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Pior erro que já fiz numa remodelação!

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  1.  # 1

    olá pessoal,

    como considero que este forum também deve ser para que os outros apreendam com os nossos erros, quis partilhar convosco o video que lancei esta semana no canal, onde falo um pouco sobre a minha 1º remodelação, mais especificamente sobre um dos maiores percalços que tive durante a obra e que quase me estragou a obra toda/investimento.

    é apenas uma partilha, para estarem atentos nas vossas obras, porque... mesmo sendo da área... confiei e no fim saiu-me cara a brincadeira.

    Espero que gostem e que seja útil.

    "pior erro que já fiz"

  2.  # 2

    Peço desculpa, mas... Isto parece uma daquelas "notícias" que aparece na página inicial dos browsers, a "dar o tudo por tudo" para um tipo ir lá clicar...

    Isto é um fórum, um local onde se previligia a informação escrita. Podemos dizer que é um formato do século passado, mas... é o que é.

    Creio que não ficava mal meter uma breve descrição do problema (e, de preferência, a solução encontrada para o mesmo), e depois quem quisesse lá iria ver ao canal youtube...
    Concordam com este comentário: Caravelle, Pedro Barradas, imo, Maria Luísa, Vítor Magalhães, ClioII

  3.  # 3

    Colocado por: jorgemlflorencioCreio que não ficava mal meter uma breve descrição do problema (e, de preferência, a solução encontrada para o mesmo), e depois quem quisesse lá iria ver ao canal youtube...


    Tem toda a certeza!

    Deixe-me resumir o cenário, então:

    Em pleno inicio da pandemia, achei por bem, aventurar-me na minha primeira remodelação do género fix and flip. Apesar de ser engenheiro e de ter vários anos de experiência, a remodelação de apartamentos nunca foi a minha área, e por parvo que pareça, como tudo na vida, cada área tem as suas particularidades.

    Ora, fiz o projeto e mapas de quantidades, escolhi todos os materiais e equipamentos, pesquise e seleccionei o empreiteiro, e dei inicio à obra no meio da pandemia.

    Iniciamos como em qualquer obra, pelas demolições, retiramos pouca coisa, mas a alteração mais significativa passava pela demolição da parede que dividia o corredor principal da sala, de forma a que o espaço ficasse em semi-openspace com a cozinha, a parede foi demolida sem problemas, os alinhamentos com o resto da cozinha também foram garantidos... No entanto, a obra foi andando e foram aparecendo outros imprevistos (correntes) que retiraram as atenções de um problema crítico e que estava à vista de todos...

    Na semana antes de aplicarmos o pavimento, é que reparei que no sitio onde estava o arranque da parede que demolimos tinha ficado um lomba.... o pavimento do corredor estava 3 cm mais alto que o pavimento da sala! e a parede que existia disfarçava esse problema.... e durante a obra, como tinhamos placas de OSB a proteger o chão, acabamos por nunca olhar para aquilo, e só na véspera da aplicação é que explodiu esta bomba, e tivemos de decidir se atrasavamos 2 semanas a obra (com as multas inerentes) ou se assumiamos uma rampa o mais disfarçada possível. Infelizmente, foi esta a última opção a escolhida, acabamos por picar um pouco à frente e atrás do alinhamento da parede demolida, para disfarçar o melhor possível o desnível, e aplicamos tela acústica dupla por baixo do pavimento nesta zona, para tentar atenuar o desnível.... e na fase do homestaging, conseguimos colocar mobilia no sitio estratégico para que os clientes não tivessem de passar pela lomba.

    Em suma, era esta a experiência que queria partilhar, como muitas outras que estão aqui no forum. E para as pessoas entenderem que os imprevistos e os problemas acontecem a todos, independentemente de serem ou não da área, e para redobrarem a atenção, porque há problemas tão parvos como este que acabo de descrever, cuja resolução à posterior, é tão dramática e onerosa, quando durante à fase da obra, era facilmente corrigivel com a picagem e aplicação de uma betonilha ou autonivelante...

    Espero que esta partilha sirva de exemplo, e se quiserem ver a transformação do tal espaço, podem na mesma assistir o video.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgemlflorencio

  4.  # 4

    Quando partiram a parede tiveram de fazer regularização no sítio da parede, nessa altura não viram que já tinha desnível, ou só no dia de aplicar o chão é que iam fazer a regularização e aplicar o flutuante logo de seguida.

  5.  # 5

    Colocado por: engobrasfeitasacabamos por picar um pouco à frente e atrás do alinhamento da parede demolida, para disfarçar o melhor possível o desnível, e aplicamos tela acústica dupla por baixo do pavimento nesta zona, para tentar atenuar o desnível.... e na fase do homestaging, conseguimos colocar mobilia no sitio estratégico para que os clientes não tivessem de passar pela lomba.


    Um mix entre chico-espertice e vigarice.
    Concordam com este comentário: nielsky

  6.  # 6

    Colocado por: VarejoteQuando partiram a parede tiveram de fazer regularização no sítio da parede, nessa altura não viram que já tinha desnível, ou só no dia de aplicar o chão é que iam fazer a regularização e aplicar o flutuante logo de seguida.


    no sitio do arranque, aproveitaram para passar alguma das tubagens para a tv e tomadas da sala.... só na semana antes do flutuante é que preencheram essa vala e que repararam que havia o desnivel.... até lá esteve sempre material a tapar a vala e os pavimentos

  7.  # 7

    Então não foi no dia anterior, que deram com o gato, foi uma semana antes, julgo que com essa antecedência daria para regularizar essa área, sem atrasar significativamente a obra.

    Pessoalmente como DO, preferia atrasar a obra meia dúzia de dias, do que ficar com essa maldade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luissilvestre

  8.  # 8

    Pelo relato, o imóvel era para vender.

  9.  # 9

    Mas aparentemente já tinha comprador, devido ao prazo estar a terminar e sujeito a multas.

  10.  # 10

    Colocado por: VarejoteMas aparentemente já tinha comprador, devido ao prazo estar a terminar e sujeito a multas.

    Se já houvesse comprador não era necessario homestaging.

  11.  # 11

    Colocado por: nielsky
    Se já houvesse comprador não era necessario homestaging.


    Bem, em caso de atraso, alguém iria aplicar as multas, o DO pode ser um investidor, para colocar à venda.

  12.  # 12

    Fonix, não podia ter atrasado a obra duas semanas e feito um trabalho decente?
    O que fez foi iludir os potenciais compradores. Isso é má fé!
    Esconder um problema que sabe que está lá, só disfarçado...pfft

    Não é possível que mesmo que já tivesse gente interessada, se explicasse o problema e a solução, estes se negassem a desistir do imóvel.

    Agora o raio dos enganadinhos que compraram isso querem meter um móvel num sítio diferente e vão andar sempre a perguntar-se porque é que as pernas do mesmo abanam.

    Fonix, há com cada uma.

  13.  # 13

    Malta! quem tiver curiosidade em saber no que isto deu, em termos de lucro e valores/custos de todo o processo, preparei um video sobre o lucro, e todas as despesas envolvidas no processo.

    Quem tiver interesse fica aqui o link.

    Mais uma vez, a ideia deste post e desta partilha é ficarem à par de valores, da partilha de experiência e informação, apenas isso ;)

    Boa semana pessoal!

    Se depois de assistirem o video tiverem alguma dúvida com os valores, é só deixarem aqui nos comentários.

  14.  # 14

    Ainda dizem mal dos vídeos do rei das parcerias... já não me recordo do nome dele 😅

  15.  # 15

    Ricfazeres?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rjmpires

  16.  # 16

    Colocado por: CaravelleRicfazeres?

    É esse mesmo!

  17.  # 17

    Parece-me que o lucro está mal calculado no vídeo. Há ali alguma confusão com Custos/Proveitos e fluxos de caixa.
    • Sasapo
    • 22 agosto 2022 editado

     # 18

    Colocado por: rjmpires
    É esse mesmo!

    Esse faz videos a pedir borlas para as próximas empreitadas, pelo menos neste caso está a relatar o decorrer de uma obra terminada.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

  19.  # 19

    Colocado por: engobrasfeitasMalta! quem tiver curiosidade em saber no que isto deu, em termos de lucro e valores/custos de todo o processo, preparei um video sobre o lucro, e todas as despesas envolvidas no processo.

    Quem tiver interesse fica aqui olink.


    Sem deixar de agradecer o conteúdo que será sempre útil a alguém no forum não posso deixar de reparar que embora tenha aceite bem a crítica ao seu post inicial e de seguida escreveu um resumo do problema, na oportunidade seguinte que teve voltou a despejar aqui o link para o vídeo e siga. Não custava nada fazer sempre um breve resumo antes de colocar o link para o vídeo. Quem não tiver interesse no tema não é por não ter o resumo que vai clicar no link portanto não me parece que vá ter mais ou menos visualizações por isso.

    Observação feita. Dito isto se não se importa tenho alguma questões:

    1 - De que tipo de imóvel se trata?
    2 - Quais foram os custos com o projecto?
    3 - Como é que já tinha o projecto antes de adquirir o imóvel?
    4 - Nos valores apresentados dos créditos de HPP e obras já estão considerados os juros?
    5 - Quanto pagou pela liquidação antecipada em cada crédito?
    6 - Como é que o distrate é inferior à soma dos dois créditos?
    7 - Porque optou por recorrer aos serviços de uma imobiliária? Uma boa parte do lucro desperdiçou-a aqui.

    Obrigado!

  20.  # 20

    Colocado por: elfo106
    Observação feita. Dito isto se não se importa tenho alguma questões:

    1 - De que tipo de imóvel se trata?
    2 - Quais foram os custos com o projecto?
    3 - Como é que já tinha o projecto antes de adquirir o imóvel?
    4 - Nos valores apresentados dos créditos de HPP e obras já estão considerados os juros?
    5 - Quanto pagou pela liquidação antecipada em cada crédito?
    6 - Como é que o distrate é inferior à soma dos dois créditos?
    7 - Porque optou por recorrer aos serviços de uma imobiliária? Uma boa parte do lucro desperdiçou-a aqui.


    Decidí partilhar o video aqui, para aqueles mais curiosos que já tinham demonstrado interesse na parte inicial, e que queriam saber o desfecho. Por achar que se tratava apenas de valores, não considerei que houvesse grande contexto a desenvolver neste caso.

    Relativamente às suas perguntas.
    1. o Imóvel era um T3, na zona de Moscavide;
    2. o projeto foi desenvolvido por mim, por isso o custo foi 0€. Sou eng civil de profissão, e apesar de não trabalhar como projetista, para um projeto desta envergadura, tenho conhecimentos mais que suficientes;
    3. conforme referi no ponto anterior, como fui eu a fazer o projeto, pedi à imobiliária para me deixar ir tirar "n" medidas, antes de o comprar. ou seja, quis estabilizar o projeto, para conseguir orçamentar de forma "fidedigna" a obra;
    4. não, os valores apresentados apenas dizem respeito aos valores solicitados e não aos MTIC;
    5. o valor do distrate pago, já englobava a penalização de 0,5% de cada empréstimo;
    6. é inferior porque os emprestimos foram à taxa fixa, e estive a pagar 11 meses de prestação, o que ajudou a abater a diferença que encontraste;
    7. como foi o meu primeiro investimento imobiliário, não quis arriscar, quer pela falta da experiência na análise da documentação dos possíveis compradores, quer pela falta de disponibilidade em mostrar eu próprio o apartamento.

    Se tiver mais qualquer dúvida não hesite em contactar ;)

    Relembro que a ideia apenas foi partilhar um caso prático! Relativamente à boca ou à comparação com o RicFazeres.... apenas tenho a referir que é muito fácil criticar alguém com um ecrã pela frente e sem dar a cara... é triste, apenas.

    Obrigado a aqueles que assistiram e colocaram questões legítimas! Boa semana.

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