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Aproveitamento de sótão para fins habitacionais

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  1.  # 1

    Boas a todos!

    Este ano escriturei um apartamento num último andar com acesso exclusivo a uma séries de arrumos no sótão e saída para terraço exclusivo, imediatamente acima da fração.

    Na altura em que sinalizei o apartamento não sabia bem o quão correto seria ter a parte dos arrumos conectada à parte de baixo, mas foi a primeira vez a comprar casa e fui de certa forma "ludibriado" a pensar que era tudo normal, porque os apartamentos eram inclusivamente anunciados como duplex.

    Moral da estória, tanto eu como outras duas frações na mesma situação acabámos por colocar uma escadaria interna para aceder aos arrumos e pagámos os acabamentos dos mesmos, que eram 100% cimento sem estética alguma.

    De resto, os arrumos já estavam "preparados" em todos os sentidos à nascença pelo antigo construtor (que depois veio a falir). Quando sinalizei a fração junto do novo construtor, ainda antes de arrancarem as obras, os arrumos vinham neste estado:

    - WC;

    - Portas-janelas com saídas para o terraço;

    - Contadores devidamente ligados à fração;

    - Interruptor na fração que controla iluminação nos arrumos;

    - Piso radiante nos arrumos;

    - Buraco enorme entre arrumos e teto da fração;

    - A planta tinha planificação da escada na fração;

    Não sendo o meu caso, um dos vizinhos nem conseguiria aceder aos seus arrumos pela parte de fora, pois teria que atravessar arrumos de outro.

    Ora, no nosso entendimento, só fazia sentido conectar os dois pisos, pois estava à vista de todos que aquilo foi concebido para ser duplex, que nunca chegou a ser.

    Como é óbvio, depois de ter a escada, fechei o acesso exterior dos arrumos, para evitar acesso indevido à minha fração.

    Chegado aqui, e por vários motivos, queria tornar a situação 100% correcta e passar os arrumos de área bruta dependente para área da fração. Do lado dos condóminos, todos sabem que aquilo são "duplex" (todos viram como foram vendidos) e que são arrumos exclusivos, não veria nenhum motivo para alguém não aprovar a alteração no TCPH, até porque eu pagaria mais no condomínio. Julgo que seria vantajoso para toda a gente.

    Na opinião de quem possa ter passado por isto, e com base no que descrevo, será que seria relativamente fácil de passar esta alteração na Câmara? Seria depois preciso uma nova escritura com o condomínio, mais adiante?

    Cumprimentos e obrigado.
    • size
    • 25 novembro 2024

     # 2

    Colocado por: elMatinal

    Na opinião de quem possa ter passado por isto, e com base no que descrevo, será que seria relativamente fácil de passar esta alteração na Câmara? Seria depois preciso uma nova escritura com o condomínio, mais adiante?

    Cumprimentos e obrigado.


    Será difícil, porque altera substancialmente as circunstâncias anteriormente licenciadas.
    Por alguma razão o construtor não optou por constituir/licenciar o pretenso duplex.
    À partida as obras jã efectuadas estarão ilegais.
    Concordam com este comentário: nunogouveia
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elMatinal

  3.  # 3

    Colocado por: elMatinalnão veria nenhum motivo para alguém não aprovar a alteração no TCPH

    Muito gostam as pessoas de complicar.
    O que os outros condóminos poderão exigir é que o seu apartamento comece a pagar mais de condomínio.
    Está a ter alguma reclamação dos restantes condóminos?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elMatinal

  4.  # 4

    Colocado por: sizePor alguma razão o construtor não optou por constituir/licenciar o pretenso duplex.

    É obvio que o construtor não licenciou o duplex, porque isso não era possível.

  5.  # 5

    tudo é possivel de fazer
    interessa é fazer corretamente.
    tem de começar por ver o que está aprovado na camara ( ver bem o projeto)
    ver como estão apresentados esses arrumos, era um piso acessivel de arrecadações? não tinha acesso?
    depois contatar um arquiteto para seguir com o melhor procedimento por forma a legalizar a situação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elMatinal

  6.  # 6

    Colocado por: size

    Será difícil, porque altera substancialmente as circunstâncias anteriormente licenciadas.
    Por alguma razão o construtor não optou por constituir/licenciar o pretenso duplex.
    À partida as obras jã efectuadas estarão ilegais.


    Será assim tão complicado licenciar arrumos que, aparentemente, têm todas as condições de habitabilidade?
    Entendo a questão do construtor não o ter feito, mas também não sei o que vem de trás, do antigo proprietário.
    Refere-se às obras de acabamentos? Entendo que não se tenha pedido ao condomínio, mas o que se fez foi colocar chão, madeiras e pintar, ao invés de deixá-los no estado "cru" sem sentido algum.

  7.  # 7

    Colocado por: elMatinaltêm todas as condições de habitabilidade?
    quais?

    Colocado por: elMatinalSerá assim tão complicado licenciar arrumos que, aparentemente
    como contornaria por exemplo a limitação que pode ou não haver quanto ao nº de pisos acima do solo? por exemplo

    ou limitações em termos de aos indices de construção? outro exemplo

    ou ... etc
    Concordam com este comentário: elMatinal

  8.  # 8

    Colocado por: marco1depois contatar um arquiteto para seguir com o melhor procedimento por forma a legalizar a situação.

    marco, como eu já disse, se fosse possível de legalizar, o construtor do prédio tinha-o feito, e ganhava mais dinheiro.
    Pelo que percebi, tratam-se de obras interiores de uma fração, pelo que não necessitam de licenciamento. Deste que não ande a abrir buracos na laje para a escada, presumi que esse buraco já existia.

  9.  # 9

    Colocado por: marco1tudo é possivel de fazer
    ponto e virgula.. nem tudo é possivel de fazer. como deves saber, nem tudo é licenciável ou possível de se legalizar.
    essa resposta nem parece de alguém que trabalha na área

  10.  # 10

    Colocado por: Pickaxe
    Muito gostam as pessoas de complicar.
    O que os outros condóminos poderão exigir é que o seu apartamento comece a pagar mais de condomínio.
    Está a ter alguma reclamação dos restantes condóminos?


    Estaria disposto a pagar mais condomínio, naturalmente, mas apenas quando estivesse com tudo licenciado.
    Como disse, tenho interesse em ter tudo legalizado, por motivos de seguros, futura venda, etc.
    Houve um vizinho na anterior reunião que mencionou que talvez os que têm os arrumos devessem pagar mais, sim. Mas aquilo passou um bocado ao lado da reunião, não se deu grande importância e nem ficou em ata. Recentemente voltou a mencionar os arrumos numa troca de emails entre todos, quando começaram a apertar com ele por causa de uma unidade exterior de AC que ele colocou na cobertura do prédio sem pedir, passando os cabos desde a ventilação do WC dele. Alegou que tinham sido feitas alterações estruturais, o que é mentira, pois o buraco de acesso aos arrumos existe desde a concepção do prédio, conforme tive oportunidade de ver ainda antes do novo construtor ter re-começado as obras no prédio. Enfim, ninguém se incomoda muito com isto, tirando esse, que tem a mania que é melhor que os outros e que julgo ter alguma inveja por já não ter podido comprar nenhuma fração com arrumos quando cá chegou.

  11.  # 11

    Colocado por: antonylemosquais?

    como contornaria por exemplo a limitação que pode ou não haver quanto ao nº de pisos acima do solo? por exemplo

    ou limitações em termos de aos indices de construção? outro exemplo

    ou ... etc


    Sim, essas limitações dos índices de construção sei que podem existir, só um arquiteto me poderia informar melhor de toda a situação.
    Por condições de habitabilidade, refiro-me a tudo o que lá está em igual modo à minha fração: ligações elétricas, aquecimento, pé direito igual, iluminação, janelas, etc.
    Atenção, naturalmente que isto é a visão de quem não está a par de todas as limitações, só um arquiteto poderia responder com certeza.

  12.  # 12

    Colocado por: marco1tudo é possivel de fazer
    interessa é fazer corretamente.
    tem de começar por ver o que está aprovado na camara ( ver bem o projeto)
    ver como estão apresentados esses arrumos, era um piso acessivel de arrecadações? não tinha acesso?
    depois contatar um arquiteto para seguir com o melhor procedimento por forma a legalizar a situação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:elMatinal


    Sim, hoje mesmo enviei email a pedir projecto e planta originais.
    E sim, havia um acesso externo, no meu caso. Noutro caso doutro proprietário, ele teria de passar por outros arrumos para chegar ao dele, nem sei como seria possível aceder aos arrumos sem ter a ligação interna.
    Assim como os buracos, que já lá estavam desde o antigo construtor; assim como na planta que me foi fornecida estava desenhada uma escada na fração, onde acabei por meter efetivamente a minha.

  13.  # 13

    Colocado por: antonylemosponto e virgula.. nem tudo é possivel de fazer. como deves saber, nem tudo é licenciável ou possível de se legalizar.
    essa resposta nem parece de alguém que trabalha na área


    posso sim senhor conseguir legalizar um duplex em que o sotão entra como arrumo por exemplo
    posso hoje em dia legalizar certos desvãos de cobertura para fins habitacionais com o rgeu a permitir com normas menos restritivas
    tudo passa por conhecer todo o processo nas suas várias vertentes e circunstancias
    agora dizer á partida que não é possivel sem estar na posse disso tudo, acho que é apenas espirito "censório".
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elMatinal

  14.  # 14

    Colocado por: marco1

    posso sim senhor conseguir legalizar um duplex em que o sotão entra como arrumo por exemplo
    posso hoje em dia legalizar certos desvãos de cobertura para fins habitacionais com o rgeu a permitir com normas menos restritivas
    tudo passa por conhecer todo o processo nas suas várias vertentes e circunstancias
    agora dizer á partida que não é possivel sem estar na posse disso tudo, acho que é apenas espirito "censório".


    Se posso perguntar, está dentro da área? Pelo que diz, parece-me já ter visto casos "semelhantes".

  15.  # 15

    Colocado por: marco1agora dizer á partida que não é possivel sem estar na posse disso tudo
    eu nao escrevi em lado algum que será impossível o ematinal fazer o que pretende porque eu nao conheço o prédio, nem sei em que concelho se encontra e muito menos li os regulamentos municipais..

    apenas achei estranho tu, sem qualquer conhecimento de causa, fazeres uma afirmação descarada de que tudo é possível de fazer..

    seja neste caso ou noutro qualquer

  16.  # 16

    Colocado por: marco1posso sim senhor conseguir legalizar um duplex em que o sotão entra como arrumo por exemplo

    Parece-me que isso é o que está já legalizado. O objetivo é transformar um arrumo em área de habitação.
    Concordam com este comentário: elMatinal

  17.  # 17

    antony

    dás-me razão, tudo é possivel :) haverá casos que em vez de carne da vazia será de novilho, por ai...
    portanto como referi inicialmente tem de partir do que está aprovado e por ai fora....

    Pickaxe

    sim parece que o que está aprovado é arrecadações mas sem ligação interna á fração em baixo, não sabemos ao certo, há casos em que a ligação já foi em projeto.

  18.  # 18

    Colocado por: marco1antony

    dás-me razão, tudo é possivel :) haverá casos que em vez de carne da vazia será de novilho, por ai...
    portanto como referi inicialmente tem de partir do que está aprovado e por ai fora....

    Pickaxe

    sim parece que o que está aprovado é arrecadações mas sem ligação interna á fração em baixo, não sabemos ao certo, há casos em que a ligação já foi em projeto.


    Sim, havia ligação externa, mas na planta está efetivamente um desenho de uma escada no sítio onde está o buraco.
    Estou curioso por saber o que vem da câmara, na verdade.

  19.  # 19

    Colocado por: elMatinal
    Como disse, tenho interesse em ter tudo legalizado, por motivos de seguros, futura venda, etc.


    Meu estimado, no regime jurídico da propriedade horizontal não há clandestinidade. Assim, o que caracteriza o regime de propriedade horizontal é a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectos ao serviço do todo. logo, tudo quanto não se contiver lavrado, em sede do título constitutivo, como parte integrante das partes autonomizadas (cfr. art. 1421º, nº 2 e 3 do CC), é parte necessariamente comum, independentemente de quaisquer acordos com o construtor e/ou promotor.

    Atente que são consideradas comuns por exclusão de partes, todas aquelas que no respectivo título de constituição de propriedade horizontal, não foram especificadas como fracções autónomas e individualizadas, dividindo-se então em partes imperativamente comuns e partes presuntivamente comuns.

    O sótão será uma parte comum de igual uso por todos os condóminos, ainda que com entrada exclusiva por um dos andares, a menos que o seu uso exclusivo tenha sido atribuído no título constitutivo da propriedade horizontal ao condómino por cuja fracção se faça o acesso.

    Nesta conformidade, se do documento constitutivo resultar que o sótão, pese embora, coisa comum, lhe está afecto em exclusividade (cfr. citado nº 3), não carece de proceder à feitura de qualquer expediente para legalizar o que já está perfeitamente legal.

    Pelo que julguei perceber, o acesso à referida dependência tinha-se feita através de uma parte comum, pelo que, tendo antes optado por efectivar um acesso directo. Neste caso, contanto tenha cuidado de obrar de forma a não prejudicar a segurança (cfr. art. 1421º, nº 2, al. a) do CC), nada haverá a obtsar, atenta a aplicação, por analogia, do disposto no art. 1422º-A, nº 1 e 2 do CC.

    Acresce salientar que o sótão (ou vão de telhado), na ausência de qualquer especificação no título constitutivo da propriedade horizontal, constitui sempre uma parte presuntivamente comum do prédio (cfr. citado nº 2 art. 1421º), no entanto, essa presunção de comunhão pode ser ilidida mediante a prova da afetação material desde o início - reportada ao momento da constituição da propriedade horizontal ou, posteriormente, com a construção do prédio - do sótão a algum condómino.

    No silêncio do título, não havendo estas evidências e/ou não logrando a feitura das provas atinentes quanto à afectação exclusiva, para poder fruir em exclusivo do sótão, carecerá, necessariamente da aquiescência unânime dos seus consortes mediante competente deliberação em sede plenária.

    Finalmente, uma ressalva final para observar que não lhe pode ser imputada a obrigatoriedade de aumentar o valor das suas comparticipações contra a sua vontade, excepto, se o referido espaço não lhe estiver afecto e carecer o mesmo de autorização...


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elMatinal

  20.  # 20

    Colocado por: happy hippy

    Meu estimado, no regime jurídico da propriedade horizontal não há clandestinidade. Assim, o que caracteriza o regime de propriedade horizontal é a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectos ao serviço do todo. logo, tudo quanto não se contiver lavrado, em sede do título constitutivo, como parte integrante das partes autonomizadas (cfr. art. 1421º, nº 2 e 3 do CC), é parte necessariamente comum, independentemente de quaisquer acordos com o construtor e/ou promotor.

    Atente que são consideradas comuns por exclusão de partes, todas aquelas que no respectivo título de constituição de propriedade horizontal, não foram especificadas como fracções autónomas e individualizadas, dividindo-se então em partes imperativamente comuns e partes presuntivamente comuns.

    O sótão será uma parte comum de igual uso por todos os condóminos, ainda que com entrada exclusiva por um dos andares, a menos que o seu uso exclusivo tenha sido atribuído no título constitutivo da propriedade horizontal ao condómino por cuja fracção se faça o acesso.

    Nesta conformidade, se do documento constitutivo resultar que o sótão, pese embora, coisa comum, lhe está afecto em exclusividade (cfr. citado nº 3), não carece de proceder à feitura de qualquer expediente para legalizar o que já está perfeitamente legal.

    Pelo que julguei perceber, o acesso à referida dependência tinha-se feita através de uma parte comum, pelo que, tendo antes optado por efectivar um acesso directo. Neste caso, contanto tenha cuidado de obrar de forma a não prejudicar a segurança (cfr. art. 1421º, nº 2, al. a) do CC), nada haverá a obtsar, atenta a aplicação, por analogia, do disposto no art. 1422º-A, nº 1 e 2 do CC.

    Acresce salientar que o sótão (ou vão de telhado), na ausência de qualquer especificação no título constitutivo da propriedade horizontal, constitui sempre uma parte presuntivamente comum do prédio (cfr. citado nº 2 art. 1421º), no entanto, essa presunção de comunhão pode ser ilidida mediante a prova da afetação material desde o início - reportada ao momento da constituição da propriedade horizontal ou, posteriormente, com a construção do prédio - do sótão a algum condómino.

    No silêncio do título, não havendo estas evidências e/ou não logrando a feitura das provas atinentes quanto à afectação exclusiva, para poder fruir em exclusivo do sótão, carecerá, necessariamente da aquiescência unânime dos seus consortes mediante competente deliberação em sede plenária.

    Finalmente, uma ressalva final para observar que não lhe pode ser imputada a obrigatoriedade de aumentar o valor das suas comparticipações contra a sua vontade, excepto, se o referido espaço não lhe estiver afecto e carecer o mesmo de autorização...


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/


    Muito obrigado por estes esclarecimentos.
    E sim, os ditos arrumos são de uso exclusivo da minha fração, foram atribuídos no TCPH e constam como áreas brutas dependentes, assim como o terraço para onde têm saída.
    Tal como disse, e bem, havia uma entrada por parte comum, que todos acabámos por fechar em detrimento de acesso interior.
    Ao verificar o art.º 1422, ponto 2 do CC, lê-se: "Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens".
    Isto quer dizer que, em teoria, a junção em si iria ao encontro destes dois pontos, mesmo não sendo os arrumos frações independentes "no papel"?
    No que toca às contribuições, estou ciente de que não me podem obrigar a pagar por algo que é de uso exclusivo meu, e que a permilagem já tem em conta áreas brutas dependentes. Se bem que compreendo que alguém possa levantar a questão, e até poderia aceder a uma eventual contribuição extraordinária, numa tentativa de manter o ambiente são com os vizinhos e para evitar problemas a longo prazo.

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