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Comprar casas e imóveis

Comprar moradia na Beira Alta: cuidados a ter na climatização?

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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Estou em processo de compra de uma moradia no distrito de Viseu ou zona Oeste da Guarda (mas com preferência para o primeiro).
    Depois de sempre a viver em apartamento na periferia de Lisboa, decidimos avançar para a compra de uma moradia na Beira Alta, com preferência pelo distrito de Viseu ou Guarda (Oeste). A verdade é que este projecto de compra foi atrasado com o nascimento do primeiro filho e depois com o início da situação do Covid e os encerramentos forçados a que assistimos e fomos sujeitos e ainda mais atrasado ficou com o nascimento do segundo filho.

    Bem sei que actualmente é a asneira comprar agora porque os preços estão elevados e as taxas de juro vão subir cada vez mais. Para além disso, as reservas que tínhamos para comprar uma casa foram quase todas alicerçadas num empréstimo ao meu cunhado (está a devolver aos poucos e é certo que devolve tudo).

    Fechando a questão financeira, temos cerca de 50.000 euros para entrada da casa e não podemos ultrapassar os 320.000 na compra da casa, com custos associados e também já com obras (isto é mesmo o valor máximo dos máximos). Também não temos pais que possam auxiliar na entrada da casa ou que paguem alguma despesas cá por casa, antes pelo contrário. Também não pretendemos comprar moradias em construção ou novas (a estrear), porque a construção que tenho visto, principalemte na zona de Viseu, é má mas má mesmo (ainda no mês passado estava a ver umas moradias na zona do Caçador, em Viseu e estava a observar como estavam a fazer cimento para as moradias em construção na frente da moradia que estava a visitar e até metia medo).
    Também sabemos que manter uma moradia tem custos mais elevados do que um apartamento mas para viver num apartamento continuava a viver na periferia de Lisboa. Por fim, também sei que os créditos vão ficar mais caros e será difícil obtermos um empréstimo até 280.000 euros mas estamos tranquilos com a prestação da casa. Apesar da minha mulher e eu não ganharmos muito (não ultrapassamos os 32.000 euros por ano, no seu conjunto) temos a devolução daquele empréstimo que será mensalmente suficiente para suportar grande parte do valor da prestação (sim, é uma devolução certa, muito mais certa do que os nossos rendimentos profissionais, apesar de estarmos ambos com contratos de trabalho efectivos e há vários anos).

    Não podia deixar de fazer uma referência à estupidez de preços que se assiste. Tendo essa realidade desde há vários anos aqui na zona de Oeiras (o que me levou a não comprar casa e a ter uma arrendada durante mais de 10 anos), a verdade é que a nossa ideia inicial era comprar uma moradia em Viseu. Mas é totalmente impossível, com os preços actuais. Tenho várias situações em que assisto as mesmas moradias, sem quaisquer obras e com mais 2 ou 3 anos do que via, a subirem de preço mais de 30%. Ainda ontem recebi um telefonema de uma imobiliáira que disse que o dono não vende por menos de 380 mil uma moradia que estava à venda em Janeiro por 320 mil... Porquê? Porque quer o dinheiro para comprar um apartamento para ele e dar uma entrada no apartamento do filho e como os preços dos apartamentos na zona do Palácio do Gelo estão estupidamente altos, não vende por valores inferiores. Há quem diga que está relacionado com a falta de apartamentos em Viseu pela invasão dos brasileiros mas sinceramente não sei... Quando vemos moradias T3 em Canas de Senhorim à venda por 230 mil euros e a necessitar de mais de 50 mil em obras... acho que anda é tudo louco... E depois a quantidade absurda de moradias geminadas existentes no concelho de Viseu e arredores com terraços atrás mais pequenos que algumas varandas dos apartamentos novos em Viseu é de rir...

    Mas o que aqui me traz (agora a escrever, dado que a ler sou um habitué) é solicitar conselhos para avaliar o estado de uma moradia e os aspectos de climatização a ter em conta.

    Dado que iremos investir aqui toda a nossa vida, e atendendo que os preços dos imóveis estão estupidamente caros é importante acertar à primeira. Infelizmente não nos é possível adiar esta decisão, nem esperar por melhores tempos. A nossa maior dificildade é na apreciação das características dos imóveis quanto à climatização. Como sempre vivemos em apartamento na zona de Lisboa e arredores, nunca tivémos sequer uma lareira. É difícil perceber como podem os custos de climatização na Beira Alta, especialmente, no Inverno, conseguir aumentar as despesas de uma família e quais os pormenores que devemos ter em atenção. Esta situação preocupa-nos particularmente porque vamos estar em teletrabalho, principalmente a minha mulher. Daí estarmos a pensar numa moradia grande (mínimo de 5 assoalhadas) e habitada durante 24h/dia, 365 dias/ano.

    Por exemplo, sei perfeitamente o que é vidro duplo. Mas como saber se têm ou não corte térmico? Só pela grossura da caixilharia? E como saber se a caixilharia é de corte térmico bom ou fraquinho? Também tenho vidro duplo cá em casa mas aquilo nem se compara com o vidro duplo que os meus pais têm... Assim como existem essas diferenças num vidro duplo também assumo que possam existir nas caixilharias com corte térmico.

    Depois, naturalemnte que pretendemos adquirir com paineis solares para AQS e fotovoltaicos para produção de electricidade. Mas como saber o que lá está instalado? Há paineis solares e paineis solares... Alguns da EDP são os que vinham dos parques solares da Alemanha e agora estão a ser recondicionados e com capacidades de produção muito abaixo do que actualmente se faz... Podemos ter 4 paineis que agora produzem o mesmo que dois paineis do melhorzinho que se faz.

    O que é efectivamente uma bomba de calor e quais as suas vantagens para o aquecimento de uma casa se funciona principalmente a electricidade (mesmo com a solução de paineis fotovoltaicos, durante a noite será necessário um maior gasto)?

    Capoto: confesso que antes de andar aqui pelo burgo nem sabia o que isso era. O meu avô era construtor e estive em muitas obras, mas na altura não se usava nada disso. As melhores construções lá tinham parede dupla e algumas lã de rocha pelo meio. Mas actualmente são tantos os tipos de capoto (e até de parafusos) que um tipo perde-se... Como saber se o capoto colocado foi de 8 mm ou de 12mm? Como saber se sequer tem capoto (alguns anúncios e mediadoras indicam que, apesar da idade, já foi revestida a capoto? Como saber se o capoto é todo igual ou se houve o cuidado de meter capoto hidrófobo na primeira fila?

    Há alguns conselhos (por exemplo, marcas, referências de caixiharia, formas de confirmar o capoto, etc), que nos possam ajudar ou ter em atenção alguns pormenores construtivos da casa?

    Para finalizar, o certificado energético também não ajuda. Mais de metade das casas que já visitámos, apesar de anunciadas na net e até em muitas imobiliárias, não têm certificado. E mesmo a existir, nunca nos mostraram. Só se houver interesse na proposta feita é que avançam com a apresentação da documentação. Já sei que não é assim, deviam ter essa informação na visita ao imóvel mas se pretendemos negociar um pouco os preços, não podemos estar de antemão a criar clivagens nem com a mediadora, nem com os vendedores. Outra questão é ainda o confiar no CE... conheço um caso em Lisboa onde um centro comercial teve declaração de ruína para não ter de pagar o certificado, porque a área bruta é superior a 1500 m2 e o proprietário não a queria pagar. Embora não fosse ruína alguma, o centro comercial ainda fuincionava nessa altura...

    Agradecemos toda a ajuda que puderem dar.

  2.  # 2

    Se está tão inseguro (justificadamente ou não) na sua habilidade de vetar a qualidade das casas que anda a ver, o meu melhor conselho é que gaste uns 2000 euros num técnico de confiança que o possa ir aconselhando. Arranje recomendações de arquitectos e engenheiros com experiência prática que o possam acompanhar em segundas visitas e avaliar devidamente o produto. Não há melhor formar de comprar com tranquilidade... aqui não lhe vamos conseguir transmitir o que demora anos a aprender em campo.

  3.  # 3

    Fale com a REAB de Aguiar da Beira.

  4.  # 4

    Já agora acrescento que muitas das coisas com que se parece preocupar no seu post inicial são completamente irrelevantes ou praticamente impossíveis de verificar a não ser que esteja a construir de raiz. A Guarda é fria mas não é Reykjavik :) Não se preocupe que vai estar bem mesmo que não tenha corte térmico nas janelas.

  5.  # 5

    Colocado por: zemvpferreiraSe está tão inseguro (justificadamente ou não) na sua habilidade de vetar a qualidade das casas que anda a ver, o meu melhor conselho é que gaste uns 2000 euros num técnico de confiança que o possa ir aconselhando. Arranje recomendações de arquitectos e engenheiros com experiência prática que o possam acompanhar em segundas visitas e avaliar devidamente o produto. Não há melhor formar de comprar com tranquilidade... aqui não lhe vamos conseguir transmitir o que demora anos a aprender em campo.


    O problema é conseguir quem o faça. As poucas pessoas que conheço do ramo, vivem em Lisboa ou arredores. Actualmente estou em Ranhados, zona de Viseu, numa casa arrendada ao mês. É difícil convencer alguém a vir ter comigo visitar umas quantas moradias, várias vezes por semana, mesmo estando a pagar.

  6.  # 6

    Colocado por: RUIOLIFale com a REAB de Aguiar da Beira.


    Pode explicar-se melhor?
    Vi alguns anúncios com a indicação da REAB mas penso que é uma mediadora.

  7.  # 7

    Colocado por: zemvpferreiraJá agora acrescento que muitas das coisas com que se parece preocupar no seu post inicial são completamente irrelevantes ou praticamente impossíveis de verificar a não ser que esteja a construir de raiz. A Guarda é fria mas não é Reykjavik :) Não se preocupe que vai estar bem mesmo que não tenha corte térmico nas janelas.


    Cláro. Mas o custo de aquecer uma casa todos os dias, 24h/dia durante o Inverno e Outono é diferente de não ter de o fazer. Para ter uma noção, durante o tempo que estivémos em teletrabalho, a minha caldeira a gás do apartmento de Oeiras funcionava das 8h as 11h e das 18h as 24h... em média, naqueles três meses de Inverno, foi o quase o triplo das contas de gás a que estávamos habituados.

  8.  # 8

    Colocado por: NB_Viseu

    O problema é conseguir quem o faça. As poucas pessoas que conheço do ramo, vivem em Lisboa ou arredores. Actualmente estou em Ranhados, zona de Viseu, numa casa arrendada ao mês. É difícil convencer alguém a vir ter comigo visitar umas quantas moradias, várias vezes por semana, mesmo estando a pagar.


    Epá homem...tente mais. Vá ao café conhecer pessoas. Google. Procure aqui no forum histórias de construção no Norte e veja se lhe recomendam os técnicos que usaram. 300 mil euros são muitos mil euros. Meta a si próprio o desafio de reunir com 15 arquitectos e engenheiros antes de 15 de Julho e de escolher um para o ajudar antes de 1 de Agosto. Vale o esforço.

  9.  # 9

    Colocado por: NB_ViseuVi alguns anúncios com a indicação da REAB mas penso que é uma mediadora.


    Sim, mas é um eng.º civil e pode ajudar como consultor na compra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NB_Viseu

  10.  # 10

    Colocado por: zemvpferreiraJá agora acrescento que muitas das coisas com que se parece preocupar no seu post inicial são completamente irrelevantes ou praticamente impossíveis de verificar a não ser que esteja a construir de raiz.


    Pois, esse é o problema... E agora? Parece que estamos numa lógica idêntica à de comprar um carro usado com o vendedor a contar a história da velhinha que quase não andava nele e agora tem apenas 10.000 km em 20 anos... Mas no carro usado há muitas formas de perceber que esses 10.000 km são mais cem mil...

    Não sei se me fiz entender?

  11.  # 11

    Colocado por: zemvpferreira

    Epá homem...tente mais. Vá ao café conhecer pessoas. Google. Procure aqui no forum histórias de construção no Norte e veja se lhe recomendam os técnicos que usaram. 300 mil euros são muitos mil euros. Meta a si próprio o desafio de reunir com 15 arquitectos e engenheiros antes de 15 de Julho e de escolher um para o ajudar antes de 1 de Agosto. Vale o esforço.


    Vou encontrar um técnico de confiança no café de Ranhados? Entre duas imperiais? :)

    Infelizmente, para a loucura de preços em Viseu, 300 mil euros não chegam para escriturar uma moradia em banda nova, encavalitada umas nas outras, na periferia de Viseu.

    Quanto a google aqui no forum tenho lido bastante. Mas os únicos que vi notas positivas são no Minho ou região do Porto. Por aqui, zona de Viseu, ainda não li nada sobre qualquer técnico que tenha feito esse trabalho (excepto aqui a indicação da REAB que outro forista me deu).
    • AMVP
    • 27 junho 2022

     # 12

    Colocado por: NB_ViseuCláro. Mas o custo de aquecer uma casa todos os dias, 24h/dia durante o Inverno e Outono é diferente de não ter de o fazer

    Nao é possivel ter uma casa na Guarda e nao a aquecer, seja la da forma que for. Ainda me lembro de os meus familiares, sim praticamente, me levarem brasaa para a paragem do autocarro para que nao congelasse enquanto esperava pelo dito, isto numa aldeia do Sabugal em janeiro.

  13.  # 13

    Colocado por: zemvpferreiraNão se preocupe que vai estar bem mesmo que não tenha corte térmico nas janelas.
    Tenha em atenção que nem toda gente está habituada ao frio das beiras. Eu as vezes vou lá passar uns fins de semana no inverno, e se para mim a temperatura está normal, a esposa (habituada ás temperaturas amenas de Lisboa), por mais que a lareira esteja a bombar e o aquecimento no máximo está sempre a queixar-se com frio (precisamente porque a casa dos meus pais tem fraco isolamento).

    Por isso o autor do tópico se sabe que a resistência térmica não é muito grande na família faz bem sim em preocupar-se com o isolamento das casas. Talvez casas já com etics sejam melhores para garantir o isolamento do que as de parede dupla porque frequentemente mal executada. Esta parte pelo menos é fácil de verificar.

    Quanto ao resto peça o certificado energético, a casa se está à venda tem de o ter. Penso que o certificado tem lá algumas das características térmicas da casa.

  14.  # 14

    Colocado por: NB_ViseuPara ter uma noção, durante o tempo que estivémos em teletrabalho, a minha caldeira a gás do apartmento de Oeiras funcionava das 8h as 11h e das 18h as 24h
    Se precisa de ter a caldeira ligada em Oeiras, então é mesmo importante a questão do isolamento. Eu nunca senti necessidade de qq tipo de aquecimento na AML. Por isso a resistência pessoal às variações térmicas é algo a ter em consideração.

    Só mais uma coisa, não escolha casas muito grandes. O meu irmão comprou uma casa com 400m2 aí em Viseu, a casa não tem maus isolamentos, as janelas são aceitáveis, mas nem por nada ele consegue aquecer a casa no Inverno acima dos 20 ºC.

    Mas veja o lado positivo, se a casa não estiver totalmente orientada a Sul, as casas em Viseu costumam ser fresquinhas de verão :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NB_Viseu

  15.  # 15

    Olá sou de Viseu e concordo inteiramente consigo. Os preços estão na hora da morta e há muita, mas mesmo muita construção má.

    Numa remodelação coloquei pellets e gosto bastante, aquece bastante e não suja muito. Também pusemos AC, considero essencial.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NB_Viseu
    • eu
    • 27 junho 2022

     # 16

    A zona de Viseu é muito fria no inverno e muito quente no verão, faz bem em preocupar-se com os aspetos térmicos da casa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NB_Viseu

  17.  # 17

    Colocado por: HAL_9000Se precisa de ter a caldeira ligada em Oeiras, então é mesmo importante a questão do isolamento. Eu nunca senti necessidade de qq tipo de aquecimento na AML. Por isso a resistência pessoal às variações térmicas é algo a ter em consideração.

    Só mais uma coisa, não escolha casas muito grandes. O meu irmão comprou uma casa com 400m2 aí em Viseu, a casa não tem maus isolamentos, as janelas são aceitáveis, mas nem por nada ele consegue aquecer a casa no Inverno acima dos 20 ºC.

    Mas veja o lado positivo, se a casa não estiver totalmente orientada a Sul, as casas em Viseu costumam ser fresquinhas de verão :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário:NB_Viseu



    Pois, em termos de família temos sempre uma discussão valente. A minha mulher tem sempre frio, eu tenho sempre calor. Ela sofre no Inverno (daí convencer-me a ligar a caldeira aqui em Oeiras) e eu tenho sempre calor. Imaginem o que são as discussões sobre a altura de tirar o edredon da cama... :) Ela ganha sempre (normal), eu durmo destapado :)

    Quanto a ter uma casa grande... É o que quero. Também de 400 m2 parece-me um exagero para as nossas necessidades (mesmo contando com escritório em casa). Mas 400 m2, incluindo sotão e cave/garagem é mais ou menos (para menos) o que andamos à procura. Mas lá está, a garagem e o sotão, o tipo de aquecimento pode ser mais fraquinho ou praticamente inexistente (não pretendemos que sejam espaços de trabalho/vivência diária).

    Casa orientada a Sul temos a vantagem de no Inverno não ser tão difícil aquecer. A questão do calor do Verão, como procuramos casa com piscina e podemos sempre mais tarde fazer algum tipo de defesa do sol (pérgulas, telheiro, etc.) acaba por ter mais interesse comprar virado a Sul (até pela questão do aproveitamento com paineis solares que pretendo sempre colocar).

  18.  # 18

    Colocado por: zemvpferreira

    Quanto ao resto peça o certificado energético, a casa se está à venda tem de o ter. Penso que o certificado tem lá algumas das características térmicas da casa.


    O problema é que metade das casas ainda não tem certificado (sim e estão na sua grande maioria publicadas como certificado a aguardar ou "F", que não corresponde). E as que têm, faz parte da documentação do imóvel que as mediadoras facilitam com a apresentação da proposta (não antes...).

    Depois, há sempre que considerar que o certificado encontra-se correcto, o que nem sempre corresponde à verdade... infelizmente, é a nossa realidade.

  19.  # 19

    Ora bem, teto de 320.000 Eur para comprar uma casa?
    Tem mesmo que viver em cima da confusão urbana ou podem afastar-se para as zonas limítrofes?
    O que não falta nas beiras (interiores) são pechinchas a precisarem de uns miminhos que depois de prontas ficam por bem menos de metade desse orçamento. E qualquer uma delas bem melhor para viver longe das buzinas e das sirenes da grande cidade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NB_Viseu

  20.  # 20

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