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  1.  # 1

    Caros foristas, a ver se alguém me consegue dar uma ajuda. Passo a descrever:

    Conjunto de moradias em banda em que a minha é a última no sentido descendente da rua. Todas as casas têm uma caixa de esgotos que liga à casa imediatamente a seguir, sendo que tudo vem parar à minha caixa e a seguir para a caixa na via pública.

    As moradias são inscritas como propriedade horizontal, onde a cada fração é afecto o seu respectivo logradouro (onde passam os ramais de esgotos), segundo a escritura e seu TCPH os respectivos logradouros são afetos a cada fração, sendo que a parte comum é apenas o túnel (na cave por baixo das casas) de acesso às respectivas garagens.

    Problema: naturalmente rede de esgotos com muitos anos dão problemas, e uma vez que nem todos sabem que não se deve deitar certas coisas pela sanita, tenho que umas vezes por ano de abrir a minha caixa para limpar (mangueirada; às vezes retirar objectos ou acumulações de Toalhitas/pensos etc). Além disso constantes acumulações de águas provocam deterioração dos materiais e consequentes infiltrações para o terreno e numa parede da cave.

    Ora, uma vez que estes ramais de esgotos passam por cada um dos logradouros, não fazendo na minha opinião parte da coisa comum, gostava de saber se há base legal para usar isso como posição de força: ou se faz obras entre todos para melhorar a rede e deixar de haver infiltrações ou cimento aquilo e cada um se resolva.

    Opiniões? Obrigado pela ajuda
  2.  # 2

    Os esgotos são comuns, devia haver condomínio uma vez que é um prédio em propriedade horizontal.

    Quando entope têm de chamar empresa de desentupimentos e todos pagarem, caso não exista condomínio constituído.
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    • 9 setembro 2022 editado

     # 3

    Quer a rede de esgotos, quer os logradouros, são áreas comuns, sendo os logradouros de uso exclusivo de cada fracçáo/moradia. São comuns porque constituem um mesmo lote de terreno.
    O que ocorre na caixa de visita da rede de esgotos inserida no logradouro da sua moradia, ocorrerá também nas restantes.

    Portanto,sendo um problema comum, em áreas comuns, o mesmo deve ser discutido e resolvido por todos os condóminos desse lote de moradias em banda, uma vez que existe deterioração e infiltrações.
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  3.  # 4

    Obrigado pelas respostas.

    Os logradouros são comuns mesmo que isso não esteja descrito no TCPH?
    Este descreve que compõe-se de 14 fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, com saídas próprias para uma parte comum ( o tal túnel) e para a via pública.
    Mais à frente descreve cada fracção p. ex. a) Hall, cozinha etc etc
    e) logradouro com X m2

    Ainda mais à frente descreve que a parte comum é a não descrita anteriormente, o tal túnel.


    Sim os esgotos são comuns, mas passam consecutivamente pelos logradouros que não são parte comum. Ora, isto poderia ser importante para exercer alguma posição de força porque o que quero é que as pessoas exerçam as suas responsabilidades e se resolva o assunto.
    Conseguiu-se chamar 1 vez uma empresa de desentupimento, mas foi um filme para todos pagarem.

    Resta dizer que não existe condomínio organizado, mas isso são outros 500.
    Obrigado
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    • 9 setembro 2022 editado

     # 5

    Se no TCPH ficou definido x m2 de logradouro, como parte privada, a cada uma das fracções, então, ficou excluído como sendo áreas comuns.

    Quanto à rede de esgotos, se o TCPH nada refere, a mesma é considerada área comum, sendo da responsabilidade de todos que dela se servem, qualquer obra de reparação.

    O condomínio existe, condomínio de uma PH, não existe é um administrador. Isto não impede que alguém possa tomar a iniciativa de programar uma reunião para resolver esse problema de responsabilidade comum, ou então, recorrer ao administrador provisório previsto no artigo 1435º.A

    -------------
    Artigo 1435.º-A - (Administrador provisório)


    1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
    2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
    3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
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  4.  # 6

    Obrigado size.

    Compreendo e até tem lógica.
    Que mais é considerado área comum quando nada refere no TCPH?
    Imagino que toda a infraestrutura comum (rede elétrica do túnel, esgotos, rede pluvial se existir)? O projeto de arquitectura tem 30 anos acho que não tem descrito estas infraestruturas comuns.

    Cumprimentos
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    • 12 setembro 2022

     # 7

    Em principio será o que estiver definido como tal no TCPH.
    A PH de um conjunto de moradias em banda obedece a uma adaptação do que costa no artigo 1421º, mais apropriado à PH de um prédio em altura. Por isso, será o TCPH a ter que estabelecer, em concreto, perante as características construtivas da urbanização.

    ......
    Artigo 1421.º - (Partes comuns do prédio)


    1. São comuns as seguintes partes do edifício:

    a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
    b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
    c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
    d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

    2. Presumem-se ainda comuns:

    a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
    b) Os ascensores;
    c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
    e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

    3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns
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  5.  # 8

    Acórdãos TRL
    Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
    Processo:
    9221/2007-6


    Relator:
    GRANJA DA FONSECA
    Descritores:
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    PARTE COMUM
    CONDOMÍNIO
    RESPONSABILIDADE
    ÓNUS DA PROVA


    Nº do Documento:
    RL
    Data do Acordão:15-11-2007




    Sumário:
    1 – O colector geral de esgotos de edifício em regime de propriedade horizontal é parte comum do prédio, pelo que são da responsabilidade dos condóminos as despesas com a sua conservação e fruição, as quais subsistem mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles ou a terceiros.
    2 – Se, após a aquisição da fracção, os autores começaram a ter problemas com inundações cuja origem estaria no entupimento do colector geral dos esgotos, tendo – se os condóminos escusado a proceder à realização das obras necessárias à eventual reparação do colector e ao pagamento das indemnizações solicitadas, incidia sobre os autores o ónus da prova do mau funcionamento ou das anomalias desse colector e de que as alegadas inundações na sua fracção resultaram dessas deficiências.
    3 – Não se tendo provado no Tribunal a quo que as inundações na fracção dos autores se ficaram a dever a um problema no colector geral e não tendo sido, nessa parte, impugnada a decisão sobre a matéria de facto, as pretensões dos autores não podem ser satisfeitas, face às regras do ónus da prova.
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