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  1.  # 21

    Colocado por: Blackbird 009Caravelle, sim com procuração ... Chegou uns minutos depois do início da AC mas ainda nem se tinham iniciado os trabalhos.
    Redigiram na ata q o expulsaram argumentando o atraso...


    Meu estimado, relativamente a este pormenor (presença de advogado), oferece-me tecer alguns considerandos. Desde logo, o atraso não é motivo legal para impedir a presença de um condómino, seu procurador ou de um qualquer terceiro titular de direitos sobre uma fracção autónoma (vide aqui quem pode e deve ser convocado: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/search/label/Convocat%C3%B3rias). Neste concreto, deve o relator, em sede da acta, referir o momento em que os retardatários chegaram à reunião, sendo o mesmo válido para aqueles que se ausentem momentaneamente ou se retirem antes do termo da mesma.

    Quanto à qualidade daquele, se ele compareceu na qualidade de seu advogado, tem o presidente da mesa toda a legitimidade para se opor à sua presença, excepto se, consultada a assembleia, a maioria dos condómino se pronunciar na autorização da sua presença e intervenção (cfr. art. 379º, nº 6 do CSC). Porém, se, não obstante a sua qualidade de seu advogado, compareceu como seu bastante procurador, não podia o presidente da mesa ou os demais condóminos obstar à presença, intervenção e votação daquele, sob pena de se incorrer no regime da anulabilidade prescrito no art. 1433º do CC (vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/04/proibir-presenca-pessoas-estanhas.html). Assim, há pois, motivo bastante para se impugnar a assembleia.

    Se o seu advogado assim o pretender, pode fazer aqueles poucos "aprendizes de feiticeiro" (que não sabem o que dizem e fazem o que não sabem) em particular, e o condomínio em geral, suas as estopinhas...


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    • RCF
    • 19 maio 2022

     # 22

    Colocado por: Blackbird 009Caravelle, sim com procuração ... Chegou uns minutos depois do início da AC mas ainda nem se tinham iniciado os trabalhos.
    Redigiram na ata q o expulsaram argumentando o atraso...

    estranho... ainda por cima, sendo advogado, deveria saber que esse não é motivo para o impedirem de estar na reunião

    Colocado por: Blackbird 009Vmontalvao e Paulogdantos mandei carta registada com aviso de recepção às 3 pessoas, de modo a q pelo 1 retirasse o nome. Nada fizeram.

    O banco não tem poder para retirar nenhum titular de uma conta. O máximo do número de titulares são 3.

    Quererá isso dizer que a conta não está em nome do condomínio, mas sim em nome dessas três pessoas. Ora, isso não é aceitável... Sugiro que comece por criar uma nova conta bancária, em nome do condomínio, podendo ser gerida por quem for nomeado administrador do condomínio. Depois, informa os condóminos disso, do número da nova conta e solicita a essas 3 pessoas que transfiram o dinheiro para essa conta.
  2.  # 23

    Happy hippy, agradeço a forma como desconstruio e reconstruío toda esta trapalhada em q estamos metidos.
    Na sua explanação sobre o FCR por desconhecimento pois ando a consultar tds os documentos, é mais complicado. As fracções com menores permilagem pagam 17%FC e os que possuem fracções com maior permilagem pagam 11%...

    O advogado acobardou-se, mas neste prédio é complicado pô-los na ordem pois não respeitam ninguém
  3.  # 24

    Bruno Alves eles não têm vergonha nenhuma, pintavam as casas deles, pois tinham acesso exclusivo à conta bancária. E depois vinham para as reuniões dizendo q tinham humidades em casa. Deixei de impugnar AC e referir irregulares, falta de transparência quando os outros não querem saber. Agora q n há dinheiro p realizar td o q aprovaram nesta AC em q nimearam é a mim que se vão atirar não aos outros q o gastaram...
  4.  # 25

    Colocado por: Blackbird 009(...) As fracções com menores permilagem pagam 17%FC e os que possuem fracções com maior permilagem pagam 11%...(1)

    O advogado acobardou-se, mas neste prédio é complicado pô-los na ordem pois não respeitam ninguém.(2)


    (1) Meu estimado, lido com condomínios desde a década de 80 do século passado e essa forma muito, mas muito "criativa" (para ser simpático) de fazer a contabilidade do FCR... é do mais bizarro de que ouvi falar!!!...

    (2) Eu não iria tão longe na adjectivação da atitude do advogado. No entanto, acredite que, no caso vertente, colocar esses "artistas" em sentido, é bem mais fácil do que julga...

    Colocado por: Blackbird 009Bruno Alves eles não têm vergonha nenhuma, pintavam as casas deles, pois tinham acesso exclusivo à conta bancária. E depois vinham para as reuniões dizendo q tinham humidades em casa. Deixei de impugnar AC e referir irregulares, falta de transparência quando os outros não querem saber. Agora q n há dinheiro p realizar td o q aprovaram nesta AC em q nimearam é a mim que se vão atirar não aos outros q o gastaram...


    Indubitavelmente havia aqui matéria bastante para suscitar a existência de um eventual crime de abuso de confiança (cfr. art. 205º do CP). Porém, mesmo que logrem aqueles escapar à alçada deste preceito, dificilmente escaparão da figura da responsabilidade civil, não lhes valendo invocar o estatuído no art. 1427º do CC. Neste concreto, vide a decisão cuja sumula replico infra da Relação de Coimbra, datada de 20/1/2011:

    "I- O administrador do condomínio é civilmente responsável pelos danos que cause aos condóminos e a terceiros no exercício da sua actividade, estando sujeito às normas que regem o cumprimento e incumprimento das obrigações em geral.
    II- Concluindo-se que a Ré, enquanto administradora do Condomínio A., exorbitou os seus poderes ordenando a realização de obras no prédio com uma abrangência não autorizada e até contra a vontade dos condóminos, compete-lhe indemnizar aquele condomínio pelos prejuízos que, com tal conduta, lhe tenha causado."

    Aqui o prejuízo consiste no cumprimento da restituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (uso não autorizado dos dinheiros do condomínio).

    Atente que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos, com funções deliberativas, e a um administrador, com funções executivas (cfr. art. 1430º e ss. do CC). Ao administrador aplicam-se por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987º do CC, na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal (cfr. J. Aragão Seia, “Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios”, 2001, pág. 186). Por outro lado, o administrador será civilmente responsável pelos danos que cause aos condóminos e a terceiros no exercício da sua actividade, estando sujeito às normas que regem o cumprimento e incumprimento das obrigações em geral. Assim, “O administrador que falta culposamente ao cumprimento das suas obrigações, excede os seus limites ou usa indevidamente os poderes-deveres que a lei lhe confere torna-se responsável pelos prejuízos que causa ao condomínio (cfr. art. 798º” (cfr. J. Aragão Seia, ob. cit., pág. 202).


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  5.  # 26

    Obg Happy Hippy, concordo inteiramente com o que diz e mais, as situações que apresentei são uma ínfima parte das inúmeras irregularidades que tenho vindo a encontrar. Mas infelizmente terei que virar a página concentrar-me e fazer o melhor que me é possível cumprindo na íntegra e escrupulosamente a lei, procurando servir o melhor possível todos os condóminos, mas sempre com honestidade, justiça, e escrúpulo pelo dinheiro que não é meu e por um bem q é de todos. Eles não cumprem a lei, são conflituoso, mal formados, sei que tenho uma tarefa muito espinhosa mas nunca me rebaixar ao nível deles, nem ceder 1 milímetro nos princípios básicos que me regem. Sendo que infelizmente não posso declinar as funções administrativas, lá terei que ficar com este espinho.

    As prestações do condomínio não têm qualquer critério, não são cobradas em função das despesas correntes... As fracção q não usam elevador para aceder à sua habitação ficou aprovado numa AC, no entanto como não pagam em função ds despesas nem por permilagem, os desgraçados q pagam 17% FC ainda pagam uma parte dos custos com a manutenção C o elevador, já sendo penalizados pelo fato de pagar a eletricidade do elevador... Não sei se é possível ajustar o custo da eletricidade em termos percentuais de modo a que eles não paguem, se alguém souber pf diga-me
  6.  # 27

    Vai ter que fazer mais uma reunião para meter isso tudo em ordem. Boa sorte com isso, mas eu arranjaria um advogado não acobardante para ajudar no necessário.

    Talvez fosse boa ideia falar com os restantes condominos para que estes participem ou lhe dêm poder de representação (ou mesmo ao advogado, justificando a sua presença na reunião). Quantas fracções tem o prédio? As pessoas não participam porque são idosas e têm receio dos "mânfios"? Terá que realizar uma operação de charme com os vizinhos.
  7.  # 28

    Colocado por: Blackbird 009
    As prestações do condomínio não têm qualquer critério, não são cobradas em função das despesas correntes... As fracção q não usam elevador para aceder à sua habitação ficou aprovado numa AC, no entanto como não pagam em função ds despesas nem por permilagem, os desgraçados q pagam 17% FC ainda pagam uma parte dos custos com a manutenção C o elevador, já sendo penalizados pelo fato de pagar a eletricidade do elevador... Não sei se é possível ajustar o custo da eletricidade em termos percentuais de modo a que eles não paguem, se alguém souber pf diga-me


    Meu estimado, nos precisos termos preceituados no art. 1424º do CC, as despesas de fruição, serviços e conservação, são comparticipadas por todos os condóminos em função das respectivas proporcionalidades. Esta regra possui três excepções:

    (i) Nas despesas relativas às partes comuns afectas ao uso exclusivo de alguns condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Existe contudo uma excepção à regra: as reparações são da responsabilidade de todos os condóminos, excepto se se provar que os danos foram provocados por aqueles que fruem em exclusivo daquelas áreas.

    (ii) Nas despesas de manutenção dos elevadores, contribuem todos os condóminos que por eles possa ser servidos. Atente-se que, se o prédio possuir cave ou sótão, os proprietários dos r/c têm que contribuir para as despesas. Aqui não colhe o argumento de que prescindem do uso dos elevadores porque preferem as escadas...

    Se o prédio não possuir cave e/ou sótão, os condóminos ficam isentos de contribuir para as despesas de manutenção dos elevadores, porém, continuarão a contribuir para a energia usada no funcionamento daqueles equipamentos, porquanto não será possível determinar os consumos imputados a estes, excepto se a assembleia entender ser da mais elementar justiça, a determinação de um desconto simbólico àqueles condóminos.

    (iii) Nas despesas de fruição e serviços, os condóminos podem imputá-las em função de outros critérios, que não a permilagem (em função da fruição ou em partes iguais), desde que a deliberação seja aprovada por maioria sem oposição e no regulamento sejam especificados os critérios que determinaram a imputação.

    Atente que, este acordo só se aplica às despesas de fruição e pagamento de serviços. Para se alterar a comparticipação das despesas de conservação e/ou manutenção, a deliberação carece da unanimidade, com a consequente alteração do Título Constitutivo.

    O FCR, corresponderá sempre a uma percentagem calculada em função das quotas-partes de cada condómino, em valor nunca inferior a 10%. Pessoalmente, nas minhas consultorias, aconselho sempre que este valor, com o decorrer dos anos seja actualizado (no "meu" prédio, cifra-se já nos 20%), atendendo à necessidade de se ir efectuando obras de conservação e manutenção do prédio... infelizmente, os meus conselhos "caem em saco roto"...

    Dito isto, elabore um orçamento criterioso que contemple o valor das despesas imputadas a todas as rubricas (cada um acrescido de uma pequena almofada financeira!). Se a maioria chumbar o orçamento, tem motivo bastante para se exonerar das funções, com o argumento da ingovernabilidade financeira do condomínio (e se alguém considerar o oposto, que se chegue à frente).


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  8.  # 29

    Caravelle, agradeço a clareza e soluções da sua intervenção.
    São 10. Alguns "conhecem-se" à mt anos... Penso que 70% são cúmplices mas não sabem q estão a ser prejudicados. Com as alterações e justeza no pagamento de condómino e FCR, posso ganhar 10%, os mais penalizados são os outros 60%, menos eu q convenhamos estão já à partida contra mim. A ideia seria baixar as despesas correntes q é prefeitamente possível e viável, podendo baixar a contribuição do condomínio. O problema é q a maioria tem alguma idade e não gostam.

    Por exemplo o custos com limpeza rondam os 30%, porquê? Pq estes Srs. instalaram um contador de água sem consultar AC, sem votação, sem nada e "contrataram" uma senhora p fazer a limpeza (n existe qq contrato escrito) + equipamentos+produtosde limpeza... A minha ideia seria ajustar as contribuições de acordo C as permilagens, aumentar o FC. Ver a questão da conta, abrir conta condomínio e conta FC. Dp escrevo carta com aviso de receção igual para tds explicando o pq desta alteração e NIB para depósito, transferência para as respetivas contas.

    Em rodapé deixo a porta aberta para receber sugestões para que possamos reduzir as despesas correntes. Se houver sugestões era bom, mas se n houver terei q encontrar 3 orçamentos para empresas de limpeza, manutenção do elevador, etc...

    Dp pego nisto td e mais as partes negras q me vão fazer suar as estupunhas e faço uma reunião. O que acha?

    Eles passaram-me não uma batata quente mas vários:

    1) a falta de verba p tantos problemas;

    2) um condómino q desde q alugou a casa n paga condomínio desde 2021 (a adm. anterior n fez nada, e n consigo localizar o faltoso (quem é q vai cobrir financeiramente as despesas por falta desta cobrança?) na última AC escreveram q se a fracção X no prazo de 30 dias não pagar "...fica avisado q de acordo C a Lei do Condominio será enviado processo para Tribunal" - transcrição na íntegra - n referem os meses em dívida, nem o montante, nem o nome do visado, já n falando do português e desta Lei q n conheço; penso tb q posso ter um bom argumento p contratar um advogado p explicar a tds como se processa td isto, mm q eu soubesse n iriam aceitar a minha explicação;

    3) matando 2 coelhos de uma só cajadada, levava o advogado e os relatórios dos peritos das seguradoras apresento 3 orçamentos p telhado e varandas cobertura.

    Esses inclinos do último piso têm sido fortemente penalizados, não apenas nas contribuições do condomínio, mas pq têm sido eles a costear do seu bolso a manutenção do telhado, pq como ninguém quer pagar os desgraçados têm q fazer p n ficarei sem, um deles já mora à 50 anos, por isso imaginem... N pactuo c lobis destes ...sabem se como administrador posso contratar um advogado, pago pelo condomínio, pois eu n preciso de esclarecimentos, para esclarece-los de q isto são partes comuns e sobre a questão de uma ida da Tribunal, cuso, morocidade, etc... P q a AC vote e determine o q quer q ser feito... Eu por mim farei tds as diligências...
  9.  # 30

    Happy hippy, dkp não percebi o ponto iii)

    o r/C fica ao nível da porta de entrada, por isso n pagam a manutenção nem nenhuma obra de reparação no elevador. O elevador n vai à cave, essa é zona de arrecadações Está correto, não?

    Eu até acho 20% neste prédio pouco, pois nunca foi feita nenhuma obra.... parece estranho mas é verdade.


    Foi aprovado na AC pelo anterior Adm. os custos previstos p 2022, eu iria simplesmente cumprir, ou n deveria ser assim?
  10.  # 31

    Blackbird,

    Não sou especialista nenhum nisso, mas os condóminios são, de certa forma, um reflexo do país e da sua gente (nenhum de nós é necessariamente melhor ou pior que os outros, simplesmente os sistemas criam-se, as pessoas acomodam-se e as cenas acontecem - no meio disso tudo haverá sempre oportunistas).

    Razão pela qual precisará da fazer sessões de esclarecimento com os vizinhos e explicar o articulado da lei calmamente (do género: já que aqui está D. Alzira...), sobretudo nas obras da cobertura e vai picando aqui e ali até criar duvida razoável. Vai ser complicado e terá que dar uma no cravo, outra na ferradura, não dizer mal de quem lhe meteu a batata quente nas mãos, mas indicar que é uma "pessoa de rigor e contas certas", etc, etc, etc. Não terá um trabalho fácil.

    Em relação ao advogado, passe pelo blog do Happy Hippy, leia o que lhe interessa e depois encontre um advogado que trate destas coisas e pague uma hora ou duas para resolver dúvidas. Não me parece que o queiram ressarcir, mas vai ganhar em paz de espirito e em certeza do que fazer.

    Se o boicotarem, seja de que maneira for, deixe isso mesmo escrito em ata, que a lei é X e que não o deixam fazer, querendo fazer Y. Pode valer alguma coisa, caso tenha processos em tribunal e queiram entalar o administrador.

    Em relação ao elevador, o que o Happy Hippy queria dizer é que, se os vizinhos do R/Ch o possa usar para acesso a zonas dentro do prédio das quais tenham fruição, tipo arrecadação no sótão ou garagem na cave, não terão isenção nas despesas do elevador, pois podem fruir do bem para, por exemplo chegar a casa e levar as compras ou mesmo uns monos para a arrecadação.

    Espero ter ajudado e boa sorte com isso.
 
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