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Reinvestimento de mais-valias

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  1.  # 1

    Boa noite.
    Resido na Madeira e sou reformado.
    Em novembro de 2020 vendi uma moradia, domicilio fiscal do meu agregado familiar. Em 2021 preenchi o Anexo G/Mod3/IRS, informando a AT da minha intenção em reinvestir a mais-valia apurada com a venda. Pretendo adquirir terreno e construir.
    Finalmente encontrei o terreno que me interessa e estou em vias de realizar a escritura. O terreno é rústico, inserido num "espaço urbano de expansão e colmatagem de baixa densidade", segundo o PDM da respetiva Câmara Municipal e por isso ser possível a construção embora sujeita a alguns condicionalismos. Aguardo a confirmação da interpretação ao PDM, através da informação prévia que solicitei à Câmara.
    A minha grande dúvida, para não cometer nenhuma asneira, é como proceder perante a AT e os passos a dar para que o terreno rústico, que vou adquirir, seja contabilizado para abater à mais-valia resultante da venda já referida.
    Será possível comprá-lo como rústico e depois passá-lo a urbano. Qual o momento exato para o fazer. Antes ou depois dos projetos aprovados pela Câmara. No fundo, como poderei, perante a AT considerar esta despesa para abate à mais-valia.
    Agradeço toda a atenção deste forum na orientação que me possam dar sobre o assunto. Obrigado. Luís Ricardo

  2.  # 2

    Segundo me parece tem 3 anos para conseguir construir a casa.

    1-Coloque a questão no e-balcao das finanças.:

    https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/formularioContacto.action


    2-Vá a um bom contabilista.

  3.  # 3

    Colocado por: Luis RicardoSerá possível comprá-lo como rústico e depois passá-lo a urbano. Qual o momento exato para o fazer. Antes ou depois dos projetos aprovados pela Câmara


    Só a Câmara poderá definir através de enquadramento em PDM qual a classificação de um determinado terreno. Atenção que não é de fiar o que consta no registo ou ficha das Finanças em termos de hipotética capacidade construtiva.

    Não somos nós que decidimos passar de rústico a urbano. Depende das condicionantes e pode nem ser possível.

  4.  # 4

    Obrigado pelo link que disponibilizou, irei colocar a questão também ao portal das finanças, embora já preveja a resposta, vão direcionar-me para a Direção Regional de Finanças, da RAMadeira, aonde entrarei no circulo que já conheço.
    Por aqui, e já me desloquei a três repartições, tenho saído sempre com mais dúvidas e com informação pouco esclarecedora.
    Daí o recurso a este fórum, pela experiência, idoneidade e diversidade profissional e funcional dos seus membros.
    Tenho acompanhado ao longo dos últimos 12 anos, discussões esclarecedoras e muito interessantes, que muito me tem apoiado em outros projetos.
    Continuarei a aguardar outros pareceres. Obrigado.

  5.  # 5

    @Luis Ricardo,
    Projectos + Obra e precisa de ter a casa com licença de utilização emitida e coloca-la como Habitação Própria Permanente, dentro do prazo disponível para o efeito.

  6.  # 6

    Obrigado ADROatelier, mas a grande questão prende-se c/ a aquisição do terreno (rústico ou urbano), de forma a poder construir e as despesas (terreno+construção) serem considerados, pela AT, como mais-valias a abater.
    Sou um leigo nesta área. Todo o conhecimento que possuo tem-me sido proporcionado pelo google e porta a porta.
    • RCF
    • 12 janeiro 2022

     # 7

    Colocado por: Luis RicardoObrigado ADROatelier, mas a grande questão prende-se c/ a aquisição do terreno (rústico ou urbano), de forma a poder construir e as despesas (terreno+construção) serem considerados, pela AT, como mais-valias a abater.

    As despesas de compra do terreno podem ser considerados como reinvestimento, se no prazo de 3 anos tiver a casa construída (concluída e com licença de utilização emitida) e mudar para lá a sua residência fiscal.

  8.  # 8

    Sim, isso sei, no entanto a AT afirmou-me não considerar o terreno rústico para efeito de mais-valias. Teria que o comprar como urbano, para poder reinvestir a MV. Hora isso implicaria custos acrescidos para o vendedor... penso.
    Obrigado pelo seus generoso comentário.
    •  
      NTORION
    • 12 janeiro 2022 editado

     # 9

    Colocado por: RCF
    As despesas de compra do terreno podem ser considerados como reinvestimento, se no prazo de 3 anos tiver a casa construída (concluída e com licença de utilização emitida) e mudar para lá a sua residência fiscal.

    Calma....

    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
    (Reinvestimento = gastar o dinheiro)

    6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
    (após o reinvestimento +12 meses)

    E o que se aplica ao caso em questão (compra e construção)
    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

    Portanto:
    Reinvestir=36 meses (só conta o dinheiro aplicado até aqui)
    Inscrição imóvel (licença?)=48 meses desde a venda
    Domicílio > 5 anos => fim do 5º ano seguinte ao da venda, se vende em 2020, tem até ao fim de 2025.

    Pelo menos este é o meu entendimento.
    Concordam com este comentário: ricardomendes
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI

  10.  # 10

    Obrigado NTORION.
    Com alguma dificuldade, mas penso que entendi a intenção do legislador muito facilitada pela sua explicação.
    Então vejamos tendo presente que a contagem do tempo começou em nov20:
    1º compro o terreno rústico (jan22);
    2º registo-o como urbano (mar22);
    3º tenho a aprovação dos projetos de arquitetura + especialidade (set22);
    4º início a construção (out22);
    5º concluo a construção em set23;
    6º obtenho a licença do imóvel (inscrição);
    7º registo o imóvel como domicilio fiscal em nov23.
    Penso, assim, que cumpro todos os quesitos, não tendo atingido os prazos limite pª a inscrição do imóvel (licença?)=48meses desde a venda e o Domicílio >5 anos => fim do 5º ano seguinte ao da venda (nov2020).

  11.  # 11

    Caro Luis Ricardo,

    Atente ao que o NTORION escreveu acima.

    Tem 36 meses, para gastar o dinheiro da mais-valia, desde a data da venda do imóvel. Terá que apresentar toda a justificação à AT (que a vai solicitar). Recomendo um dossier dedicado, para guardar todas as faturas e comprovativos de pagamento das mesmas. Não poderá haver pagamentos em dinheiro, pelo que é recomendável abrir uma conta bancária dedicada aos movimentos dos custos do terreno/obra.

    Passados os 36 meses, ainda não concluiu a obra. Já não pode apresentar mais custos (reinvestir a mais-valia), mas pode ainda fazer o registo do novo imóvel na AT (Vai precisar da Licença de Habitação, passada pela Câmara da zona).
    Terá ainda que efetuar o registo, na AT, que esse imóvel é a sua Habitação Própria e Permanente, tendo até ao 5º ano para o fazer.

    Portanto, tem que cumprir com os 3 requisitos: Apresentar e justificar a aplicação da mais-valia, registar o imóvel e torná-lo a sua habitação própria e permanente. Tudo dentro dos prazos já referidos.

    Estou a passar por isso agora.
    Tinha adquirido o terreno no ano antes da venda do apartamento. Vendi-o em 2020, pelo que declarei a mais-valia na declaração entregue a 2021. No cálculo da mais-valia conclui logo que não tive mais-valia, isto é, o preço da aquisição+custos de financiamento, registos, escrituras e manutenção foram superiores ao preço de venda. A AT conformou isto, pois chamou-me para fazer verificação dos documentos de suporte.
    No entanto, registei a venda do imóvel e mencionei a aplicação da suposta mais-valia na aquisição do terreno em 2019.

    Se mora na Madeira, como eu, e se vendeu o imóvel em 2020, já me parece um bocado apertado para conseguir cumprir com os prazos da AT.
    Se ainda não tem o licenciamento para a construção...

  12.  # 12

    Colocado por: NTORIONInscrição imóvel (licença?)=48 meses desde a venda


    Esta parte não percebi bem...

  13.  # 13

    Colocado por: RUIOLI

    Esta parte não percebi bem...


    Mistura entidades... como se inscreve o imóvel? Através da Modelo 1 IMI. O que é preciso para a modelo 1? Já n estou certo, que a minha última operação já tem uns anos, mas julgo que após a conclusão da obra, se pede a licença de habitação na câmara, e com esse documento se procede ao registo predial (atenção que há prazo e multa!) e ao registo nas finanças (com o mod 1), através da licença?
    Não conheço ao pormenor esta parte mas julgo que é assim.
    Concordam com este comentário: Palmix
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI

  14.  # 14

    Colocado por: Palmixpara gastar o dinheiro da mais-valia

    Atenção Palmix, não é a mais-valia, o valor do reinvestimento tem outra formula. É apurado ao valor da venda, simplesmente o remanescente de 1 eventual empréstimo que seja abatido.
    Concordam com este comentário: Palmix

  15.  # 15

    Caro Palmix, fico-lhe muito grato pelo cuidado e atenção que colocou, retratando inclusive a sua experiência pessoal, num contexto regional que nos é comum.
    Vivo no Caniço, sem querer abusar da sua consideração, permitia-me facultar o meu email para poder trocar algumas informações mais especificas, tendo em consideração que a área das finanças é uma prorrogação do estatuto autonómico desta região e com as suas próprias especificidades.
    Obrigado.
    luisricardo1256@gmail.com
    Concordam com este comentário: Palmix

  16.  # 16

    Colocado por: NTORION
    Atenção Palmix, não é a mais-valia, o valor do reinvestimento tem outra formula. É apurado ao valor da venda, simplesmente o remanescente de 1 eventual empréstimo que seja abatido.
    Concordam com este comentário:Palmix


    Sim, certo!
    Posso falhar aqui na precisão dos valores, mas tenho ideia que após a venda fiz a liquidação do empréstimo que tinha, sobrando 100.000€. Ora, esse foi o valor do terreno.
    Não havendo mais-valia factual, e tendo sido o valor sobrante da liquidação do empréstimo aplicado dentro dos 24 meses anteriores, ficou o tema arrumado.
    Tendo a AT considerado que estava concluído este 1º ponto.

    No entanto, ainda tenho que cumprir com a questão do registo na AT (via mod. 1 IMI) no prazo de 4 anos, e de a tornar em HPP, no prazo máximo de 5 anos.

  17.  # 17

    Colocado por: NTORIONMistura entid


    Pelo que entendi na conversa na AT, o registo do imóvel na AT é feito via entrega do Mod.1 IMI, juntando a planta da construção (cálculo das áreas) e a Licença de Utilização/Habitabilidade (passada pela Câmara da zona).

    No entanto, conheço casos em que não foi exigido a Licença...para cumprir com os prazos da AT, e tendo em conta os atrasos de algumas Câmaras em passar as licenças, aceitaram apenas o Mod.1 IMI e as plantas.
    Concordam com este comentário: NTORION
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI

  18.  # 18

    Colocado por: Luis RicardoCaro Palmix, fico-lhe muito grato pelo cuidado e atenção que colocou, retratando inclusive a sua experiência pessoal, num contexto regional que nos é comum.
    Vivo no Caniço, sem querer abusar da sua consideração, permitia-me facultar o meu email para poder trocar algumas informações mais especificas, tendo em consideração que a área das finanças é uma prorrogação do estatuto autonómico desta região e com as suas próprias especificidades.
    Obrigado.
    luisricardo1256@gmail.com
    Concordam com este comentário:Palmix


    Se reside na área do Caniço já tem uma vantagem! Pois a Câmara de Santa Cruz anda muito mais rápido que a do Funchal.

  19.  # 19

    Colocado por: Palmixpara gastar o dinheiro da mais-valia,


    Para não ter de pagar nada terá de aplicar todo o valor da venda da habitação própria permanente inicial (tirando despesas com créditos se houver e outras que o fisco aceite).
    • imo
    • 12 janeiro 2022

     # 20

    Salvo melhor opinião, penso que o facto do terreno ser urbano ou rústico é irrelevante.
    O que de facto releva é o cumprimento do prazo para aplicação da totalidade do valor de realização, como já foi dito por diversos membros.
    Boa sorte
    Concordam com este comentário: Palmix

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