independência estrutural pelo facto de, funcionalmente, apenas usufruir daquelas áreas comuns
    Não fará sentido que o proprietário de uma moradia em banda da ponta esquerda da urbanização tenha que comparticipar na reparação do telhado da moradia da ponta direita.
    Será o caso da sua urbanização.

    -------------
    Artigo 1438.º-A - Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios


    O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
    ---------------------

    ´´É possível a propriedade horizontal de conjunto de edifícios?

    O legislador pretendeu estender o âmbito de incidência do instituto da propriedade horizontal por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a independência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio.

    Deste modo, o regime previsto para a propriedade horizontal, no Código Civil, pode ser aplicada, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.´´


    in-https://margaridagrave.com/propriedade-horizontal-o-que-e/
    Estas pessoas agradeceram este comentário:pcgiao


    Além do telhado, tem também em comum o portão e o corredor de acesso á garagem de cada fracção ( corredor situado por baixo das moradias.
    Não fará sentido que o proprietário de uma moradia em banda da ponta esquerda da urbanização tenha que comparticipar na reparação do telhado da moradia da ponta direita. Claro que não faz sentido, se apenas for reparado o telhado de 1 moradia. Como há 3 condonimos ( moradias não seguidas) com problemas de humidade e a origem pode ser no telhado de qualquer uma das fracções, achou-se por bem , reparar todo o telhado o que acaba por ser uma obra de beneficiação de TODOS os condónimos.

  14.  # 14

    Em telhado inteiro sem divisões, a infiltração começa por cima da moradia do meio, a água corre pela laje e aparece na do lado esquerdo e direito.

    Vão os proprietários afetados reparar o que não está por cima deles, ou é o que tem a infiltração por cima mas não tem água em casa que vai reparar?

    Brincalhões.

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