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    • N3RO
    • 20 agosto 2022

     # 1

    Boa noite,

    Tomei posse como administrador de condomínio recentemente, e pretendo ver regularizadas as várias dívidas de condóminos que se foram acumulando.

    Na última assembleia extraordinária realizada, na qual fui eleito, auxiliei o anterior administrador no envio das convocatórias com a respectiva ordem de trabalhos, para todos os condóminos, tanto por carta registada como com recibo de aviso convocatório nas situações onde tal era possível.

    Dentro do meu conhecimento, foi a Ata da Assembleia redigida com todos os pressupostos, evidenciando os resultados das votações, todos os valores devidos por cada uma das frações, o orçamento de despesas e receitas para este novo exercício, e, posteriormente, enviada por correio registado com AR para todos os condóminos ausentes.

    Uma parte considerável dos condóminos manifestou já a sua intenção em regularizar as dívidas que foram apresentadas na Ata.

    Outro conjunto de condóminos, por sinal os que são os maiores devedores, não respondem a qualquer contacto.

    Acontece que, infelizmente, as várias dezenas de Atas de Assembleias anteriores, nenhuma delas refere expliciamente quais as dívidas de cada uma das frações, ou quais as despesas que justificariam o valor das quotas propostos para cada exercício, ou foram sequer regularmente convocadas para além do habitual "aviso no hall de entrada".


    1) Considerando que apenas esta última Ata de Assembleia terá todos os requisitos para uma eventual execução, questiono os mais experientes nestas matérias se terei sucesso?

    Entendo que esta Ata tenha os requisitos necessários para que sirva de título executivo, mas receio que não seja suficiente.


    2) Relativamente ao recurso a um agente de execução, quais os honorários que serão apresentados para cada uma das dívidas? Alguma sugestão para um AE na zona da grande Lisboa?

    3) Sendo um concelho com Julgado de Paz, existirá algum benefício em socorrer-me numa primeira instância por esta via ao invés de avançar diretamente para um agente de execução?

    Obrigado a todos
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    • 20 agosto 2022 editado

     # 2

    Sim, existindo essa duvida sobre o suporte das assembleias anteriores, é de todo conveniente que recorra aos Julgados de Paz para obter um titulo executivo eficiente.
    Para a demanda terá que se munir de todos os elementos que possam provar as dividas dos caloteiros, nomeadamente os orçamentos aprovados ao longo dos anos e atas de aprovação, a imputação das quotas a cada condómino com base na sua permilagem, escrutinando quem não pagou essas quotas.
    Torna-se importante toda a correspondência que tenha sido enviada aos condóminos devedores sobre a tentativa de cobrança.
    Não me parece um entrave o facto das atas anteriores não quantificarem as dividas dos condóminos. Não vejo obrigatoriedade que isso tenha que ser feito anualmente, muito embora tal circunstância terá sido evidenciado no relatório de apresentação de contas.
    Também não me parece entrave o facto de algumas convocatórias terem sido com aviso no Hall de entrada do prédio, desde que as deliberações dessas reuniões tenham sido comunicadas aos ausentes. Se os ausentes não impugnaram tais deliberações no prazo legal, as mesmas tornam-se válidas.

    O recurso aos Julgados de Paz tem uma fase de mediação antes do julgamento, nessa fase muitos condóminos reconsideram a sua falta perante um processo em andamento para a cobrança coerciva e resolvem logo ali acordar um plano de pagamento da divida, que serve de titulo executivo caso venha a ser necessário por possível incumprimento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: N3RO
  1.  # 3

    Boa tarde,
    Tenho um problema semelhante no meu condomínio, de tal modo que fui eleita co-administradora agora em Janeiro porque o administrador externo que contratamos para precisamente resolver o problema dos devedores nada fez em vários anos.
    Os dois casos que temos têm ido a algumas reuniões e assinaram atas onde estão descritas as suas dívidas, embora em valores globais, por exemplo: O condómino X tem em dívida ---- €, referentes a quotas de janeiro de 2019 a dezembro de 2022.
    Perguntas:
    - É necessário fazer uma reunião com acta que discrimine os valores em dívida por ano?
    - O "assunto" a tratar nesse caso é "Processo de execução de dívida do condómino X" ou qual o assunto que deve ser indicado na convocatória da reunião?
    - Temos outros assuntos de gestão corrente a tratar. Pode a reunião ser convocada e existir na acta a questão das dívidas e outros assuntos, ou para que a acta possa ser utilizada como título executivo só pode ser sobre as dívidas?
    - No meu concelho não há julgado de paz. O processo em tribunal pode ser efectuado apenas com um agente de execução ou temos de contratar um advogado?

    Obrigada pela ajuda
  2.  # 4

    Vou dar o exemplo do condomínio que administro neste momento.
    A acta é enviada por email, e os anexos também onde se encontram o orçamento,orçamentos,fundo de reserva e os valores em falta.(anexos são enviados antes para todos analisarem com tempo)
    Acta é assinada e lida no final da reunião para não haver stresses e vai para o arquivo do condomínio. Informatize é-se condomínio para saber e tem fundo de reserva ou não, super importante.
    Ao convocar a assembleia extraordinária neste caso coloca os assuntos a serem abordados, dívidas, obras, nova administração etc...
    O melhor é decidir contrsctsr um advogado e deixar claro em acta que os custos serão imputados aos devedores
    Estas pessoas agradeceram este comentário: mlrodrigues
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    • 15 março 2023

     # 5

    Colocado por: mlrodriguesBoa tarde,
    Tenho um problema semelhante no meu condomínio, de tal modo que fui eleita co-administradora agora em Janeiro porque o administrador externo que contratamos para precisamente resolver o problema dos devedores nada fez em vários anos.
    Os dois casos que temos têm ido a algumas reuniões e assinaram atas onde estão descritas as suas dívidas, embora em valores globais, por exemplo: O condómino X tem em dívida ---- €, referentes a quotas de janeiro de 2019 a dezembro de 2022.
    Perguntas:
    - É necessário fazer uma reunião com acta que discrimine os valores em dívida por ano?
    - O "assunto" a tratar nesse caso é "Processo de execução de dívida do condómino X" ou qual o assunto que deve ser indicado na convocatória da reunião?
    - Temos outros assuntos de gestão corrente a tratar. Pode a reunião ser convocada e existir na acta a questão das dívidas e outros assuntos, ou para que a acta possa ser utilizada como título executivo só pode ser sobre as dívidas?
    - No meu concelho não há julgado de paz. O processo em tribunal pode ser efectuado apenas com um agente de execução ou temos de contratar um advogado?

    Obrigada pela ajuda


    Tem que ser a ata da assembleia que aprovou o orçamento das despesas e respectivas quotas;
    ---
    Artigo 6.º

    Dívidas por encargos de condomínio

    1 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

    2 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

    3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

    4 - O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.os 1 e 3.

    5 - A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: mlrodrigues
    • N3RO
    • 15 março 2023

     # 6

    Caro @size, uma questão:

    Para alguns condóminos o JdP foi suficiente, no entanto os mesmos condóminos falham novamente meses mais tarde.

    Considerando que à data de hoje tenho já Atas que reúnem os requisitos para servirem de título de execução, posso simplesmente dirigir-me a um Agente de Execução com as mesmas? Como se processa?

    Obrigado
 
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