Iniciar uma discussão

1. • Blackbird 009
   • 19 maio 2022 ^editado

    # 1

   Bom dia a todos, fomos nomeados administradores na última AC, na qual não estivemos presentes.
   Constatamos não existirem condições para administrar o bem móvel e imóvel. Passo a explicar:
   
   1) existe uma conta bancária no nome de 3 titulares à mais de 20 anos. Mesmo com a ata o banco não autoriza a que eu faça parte da conta. Nenhum deles sai da conta, e movimentam verbas a seu belo prazer;
   
   2) Não existe FCR, embora o mesmo seja cobrado;
   
   3) 90% dos pagamentos do condomínio são feitos à minha porta como se isto fosse uma loja, a diferença é que não tem horário;
   
   4) como 10% são transferidos para conta a que não tenho acesso, não tenho verba para costear as contas correntes;
   
   5) existem condóminos com danos nas suas fracçoes causados por deficiências e falta de impermeabilização de partes comuns (telhado e varanda de cobertura); na última reunião a AC votou e deliberou que essa obra teria que ser custeada pelos condóminos dos últimos pisos;
   
   6) a administração anterior accionou a seguradora, porém o relatório do perito nunca foi disponibilizado, e não está na documentação que me foi passada. Solicitei 2a via à seguradora, pois os inquilinos do último piso accionaram as suas seguradoras e ambos os relatórios chegam à mesma conclusão falta de impermeabilização.A seguradora do prédio aponta à falta de manutenção destas partes comuns;
   
   7) nas votações é por permilagem, no pagamento do condomínio e obras pagam todos o mesmo;
   
   8) nas AC aparecem os 3 que fazem parte da conta e mais 1 ou 2 que votam com eles, são os que têm as fracções com maiores permilagens.
   
   Não conseguimos administrar o prédio nestas condições, podemos referir isso mesmo é entregar ao condómino com a maior permilagem por ordem alfabética?
2. • rjmsilva
   • 19 maio 2022

    # 2

   Você vai a outro banco e abre outra conta com a ata. Avisa todos para transferir para essa nova conta.
3. • vmontalvao
   • 19 maio 2022

    # 3

   Como Administrador do condominio, você tem o poder e o dever de corrigir esses pontos. Comece por convocar uma reunião extraordinária de condominio e discuta com todos, sobre esses pontos.
   Poderá ser necessário ir ao banco com essas 3 pessoas que constam na conta, para efectuar as necessárias alterações.
   Pode também colocar a hipótese de passarem a administração do condominio, para uma empresa.
   Ser administrador de um condominio, não é só receber os pagamentos.
   Boa sorte para a função.
4. • quim.beto
   • 19 maio 2022

    # 4

   Xiça, que vai para aí um filme. Um filme com partes ilegais diga-se
5. • pauloagsantos
   • 19 maio 2022

    # 5

   Colocado por: Blackbird 0091) existe uma conta bancária no nome de 3 titulares à mais de 20 anos. Mesmo com a ata o banco não autoriza a que eu faça parte da conta. Nenhum deles sai da conta, e movimentam verbas a seu belo prazer;

   
   
   estranho. eu não saia do banco sem eles explicarem porque é que eu enquanto administrador do condomínio não podia movimentar essa conta.
   
   
   

   Colocado por: Blackbird 0094) como 10% são transferidos para conta a que não tenho acesso, não tenho verba para costear as contas correntes;

   
   
   e 10% faz assim tanta diferença? se calhar está na altura de aumentarem o valor do condominio
   
   
   
   

   Colocado por: Blackbird 0095) existem condóminos com danos nas suas fracçoes causados por deficiências e falta de impermeabilização de partes comuns (telhado e varanda de cobertura); na última reunião a AC votou e deliberou que essa obra teria que ser custeada pelos condóminos dos últimos pisos;

   
   
   ilegal. mesmo que a assembleia tenha deliberado dessa forma é ilegal. Podem quanto muito os condóminos dos últimos pisos suportarem as obras, sendo depois esse valor deduzido dos pagamentos mensais do condomínio.
6. • Blackbird 009
   • 19 maio 2022

    # 6

   rjmsilva obg, não sei se o administrador tem legitimidade para constituir uma conta condomínio e conta FCR. Quero precaver-se do ponto de vista legal. Se alguém souber se isso é mm possível agradeço
7. • Blackbird 009
   • 19 maio 2022

    # 7

   Vmontalvao e Paulogdantos mandei carta registada com aviso de recepção às 3 pessoas, de modo a q pelo 1 retirasse o nome. Nada fizeram.
   
   O banco não tem poder para retirar nenhum titular de uma conta. O máximo do número de titulares são 3.
8. • Bruno.Alves
   • 19 maio 2022

    # 8

   Está aí um belo imbróglio. Não vejo nada contra administrar o próprio condomínio (pelo contrário, são sempre 500€ anuais a mais que podem ir para as poupanças do prédio), mas para isso é preciso ter boa vizinhança o que não é o caso. Eu sugeria-lhe pedir orçamentos a empresas de administração e convocar uma reunião extraordinária com o único ponto de escolher uma para administradora do vosso condomínio. Eles saberão como lidar com essas situações do banco e obras e seguros e afins.
   
   Começa logo mal:
   

   Colocado por: Blackbird 009Bom dia a todos, fomos nomeados administradores na última AC, na qual não estivemos presentes.

   
   Você devia ter ido à reunião (se estava na ordem de trabalhos a eleição de novo administrador, é importante) e os outros condóminos provavelmente não deviam ter indicado uma pessoa ausente.
   
   Tudo o resto é completamente surreal. Boa sorte.
9. • Blackbird 009
   • 19 maio 2022

    # 9

   Paulogdantos, o condomínio é excessivo com prédios ao lado exatamente iguais q pagam menos 30 a 40% de condómino.
   
   Este tipo de obras são de valor avultado
10. • rjmsilva
    • 19 maio 2022

     # 10

    Colocado por: Blackbird 009rjmsilva obg, não sei se o administrador tem legitimidade para constituir uma conta condomínio e conta FCR. Quero precaver-se do ponto de vista legal. Se alguém souber se isso é mm possível agradeço

    
    
    Claro que tem, como é que se abrem as contas dos condomínios? Tem que levar a ata e um comprovativo do NIF do condominio.
    
    Não devem lhe dar acesso A outra conta, porque não deve estar aberta com o NIF do condomínio, mas sim em nome dos 3 artistas.

    Concordam com este comentário: vmontalvao
11. • Blackbird 009
    • 19 maio 2022

     # 11

    Bruno. Alves, não compareci por questões de saúde mas enviei um advogado que meteram no olho da rua...
    
    Não houve quórum suficiente para contratar uma empresa de condómino 50% permilagem+1

    Estas pessoas agradeceram este comentário: nuno35
12. • Blackbird 009
    • 19 maio 2022

     # 12

    Rjmsilva, pois o problema é que o PP banco, n sendo titular nem autorizada n me dá acesso a td essa inf
13. • Bruno.Alves
    • 19 maio 2022

     # 13

    Colocado por: Blackbird 009mas enviei um advogado que meteram no olho da rua...

    
    Como? Se se fez representar, como é que põem na rua?
    Cruzes...
    Como disse o rjmsilva, esqueça aquela conta e crie uma nova como deve ser. Se eles tiverem vergonha, vão transferir o dinheiro que é do condomínio para a conta do condomínio. Em relação ao quórum, tem de conseguir mobilizar os restantes vizinhos.
    Que situação... :-(
14. • HAL_9000
    • 19 maio 2022 ^editado

     # 14

    Colocado por: Blackbird 009
    8) nas AC aparecem os 3 que fazem parte da conta e mais 1 ou 2 que votam com eles, são os que têm as fracções com maiores permilagens.

    Se calhar deviam começar por estar presentes nas AC. Se não conseguissem inverter o sentido de voto, pelo menos expunham a opinião e ficavam por dentro dos assuntos debatidos.
    Endit: Entretanto já vi que se fez representar. Pois assim é complicado.
    
    Depois, foram nomeados administradores, mas não têm de aceitar para o ser efetivamente?
    
    Pergunto por desconhecimento do que diz a lei, e as AC ainda é um mundo novo para mim.
15. • Caravelle
    • 19 maio 2022

     # 15

    Se o seu advogado estava devidamente habilitado para o representar, talvez possa pegar por aí. Não me parece que o possam meter no olho da rua sem mais nem menos.
16. • elfo106
    • 19 maio 2022

     # 16

    E o advogado, sendo advogado, não soube argumentar que tinha direito a estar ali?

    Concordam com este comentário: vmontalvao
17. • Blackbird 009
    • 19 maio 2022

     # 17

    Caravelle, sim com procuração ... Chegou uns minutos depois do início da AC mas ainda nem se tinham iniciado os trabalhos.
    Redigiram na ata q o expulsaram argumentando o atraso...
18. •  
      happy hippy
    • 19 maio 2022 ^editado

     # 18

    Colocado por: Blackbird 009Bom dia a todos, fomos nomeados administradores na última AC, na qual não estivemos presentes.
    

    
    
    Meu estimado, as deliberações (incluindo as electivas) aprovadas em plenário, contanto não enfermem de vício, são vinculativas para todos os condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, ainda quem tenham estado ausentes e sejam discordantes (cfr. art. 1º, nº 4 do DL 268/94).
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    1) existe uma conta bancária no nome de 3 titulares à mais de 20 anos. Mesmo com a ata o banco não autoriza a que eu faça parte da conta. Nenhum deles sai da conta, e movimentam verbas a seu belo prazer;

    
    
    Por se desconhecer o conteúdo da acta, não é possível aferir do que resulta da mesma. Regra geral, a acta deve conter uma redacção clara e precisa com a nomeação do(s) administrador(s), o executivo e o seu suplente, e bem assim, a identificação (nome completo) da(s) pessoa(s) autorizada(s) a movimentar a contar a partir daquela data. Esta(s) obrigam-se a preencher um determinado documento bancário. Cumpridos estes quesitos, não haverá motivo para a recusa (que deverá ser fundamentada). No limite, pode o banco exigir a sua autenticação...
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    2) Não existe FCR, embora o mesmo seja cobrado;
    

    
    
    Pode e deve aproveitar o ensejo para fazer aprovar um orçamento rigoroso, que preveja com uma pequena almofada financeiras todas as rubricas. A este, podem e devem acrescentar o FCR como aforro que é, porventura, em valor superior ao havido fixado na lei (10%) (cfr. art. 4º DL 268/94). Por exemplo, no "meu" prédio, o valor é de 20% sobre as comparticipações devidas para as despesas comuns.
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    3) 90% dos pagamentos do condomínio são feitos à minha porta como se isto fosse uma loja, a diferença é que não tem horário;
    

    
    
    A lei apenas dispõe que é obrigação do administrador cobrar as receitas, pagar as despesas e exigir o pagamento das comparticipações (cfr. al. d) e f) do art. 1436º do CC), presumindo-se que o local é aquele onde o administrador presta o serviço. Sendo o administrador, um condómino, o local será a sua habitação se outro não for indicado por aquele. Destarte, pode, (i) indicar este ou um outro local e bem assim, o dia e o horário destinados para o efeito, sob pena de (ii) o pagamento dever ter-se concretizado por depósito ou TB...
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    4) como 10% são transferidos para conta a que não tenho acesso, não tenho verba para costear as contas correntes;
    

    
    
    Sobre o administrador não impende qualquer responsabilidade pelo incumprimento e eventuais consequẽncias do mesmo, por aquele estar impedido de movimentar os dinheiros do condomínio (excepto se houver culpa sua, por omissão na resolução do problema). Coisa diversa ocorre com os seguros. Se não houver saldo, o administrador deverá suportar a correspondente despesa, assistindo-lhe contudo o direito de reembolso (acrescido de juros, se assim o entender).
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    5) existem condóminos com danos nas suas fracçoes causados por deficiências e falta de impermeabilização de partes comuns (telhado e varanda de cobertura); na última reunião a AC votou e deliberou que essa obra teria que ser custeada pelos condóminos dos últimos pisos;
    

    
    
    Tem-se essa deliberação ferida de nulidade. Os condóminos são proprietários das fracções autónomas e comproprietários das partes comuns, sendo estes pressupostos incindíveis (cfr. art. 1420º do CC). Por conseguinte, a responsabilidade pelas despesas de conservação ou manutenção das partes comuns é da responsabilidade de todos, na exacta proporção das respectivas permilagens (cfr. art. 1424º do CC).
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    6) a administração anterior accionou a seguradora, porém o relatório do perito nunca foi disponibilizado, e não está na documentação que me foi passada. Solicitei 2a via à seguradora, pois os inquilinos do último piso accionaram as suas seguradoras e ambos os relatórios chegam à mesma conclusão falta de impermeabilização.A seguradora do prédio aponta à falta de manutenção destas partes comuns;
    

    
    
    Em face da falta de provas de que a administração procedeu à correcta e regular manutenção das partes comuns, tem a seguradora toda a legitimidade para se furtar ao pagamento de qualquer indemnização, pelo que, pela incúria dos administradores (cfr. al. g) art. 1436º do CC) e pelo desleixo da assembleia dos condóminos (cfr. al. i) art. 1436º do CC), respondem os próprios...
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    7) nas votações é por permilagem, no pagamento do condomínio e obras pagam todos o mesmo;
    

    
    
    Nas votações, cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem nas respectivas permilagens. Nas comparticipações nas despesas de conservação ou manutenção, salvo disposição em contrário (título constitutivo), estas serão efectuadas em função da proporcionalidade de cada fracção, ou seja, a respectiva permilagem (cfr. art. 1424º, nº 1 do CC). No silêncio do TCPH, qualquer deliberação em sentido diverso, está ferida de nulidade (cfr. art. 285º do CC).
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    8) nas AC aparecem os 3 que fazem parte da conta e mais 1 ou 2 que votam com eles, são os que têm as fracções com maiores permilagens.
    

    
    
    Nada invalidade que a assembleia dos condóminos discipline que a conta é movimentada por pessoa(s) diversa(s) do administrador, porém, neste concreto caso, pode e deve a mesma disciplina constar do regulamento do condomínio, prevendo aquela, todo o expediente inerente ao poder executivo do administrador, isto é, aquele obriga-se a apresentar as contas a pagar e aqueles a efectuar a entrega dos dinheiros em prazo oportuno, sob pena de, perante um qualquer incumprimento, não impende qualquer responsabilidade sobre o administrador.
    
    Acresce que sobre aqueles impende outrossim a obrigação de facultar o extracto bancário no final de cada ano para que o administrador possa prestar devidamente as suas contas. Importa ainda sublinhar que, se houverem desvios ou despesas não justificadas, são aqueles - e não o administrador - responsabilizados, podendo incorrer no crime de abuso de confiança.
    
    

    Colocado por: Blackbird 009
    Não conseguimos administrar o prédio nestas condições, podemos referir isso mesmo é entregar ao condómino com a maior permilagem por ordem alfabética?
    

    
    
    Queira escusar-me mas não antevejo motivos bastantes que justifiquem a exoneração do(s) administrador(es) por justa causa. Quando muito, falta de disciplina administrativa, principalmente por parte da assembleia, enquanto primeiro órgão de administração na hierarquia de gestão (cfr. art. 1430º, nº 1 do CC). Atente que, exceptuando os poderes-deveres estatuídos no art. 1436º do CC (e outros mais avulsos), o administrador é um mero órgão executivo da assembleia (leia-se, age em conformidade com as instruções daquela). Se dessas (defeituosas) instruções, resultar algum dano para o condomínio, a responsabilidade é da assembleia, não do administrador...
    
    
    
    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

    Concordam com este comentário: Blackbird 009
19. • ibyt
    • 19 maio 2022

     # 19

    A forma mais rápida de se livrar disso é fazer um bom trabalho!
    
    Vá ao banco para tentar perceber se a tal conta é do condomínio (leve a acta onde o elegeram como administrador e a sua identificação). Também pode pedir ao Banco de Portugal a lista de contas que pertencem ao condomínio.
    
    Aposto, no entanto, que não existe nenhuma conta do condomínio. Nesse caso, o administrador tem o dever de criar uma conta (Regime da Propriedade Horizontal, Artigo 4, número 4, "O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração").
    
    Depois da conta estar criada convoque uma nova assembleia para discutir: um novo orçamento (o FCR não deve ser usado para despesas correntes), a questão das obras no telhado, a conta que passará a ser usada e analisar a transferência do dinheiro que está depositado na outra conta e que o condomínio não tem acesso.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Blackbird 009
20. • Blackbird 009
    • 19 maio 2022

     # 20

    Elfo106, pensei exatamente o mm. Já no passado tive problemas C infiltrações e tive de contratei um advogado e correu td às mil maravilhas ...