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1. • Algarvio
   • 22 junho 2022

    # 1

   Boas. Estou envolvido num embrulho e gostava que o pessoal mais conhecedor aqui do fórum tenha a amabilidade de dar umas dicas para me orientar.
   
   A minha mãe tem um imóvel em Sines que está em elevado grau de degradação - ou seja, tem lá uma casa antiga, mas não está em condições para se lá viver. A última pessoa que lá viveu foi um inquilino que já se foi embora, salvo o erro, em 2014 - e, desde então, o telhado numa parte do 1º andar já caiu.
   
   Ela gostava de reconstruir o imóvel mas não há dinheiro para isso (o orçamento que nos fizeram passa dos 300 mil Euros para a casa ficar como era antigamente).
   
   Depois de muitas voltas a perguntar a meio mundo sobre ideias e alternativas, encontrámos um senhor Engenheiro que propôs comprar a casa como está, por um valor de 210 mil Euros, e que ele iria reconstruir o imóvel como prédio de 3 andares (dois apartamentos por andar), e que depois nos venderia um dos apartamentos pelo mesmo valor que comprou a ruína - ou seja, nós não ganhamos nem perdemos dinheiro nenhum (seria, essencialmente, trocar uma ruína por um apartamento novo na mesma morada), mas ele ficaria como mais cinco apartamentos para vender mais tarde a terceiros (portanto, seria daí que viria o lucro dele).
   
   De notar que o valor patrimonial do imóvel ronda os 150 mil Euros, mas as imobiliárias da zona todas avaliam o imóvel entre 250 e 350 mil Euros de valor real.
   
   As minhas dúvidas são as seguintes:
   
   1 - O imóvel encontra-se na Zona Histórica de Sines e disseram-nos numa das imobiliárias que, devido a isso, temos que manter a fachada do imóvel. Então, como é que seria possível transformar a actual casa de dois pisos (R/C e 1º andar) num prédio de 3 andares, sem alterar a fachada?
   
   2 - Se a resposta ao ponto acima é que não há problema nenhum, que documentação é que teria que arranjar para garantir que o senhor Engenheiro cumpre a parte dele (vender-nos uma das fracções pelo mesmo preço), e não "rói a corda" ficando com os seis apartamentos todos para ele?
   
   3 - A caderneta predial diz que o imóvel está destinado a habitação e indústria. O que significa isto? Que está autorizado a construir lá uma fábrica?
   
   E não sei se é relevante mas o imóvel tem cerca de 540m2 de área total, sendo que o R/C ten 16 divisões e o 1º andar tem 11.
   
   A vossa ajuda e opiniões são bem vindas. A minha mãe está perdida com esta situação e pediu-me ajuda mas eu também não sou profissional disto.
   
   Se faltar alguma informação pertinente, é só pedir e eu respondo.
2. •  
     fredcunha
   • 22 junho 2022

    # 2

   Resposta às questões 1, 2 e 3: peça na câmara para reunir com um técnico e exponha essas questões. Ele é a pessoa mais indicada para o esclarecer.
   
   Caso avance com o negócio, antes de assinar qualquer documento consulte um advogado.
3. • RicardoPorto
   • 22 junho 2022

    # 3

   Receba os 210.000 da venda e faça contrato promessa de compra por 210.000 com 100.000 de multa se não lhe vender o apartamento. Vá a um advogado
4. • ibyt
   • 22 junho 2022

    # 4

   Também poderá fazer um contrato de permuta de terreno por fracção autónoma de prédio nele a construir.
   
   Deverão pagar menos impostos, mas o risco com hipotecas é maior.
5. • RCF
   • 23 junho 2022

    # 5

   Colocado por: Algarvio1 - O imóvel encontra-se na Zona Histórica de Sines e disseram-nos numa das imobiliárias que, devido a isso, temos que manter a fachada do imóvel. Então, como é que seria possível transformar a actual casa de dois pisos (R/C e 1º andar) num prédio de 3 andares, sem alterar a fachada?

   
   Pode ser possível. São situações compatíveis. Pode ter de manter a fachada, mas aumentar um andar (ou mais até).
   
   

   Colocado por: Algarvio2 - Se a resposta ao ponto acima é que não há problema nenhum, que documentação é que teria que arranjar para garantir que o senhor Engenheiro cumpre a parte dele (vender-nos uma das fracções pelo mesmo preço), e não "rói a corda" ficando com os seis apartamentos todos para ele?

   
   Em simultâneo com a venda, faz um contrato promessa de compra em venda, em que o comprador se compromete a vender-lhe um apartamento nesse edifício, por x€
   
   

   Colocado por: Algarvio3 - A caderneta predial diz que o imóvel está destinado a habitação e indústria. O que significa isto? Que está autorizado a construir lá uma fábrica?

   
   Não necessariamente uma fábrica ou, pelo menos, não uma fábrica qualquer. Mas, para além de habitação, pode ter outra utilização industrial. Querendo dar essa utilização industrial, terá de ter licenciamento específico para a atividade específica que lhe quiser dar. Por exemplo, jamais licenciariam nesse edifício uma indústria de fogo de artifício, mas talvez licenciem uma montagem de bicicletas.
6. •  
     Pedro Barradas
   • 23 junho 2022

    # 6

   Colocado por: RCF, mas talvez licenciem uma montagem de bicicletas.

   
   ou uma padaria...

   Concordam com este comentário: RCF
7. • Algarvio
   • 23 junho 2022

    # 7

   Obrigado ao RicardoPorto, ibyt, e especialmente ao RCF.
   
   Eu cliquei no "agradecer" a algumas das respostas acima mas não vi acontecer nada, não sei como este fórum funciona, mas pronto, agradeço por escrito.
   
   Ao Pedro Barradas, olhe que a ideia não é má... não sei é se já há padarias bem estabelecidas na zona.
8. • Nostradamus
   • 24 junho 2022

    # 8

   Colocado por: Algarvioum senhor Engenheiro que propôs comprar a casa como está, por um valor de 210 mil Euros, e que ele iria reconstruir o imóvel como prédio de 3 andares (dois apartamentos por andar), e que depois nos venderia um dos apartamentos pelo mesmo valor que comprou a ruína

   
   
   

   Colocado por: AlgarvioO imóvel encontra-se na Zona Histórica de Sines

   
   
   

   Colocado por: AlgarvioE não sei se é relevante mas o imóvel tem cerca de 540m2 de área total, sendo que o R/C ten 16 divisões e o 1º andar tem 11.

   
   
   Sou o único a achar isto um mau negocio?
   
   Ceder um imóvel no centro histórico de 540m², mesmo com alguma degradação, e receber à "troca" um apartamento de por exemplo 100-120m², não acho assim tão aliciante. Isto é como vender um diamante em estado bruto, e receber à troca uma zircónia.
   
   E imagine que fica com um apartamento, mas os outros 7 são alojamentos locais. Nunca terá descanso nesse sitio. E venderia qual apartamento? O do RdC? Que é o mais "barato" e mais barulhento?
   
   Eu tentaria ao máximo restaurar o imóvel por meios próprios, e começaria sem demora a recuperar o telhado para evitar a continuação da degradação.
   
   Se você nem for da região ou nem quiser morar na zona, se calhar nem vale a pena restaurar.
   
   Mas lembre-se, amanha se quiser comprar um imóvel de 500m² em Sines, nem 500 mil € deve dar...Recuperar isso tudo por 300 mil até pode ser barato e o imovel não estar assim tão degradado como pensa. Pode precisar apenas de um peeling e lifting
9. • Palhava
   • 24 junho 2022

    # 9

   Se o construtor está interessado... é porque o imóvel vale e tem potencial.
   Ele já deve saber de antemão que dá para aumentar a área de construção.
   Mas não lhe passem o imóvel sem acautelarem o negócio da permuta.
   
   O ideal era a família conseguir financiamento para construir ela própria o novo edifício e vender as fracções ou colocar a render.
   
   Sines é a cidade alentejana que mais se vai desenvolver nos próximos anos.
10. • rui.fern
    • 24 junho 2022

     # 10

    Colocado por: RicardoPortoReceba os 210.000 da venda e faça contrato promessa de compra por 210.000 com 100.000 de multa se não lhe vender o apartamento. Vá a um advogado

    
    
    

    Colocado por: NostradamusSou o único a achar isto um mau negocio?
    
    Ceder um imóvel no centro histórico de 540m², mesmo com alguma degradação, e receber à "troca" um apartamento de por exemplo 100-120m², não acho assim tão aliciante. Isto é como vender um diamante em estado bruto, e receber à troca uma zircónia.
    
    E imagine que fica com um apartamento, mas os outros 7 são alojamentos locais. Nunca terá descanso nesse sitio. E venderia qual apartamento? O do RdC? Que é o mais "barato" e mais barulhento?

    
    
    

    Colocado por: PalhavaSe o construtor está interessado... é porque o imóvel vale e tem potencial.

    
    
    Concordo plenamente com os comentários acima.
    
    A questão da permuta penso ser impossível, já que a escritura de um imóvel que ainda não existe penso não ser possível, e escriturar agora obrigaria ao actual dono ser o DO, algo que acredito que o construtor não aceita como é óbvio.
    Sem escriturar (apenas CPCV, o construtor bem pode falir, etc. entretanto) não há muitas garantias. Talvez a única forma sem risco seja a sugestão do RicardoPorto mas em que os 100k sejam numa garantia bancaria (o que provavelmente o construtor não aceitará).
11. • Carvai
    • 24 junho 2022

     # 11

    Sempre existiram negócios deste tipo. Pessoas que venderam ruinas ou terrenos por um preço mais baixo em troca de ficarem com um apartamento no local. Para quê reconstruir uma casa enorme num local onde nem sequer mora e ficar cheio de dividas ao Banco.
    Eu avançava com o negócio e consultava um Advogado para efetuar os procedimentos documentais corretos.
    Você recebe o dinheiro da venda. Se depois correr mal com licenças p.ex. já não é um problema seu.
    É como vender um carro avariado ao mecânico, há quem prefira deixar apodrecer o carro na rua do que deixar o mecânico ganhar algum.
    Só pensar que alguém está a fazer um bom investimento é razão para tentar impedir mesmo que eu perca com isso é estupidez.

    Concordam com este comentário: carlota74, mafgod, ClioII, imo
12. • Palhava
    • 24 junho 2022

     # 12

    Colocado por: rui.fernA questão da permuta penso ser impossível, já que a escritura de um imóvel que ainda não existe penso não ser possível,

    
    
    Um advogado trata do contrato.
    Não há problema nessa situação.
13. • Palhava
    • 24 junho 2022

     # 13

    Quantos M2 terá o projecto final e quantas fracções de que tipologia?
14. • Nostradamus
    • 25 junho 2022

     # 14

    Colocado por: CarvaiÉ como vender um carro avariado ao mecânico, há quem prefira deixar apodrecer o carro na rua do que deixar o mecânico ganhar algum.
    Só pensar que alguém está a fazer um bom investimento é razão para tentar impedir mesmo que eu perca com isso é estupidez.

    
    
    ??? Ainda gostava de saber onde e como foi buscar essa conclusão.
    
    Ninguém disse ao proprietário para não vender e deixar o imóvel a apodrecer.
    
    O interesse é que seja o dono a ponderar se não será preferível ele próprio investir e recupera-lo, tirando no futuro um rendimento desse investimento. Seja sob a forma de ocupação, renda ou venda.
    
    + de 500 metros quadrados na zona histórica em Sines dá para vários comércios de proximidade e vários apartamentos/quartos, mantendo a volumetria histórica existente.
    
    Isto na zona do país que provavelmente será o polo do "hidrogénio verde" e todo o circo industrial a ele associado. Não estamos a falar da zona histórica de uma aldeia no pinhal interior.
    
    E em relação à "estupidez", estupidez é irmos nas cantigas destes promotores imobiliários que dizem que lhe dão depois à troca a possibilidade de comprar um apartamento. No final não há apartamentos para ninguém, é obrigado a manter tudo igual e sugere ao ex-proprietário um fantástico quarto por 200 mil €.
    
    Existem 1001 maneiras de isto ser bom negócio para ambas as partes, mas como está apresentado, é um mau negócio.
15. • Carvai
    • 25 junho 2022

     # 15

    A conversa de sempre, os outros são sempre uns vigaristas.
    Não explica como o proprietário vai arranjar centenas de milhares de euros para construir um novo edifício.
    Não explica como alguém sem qualquer experiência na construção civil vai fazer os projetos, e sobretudo aprová-los na Camara.
    Não explica como vai arranjar um empreiteiro "honesto" e competente para fazer a obra.
    Não explica que para além dos futuros projetos cor-de-rosa do governo atual ninguém sabe o que nos reserva o futuro pós-guerra.
    
    Prontes, é fácil, vai a um Banco qualquer e eles dão-lhe logo o dinheiro sem questões. (o user deve chama-se F. Vieira)
    E vai pedindo opiniões aqui no Forum de como se constrói um edifício.
    O que não faltam por aqui é pessoal a dizer mal dos patrões, mas largar o emprego confortável e criar uma empresa são muito raros.
16. • Algarvio
    • 30 junho 2022

     # 16

    Obrigado a quem respondeu com mais umas dicas. Sim, para fazer o contrato terei que fazer marcação com um advogado, mas este tópico foi mesmo para ter uma "luz" sobre que direções estão disponíveis para quem está numa situação destas. Antes de colocar o tópico aqui, eu estava um bocado a nadar.
    
    Ao Nostradamus, pois, o ideal era aproveitar o imóvel para nós, mas a questão é "como". A proprietária é uma senhora idosa, vive da reforma, e os bancos não gostam da ideia de fazer empréstimos nessas condições. E eu, no máximo, conseguiria uns 150 mil Euros se hipotecasse a casa onde actualmente vivo, mais algum eventual empréstimo por cima... mas isso não chega, e arriscamos a ficar com a obra a meio, e todos sem casa para viver.
    
    Será que há alguma ajuda do governo para reabilitação de imóveis em zonas históricas? Já me falaram de algo assim, mas não estou informado.
    
    De qualquer forma, estou aberto a sugestões se alguém as tiver, e agradeço a ajuda.
    
    

    Colocado por: PalhavaQuantos M2 terá o projecto final e quantas fracções de que tipologia?

    
    
    Em detalhe não me disse. A ideia que me deu na nossa última conversa é que seria um prédio de 3 andares, com 2 apartamentos por andar, de "áreas generosas". Deduzo que a intenção seja utilizar o máximo de área disponível, e fazer T5s ou T6s, mas tenho que perguntar para saber ao certo. Também não sei se teria elevador ou não, etc.
    
    O que me disse é que um apartamento novo a estrear, com Certificado Energético A, naquela zona iria valer pelo menos 300 mil Euros cada, provavelmente mais, ou seja, mais ou menos o valor que o terreno com ruína actualmente tem (de acordo com as imobiliárias). Seria portanto uma espécie de troca, entre este terreno com o qual não estamos a fazer nada, por um apartamento novo que pode servir para viver ou arrendar, e (teoricamente) saímos todos a ganhar.
    
    Mas eu sou desconfiado, por isso, vim aqui perguntar por opiniões de pessoas mais informadas e isentas. Pior não fico.
17. • spvale
    • 30 junho 2022

     # 17

    Fale com alguns promotores imobiliários, sonde o mercado, por último tente negociar com 1 construtor que lhe oferece as melhores condições.
    Veja na câmara o máximo que pode fazer e faça as contas