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1. • dibas
   • 3 junho 2022

    # 1

   Boa noite pessoal,
   Sou novo aqui no fórum e precisava mesmo da vossa ajuda/opinião sobre 2 tópicos:
   
   1)Vendi a minha casa em 2021 por 205K (comprei por 120K) e amortizei o emprestimo q tinha ainda antes dessa escritura.
   Após a venda comprei logo um terreno p/ construção (Loures) com recurso a capitais proprios por 85K (infelizmente ainda não iniciei a construção por causa do ponto 2).
   
   A nível de IRS A minha ideia era declarar os 205 como reivestimento total (sendo que ja reivesti 85 no terreno) para evitar tributação das mais valias, contudo ao ligar para a AT foi me dito que deveria ter atenção ao seguinte:
   Custo final da moradia + valor do terreno - emprestimo p construção = valor a reinvesitr (caso contrario estaria sujeito a mais valias se pedisse um valor "superior" ao banco.
   A AT dps vai confirmar todas as faturas de construção que eu apresentar mais a escritura do emprestimo e confirmar se o reinvestimeto foi totalmente aplicado ou nao.
   
   A minha questão é como não tenho a certeza absoluta do valor final da moradia (tendo em conta esta inflação horrivel), posso correr o risco de me enganar e pedir um valor superior ao banco e fico sujeito a um proporcional das mais valias daqui a uns anos ou se pedir um valor inferior, ficar sem capitais próprios para terminar a obra por ex.
   
   Faria sentido indicar que pretendo reinvestir por ex os 85k pois ja os reinvesti no terreno e pagar as mais valias agora? Dessa forma, não ficaria limitado às contas do fisco e eventuais derrapagens?
   
   2)Submeti o processo por comunicação previa e a câmara agora diz q tenho q submeter um relatorio de arqueologia (alguem passou por algo semelhante e recomenda alguma empresa)?
2. •  
     Pedro Barradas
   • 5 junho 2022

    # 2

   O seu coordenador de projectos é que tem de orientar isso.
   Se é necessário prospecção/ relatorio arqueológica, tem de contactar um arqueologo ou empresa de arqueologia.
   
   Mas a equipa de projecto não verificou que tinha esse condicionante no seu lote? Tem de os chamar à atenção.
   
   
   PS: tem aqui dois assuntos distintos...
3. • sousap
   • 5 junho 2022

    # 3

   Isso das MV...
   Antes de mais consulte/contrate um fiscalista ou contabilista.
   O que aqui disserem ate pode estar certo mas também pode estar muito errado e induzir em erro.
   O que as finanças "dizem" presencial, por telefone ou ate mesmo no e-balcao nao é vinculativo e numa fiscalização nao vale de nada.
   Vou deixar aqui o que sei, ou penso que sei:
   Se a casa que vendeu foi comprada "pronta" penso que pode deduzir às MV valor do empréstimo que amortizou na venda (a confirmar, eu tenho ideia que isso ia mudar...) se a casa que vendeu foi construída por si e com recurso a crédito então NAO pode deduzir a amortização às MV
   O valor da venda 205k chama-se "Realização" e é esse valor que deve reinvestir para nao ser tributado em MV.
   Tem 3 anos após a data da escritura de venda para fazer esse reinvestimento, 4 anos para obter licença de utilização e 5 anos para mudar a morada fiscal. Se falhar 1 dia que seja nos 4 anos para obter a licença de utilização perde todo o reinvestimento da MV e é tributado em 50% dessas MV.
   Eu sugiro que faça, como eu fiz, o seguinte. No ano da venda diz que vai reinvestir a totalidade da Realização, no ano seguinte diz o que ja reinvestiu e novamente vai reinvestir o que sobrou da realização. E assim por diante... antes do final do prazo da realização pode ver como anda a sua "contabilidade" e pode pedir que faturem em adiantado (por princípio eu nao aconselho adiantar dinheiro a ninguém).
   Para obter a licença de utilização é suposto ter a obra concluída, livro de obra fechado termos de responsabilidade e certificados. Isto consegue-se com casa semi-acabada (tem de coordenar com o empreiteiro, diretor de obra, projtista etc) e demora tempo a ter esta documentação toda...
   TODAS as faturas da empreitada têm de identificar o Dono de Obra, NIF, local da obra (ou local de descarga) sob o risco do fisco nao as considerar.
   A aquisição do terreno, registos, projetos, etc sao elegíveis para o reinvestimento.
   Nao perca muito tempo com o projeto... o seu prazo esta a contar e a sua obra ainda nem sequer começou
   Espero ter ajudado
   PS

   Estas pessoas agradeceram este comentário: fm2023
4. • mcmatos2009
   • 12 fevereiro 2023

    # 4

   Colocado por: dibasBoa noite pessoal,
   Sou novo aqui no fórum e precisava mesmo da vossa ajuda/opinião sobre 2 tópicos:
   
   1)Vendi a minha casa em 2021 por 205K (comprei por 120K) e amortizei o emprestimo q tinha ainda antes dessa escritura.
   Após a venda comprei logo um terreno p/ construção (Loures) com recurso a capitais proprios por 85K (infelizmente ainda não iniciei a construção por causa do ponto 2).
   
   A nível de IRS A minha ideia era declarar os 205 como reivestimento total (sendo que ja reivesti 85 no terreno) para evitar tributação das mais valias, contudo ao ligar para a AT foi me dito que deveria ter atenção ao seguinte:
   Custo final da moradia + valor do terreno - emprestimo p construção = valor a reinvesitr (caso contrario estaria sujeito a mais valias se pedisse um valor "superior" ao banco.
   A AT dps vai confirmar todas as faturas de construção que eu apresentar mais a escritura do emprestimo e confirmar se o reinvestimeto foi totalmente aplicado ou nao.
   
   A minha questão é como não tenho a certeza absoluta do valor final da moradia (tendo em conta esta inflação horrivel), posso correr o risco de me enganar e pedir um valor superior ao banco e fico sujeito a um proporcional das mais valias daqui a uns anos ou se pedir um valor inferior, ficar sem capitais próprios para terminar a obra por ex.
   
   Faria sentido indicar que pretendo reinvestir por ex os 85k pois ja os reinvesti no terreno e pagar as mais valias agora? Dessa forma, não ficaria limitado às contas do fisco e eventuais derrapagens?
   
   2)Submeti o processo por comunicação previa e a câmara agora diz q tenho q submeter um relatorio de arqueologia (alguem passou por algo semelhante e recomenda alguma empresa)?

   
   
   Boa noite,
   Não sei se ainda vou a tempo de dar o meu contributo para a questão apresentada. Estava à procura de resposta a uma questão relacionada, em parte respondida por sousap e deparei-me com a sua questão.
   
   Também eu tive de passar pela situação das sondagens arqueológicas. Contactei várias empresas a solicitar orçamentos e acabei por contratar a empresa ERA, que além de mais me apresentar um orçamento mais competitivo era a que tinha melhores métodos de trabalho, as escavações não eram feitas manualmente, mas sim por meio de máquinas, trabalho que durou apenas meio dia. Felizmente não foi encontrado nenhum achado arqueológico, tendo ficado contudo, condicionada tanto pela DGPC como pela Câmara de Cascais a ter um Arqueológo presente aquando o inicio das obras, quando fossem feitos as escavações no terreno, o que também ocorreu em um prazo rápido e sem problemas felizmente. Contudo essa "brincadeira" ficou perto de 5.000€.
   No meu caso como não construi com comunicação prévia, mas o projeto foi submetido à Câmara pelos trâmites normais, foram praticamente 2 anos para obter a licença de construção. Neste momento a obra ainda não se iniciou e descobri ontem, que o meu prazo de reinvestimento terminou este mês.
5. • mcmatos2009
   • 12 fevereiro 2023

    # 5

   Colocado por: sousapIsso das MV...
   Antes de mais consulte/contrate um fiscalista ou contabilista.
   O que aqui disserem ate pode estar certo mas também pode estar muito errado e induzir em erro.
   O que as finanças "dizem" presencial, por telefone ou ate mesmo no e-balcao nao é vinculativo e numa fiscalização nao vale de nada.
   Vou deixar aqui o que sei, ou penso que sei:
   Se a casa que vendeu foi comprada "pronta" penso que pode deduzir às MV valor do empréstimo que amortizou na venda (a confirmar, eu tenho ideia que isso ia mudar...) se a casa que vendeu foi construída por si e com recurso a crédito então NAO pode deduzir a amortização às MV
   O valor da venda 205k chama-se "Realização" e é esse valor que deve reinvestir para nao ser tributado em MV.
   Tem 3 anos após a data da escritura de venda para fazer esse reinvestimento, 4 anos para obter licença de utilização e 5 anos para mudar a morada fiscal. Se falhar 1 dia que seja nos 4 anos para obter a licença de utilização perde todo o reinvestimento da MV e é tributado em 50% dessas MV.
   Eu sugiro que faça, como eu fiz, o seguinte. No ano da venda diz que vai reinvestir a totalidade da Realização, no ano seguinte diz o que ja reinvestiu e novamente vai reinvestir o que sobrou da realização. E assim por diante... antes do final do prazo da realização pode ver como anda a sua "contabilidade" e pode pedir que faturem em adiantado (por princípio eu nao aconselho adiantar dinheiro a ninguém).
   Para obter a licença de utilização é suposto ter a obra concluída, livro de obra fechado termos de responsabilidade e certificados. Isto consegue-se com casa semi-acabada (tem de coordenar com o empreiteiro, diretor de obra, projtista etc) e demora tempo a ter esta documentação toda...
   TODAS as faturas da empreitada têm de identificar o Dono de Obra, NIF, local da obra (ou local de descarga) sob o risco do fisco nao as considerar.
   A aquisição do terreno, registos, projetos, etc sao elegíveis para o reinvestimento.
   Nao perca muito tempo com o projeto... o seu prazo esta a contar e a sua obra ainda nem sequer começou
   Espero ter ajudado
   PS

   
   Boa noite,
   Pesquisava precisamente sobre prazos de reinvestimento e sobre que despesas podem ser apresentadas em sede de IRS para abate das Mais-valias quando me deparei com o seu post.
   Como já passou por isso, agradecia se me pudesse esclarecer do seguinte:
   Vendi o meu apartamento a 5 de Fevereiro de 2020 e comprei o terreno a 12 de Fevereiro do mesmo ano. Devido ao Covid, todo o processo se atrasou e também como referi, tive de fazer sondagens arqueológicas, e apenas obtive licença de construção em Agosto de 2022.
   No IRS de 2020 foi declarado no anexo G a venda do apartamento e a compra do terreno e respectivos custos e a intenção de reinvestimento, sobrando um valor ainda elevado por realizar. No IRS de 2021 não foram declarados custos nenhuns, segundo a contabilista, seria declarado tudo no final, o que estranhei. Neste caso trata-se de um projeto chave na mão, no entanto, não irei pagar só no final da obra, pois há pagamentos conforme a obra for avançando. Nesse IRS a única despesa ocorrida tinha sido as escavações arqueológicas, que eu não sei se é uma despesa fiscalmente aceite como entrando nas despesas de reinvestimento. No entanto, eu fui obrigada a fazê-las por imposição de despacho da Câmara.
   Em 2022, existem agora sim já mais despesas, como taxas Camarárias, fatura de adjudicação da obra, custos da escritura do empréstimo bancário à construção, avaliação pelo banco, estudo dossier, pedido de ramal de água provisório e novamente mais custos com a arqueologia.
   A minha questão, será que todos estes custos que menciono posso declarar, e serão fiscalmente aceites como fazendo parte da construção da casa?
   Tenho procurado contabilistas e praticamente ninguém me sabe responder às questões que coloco.
   E mais, fiquei a saber ontem, que isto de pensarmos que são 3 anos de reinvestimento está um pouco mal explicado, são sim 36 meses a contar da data da venda da casa, no meu caso terminou o prazo no dia 4 deste mês e eu praticamente não apresentei faturas nenhumas porque a minha obra tem tido vários contratempos e além das escavações não foi feito mais nada e como tal também não me foi faturado mais nada.
   Pelo que tenho pesquisado, e já pedi informação via e-balcão às finanças e irei também pessoalmente pedir esclarecimentos, apenas pessoas coletivas obtiveram prolongamento dos prazos devido ao COVID, pessoas singulares não, pelo que sendo isto verdade, teria de pedir ao Construtor para me faturar agora o valor integral da obra, e mesmo assim, julgo que não vai dar para abater o valor total da mais valias. Pois o valor apurado pelas finanças como valor para reinvestimento, não foi o valor que eu efetivamente "ganhei" na venda da casa, pois apenas pude amortizar um dos empréstimos, não sendo o outro considerado crédito à habitação, por isso no final, julgo que terei sempre de pagar mais-valias.
6. • RUIOLI
   • 12 fevereiro 2023

    # 6

   Colocado por: mcmatos2009apenas pessoas coletivas obtiveram prolongamento dos prazos devido ao COVID, pessoas singulares não,

   
   
   É pena, também me dava jeito.
7. • mcmatos2009
   • 12 fevereiro 2023

    # 7

   Colocado por: RUIOLI
   
   É pena, também me dava jeito.

   
   
   Já se informou nas finanças?
8. • RUIOLI
   • 12 fevereiro 2023

    # 8

   Colocado por: mcmatos2009
   
   Já se informou nas finanças?

   
   
   Devia... Qual o melhor local/via para obter esse esclarecimento?
9. • mcmatos2009
   • 12 fevereiro 2023

    # 9

   Colocado por: RUIOLI
   
   Devia... Qual o melhor local/via para obter esse esclarecimento?

   
   
   Eu só tomei conhecimento desta situação na sexta-feira, o que fiz foi expor a situação no e-balcão do portal das finanças, já anteriormente usei essa funcionalidade, e fiquei satisfeita, responderam num prazo rápido e ao menos temos uma resposta escrita. Contudo, como tenho a máxima urgência, para ver se consigo ainda que o meu empreiteiro me fature pelo menos uma parte da obra, tenciono dirigir-me ao balcão das finanças da minha morada fiscal e obter uma resposta imediata. Penso que deveria fazer o mesmo.
   Encontrei esta informação na internet, que é relativamente recente.
   https://www.provedor-jus.pt/documentos/Of_SEAF_mais_valias_imobili%C3%A1rias.pdf
10. • RUIOLI
    • 12 fevereiro 2023

     # 10

    Colocado por: mcmatos2009
    
    Eu só tomei conhecimento desta situação na sexta-feira, o que fiz foi expor a situação no e-balcão do portal das finanças, já anteriormente usei essa funcionalidade, e fiquei satisfeita, responderam num prazo rápido e ao menos temos uma resposta escrita. Contudo, como tenho a máxima urgência, para ver se consigo ainda que o meu empreiteiro me fature pelo menos uma parte da obra, tenciono dirigir-me ao balcão das finanças da minha morada fiscal e obter uma resposta imediata. Penso que deveria fazer o mesmo.
    Encontrei esta informação na internet, que é relativamente recente.
    https://www.provedor-jus.pt/documentos/Of_SEAF_mais_valias_imobili%C3%A1rias.pdf

    
    
    Essa parte dos 36 meses já passei, como peço fatura de tudo, tenho faturas para justificar 99% do reinvestimento... O que me preocupa agora são os 48 meses para a licença de utilização, uma vez que uma situação leva à outra...
    
    Mas vou colocar também a questão no e-balcão.
11. • mcmatos2009
    • 12 fevereiro 2023

     # 11

    Colocado por: RUIOLI
    
    Essa parte dos 36 meses já passei, como peço fatura de tudo, tenho faturas para justificar 99% do reinvestimento... O que me preocupa agora são os 48 meses para a licença de utilização, uma vez que uma situação leva à outra...
    
    Mas vou colocar também a questão no e-balcão.

    
    
    Tudo leva uma eternidade... Nós temos prazos para cumprir. Mas o estado, as Câmaras, não cumprem com nada...
    Em todo o caso, está melhor que eu, a minha obra nem começou ainda, tenho faturas do projeto e da adjudicação apenas, o meu reinvestimento nem metade sequer.
    E eu estava descansada, pois achava que tinha até ao final deste ano.
    No seu caso foram aceites as faturas do ramal de água, dos custos com empréstimo bancário? Avaliação do banco, estudo dossier, e todas essas coisas que servem só para eles encherem os bolsos?
    Não encontro informações concretas em lado nenhum do que são considerados custos fiscalmente aceites para abate da mais valia e como tal reinvestimento. Por exemplo quase 5.000€ em sondagens arqueológicas, que fui obrigada a fazer, nem os contabilistas sabem...irei colocar também essa questão.
12. • RUIOLI
    • 12 fevereiro 2023 ^editado

     # 12

    Ramal só vai entrar no de 2022, tenho de ver o q diz a contabilista.
    
    Não tenho empréstimo bancário.
    
    Eu podia ter iniciado em 2020 se a CM cumprisse o prazo de emissão de licença de construção...
13. • mcmatos2009
    • 12 fevereiro 2023

     # 13

    Colocado por: RUIOLIRamal só vai entrar no de 2022, tenho de ver o q diz a contabilista.
    
    Não tenho empréstimo bancário.
    
    Eu podia ter iniciado em 2020 se a CM cumprisse o prazo de emissão de licença de construção...

    
    
    Sim, o meu também entra em 2022. A primeira contabilista que eu tive, não percebia nada do assunto. Ainda por cima no meu caso havia uma série de variantes no que dizia respeito à aquisição da casa vendida.
    A que arranjei agora, apenas lhe enviei ainda a documentação toda de 2020 e 2021 para ela rever se estava tudo bem, mas não falei mais com ela, nem foi ela que me deu esta informação.
    No meu Caso a Câmara demorou 2 anos a aprovar o projeto, devolveu-mo 8 vezes, sempre que mudava de técnico havia algo que não estava bem. Reuniões pedidas, durante o COVID, apenas telefónicas e muito pouco esclarecedoras. E só valeu o fator C para andar mais depressa, porque se não ainda lá estava.
    Obtenho a licença de construção, já a empresa a quem tinha adjudicado os trabalhos tinha outras construções em mãos que tinham já projetos aprovados, depois começa a chover e com isto já perdi mais 6 meses. A única coisa feita até ao momento foram as escavações. Supostamente amanhã vão montar o estaleiro para arranque da obra. A construção é em LSF. A única hipótese que vejo aqui, caso não haja possibilidade de prolongamento de prazo é me faturarem pelo menos uma parte, para minimizar o valor das mais-valias. Se não, além de a casa já ficar mais cara do que inicialmente prevista em 2020, ainda terei um custo adicional de mais-valias. Com isto tudo, chego à conclusão que provavelmente nem terei possibilidade de a construir e o melhor é vender.
14. • RUIOLI
    • 12 fevereiro 2023

     # 14

    Pois... o meu projeto de arquitetura deu entrada na semana antes do confinamento, estragou todo o meu planeamento, caso contrário estava mais folgado de tempo
15. • mcmatos2009
    • 12 fevereiro 2023

     # 15

    Colocado por: RUIOLIPois... o meu projeto de arquitetura deu entrada na semana antes do confinamento, estragou todo o meu planeamento, caso contrário estava mais folgado de tempo

    
    É injusto.. nós não temos culpa e porquê sermos penalizados?
    O Estado arranjou tantas formas para não penalizar pessoas em várias situações, porque então não ter sido também tido em conta aqui um prolongamento de prazo?
16. • mcmatos2009
    • 13 fevereiro 2023

     # 16

    Colocado por: RUIOLIPois... o meu projeto de arquitetura deu entrada na semana antes do confinamento, estragou todo o meu planeamento, caso contrário estava mais folgado de tempo

    
    Bom dia,
    Posso-lhe dizer que tentei ir às Finanças da minha área, mas só atendem por marcação, quando tentei marcar, perguntaram-me o assunto e então tentaram resolver pela linha de apoio da AT.
    Basicamente não sabem de prolongamento nenhum, já houve mais gente a queixar-se, mas nada podem fazer, expor no portal das finanças no e-balcão e pronto e esperar...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI
17. • carlota74
    • 13 fevereiro 2023

     # 17

    "Provedoria pede alargamento do prazo de reinvestimento das mais-valias para famílias"
    O governo ainda não deu resposta...pode ser que alargue o prazo para mais 2 anos à semelhança do que foi efetuado ás empresas em IRC.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: RUIOLI, mcmatos2009
18. • samueld
    • 15 fevereiro 2023

     # 18

    Aproveitando o tópico, vou vender uma moradia ainda em fase de construção que estava a construir de raiz.
    Se as mais valias(margem de lucro) for por exemplo 100mil, preciso apenas de investir este valor, ou tenho de investir o valor total da venda.
    Obrigado
19. • sltd
    • 15 fevereiro 2023

     # 19

    O total.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: samueld, fm2023
20. • migjac
    • 15 fevereiro 2023

     # 20

    https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/