Antes de mais agradeço a toda a vossa ajuda neste tópico, e no auxílio da questão que trago aqui hoje. Tenho apenas conhecimento básico acerca deste tipo de processos de retificação/regularização de imóveis pelo que necessito de mais algumas opiniões para perceber se a informação que obtive é correta (ainda não me dirigi á câmara ou arquitetos/advogados etc).
Ponto de situação actual:
- Temos interesse em adquirir uma moradia de 1959 que necessita de várias retificações para que possa ser escriturada. - A caderneta predial neste momento mostra uma área privativa de 70m2 e área dependente de 70m2. - Na realidade o terreno na totalidade tem 600m2, morado, e a moradia com 200m2 de área bruta sendo 140m2 privativa e 60m2 dependente. - A moradia não está regista na conservatória. - Pretendemos fazer crédito à habitação. - Temos uma certidão da câmara como a moradia está isenta de autorização de utilização, por ser anterior a 1962 nesta zona.
Processo de compra e venda:
Segundo a informação que nos foi dada pela imobiliária o processo será o seguinte:
1) retificação de áreas por parte de um topógrafo; 2) entregar modelo 1 as finanças para actualizar áreas; 3) registo na conservatória 4) escriturar
No entanto temos as seguintes dúvidas:
5) Não pretendemos mexer em fachadas da moradia, nem colocar nenhum projeto na câmara, apenas remodelações interiores, neste sentido a grande dúvida é se este processo vai ou não envolver a câmara direta ou indiretamente?
6) Pretendemos usar uma das divisões no RC que actualmente está como dependente (antiga adega) como privativa, de que forma podemos vir a ter problemas no futuro, quão difícil seria de legalizar? Esta divisão encontra-se completamente debaixo do primeiro piso, não é nenhum anexo.
7) Quanto ao banco, podemos ter algum tipo de problema ou a avaliação apenas vai ser feita tendo em conta o modelo 1 assim que estiver pronto?
8) A certidão que temos da câmara, foi pedida à uns meses e atesta que a moradia está isenta de utilização, mas e assim que rectificarmos as áreas deixa de estar válida? Podemos continuar a usar esta certidão desde que não sejam alteradas as fachadas?
Estamos um pouco relutantes em assinar o CPCV pois nada nos garante que mesmo com estás retificações esteja tudo legal… além disso neste momento não temos interesse em comprar um imóvel que necessite de projeto, apenas queremos fazer pequenas remodelações interiores para tornar o espaço habitável e confortável o mais rápido possível.
Mais uma vez obrigado pela vossa ajuda! Cumprimentos
quem vende que o faça quanto ao banco o que é que este diz? isso é o mais importante assim como se a conservatória vai aceitar essa retificação de áreas sem exigir outro tipo de comprovativo da camara. ou então só assina o CPCV com uma cláusula em que quer consegue o credito pelo valor que pretende quer que consegue a certidão, OU então não será obrigado a escriturar nem perder o sinal. muito estranho ter conseguido essa declaração da camara perante tal desfasamento de áreas. enfim, imobiliárias...
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Qual é a data da declaração camarária? Atenção que, se o desfasamento for expressivo (parece ser o caso) podem levantar-se questões. Especialmente se não há registo na conservatória e irá haver financiamento bancário. A responsabilidade de fazer a legalização/actualizaçao das matrizes é do actual proprietário.
A minha sugestão é que não assine CPCV, ou coloque uma clausula relativa ao prazo. Se não estiver tudo resolvido num prazo que seja razoável para si, que o contrato possa ser resolvido. Coloque também a questão ao seu banco. Veja que, mesmo que agora consiga chegar a fazer o negócio de compra e venda, poderá ter aborrecimentos posteriormente. Informe-se bem.
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Acho difícil a conservatória aceitar a correção de áreas com tal diferença. A menos que essa declaração da Câmara Municipal seja explicita nas áreas a considerar, o conservador poderá levantar reservas e não aceitar a actualização do registo. O Código do Registo predial prefê possibilidade de correção de áreas por "mero erro de medida", mas limita o erro a 10%. Mesmo com o levantamento topográfico e o termo do topógrafo, as áreas reais do prédio excedem os 10% de possível erro.
Faça o que fizer, não assuma para si a responsabilidade de regularizar os registos: quem tem que fazer é o proprietário (e outro que não ele apenas procurado para tal). Se tem realmente interesse no imóvel, como lhe sugeriram inclua uma cláusula para a data da concretização da escritura, condicionada a que as áreas reais estejam reflectidas na certidão do registo predial e nas finanças e ainda condicionada à avaliação bancária favorável para o valor acordado no CPCV. Escriturar é sempre possível, poderá é não obter financiamento para o valor que pretende e sem cláusulas que o protejam, a responsabilidade pela eventual não concretização da escritura passaria para si, por isso tenha cuidado e não acredite em tudo o que a imobiliária lhe disser.
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Se tem pressa no processo de compra, é melhor começar a ver outros opções. Como não está registada na conservatória será necessário provar e realizar a sua correta inscrição. AO retificar as áreas no modelo 1, que coloquem já as áreas como pretende (o RC adega como espaço privativo). Provavelmente será necessário submeter os desenhos do existente para retificação de áreas no modelo 1 e para inscrição na conservatória.
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Certo, era essa também a minha ideia, não avançar com o negócio desta forma… Muito obrigado pelas chamadas de atenção e pela vossa disponibilidade em prontamente dar algumas sugestões. Obrigado