- Boa tarde a todos!
Antes de tudo, deixem-me dizer-vos que tenho lido muito sobre o tema e quanto mais leio, mais percebo que menos percebo...
Resolvi deixar aqui as questões, não só para me ajudar a mim, mas também a outros que possivelmente terão as mesmas dúvidas.
Estou a dar o salto de fé e vender o meu apartamento para comprar um terreno com uma moradia em ruínas que pretendo ampliar e restaurar (quando digo ruínas, digo que só resta muito pouco das paredes, e que o pouco que resta terá certamente de ser demolido). Acho que ainda não sei bem onde me estou a meter... 😱
O terreno está em zona ARU, tem 490m² de terreno, área de implantação de 84m² e área bruta de construção de 168m² e entrada por duas ruas diferentes. No "piso 0" tem só uma garagem com uns 36 m² e uma divisão com cerca de 18m². Em cima, no "piso 1" é que tinha a moradia com os 84m². A minha ideia era manter essas divisões em baixo (para garagem e talvez lavandaria) com acesso por um dos lados da rua e desenvolver a moradia em cima, que está ao nível do restante terreno e da outra entrada no terreno.
As minhas dúvidas para já, e para as quais peço a vossa ajuda são:
Em zona ARU, o projeto (pago ao arquiteto) é pago com IVA a 6% ou a taxa normal? Se for a 6%, e como preciso do projeto para aprovação da câmara para o benefício, como é que faço para ter a aprovação da câmara antes do pagamento ao arquiteto? Alguém tem experiência com um caso destes?
Em relação ao IFRRU as dúvidas só pioram...sendo que a aquisição do terreno pode estar englobada no benefício (assim como o projeto) e eu preciso de ser a proprietária e ter o projeto na câmara para aprovação do benefício, e só depois ir ao banco para o crédito como é que me aconselham a proceder para conseguir essa aprovação neste caso específico?
Desculpem-me se disse alguma parvoíce.
Obrigada desde já a todos!Colocado por: mfcosta19e como preciso do projeto para aprovação da câmara para o benefício, como é que faço para ter a aprovação da câmara antes do pagamento ao arquiteto?
Eu diria que o normal é pagar sempre 1º ao Arquitecto e este é que submete à aprovação da Câmara. Se o Arquitecto souber o que está a fazer a Câmara não irá chumbar.. (quanto muito pede alterações).- RicardoPorto
- 11 junho 2022
Projeto é 23% empreitada é 6%Colocado por: mfcosta19
Relativamente à aquisição atenção que o IFFRU apenas financia 10% com fundos públicos, o resto tem de ver com o banco pois podem não aceitar financiar e exigir que seja com fundos próprios.
Em relação ao IFRRU as dúvidas só pioram...sendo que a aquisição do terreno pode estar englobada no benefício (assim como o projeto) e eu preciso de ser a proprietária e ter o projeto na câmara para aprovação do benefício, e só depois ir ao banco para o crédito como é que me aconselham a proceder para conseguir essa aprovação neste caso específico?
Para ter o IFFRU aprovado vai precisar pelo menos da aprovação na câmara de um pedido de informação prévia (PIP), que se resume a Arquitetura. Mas como tem de apresentar ao banco um orçamento detalhado do empreiteiro que lhe irá fazer a obra, na prática vai precisar de todos os projetos de Arquitetura e Engenharia.
O melhor é pedir uma reunião nos bancos que gerem o IFFRU (Millennium BCP, Santander e BPI) para se informar das condições de financiamento e de tudo o que necessita, pois o processo é um pouco burocrático.Colocado por: mfcosta19Desculpem-me se disse alguma parvoíce.
Só disse uma:-))Colocado por: mfcosta19como é que faço para ter a aprovação da câmara antes do pagamento ao arquiteto?
Colocado por: mfcosta19Boa tarde a todos!
Antes de tudo, deixem-me dizer-vos que tenho lido muito sobre o tema e quanto mais leio, mais percebo que menos percebo...
Resolvi deixar aqui as questões, não só para me ajudar a mim, mas também a outros que possivelmente terão as mesmas dúvidas.
Estou a dar o salto de fé e vender o meu apartamento para comprar um terreno com uma moradia em ruínas que pretendo ampliar e restaurar (quando digo ruínas, digo que só resta muito pouco das paredes, e que o pouco que resta terá certamente de ser demolido). Acho que ainda não sei bem onde me estou a meter... 😱
O terreno está em zona ARU, tem 490m² de terreno, área de implantação de 84m² e área bruta de construção de 168m² e entrada por duas ruas diferentes. No "piso 0" tem só uma garagem com uns 36 m² e uma divisão com cerca de 18m². Em cima, no "piso 1" é que tinha a moradia com os 84m². A minha ideia era manter essas divisões em baixo (para garagem e talvez lavandaria) com acesso por um dos lados da rua e desenvolver a moradia em cima, que está ao nível do restante terreno e da outra entrada no terreno.
As minhas dúvidas para já, e para as quais peço a vossa ajuda são:
Em zona ARU, o projeto (pago ao arquiteto) é pago com IVA a 6% ou a taxa normal? Se for a 6%, e como preciso do projeto para aprovação da câmara para o benefício, como é que faço para ter a aprovação da câmara antes do pagamento ao arquiteto? Alguém tem experiência com um caso destes?
Em relação ao IFRRU as dúvidas só pioram...sendo que a aquisição do terreno pode estar englobada no benefício (assim como o projeto) e eu preciso de ser a proprietária e ter o projeto na câmara para aprovação do benefício, e só depois ir ao banco para o crédito como é que me aconselham a proceder para conseguir essa aprovação neste caso específico?
Desculpem-me se disse alguma parvoíce.
Obrigada desde já a todos!
Também consegue o projecto a 6% mas para isso já tinha que ter empreiteiro definido e o projecto passaria pelo empreiteiro que o facturaria a si tipo concepção / construção e assim tinha a taxa sempre a 6%.Muito obrigada a todos!
Se percebi bem, o primeiro passo tem de ser, em qualquer um dos casos, contratar um arquiteto para aprovação de um PIP na câmara, certo?
Depois com o projeto, pedir orçamentos a empreiteiros.
Só depois posso pedir financiamento no banco (com ou sem IFRRU), porque pelo que disseram no meu banco, não fazem empréstimos para aquisição de habitação se a habitação não for habitável. Nestes casos têm de fazer logo os 2 créditos (aquisição e obras) juntos, e para isso já preciso do orçamento da obra...
Isto se alguém não comprar o "terreno" antes da conclusão desta burocracia toda e eu não morrer na praia.
Não sabendo se posso perguntar aqui, alguém recomenda algum arquiteto na zona do Porto com experiência nestes processos burocráticos?
Obrigada mais uma vez 🙂O mais importante de tudo é reunir com os bancos e informar-se dos elementos necessários, são eles que vão ditar o que necessita.
O PIP é o processo mais rápido que consegue elaborar com um arquiteto para depois aprovar na Câmara (mesmo assim conte com uns bons meses) e para o banco deve ser suficiente, mas vai ter a dificuldade de um empreiteiro apenas com isso apresentar-lhe um orçamento. Provavelmente vão-lhe pedir todos os projetos, incluindo os de especialidades de engenharia.
Avançar com estes gastos de tempo e dinheiro para uma ruína que pode entretanto ser vendida (ou cujo o crédito pode ser recusado) é arriscado. Recomendo que veja com o banco se existe possibilidade de analisarem a viabilidade do crédito antes de incorrer nestes gastos e em paralelo assinar um CPCV com o vendedor que fique dependente da aprovação desse mesmo crédito.
Quanto a Arquitetos, aqui no forum tem vários que a podem ajudar https://forumdacasa.com/discussion/40105/procura-servicos-ou-materiais-para-a-sua-casa-contrate-quem-ajuda-no-forum/#Item_1
Trata-se de uma simples aprovação de projeto na Câmara, não tem nada de burocrático, a burocracia é com o banco e para isso ou a apoiam no processo ou terá de solicitar apoio a uma empresa habituada a lidar com estas candidaturas.- econom.pedro
- 14 junho 2022 editado
Os bancos só financiam com um projecto aprovado (não basta apenas submetido na Câmara, tem de estar mesmo aprovado)...falta saber se todos os bancos aceitam PIPs ou se tem de ser mesmo um Licenciamento...pode variar de banco para banco.
O que precisa dos empreiteiros são estimativas (porque duvido que, com um PIP, eles lhe consigam fornecer um orçamento verossímil).-
antonylemos
- 14 junho 2022
Colocado por: mfcosta19Estou a dar o salto de fé e vender o meu apartamento para comprar um terreno com uma moradia em ruínas que pretendo ampliar e restaurar (quando digo ruínas, digo que só resta muito pouco das paredes, e que o pouco que resta terá certamente de ser demolido). Acho que ainda não sei bem onde me estou a meter... 😱
uma ruina nao é moradia. se é ruina vc nao fará nem ampliação nem restauro.. será um licenciamento normal como todas as outras.
logo até pode nem ser possível lá fazer nada. por isso primeiro certifique-se que é zona de construção e veja os índices de construção para ver se é exequível aquilo que pretende lá construirColocado por: antonylemos
uma ruina nao é moradia. se é ruina vc nao fará nem ampliação nem restauro.. será um licenciamento normal como todas as outras.
logo até pode nem ser possível lá fazer nada. por isso primeiro certifique-se que é zona de construção e veja os índices de construção para ver se é exequível aquilo que pretende lá construir
Está aqui um excerto da CPU. Estão discriminadas as áreas por isso suponho que seja permitido ampliar e reconstruir. Estou enganada?-
Pedro Barradas
- 14 junho 2022
Está.... Esse documento não serve para saber se pode ou não ampliar, etc. Serve somente para o pagamento de imposto sobre o imóvel.-
antonylemos
- 14 junho 2022 editado
Colocado por: mfcosta19Estou enganada?
sim está enganada.
o CPU nao quer dizer nada sobre a possibilidade de construção. pouco mais serve do que para calcular IMI
para saber o que pode fazer tem de ir ao PDM
a unica coisa que posso dizer com isso depois de reler a sua 1a intervenção é que está a pagar IMI a mais. Vc diz ter um monte de pedras.. aí está descrito um imóvel. Deve estar a pagar IMI sobre uma coisa que nao existePeço desculpas, devo ter-me expressado de forma incorreta.
Tentando retificar:
O imovel está no PDM como área de moradias, por isso suponho que seja permitido (re)construir.
Se na caderneta predial estão os 84m² de área de implantação, não me é permitido reconstruir a moradia referente a esses 84m² com respetivo projeto aprovado na camara e licenciamento?
E se pretender ampliar o 84m² para uns (digamos) 120m², visto o racio no PDM permitir construção em 75% da área total do terreno, que neste caso é de 493m², não me será permitido?
Quando falei em ruínas, estava a referir-me ao estado atual da moradia, mas não quis dizer que ela não existe ou que está ilegal. Já sei que tenho sempre de ter um projeto aprovado na camara para reconstruir e ampliar, não é aí que está a minha questão inícial.
Só coloquei a CPU para explicar que no terreno está lá declarada uma habitação, que por isso, não está "ilegal".
Aliás, se releu a minha primeira intervenção, eu ainda não adquiri o imóvel, por isso não estou a pagar IMI deste imovel, nem a mais nem a menos. 🙂
Obviamente que agradeço todos os vossos esclarecimentos, e são muito bem vindos.-
antonylemos
- 14 junho 2022 editado
Colocado por: mfcosta19não me é permitido reconstruir a moradia referente a esses 84m² com respetivo projeto aprovado na camara e licenciamento?
vc nao vai reabilitar. vc vai construir. se pode construir 84, 200 ou apenas 50 com a informação que nos deu é impossível saber. o que a caderneta diz nao interessa.
vc vai construir uma coisa nova. se o que tem lá é uma ruina isso nao é uma reabilitaçãoColocado por: mfcosta19
precisamente.
Quando falei em ruínas, estava a referir-me ao estado atual da moradia,Colocado por: mfcosta19Só coloquei a CPU para explicar que no terreno está lá declarada uma habitação, que por isso, não está "ilegal".
não está ilegal.. a caderneta é que nao está atualizada
a unica coisa que a vc interessa saber, visto ter lá uma ruina, é a classificação do terreno no PDM e os indíces. o que pretende é fazer uma obra nova de raiz.-
antonylemos
- 14 junho 2022 editado
Colocado por: mfcosta19E se pretender ampliar o 84m² para uns (digamos) 120m², visto o racio no PDM permitir construção em 75% da área total do terreno, que neste caso é de 493m², não me será permitido?
se estiver dentro dos indices. (esqueça isso da ampliação etc)Alguem me pode explicar porque nao se pode tratar de uma reconstrucao?
E' que segundo o RJEU, se for so' reconstrucao, pode so' precisar de comunicacao previa. Ou estou enganado?-
antonylemos
- 25 agosto 2022 editado
Colocado por: tiago80E' que segundo o RJEU, se for so' reconstrucao, pode so' precisar de comunicacao previa. Ou estou enganado?
c) «Obras de reconstrução», as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas;
no entanto será uma construção, (nova edificação) se a edificação anteriormente existente estiver em ruínaruína é um estado limite a partir do qual se considera que a estrutura fica prejudicada total ou parcialmente na sua capacidade para desempenhar as funções que lhe são atribuídas
( Regulamento de Segurança e Acções para Estruturas de Edifícios e Pontes, dec-lei n º 235/83, de 31/05)
o qu existe agora está classificado como ruina, nao pode ser reconstrução.
podem agradecer esta 'emenda' aos chicos espertos que abusaram disto quando se depositava um monte de pedras velhas num terreno, deixava-se crescer umas silvas tiravam-se umas fotos e justiciacava-se assim uma obra nova com a 'pre-existência de ruinas'.0.0174 seg. NEW
