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1. • Vrodrigues
   • 24 março 2022 ^editado

    # 1

   Olá.
   Comprei uma casa em prédio em tabique a um investidor que tinha comprado o imóvel para reabilitar e vende, mas desistiu de fazer a obra e vendeu o estado em que o imóvel se encontrava.
   Acordamos a compra no prossuposto que me faria a obra, no entanto por se tratar de um prédio sem manutenção à data do CPCV assegurei no contrato que o imóvel estava livre de infiltrações por verificar na visita alguns trabalhos realizados para estancamento de infiltrações oriundas do telhado e de partes comuns do prédio.
   Foi assinado o CPCV que até à data da escritura não se verificariam novas infiltrações.
   No entanto no decorrer da obra e após a escritura surgiram novas infiltrações que o anterior proprietário -investidor e atual dono de obra- disse não se puder se responsabilizar em virtude da falta de manutenção do prédio por parte dos condóminos e que estas infiltrações poderiam se surgir a qualquer momento verificando-se nessa data que as janelas do sótão/ arrecadação por cima do meu piso terem-se partido devido ao aparecimento das caixilharias em madeira e permitirem a entrada direta das águas assim como a penetração dirta das àguas para o piso inferior (o meu).
   Contra este argumento, acabei por substituir as caixilharias do sótão que na verdade é uma arrecadação clandestina do prédio e abandonada há anos! Alertei a administração de condomínio e que desde o início se tem demonstrado totalmente negligente com os assuntos do prédio,
   Esta reparação foi às minhas custas e com outro empreiteiro para não haver “entre aspas” misturas nos trabalhos realizados entre o anterior proprietário (atual empreiteiro da minha fração) e o empreiteiro adjudicado para as obras das partes comuns do prédio que afetam diretamente a minha fração.
   Porque aqui entramos nas obrigações do condomínio.
   Como as chuvas têm sido intensas resolvi ver como a obra estava a decorrer e de que forma poderia ou não haver novas infiltrações na minha fração, já depois da substituição das janelas do sótão/ arrecadação.
   Facto é que quando cheguei à obra "chovia" ou pingava no patamar da minha fração, infiltração que supostamente ficou reparada na altura da visita antes de comprar o apartamento e inclusivamente incluída no orçamento da minha obra.
   Poderia até ser a meio do patamar do piso, no entanto esta infiltração ocorre justamente, junto à minha porta de entrada escoando para a parte elétrica (luz da porta); aduelas da porta, porta, e da tábua de entrada.
   Comprei o imóvel já fez 1 ano e poucos dias, conforme os vizinhos aquela infiltração nunca foi resolvida.
   Pondero agora vender o imóvel, no entanto desconheço as minhas obrigações na qualidade de vendedora no que respeita a garantias de um imóvel reabilitado assim como desconheço as obrigações do anterior vendedor (antes de dono de obra) , vender um imóvel com infiltrações devido à falta de manutenção do prédio, que assegurou estarem devidamente reparadas no interior da fração à data do CPCV e ainda assegurar no orçamento a reparação dessa parte comum do prédio.
   Sendo que tive que neste processo substituir as caixilharias em madeira de umas partes-comuns do prédio (sótão/ arrecadação ao abandono) por conta de “novas infiltrações” e agora venho a confirmar que a infiltração do patamar do meu andar que afeta diretamente a minha fração não foi resolvida mesmo depois de ter colocado as janelas no sótão/arrecadação persiste e efetivamente a infiltração abrange a minha fração e não sei a quem responsabilizar (se o anterior proprietário e atual empreiteiro, se apenas condomínio, ambos? Nem tão pouco como o fazer, somando ainda que quero vender o apartamento sem que me sejam impontadas culpas de futuros danos na fração.
   Agradeço a quem me conseguir ajudar, pois se vou vender o imóvel gostaria de o fazer de forma transparente e com o assunto tratado, pois não pretendo vender um imóvel que me traga futuras responsabilidades.
2. • AMVP
   • 24 março 2022

    # 2

   Quanto as garantias nao sei, mas quanto a obras nas partes comuns e impacto da ausencia destas nas fracoes o que lhe posso dizer é que os condominios Sao coresponsaveis na sua manutencao e indemenizacao a quem for lesado.
   
   Communique formalmente os problemas e apresente a conta.
3. •  
     happy hippy
   • 24 março 2022 ^editado

    # 3

   Colocado por: Vrodrigues
   Contra este argumento, acabei por substituir as caixilharias do sótão que na verdade é uma arrecadação clandestina do prédio e abandonada há anos! Alertei a administração de condomínio e que desde o início se tem demonstrado totalmente negligente com os assuntos do prédio,
   

   
   
   Minha estimada, importa desde já efectuar uma pertinente ressalva: no regime da propriedade horizontal não existe clandestinidade. Todas as partes que compõem o prédio em geral, e o edifício em particular, têm-se imperativamente comuns (cfr. art. 1421º, nº 1 CC) ou presumidamente comuns (cfr. art. 1421º nº 2 CC).
   
   Sendo este preceito omisso quanto ao sótão, no silêncio do título constitutivo da propriedade horizontal, quanto a uma possível afectação ao uso exclusivo de algum ou alguns dos condóminos, tem-se aquele comum. Mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/02/o-sotao.html
   
   

   Colocado por: Vrodrigues(...) surgiram novas infiltrações que o anterior proprietário -investidor e atual dono de obra- disse não se puder se responsabilizar em virtude da falta de manutenção do prédio por parte dos condóminos e que estas infiltrações poderiam se surgir a qualquer momento verificando-se nessa data que as janelas do sótão/ arrecadação por cima do meu piso terem-se partido devido ao aparecimento das caixilharias em madeira e permitirem a entrada direta das águas assim como a penetração dirta das àguas para o piso inferior (o meu).
   

   
   
   Sobre o administrador do condomínio impende o poder-dever de realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (cfr. art. 1436º al. f) CC). No entanto, face aos actos de omissão deste, responde solidariamente a assembleia dos condóminos (cfr. art. 143º e 500º CC), enquanto órgão de administração hierarquicamente superior (cfr. art. 1430, nº 1 CC).
   
   

   Colocado por: Vrodrigues
   Contra este argumento, acabei por substituir as caixilharias do sótão que na verdade é uma arrecadação clandestina do prédio e abandonada há anos! Alertei a administração de condomínio e que desde o início se tem demonstrado totalmente negligente com os assuntos do prédio,
   Esta reparação foi às minhas custas e com outro empreiteiro para não haver “entre aspas” misturas nos trabalhos realizados entre o anterior proprietário (atual empreiteiro da minha fração) e o empreiteiro adjudicado para as obras das partes comuns do prédio que afetam diretamente a minha fração.
   Porque aqui entramos nas obrigações do condomínio.

   
   
   Prima facie, os condóminos só podem fazer reparações por sua exclusiva iniciativa nas partes comuns nas faltas e impedimentos do administrador e se as reparações se tiverem, cumulativamente, urgentes e indispensáveis (cfr. art. 1427º CC). No entanto, se algum daqueles efectuar alguma reparação a arrepio da letra da lei, poderá exigir o reembolso proporcional ao valor das restantes fracções das despesas que teve, com fundamento nas figuras jurídicas da sub-rogação e enriquecimento ilícito.
   
   Da sub-rogação (cfr. artº 589º e ss do CC).
   
   O direito de sub-rogação traduz-se pois na substituição do credor na titularidade do direito a uma prestação fungível, pelo terceiro que cumpre em lugar do devedor (ou que faculta a este os meios necessários ao cumprimento): a sub-rogação pode ser voluntária, quando decorre de manifestação expressa da vontade do credor ou do devedor, designadamente quando, apesar de ser o devedor a cumprir, o faz com dinheiro ou outra cousa fungível emprestada por terceiro – arts. 589º, 590º e 591º do CC – ou legal, quando opera por determinação da lei, independentemente de declaração do credor ou devedor – art. 592º, nº 1, do CC.
   
   Resulta ainda do art. 592º, nº 1, do CC, que são razões especiais que justificam o regime legal de favor que coloca o terceiro na mesma posição jurídica do primitivo credor, o que significa que o crédito não se extingue, antes de transfere para o terceiro que cumpre em vez do devedor. Mantém-se, por conseguinte, na titularidade do terceiro, o mesmo direito de crédito de que era titular o anterior credor. De salientar que fica, também, sub-rogado nos direitos do credor, o terceiro que cumpra a obrigação alheia, quando “por outra causa, estiver directamente interessado na satisfação do crédito” – art. 592º, nº 1, in fine, do CC. Exige-se um interesse directo, que a doutrina vem entendendo como sendo um interesse patrimonial e próprio, excluindo um mero interesse “moral” ou “afectivo” do solvens.
   
   Do enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º e ss do CC).
   
   O enriquecimento sem causa constitui, no nosso ordenamento jurídico, uma fonte autónoma de obrigações e assenta na ideia de que pessoa alguma deve locupletar-se à custa alheia, pelo que a obrigação de restituir/indemnizar fundada no instituto do enriquecimento sem causa pressupõe a verificação cumulativa dos quatro seguintes requisitos: a) a existência de um enriquecimento; b) que ele careça de causa justificativa; c) que o mesmo tenha sido obtido à custa do empobrecimento daquele que pede a restituição; d) que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser restituído/indemnizado.
   
   O enriquecimento tanto pode traduzir-se num aumento do activo patrimonial (da sua ex que nada contribuiu e poderia ir "buscar" metade do lucro da alienação), como numa diminuição do passivo, como, inclusive, na poupança de despesas. O enriquecimento (injusto) poderá igualmente ter a sua origem ou provir de um negócio jurídico, como de um acto jurídico não negocial ou mesmo de um simples acto material.
   
   

   Colocado por: Vrodrigues
   Facto é que quando cheguei à obra "chovia" ou pingava no patamar da minha fração, infiltração que supostamente ficou reparada na altura da visita antes de comprar o apartamento e inclusivamente incluída no orçamento da minha obra.
   Poderia até ser a meio do patamar do piso, no entanto esta infiltração ocorre justamente, junto à minha porta de entrada escoando para a parte elétrica (luz da porta); aduelas da porta, porta, e da tábua de entrada.
   

   
   
   Contacte a Câmara Municipal da sua área de residência para pedir as realização de uma vistoria. Da vistoria será lavrado competente auto, com o qual, poderá recorrer a um Julgado de Paz (se o houver no seu concelho) ou ao Tribunal exigindo a feitura das obras (neste concreto, o auto de vistoria é essencial e bastante para lograr a condenação do condomínio) num prazo tido por razoável, peticionando ainda a condenação daquela a suportar todas as despesas (auto, custas, etc.). Atenção, a acção deve ser movida contra o condomínio, não contra o administrador, se bem que este representará o condomínio no pleito.
   
   DL 555/1999
   Artigo 89º (Dever de conservação)
   1 -
   2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade.
   3 -
   4 -
   
   Artigo 90º (Vistoria prévia)
   1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal.
   2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência.
   3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder os técnicos nomeados.
   4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
   5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto.
   6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2.
   7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.
   
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
4. • zemvpferreira
   • 24 março 2022 ^editado

    # 4

   Colocado por: happy hippy
   Contacte a Câmara Municipal da sua área de residência para pedir as realização de uma vistoria. Da vistoria será lavrado competente auto, com o qual, poderá recorrer a um Julgado de Paz (se o houver no seu concelho) ou ao Tribunal exigindo a feitura das obras (neste concreto, o auto de vistoria é essencial e bastante para lograr a condenação do condomínio) num prazo tido por razoável, peticionando ainda a condenação daquela a suportar todas as despesas (auto, custas, etc.). Atenção, a acção deve ser movida contra o condomínio, não contra o administrador, se bem que este representará o condomínio no pleito.

   
   
   O estimado happy hippy já se esqueceu de mais deste assuntos do que eu alguma vez vou saber, mas deixo um alerta/pergunta sobre este parágrafo: Se houverem outros elementos do prédio em mau estado, convidar a Câmara a inspeccionar o prédio não poderá provocar despesas sérias a todos os envolvidos, muito para lá do que já foi gasto?
   
   Em Lisboa já conheci casos de prédios em que os proprietários se viram obrigados a obras coercivas muito $érias à estrutura, após denúncia de (creio) outras situações não-relacionadas à CML.
   
   Tenho a certeza que é um bom conselho perante esta situação, mas em tudo o que toca a prédios velhos, há que considerar o impacto global.