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  1.  # 1

    Olá a todos.

    Adquiri recentemente um apartamento para habitação própria e, como vai ser remodelado, só vou mudar de casa no final do ano. Mas a minha questão é relativamente à gestão do condomínio da nova habitação.

    Ainda não entrei em contacto com o administrador, mas sei que a gestão lá é feita de forma muito "básica" (documentos sem carimbo do condomínio, informações pouco claras, etc) e com rotação anual de administrador (e também limpeza do edifício, aparentemente). Sei também que, à partida, os condóminos se opõem à gestão do condomínio por parte de empresas.

    Dito isto, a minha questão é a seguinte:

    Moro actualmente num edifício cuja gestão do condomínio é feita por uma empresa e o administrador do condomínio é um senhor reformado (tem tempo disponível, experiência e fá-lo com gosto). Corre muito bem e está tudo organizado.

    Eu, pessoalmente, não tenho qualquer experiência nesta área e a minha disponibilidade é muito curta (não tenho qualquer facilidade de horários no emprego, e ainda faço aleatoriamente horas extra - a trabalhar a partir de casa ou a deslocar-me a armazéns). O pouco tempo pessoal que tenho é também ocupado com a minha avó, que ficou recentemente viúva e dependia muito do meu avô, e também a visitar familiares que estão no estrangeiro.

    Portanto... até que ponto serei obrigado a aceitar o cargo de administrador com estas condições? Vou sugerir que a gestão seja feita por uma empresa, mas se os restantes condóminos não aceitam, poderei então pagar a alguém que o faça por mim (não é contratar uma empresa, mas alguém - familiar ou amigo - que tivesse disponibilidade de fazê-lo em meu nome)?

    Vejo as pessoas a dizer que, por cortesia, não se deve recusar o cargo quando todos votam (por maioria) para que o administrador seja o condómino X... mas o que posso fazer então?

    Agradecia as vossas opiniões, por favor.
  2.  # 2

    Como está definido na lei (Artº 1435º CC) o administrador:

    Artigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
    ...

    Ora uma eleição pressupõe uma candidatura e, portanto, não há qualquer obrigatoriedade em exercer a função. Se pretender premiar algum vizinho que assuma, na sua vez, a função é livre de o fazer e nas condições que forem acordadas livremente entre ambos.
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  3.  # 3

    Poderá nomear alguém que o represente, este alguém pode ser uma pessoa ou uma empresa.
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  4.  # 4

    Colocado por: HomelessAndroid
    Portanto... até que ponto serei obrigado a aceitar o cargo de administrador com estas condições? (1) Vou sugerir que a gestão seja feita por uma empresa, mas se os restantes condóminos não aceitam, poderei então pagar a alguém que o faça por mim (não é contratar uma empresa, mas alguém - familiar ou amigo - que tivesse disponibilidade de fazê-lo em meu nome)?(2)

    Vejo as pessoas a dizer que, por cortesia, não se deve recusar o cargo quando todos votam (por maioria) para que o administrador seja o condómino X... mas o que posso fazer então?(3)

    Agradecia as vossas opiniões, por favor.


    (1) Meu estimado, nos termos preceituados no art. 1º, nº 4 do DL 268/94, as deliberações - todas elas, inclusive as electivas - devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações. A ideia de que o condómino se pode furtar à responsabilidade esbarra no estatuído no art. 1435º-A, nº 1 do CC, do qual resulta que se a assembleia de condóminos não eleger o administrador as funções são obrigatoriamente (repito, obrigatoriamente) desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção represente a maior percentagem do capital investido.

    (2) O condómino eleito para exercer o cargo pode furtar-se ao cumprimento desse ónus se apresentar causa justa para a não aceitação da nomeação. Se a assembleia persistir no cumprimento da deliberação, pode o condómino impugnar a deliberação por manifesto abuso de direito (cfr. art. 334º do CC). No mais, atente que, nos termos do art. 7º do DL 268/94, o regulamento do condomínio deverá prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste. Portanto, nas suas muitas ausências, haverá sempre que o substitua...

    (3) A aceitação não se baliza na cortesia social, mas na imposição da lei. Os condóminos são proprietários das fracções autónomas e comproprietários das partes comuns (cfr. art. 1420º, nº 1 do CC), e por inerência, integram a assembleia dos condóminos, primeiro órgão de administração na hierarquia de gestão condominial (cfr. art. 1430º, nº 1 do CC). Nesta factualidade, todos são administradores na assembleia e elegíveis para o cargo executivo se assim se deliberar em AG.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
  5.  # 5

    Agradeço as respostas.

    Aparentemente, vou ter de tomar as rédeas da gestão do condomínio se quiser que as coisas realmente funcionem naquele edifício, porque quem tem neste momento a função de administrador é de certa forma irresponsável.

    Embora eu ainda não esteja a morar no apartamento (provavelmente só me mudo no próximo ano, devido a obras de remodelação), achei por bem enviar uma carta registada e com aviso de recepção ao condomínio para, no fundo, apresentar-me como novo proprietário (nome, telefone, email e nº de apólice de seguro multirriscos) para efeitos de comunicação, pagamento do condomínio, etc...

    Acontece que nunca foram levantar a carta.

    Isto é normal? Devo voltar a enviar a carta?
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    • 25 junho 2022

     # 6

    Envie outra carta, mas com registo simples.
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  6.  # 7

    Quando lhe enviarem cartas com aviso de recepção quando ainda não morar lá também vai ser engraçado…
  7.  # 8

    Colocado por: HomelessAndroid

    Acontece que nunca foram levantar a carta.

    Isto é normal? Devo voltar a enviar a carta?


    Coloque a hipótese do administrador ter de faltar ao emprego para levantar a carta. E, provavelmente, nem o cargo será remunerado.
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  8.  # 9

    Colocado por: bettencourtQuando lhe enviarem cartas com aviso de recepção quando ainda não morar lá também vai ser engraçado…


    O facto de não morar lá não significa que estou de costas voltadas ao imóvel ou ao condomínio. Não falto aos meus compromissos e passo lá, sem falta, uma vez por semana para verificar correio, o estado do imóvel e possíveis comunicações do condomínio no hall do edifício.

    Como referi no início da discussão, a gestão deste condomínio apresenta muitas falhas e, portanto, não é apenas por uma carta registada não ser levantada que estou a criticar a gestão do administrador. As falhas estavam presentes logo na aquisição do imóvel: nunca revelaram valores, contas do condomínio, etc... os documentos nunca vinham carimbados, nem bem identificados, nem assinados... O Banco recusou 5 vezes os documentos que o administrador entregou, por considerar que não tinham qualquer valor legal. Mas adiante.



    Colocado por: BoraBora

    Coloque a hipótese do administrador ter de faltar ao emprego para levantar a carta. E, provavelmente, nem o cargo será remunerado.


    Agradeço o seu comentário. Por esse motivo, desta vez vou deixar a carta pessoalmente na caixa de correio do condomínio. É verdade que fico sem provas de entrega dos meus dados, mas tenho sempre a primeira carta devolvida como prova de uma primeira tentativa.

    Em relação ao cargo, é remunerado sim. Assim como a limpeza, que também é efectuada pelos condóminos.
 
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