- É preciso perceber se esses "blocos" são apenas num lote de terreno ou em vários lotes.
Vê-se na certidão permanente.Colocado por: ClioIISe é cobertura de garagem aproveita a todos.
É como o telhado: não beneficia apenas os moradores do último andar.
Não é que seja propriamente "cobertura" mas o que está por cima (de parte) da garagem são os terraços das frações de um dos Blocos.
Colocado por: RCFPois, a mim parece-me que a responsabilidade será de dois condomínios - o da garagem e o do bloco de apartamentos que têm o usufruto dos terraços. Afinal, esse espaço, que é cobertura da garagem e simultaneamente terraço de um prédio, beneficia e aproveita aos dois.
Isso não me parece fazer sentido e nunca vi nenhum caso semelhante.Colocado por: PickaxeÉ preciso perceber se esses "blocos" são apenas num lote de terreno ou em vários lotes.
Vê-se na certidão permanente.
Pois, aparentemente são varios lotes mas há apenas 1 NIPC a todas as partes (todos os prédios, garagens e jardins).
Aqui em causa é quem é responsável, mas julgo que assim, a forma legal sobrepõe-se à divisão administrativa e dessa forma serão todos os condóminos.
Agora, nunca foi feito assim. As obras de manutenção, melhoria, contas e etc foram sempre individualizadas por blocos, garagens e jardins.
Colocado por: size
Ficou algo confuso;
Blocos em cima da garagem ? Ou fracções em cima de parte da garagem ?
Veja se consegue expor um croqui com a linha de corte vertical desses blocos com a garagem.
Há 3 prédios que partilham a mesma garagem. Esta garagem está num piso abaixo ao piso habitacional de qualquer um dos blocos/predios.
Um dos blocos tem terraços na parte interior, que servem apenas metade das frações do R/C (as do lado interior).
Na parte está abaixo desses terraços é onde ocorre a infiltração de água.
Pode ser da tela, tubagens, etc
No entanto, a minha questão é: cabe a responsabilidade a:
- ao prédio que tem os terraços
- aos condóminos que usufruem dos terraços,
- à garagem por já ter ouvido que o terraço não é mais que a cobertura da garagem? (acho estranho pois é quase como dizer que a minha varanda (2º andar) é cobertura da varanda do 1º)
- a todos os condóminos de todos os blocos e garagens (há quem tenha apenas garagem) pois o NIPC é um apenas.Colocado por: dav!dPois, aparentemente são varios lotes mas há apenas 1 NIPC a todas as partes (todos os prédios, garagens e jardins).
Esqueça o NIPC, o que interessa saber é quantos lotes de terreno existem, 1 ou 3, visto que diz que "Há 3 prédios que partilham a mesma garagem"
Isso vê-se na certidão permanente ou na propriedade horizontal.na certidão permanente existem vários números (e não lotes), associados tanto à entrada da garagem como dos prédios.Colocado por: dav!d
Há 3 prédios que partilham a mesma garagem. Esta garagem está num piso abaixo ao piso habitacional de qualquer um dos blocos/predios.
Um dos blocos tem terraços na parte interior, que servem apenas metade das frações do R/C (as do lado interior).
Na parte está abaixo desses terraços é onde ocorre a infiltração de água.
Continua a não esclarecer o essencial para se poder opinar com alguma objectividade. Terraços na parte interior ? O que é a parte interior ? Falando em pluralidade de terraços no interior (?), como estão distribuídos ?
Tentando imaginar, será uma garagem ampla, implantada abaixo dos pisos dos 3 blocos, abrangendo não só o perímetro desses 3 blocos, mas também uma área fora desse perímetro, uma vez que tem terraços de cobertura, por onde ocorrem infiltrações ?
No entanto, a minha questão é: cabe a responsabilidade a:
- ao prédio que tem os terraços
- aos condóminos que usufruem dos terraços,
- à garagem por já ter ouvido que o terraço não é mais que a cobertura da garagem? (acho estranho pois é quase como dizer que a minha varanda (2º andar) é cobertura da varanda do 1º)
- a todos os condóminos de todos os blocos e garagens (há quem tenha apenas garagem) pois o NIPC é um apenas.
Pois, mas é necessário saber-se, com rigor, qual a configuração estrutural de todo o conjunto da propriedade horizontal e quem usufrui o quê.
Será algo assim ?size
pelo que percebi é isso mais ou menos, mas os blocos superiores não estão ligados, a base da garagem é que deve ser um volume em cave que abrange toda a área por baixo dos edificiospeço desculpa pelo esboço toscocá está, trata-se de uma cobertura da garagem comum (com 4 terraços de usufruto privado) logo todos os proprietários da garagem tem de comparticipar o que neste caso são representados por um condominio especifico apenas para as garagens.Então o condomínio onde estão os terraços de uso exclusivo do bloco B3 não pagam nada?pagam porque tem os estacionamentos tambem e portanto fazem parte do condominio das garagens.
não se percebe é porque foi decidido fazer várias administrações.
talvez porque as garagens sejam todas frações independentes, mas ainda assim então teria que as reparações serem comparticipadas pelo condominio das garagens e do bloco onde se localizaria essa patologiaOK. Agora sim, percebe-se bem a configuração construtiva e interlição.
Afinal, a garagem tem uma cobertura principal e natural pelo perímetro dos 3 blocos e uma parte restante por um terraço de cobertura complementar à garagem comum, sobre o qual, está implementado um jardim comum aos 3 blocos.
Na área desse terraço, além do jardim, foram afectados 4 pequenos quadrados para uso exclusivo de 4 frações do r/c do bloco B3, que não se torna relevante para o caso, por os encargos de reparação não lhes poderem ser imputados.
Perante esta configuração e, uma vez que o jardim sobre o terraço é uma área comum de todos os Blocos, ou seja, o próprio terraço de cobertura, estabelecido, presume-se, no respectivo TCPH, a responsabilidade pela reparação do terraço, seja ela onde quer que seja, recai sobre TODOS os condóminos dos 3 blocos. Nº 1 do artigo 1424º, salvo disposição contrária constante no TCPH. Esta a minha opinião.
Diz que a infiltração é num ponto coincidente com um dos quadrados de uso exclusivo de uma fração, mas isso não implica que tenha que ser o condómino usufrutuário, de forma isolada, a reparar. Até porque, pode acontecer que a origem da infiltração seja proveniente da área do jardim. A agua, infiltrando-se por baixo da tela pode percorrer espaços inimagináveis. Se, por exemplo, for do jardim, quem deve reparar ? Todos os condóminos.
Apenas fica a duvida, se a garagem é utilizada, ou não, por TODOS os condóminos dos 3 blocos, para se aferir a possibilidade da aplicação do nº3 do artigo 1424º.Colocado por: marco1pagam porque tem os estacionamentos tambem e portanto fazem parte do condominio das garagens.
não se percebe é porque foi decidido fazer várias administrações.
talvez porque as garagens sejam todas frações independentes, mas ainda assim então teria que as reparações serem comparticipadas pelo condominio das garagens e do bloco onde se localizaria essa patologia
Marco,
Em minha opinião, após a demonstração construtiva apresentada, teremos que concluir que o terraço em questão é um terraço único, de cobertura de parte da garagem que excede o perímetro dos blocos. Ou seja, tratando-se de uma única PH, o terraço não é dividido por Blocos, mas sim pertence a todos os 3 blocos.
As várias administrações, são viáveis por centro de custos por cada Bloco e, bem assim, da garagem comum aos 3 blocos.Colocado por: marco1
não se percebe é porque foi decidido fazer várias administrações.
talvez porque as garagens sejam todas frações independentes, mas ainda assim então teria que as reparações serem comparticipadas pelo condominio das garagens e do bloco onde se localizaria essa patologia
será exatamente essa a configuração: frações independentes.
Pelo que diz, as reparações então teriam de ser comparticipadas pelo condominio das garagens e do bloco.Colocado por: size
Perante esta configuração...a responsabilidade pela reparação do terraço...recai sobre TODOS os condóminos dos 3 blocos.
Nº 1 do artigo 1424º
Apenas fica a duvida, se a garagem é utilizada, ou não, por TODOS os condóminos dos 3 blocos, para se aferir a possibilidade da aplicação do nº3 do artigo 1424º.
Não são TODOS os condóminos
O nº 1 do artigo 1424 diz:
1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
o nº 3 do artigo 1424 diz:
3 - As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
Pelo que entendo, os terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso exclusivo de um condómino, como sucede neste caso, são considerados partes comuns do edifício. A meu entender, partes comuns do Bloco 3 e não das garagens, ou estou errado?
Desta forma, as obras nos terraços de cobertura estão ao encargo da administração do condomínio do Bloco 3.
Pelo meu entendimento, o nº 3 atribui a responsabilidade aos condóminos que que usufruem dos terraços de cobertura.
Claro que se houver alguma infiltração proveniente do jardim ou outro bloco, aí teria de se responsabilizar a/s parte/s em questão.
A meu ver, não faz muito sentido eu usufruir de um terraço, que provoca uma inundação e o condómino do piso inferior ter de suportar as despesas. Diria que pelo que li, seria eu ou o condomínio a suportar as despesas.A não ser que a responsabilidade do terraço de cobertura seja dividida pelo bloco 3 e garagens (ou até mesmo exclusiva da garagem), aí já faz sentido.
É esse o caso, por ser um terraço de cobertura e não se equiparar a uma varanda?simOk, então estava a falhar-me esse entendimento.
A distribuição de responsabilidade "obriga" a dividir as despesas entre o bloco 3 e garagens, sendo que assim um condómino do bloco 3 teria uma contribuição pelo bloco e outra pela garagem?
Ou seria uma divisão apenas pelas garagens?pelas duas coisas nas sua quota-parte apurada, repare que embora o do bloco 3 tnha uma parte das garagens, a totalidade dos donos da garagem não fazem parte do bloco 3.
Isto se for consensual a coisa ser atribuida á garagem e ao bloco 3, pois a meu ver a cobertura da garagem devia ser algo a ser da responsabilidade de todos na devida quota parte ou mesmo apenas da garagem.Colocado por: dav!d
Pelo que entendo, os terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso exclusivo de um condómino, como sucede neste caso, são considerados partes comuns do edifício. A meu entender, partes comuns do Bloco 3 e não das garagens, ou estou errado?
Sim, estará errado.
Não pode dividir o terraço por blocos, nem pode dividir o terraço por mini terraços de uso exclusivo das 4 frações. Só poderia ser assim se estivesse descrito no TCPH. Já verificou isso ? Não creio que possa estar.
Esse terraço de cobertura suporta o jardim em quase toda a sua área e apenas disponibiliza aqueles 4 limitados quadrados de área, para uso exclusivo de 4 frações do bloco 3.
Não é por esta circunstância do uso exclusivo daquela ponta que se pode considerar que a mesma pertence ao Bloco 3. Esse terraço, é uma estrutura única, de cobertura à garagem colectiva, afecta aos 3 blocos.
Desta forma, as obras nos terraços de cobertura estão ao encargo da administração do condomínio do Bloco 3.
Não, porque está perante uma única PH, um único TCPH, um só condomínio, que abrange, integralmente, o conjunto dos 3 Blocos.
Não é pelo facto de terem criado uma administração para cada Bloco e outra para a garagem colectiva que, legalmente, se possa considerar 4 condomínios. Existem, sim, 4 sub-condomínios, com administração própria, por uma questão de centros de custos a cada um desses sectores, sobre os encargos correntes de fruição.
Pelo meu entendimento, o nº 3 atribui a responsabilidade aos condóminos que que usufruem dos terraços de cobertura.
Claro que se houver alguma infiltração proveniente do jardim ou outro bloco, aí teria de se responsabilizar a/s parte/s em questão.
A disposição do nº 3 para este caso, apenas poderá ser observado sobre o conjunto de utilizadores da garagem colectiva. Os condóminos que não tenham direito ao estacionamento na garagem, poderão ter o direito a não terem que comparticipar nos encargos da garagem. Ou seja, não
se aplica na imputação de encargos por Blocos, porque o TCPH não dividirá o terraço.
A meu ver, não faz muito sentido eu usufruir de um terraço, que provoca uma inundação e o condómino do piso inferior ter de suportar as despesas. Diria que pelo que li, seria eu ou o condomínio a suportar as despesas.
Não deve misturar as situações.
E está conhecido, com precisão, que a origem da infiltração está no ponto exacto de uso daquela fracção ? Mesmo que seja, nõo se torna relevante.
Sim, faz sentido que todos os comproprietários da garagem colectiva tenham que suportar a reparação da sua cobertura, exposta ao exterior. Não é suposto usufruir de uma garagem sem encargos da sua cobertura. Nunca o suposto condómino com uso exclusivo.
Não pode considerar e individualizar x metros quadrados daquela ponta do terraço para que a responsabilidade recaia sobre o condómino usufrutuário do canto, ou sobre o Bloco adjacente. A reparação em qualquer ponto do terraço de cobertura é da responsabilidade de todos os Blocos.Colocado por: dav!d
Ora a administração do bloco em questão diz que a responsabilidade é da garagem, pois a infiltração é devida à cobertura e esta é comum aos blocos.
E quase isto:
É da garagem, que é comum aos 3 BlocosO facto da garagem ter uma administração própria não significa que seja um condomínio separado do restante edificado. Significa, apenas, que a AG do condomínio decidiu que, para efeitos de gestão da garagem, a mesma deveria ter uma administração dedicada. Quanto às responsabilidades são as consignadas na lei que, em resumo, afirma, que a responsabilidade recairá sobre o condomínio.0.0244 seg. NEW
