Boa tarde, vou comprar um apartamento com 5 fracções estando só duas vendidas À minha pessoa. O que queria saber era se entre os futuros moradores se deva formar um condominio e não pagar a nenhuma empresa, ou se se deva contratar os serviços de pessoas c/ experiencia? Já agora, quais serão as funçoes de um modo mt espeficifo do representante do condomínio (por exemplo: comprar lâmpadas, muda-las, ligar para assistÊncia caso o elevador avarie,...) e se este ap exercer este papel tem algum salário ou isenção de pagar o condomínio. Muito obrigada!
Caro(a) mjramos boa tarde. Òbviamente que para serem melhor servidos poderão contratar uma empresa. Este òbviamente tem a ver com o facto de que até sou suspeito, pois sou gestor de empresa de gestão de condomínios. As funções do Administrador não se cingem apenas à gestão corrente, mas também à gestão menos visível mas muito importante e que se relaciona com a conservação do prédio, a sua manutenção, a gestão de um plano de contingência contra acidentes graves(incêndios - com as suas involvências no que concerne à manutenção dos sistemas de combate, planos de fuga na assistência a crianças e idosos - sistemas contra intrusão, etc). Todavia seria, em absoluto, de toda a conveniência que procurassem acompanhamento por forma a que a gestão do condomínio se iniciasse com todo o rigor. Disponha [email protected] Cumprimentos
Bom dia. É a 1ª vez que estou a participar apesar de consultar várias vezes este forum e ter tirado já algumas dúvidas. Comprei em Abril de 2008 uma fracção num prédio onde o total de fracções é 17. Actualmente já somos 8 proprietários e agora recebemos, na caixa de correio, uma folha de Convocatória para a 1ª Assembleia de Condóminos, assinada pela empresa GESTIPRED. Ninguém conhece a empresa e nem sequer sabemos se foi o contrutor que a contratou e não temos como saber pois ele nunca atende o telefone. A Convocatória refere data, hora e local, local esse que é o HALL do RC e não a sala de condomínio que existe no prédio! Gostaria de saber o seguinte: 1- Esta convocatória é Legal? Não deveria ser com carta registada e aviso de recepção? 2- Pode esta empresa convocar uma Assembleia? 3- O construtor tem de estar presente? 4- Se avançarmos com a constituição e legalização do Condomínio, podemos exigir ao construtor todas as chaves das partes comuns do prédio incluindo as da sala de condomínio, local onde ele tem armazenado os materiais de construção? 5- No prédio existe um Sr. que mostra as casas que ainda estão à venda, tem uma mesa e cadeiras no HALL de entrada mantendo sempre a porta da rua aberta, podemos exigir que saia e que a porta se mantenha sempre fechada? Desde já agradeço a vossa atenção. Muito obrigado
Caro(a)erzulie3, boa tarde. Para iniciar devo referir o seguinte: o construtor é condómino e é proprietário de 9 fracções. Logo tem a maioria absoluta simples dos votos indispensáveis para eleger/nomear o Administrador. Por isso a empresa que se apresenta foi contactada por ele. Devem já existir despesas que pretende partilhar com os restantes condóminos se o não fizer já, embora ilegalmente, por o condomínio existir mas não estar regularizado, ou seja, não ter personalidade jurídica. O interesse em convidar uma empresa de gestão de condomínio, tem como objectivo, normalmente, uma certa conivência na gestão por forma a que sejam mitigados possíveis defeitos de construção ainda abrangidos pela garantia de compra (cinco anos) e repare que ao explicar isto não sou suspeito, pois sou empresário gestor de condomínios e, portanto, conheço mais ou menos bem este tipo de empreendimentos. O condomínio existe desde a compra da 1ª fracção e, embora não regularizado, os condóminos já têm direito ao usufruto das partes comuns na medida das respectivas permilagens. Ora são partes comuns, para este exemplo, a sala do condomínio, o patamar de entrada, a que chama hall, o elevador, se houver, os quadros eléctricos e respectivas redes de distribuição, redes de distribuição de águas, de esgotos, antenas de televisão ou televisão por cabo, sendo que só os quatro canais nacionais são gratuitos, redes de telefone fixo, etc. Chamo-lhe a atenção que isto está legislado, pelo que, se fôr necessário, a todo o momento lhe posso facultar a legislação. Refiro isto para que possa estar ciente de que tem base legislativa para dirimir o assunto nem que seja, até em tribunal. Portanto chegou o momento de avisar o sr. construtor que não pode usufruir, nem do patamar de entrada para fomentar a venda das fracções, nem da sala de condomínio para armazém, 1º por se tratar de espaços em compropriedade (mais do que um proprietário) 2º porque estão a ser usados para fim diverso do que está estabelecido no TCPH. Respondendo às questões que apresentou: 1 – A convocatória não é legal. Mas a legislação não obriga a registo com A/R, mas apenas registo simples. Normalmente quando me toca uma situação de iniciar um condomínio, prefiro utilizar a convocatória pessoal COM RECIBO DE RECEPÇÃO, pois invariàvelmente ainda não há dinheiro e se se gastar dinheiro, é impossível a imputação destes custos à contabilidade do condomínio porque JURÌCAMENTE o condomínio ainda não existe. Assim normalmente, quando se trata de assuntos que possam ser imputados posteriormente, negoceio esse pagamento para depois do condomínio regularizado, mas no caso das convocatórias DATADAS, não é possível. 2º - Pode nos termos que lhe indiquei, ou seja, está, para já ao serviço do construtor. 3º - Tanto pode estar presente, como se pode fazer representar, que é o mais certo, através de procuração passada à empresa de gestão. 4º - Claro que devem avançar para a regularização do condomínio, (como atrás deixei referido o condomínio já está constituído desde a 1ª venda de fracção), através da empresa ou não. Pessoalmente nessas condições não recomendo que aceitem, pelo que se assim fôr devem exigir que fique declarado em acta a vossa não recepção a esse tipo de actuação para efeitos futuros. Mas se, porventura, aderirem a essa situação, exijam que em acta fique exarado que logo que o construtor perca a maioria dos votos, promoverão uma Assembleia-Geral de Condóminos no sentido de modificarem a forma de Administração. Caso não aceitarem, é suficiente não aparecerem, alegando posteriormente que não foram convocados, pelo menos legalmente. SE DECIDIREM ACEITAR A CONVOCATÓRIA E COMPARECER, EXIJAM QUE A REUNIÃO SEJA EFECTUADA NA SALA PRÓPRIA, A DO CONDOMÍNIO. 5º - Claro que podem. Diria mais, que de todas as atitudes que tomarem relativamente ao assunto, e dado que o construtor não atende telefonemas, dirijam-se-lhe através de carta registada com A/R. Após a primeira carta enviada nestes termos, muito provàvelmente ele já atenda o telefone, pois desta forma não haverá testemunhos, e verificará o erro que está a elaborar. Penso que já deveriam ter tomado essa atitude a partir do momento em que deixou de atender o telefone. É sinal de que, quando houver necessidade de o contactar para efeito de reparações de defeitos abrangidos pela garantia também não vai atender o telefone, pelo que deverão interiorizar que, com esse construtor, só deverão tratar dos assuntos por escrito registado. Espero que tenha ficado elucidado(a). Mas se assim não fôr, recorra que estarei ao dispôr. Fiquem bem. [email protected] Cumprimentos
Bom dia Em primeiro lugar, quero agradecer-lhe a rápida resposta às questões formuladas. Hoje vamos ter a nossa 1ª Assembleia e já dei conhecimento deste forum aos restantes condóminos para estarem cientes do que podemos fazer juntos, assim que tivermos a maioria dos votos. Gostaria também de saber se por acaso dispõe de alguma minuta que possa utilizar para enviar uma carta registada ao construtor de forma a exigir a substituição de alguns azulejos que estão rachados e para que termine a instalação do sistema de alarme, o qual ainda não está a funcionar. Mais uma vez, obrigada.
Bom dia Desde já lhe agradeço a minuta que me enviou. Adaptei-a ao meu problema e enviei por correio registado com AR. Já obtive resposta escrita, também registada, mas o que o construtor me indica é que devo eu apresentar-lhe um orçamento de uma empresa qualquer de remodelações, para ele aprovar e depois pagar os arranjos. Em conversa com a minha vizinha soube que já houve um problema semelhante e ele levou 5 meses a pagar ao vizinho os arranjos... Pergunto: posso recusar o que ele sugere na carta e exigir que seja ele a reparar? caso opte por uma empresa que não a dele, posso perder a garantia do interior da casa? Mais uma vez, obrigado.
Caro erzulie3, boa tarde. Espertinho esse construtor. Mostre-lhe que também é esperto. Apresente-lhe um orçamento de uma empresa, mas peça para o orçamento ser endereçado à empresa do construtor. Sendo ele a adjudicar a obra, através de um orçamento que, embora apresentado pelo caro erzulie3, foi em nome da empresa do construtor, é a ele, construtor, que compete manter e assegurar a nova garantia. O construtor pode perfeitamente sempre subempreitar, sem que signifique perda da garantia da sua (dele) parte. Òbviamente que o ónus do pagamento, pronto ou tardio, nestas condições, serão sempre imputadas ao construtor. Fique bem [email protected] Cumprimentos
Caro DN Já solicitei dois orçamentos para as obras mas dado que existem inúmeros azulejos rachados e o material já não é igual ao utilizado na construção, ambas as empresas sugeriram a substituição de todos os azulejos para não se notar a diferença de tons... ou seja, vou ter orçamentos de valor elevado. Será que o construtor pode negar-se à aceitação destes orçamentos por esse motivo? Obrigado
Cara erzulie3, boa noite. Essa situação compete ao construtor decidir, na certeza, porém que a cara IM deverá fazer sentir que deseja um trabalho bem acabado. Certamente que o construtor também deverá estar sensibilizado para esse promenor, que não é tão pormenor assim. Mas que isso não sirva para se ir protelando a reparação, e entretanto ficar fora do prazo de garantia. Mesmo que possa haver diferendo na resolução dessa situação, deve a cara IM prevenir-se com doc's que a habilitem a ficar ao abrigo de qualquer "rasteira" em termos de prazo e jurìdicamente falando. Fique bem [email protected] Cumprimentos