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Condomínios e vizinhos

Eleição de administrador interno existindo uma empresa a gerir o condomínio

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  1.  
    • R_G
    • 24 março 2022

     # 1

    Boa noite,
    relativamente à gestão de condomínio tendo uma empresa externa a geri-lo, tenho duas questões:
    - se é possível que existam dois administradores internos (condóminos) para "controlarem" a actividade da firma (e.g. pagamentos);
    - no caso em que ninguém queira assumir o cargo, deverá ser o condómino com a maior permilagem a ficar como administrador interno. Caso este não esteja presente na reunião de condóminos, é possível elegê-lo ?

    Obrigado.
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    • 24 março 2022 editado

     # 2

    Colocado por: R_GBoa noite,
    relativamente à gestão de condomínio tendo uma empresa externa a geri-lo, tenho duas questões:
    - se é possível que existam dois administradores internos (condóminos) para "controlarem" a actividade da firma (e.g.
    pagamentos);

    É possível a nomeação de um condómino para servir de interlocutor entre o condomínio e a referida Empresa, bem assim para exercer a necessária 2ª assinatura na movimentação da conta bancária.

    - no caso em que ninguém queira assumir o cargo, deverá ser o condómino com a maior permilagem a ficar como administrador interno. Caso este não esteja presente na reunião de condóminos, é possível elegê-lo ?

    Obrigado.


    Não. Essa norma aplica-se como recurso na indicação de quem deve exercer as funções efetivas de administrador do condomínio, caso a assembleia não o consiga eleger, que não é o caso, quando elegeu a Empresa de administração.
    • R_G
    • 24 março 2022

     # 3

    Boa tarde size,
    agradeço desde já pela resposta célere.

    Ainda sobre a primeira questão gostava de saber se é possível ter 2 administradores internos, em vez de 1.

    Relativamente à segunda questão e se calhar aqui não fui claro, a pergunta que coloco é relativa a um cenário em que a gestão é efectuada por uma empresa, mas ninguém quer assumir o papel de administrador interno. Aqui, qual deverá ser o critério usado para o designar e se pode ser atribuída a um condómino que não esteja presente.

    Obrigado.
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    • 24 março 2022 editado

     # 4

    Colocado por: R_GBoa tarde size,
    agradeço desde já pela resposta célere.

    Ainda sobre a primeira questão gostava de saber se é possível ter 2 administradores internos, em vez de 1.

    Relativamente à segunda questão e se calhar aqui não fui claro, a pergunta que coloco é relativa a um cenário em que a gestão é efectuada por uma empresa, mas ninguém quer assumir o papel de administrador interno. Aqui, qual deverá ser o critério usado para o designar e se pode ser atribuída a um condómino que não esteja presente.

    Obrigado.


    Em minha opinião e em rigor, não se poderá encarar a possibilidade de existirem 2, ou mais, administradores num condomínio. Como responsabilizar e exigir o quer que seja, dessa gestão diluída ?
    Para isso, seria necessário que no Regulamento Interno do condomínio existisse regulamentação sobre essa circunstância, nomeadamente, quais as funções previstas no artigo 1436º atribuídas a cada um desses administradores.

    Quanto à segunda questão, há que clarificar a questão anterior. Administrador do condomínio é uma coisa, interlocutor, coadjuvante, é outra bem diferente. Se encararem a situação sem a responsabilidade das funções de ADMINISTRADOR, talvez encontrem quem aceite coadjuvar. Não podem obrigar.

  5.  # 5

    Colocado por: R_GBoa noite,
    relativamente à gestão de condomínio tendo uma empresa externa a geri-lo, tenho duas questões:
    - se é possível que existam dois administradores internos (condóminos) para "controlarem" a actividade da firma (e.g. pagamentos);(1)
    - no caso em que ninguém queira assumir o cargo, deverá ser o condómino com a maior permilagem a ficar como administrador interno. Caso este não esteja presente na reunião de condóminos, é possível elegê-lo ?(2)

    Obrigado.


    (1) Meu estimado, começando pelo fim. O controlo do exercício administrativo é da alçada da assembleia dos condóminos, enquanto órgão de administração hierarquicamente superior (cfr. art. 1430, nº 1 CC). Acresce salientar que, tal controlo - a existir - seria mui limitado porquanto o administrador não que lhes presta contas a eles, mas antes à assembleia (cfr. art. 1436º, al. j) CC).

    Quanto à figura destes "administradores". Nada obsta a que a assembleia nomeie um ou mais condóminos para, de certa forma, "controlarem" (seja lá isso o que for) e/ou coadjuvarem aquele no exercício das suas funções. Como já referido, não podem obrigar o administrador a prestar-lhes contas (leia-se, sobre as suas actividades de expediente ordinário e extraordinário, nem contabilísticas - relatórios de contas), pese embora tenham aqueles legitimidade para exigir a apresentação de coisas ou documentos (cfr. art. 574º CC)), para exigir a apresentação de documentos - não confundir com a prestação de contas (cfr. art. 575º CC))e ainda para a reprodução das coisas e dos documentos (cfr. art. 576º CC)).

    Nesta factualidade, impende ainda sobre o administrador a obrigação de informação (cfr. art. 573º CC)), o qual, repito, não se pode nem deve confundir com a prestação de contas.

    (2) Uma primeira ressalva: as deliberações electivas são vinculativas para todos os condóminos, estejam eles presentes, representados ou ausentes na reunião plenária, sendo estas vinculativas, como todas as demais deliberações, contanto não enfermem de vício susceptível de importar na sua impugnação.

    Quanto à solução proposta - eleger o condómino detentor de maior permilagem -, não sendo ilícita no primeiro ano (excepto se o condómino tiver justa causa para recusar), se a assembleia pretender prolongar indefinidamente esta situação, porque mais ninguém pretende assumir tal função, irá incorrer em manifesto abuso de direito (cfr. art. 334º CC), tendo então o referido condómino toda a legitimidade para recusar o ónus que os demais consortes lhe pretendem impor.


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    • R_G
    • 24 março 2022

     # 6

    Boa tarde,
    a questão (2) ficou clara para mim, agradeço-lhe happy hippy.

    Relativamente à questão (1), aproveito para esclarecer que o termo "controlar", refere-se à existência de um administrador interno (ou residente) que previna situações da empresa externa que administra o edifício ter total liberdade, nomeadamente nas transações da conta bancária do condomínio. E é neste sentido que questiono, se ao invés do cenário mais usual de existir apenas um administrador residente, possam existir dois. A ideia aqui não é complicar o processo, mas tentar que, talvez tendo duas pessoas ao invés de apenas uma, possa haver acordo em desempenhar a função.
    happy hippy, nestes moldes, é possível?

    Obrigado.

  7.  # 7

    Colocado por: size
    Em minha opinião e em rigor, não se poderá encarar a possibilidade de existirem 2, ou mais, administradores num condomínio. Como responsabilizar e exigir o quer que seja, dessa gestão diluída ?(1)
    Para isso, seria necessário que no Regulamento Interno do condomínio existisse regulamentação sobre essa circunstância, nomeadamente, quais as funções previstas no artigo 1436º atribuídas a cada um desses administradores.(2)


    Meu estimado, queira escusar-me, mas vou discordar destas suas opiniões...

    (1) Nada obsta a que um condomínio (vide p.ex. art. 1438º-A CC) se possa ter administrador por mais do que um administrador. Aliás, vários autores defendem que quando o legislador diz «um administrador», este «um» tanto pode ser um número ordinal (1) como um artigo indefinido (um conjunto de...). Para mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/03/quem-administra.html

    Por outro lado, este grupo de administradores (atente-se que muitas empresas de administração de condomínios são sociedades), nunca poderia funcionar como um vulgar conselho de administração. Podendo coexistir no órgão executivo vários administradores, um é o efectivo, devidamente identificado em sede de acta ou contrato, sendo os restantes meros coadjuvantes.

    (2) Embora seja de admitir que possam existir vários administradores, em bom rigor, daqueles, apenas um pode ser investido de personalidade judiciária, sendo os outros, meros coadjuvantes. Vale isto por dizer que estaria ferida de nulidade uma deliberação no sentido de distribuir os poderes-deveres elencados no art. 1436º por várias pessoas, atendendo que o administrador, podendo ser demandado, e de só este poder ser parte na acção proposta, o administrador efectivo iria responder por actos que não praticou...

    Nesta conformidade, sou de acompanhar a sua ideia de disciplinar a actividade dos administradores coadjuvantes em sede de regulamento, porém sem nunca lhes atribuir qualquer dos poderes-deveres reservados ao administrador. Aliás, vários autores com obras publicadas defendem que estes poderes-deveres do administrador (o efectivo, sobre quem impende a personalidade judiciária) não podem ser retirados ou sequer limitados.


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  8.  # 8

    Colocado por: R_G
    happy hippy, nestes moldes, é possível?


    Meu estimado, muito sinceramente, não enxergo qualquer vantagem em nomearem-se "administradores residentes" para controlarem ou coadjuvarem o administrador, a quem pagam, para exercer a sua actividade em pleno. Antes aceito que, mediante disciplina em sede de regulamento, as comparticipações devidas para as despesas de conservação, fruição e pagamento de serviços devam ter-se concretizadas por depósito na conta do condomínio ou transferência e que todos os pagamentos, devam ter-se feitos por cheque (limpeza, jardim, etc.), para o que se pode exigir a assinatura conjunta do administrador e de um ou dois condóminos ou mediante a domiciliação do pagamento de alguns serviços (energia, água, EME, etc.).

    Quanto aos demais actos, a assembleia pode exigir que o administrador apresente regularmente (trimestralmente, quadrimestralmente ou semestralmente) um balancete para um melhor controlo interno que permita aos condóminos acompanhar o estado financeiro do condomínio. Neste concreto, porque a generalidade das empresas faz-se cobrar se realizar mais do que uma AGC (algumas realizam duas, sem custas, mas cobram-se - 150€ - por cada extra), pode a assembleia deliberar no sentido do administrador enviar por correio electrónico, um ficheiro pdf com o referido documento.

    Mais não faltava que o administrador exigisse um pagamento extra por este singelo serviço!

    Acresce sublinhar que, podem e devem exigir que a empresa de administração de condomínios havida contratada, se não o fez oportunamente, que apresente prova de que possui um competente seguro de responsabilidade civil profissional. Em bom rigor, este seguro não é obrigatório porquanto a actividade não está regulada (há quem diga que está para breve), no entanto, aconselho sempre a só contratar empresas que tenham este seguro.

    A título de desabafo pessoal, a figura do "administrador residente" usada, é uma "aldrabice" (perdoa-me o calão) muito comum neste país à beira mar plantado. Através deste expediente, as nossas empresas (pseudo)profissionais de administração de condomínios, que amiudadas vezes se fazem pagar principescamente e outras que "metem o bedelho" (perdoe-me novamente o calão) nos serviços havidos pagos pelo condomínio, recebendo comissões extra, usam para poupar uns trocos, não contratando um responsável.

    Entre 1984 e 1991 trabalhei - no estrangeiro - numa empresa multinacional, que entre as suas divisões (áreas de negócio), administravam condomínios, nela trabalhando como supervisor. As minhas funções consistiam no essencial, em coadjuvar o administrador no exercício administrativo e nas AG, servir de ligação entre este e os condóminos e vice-versa, acompanhar a feitura de quaisquer trabalhos, e bem assim, realizar, pelo menos, uma visita semanal a cada condomínio para efectuar um competente exame técnico ao edifício procurando anomalias (sem prejuízo de comparecer por solicitação de qualquer condómino perante uma qualquer ocorrência).

    Isto, no século passado! Isto sim é verdadeiro profissionalismo!


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  9.  # 9

    Boa noite aqui tenho uma empresa que administra juntamente com 2 administradores i ternos nomeados pela empresa ,a sra. que foi nomeada pela e.oresa envia emails sem parar por tudo e por nada ,a administradora nada faz e mails de tal forma que parece dona do prédio e se ouver algo que discordamos a sra.diz que quem manda é administradora e trantam-nos como se fossemos crianças orrivel

  10.  # 10

    Fiquei tão farta dos emails dela que tive que a proibir de me enviar emails e uma pessoa que nunca pagou condominio e nem obras agora desde que e trou esta empresa nomeada por ela deixou de ter que estranho

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