- Sara de Almeida
- 12 dezembro 2024 editado
Boa noite,
Sou administradora de um prédio e neste prédio existem 8 andares cujas permilagens variam entre os 89 e os 135. O prédio existe desde 2003 e logo nas primeiras atas está registado por votação unânime que as quotas seriam pagas pelo mesmo valor para todos os condóminos, independentemente da sua permilagem. Durante todos estes anos (21) foi assim feito. Nas reuniões de condóminos, as votações sempre foram contabilizadas como 1voto=1pessoa em vez de ser consoante a permilagem de cada fração.
Agora, o prédio precisa de fazer obras que terão de ser pagas pelo bolso de cada condómino, visto a conta do condomínio não ter verba. Pressupõe-se que cada fração pague o mesmo valor, independentemente da permilagem, visto as quotas e os votos serem iguais para todos.
Pergunto se existe alguma lei acerca desta fórmula quotas=votos=obras.
Agradeço a ajuda.De acordo com a legislação, o regime de quotas iguais apenas pode recair sobre limitada espécie de despesas, conforme nº 2 do artigo 1424º. Nunca sobre obras de conservação do prédio. Atenção a isso.
A norma de quotas iguais não implica alteração do cálculo do numero de votos. Mantém-se ser com base na permilagem.
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Artigo 1424º
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2 — Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.- Sara de Almeida
- 12 dezembro 2024
Muito obrigada pela ajuda.
Se a lei diz "sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio", ora tendo em conta que em 8 andares, só 3 é que têm a permilagem mais baixa (eu sou uma delas), é claro que os restantes votarão pelas despesas iguais para todos.
Bom, neste caso, nem vale a pena colocar a questão em cima da mesa.Basta um não concordar e isso é tudo revertido e as perliminagens para a cota mensal têm que ser ajustadasColocado por: Sara de AlmeidaMuito obrigada pela ajuda.
Se a lei diz "sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio", ora tendo em conta que em 8 andares, só 3 é que têm a permilagem mais baixa (eu sou uma delas), é claro que os restantes votarão pelas despesas iguais para todos.
Bom, neste caso, nem vale a pena colocar a questão em cima da mesa.
Tem de ler outra vez e ter cuidado com as vírgulas.
"aprovado, sem oposição, pela maioria dos condóminos" significa que pelo menos a maioria tem de votar a favor e não pode haver um único voto contra (pode haver abstenção).Colocado por: Sara de AlmeidaMuito obrigada pela ajuda.
Se a lei diz "sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio", ora tendo em conta que em 8 andares, só 3 é que têm a permilagem mais baixa (eu sou uma delas), é claro que os restantes votarão pelas despesas iguais para todos.
Bom, neste caso, nem vale a pena colocar a questão em cima da mesa.
Sim, mas é apenas para as despesas consideradas de interesse comum a todos, como sejam os honorários do administrador, porteira, despesas de expediente do administrador, etc.
As restantes tem que ser imputadas a cada condómino com base na sua permilagem, de acordo com o º 1 do mesmo artigo 1424º. Por isso, não haverá razão para estar preocupada. Está protegida pela lei.
Claro, que vale a pena colocar a questão em apreciação séria. Exija o cumprimento da legislação.
Absurdo, estabelecer quotas iguais para obras, perante uma disparidade relevante de permilagens, 89 > 135.
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Artigo 1424.º – Encargos de conservação e fruição
1 — Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2 — Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.- Sara de Almeida
- 12 dezembro 2024 editado
A permilagem do prédio é esta em anexo. Nunca a maioria irá votar pagamentos de quotas por permilagem. MAs agradeço a todos o esclarecimento. Irei assim, colocar a questão na reunião.
Muito obrigada.Sara; essa maioria do seu prédio, (parasitas) com maior permilagem não pode aprovar normas ilegais. Tem que cumprir com o que determina a lei.
Se, acaso tentarem impor tal intenção através de uma possível deliberação (ilegal) vote contra e de seguida deve impugnar tal deliberação. Procure elucidar os outros condóminos na mesma situação que a sua.
Reprovável a esperteza dos seus vizinhos com maiores permilagens. Estão a roubar os condóminos com menor permilagem.
Acordem e defendam-se.Colocado por: sizeSara; essa maioria do seu prédio, com maior permilagem não podem aprovar normas ilegais. Tem que cumprir o que a determina.
Se, acaso tentarem impor tal intenção através de uma possível deliberação (ilegal) vote contra e de seguida deve impugnar tal deliberação. Procure elucidar os outros condóminos na mesma situação que a sua.
Reprovável a esperteza dos seus vizinhos com maiores permilagens. Estão a roubar os condóminos com menor permilagem.
Acordem e defendam-se defendam-se
É isso mesmo, é incrível a parasitagem que as pessoas tentam fazer nos outros. Querem casas maiores, paguem as respectivas despesas.- desofiapedro
- 12 dezembro 2024
E a diferença ainda por cima é enorme! Se fossem uns 10 15m2 ainda era naquela; as diferenças começam em cerca de 30m2 a mais!A fracção B tem de pagar mais do dobro das despesas da fracção E.
Até pode haver despesas que se aceite serem em partes iguais (iluminação, elevadores, limpezas...) mas obras é algo pesado em que a permilagem deverá ser a utilizada.
É sempre preciso bom senso, mas não deixe que abusem em demasia da sua bondade...-
happy hippy
- 13 dezembro 2024
Colocado por: Sara de AlmeidaBoa noite,
Sou administradora de um prédio e neste prédio existem 8 andares cujas permilagens variam entre os 89 e os 135. O prédio existe desde 2003 e logo nas primeiras atas está registado por votação unânime que as quotas seriam pagas pelo mesmo valor para todos os condóminos, independentemente da sua permilagem.
Durante todos estes anos (21) foi assim feito.(1) Nas reuniões de condóminos, as votações sempre foram contabilizadas como 1voto=1pessoa em vez de ser consoante a permilagem de cada fração.(2)
Agora, o prédio precisa de fazer obras que terão de ser pagas pelo bolso de cada condómino, visto a conta do condomínio não ter verba. Pressupõe-se que cada fração pague o mesmo valor, independentemente da permilagem, visto as quotas e os votos serem iguais para todos.(3)
Pergunto se existe alguma lei acerca desta fórmula quotas=votos=obras.
Agradeço a ajuda.
(1) Minha estimada, nos termos do nº 1 do art. 1424º do CC, sob a epígrafe, "Encargos de conservação e fruição", "Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações".
Destarte, o método de imputação das despesas é em primeiro lugar, aquele que resultar do TCPH. Na omissão deste, vale o disposto neste citado preceito. Contudo, podem os condóminos, dispor em sentido diverso ao instituído no nº 1, mediante disposição em contrário. Esta "disposição" deve resultar de uma deliberação tomada por unanimidade e cumulativamente, o registo da mesma em sede do TCPH. Havendo esta deliberação mas não o registo, qualquer condómino pode suscitar a sua anulação, bastando para repor o pagamento proporcional ao valor relativo de cada fracção autónoma, que haja um voto contra (mais informação, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/alteracao-pagamento-quotas.html).
Atente que o nº 2 estabelece uma segunda excepção ao nº 1, contudo, neste acordo apenas as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição. Contudo, não basta a aprovação da deliberação, carecendo da especificação e justificação dos critérios que determinam a sua imputação em sede de acta.
(2) Nos termos do nº 2 do art. 1430º do CC, "Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere". Tendo-se esta norma imperativa, enferma a deliberação de nulidade, a qual é invocável a todo o prazo, isto é, não tem prazo de caducidade, independentemente da deliberação que imputou esta prática tenha 1, 10 ou 20 anos (cfr. art. 286º do CC).
Nesta conformidade, possui a fracção B 196 votos, a fracção C 89 e assim sucessivamente...
(3) Pela fundamentação acima indicada, as despesas serão comparticipadas no escrupuloso cumprimento do disposto no nº 1 do art. 1424º do CC, contanto cuide de anular a deliberação de aprovação da comparticipação das despesas. Atente quem a deliberação havida tomada há 21 anos e que continua a enfermar de vício, vincula todos os condóminos que a aprovaram. Estes condóminos estão, prima facie impedidos de suscitar a anulabilidade daquela deliberação porque votaram a favor. Contudo, nada invalida que, (i) para a aprovação de futuros orçamentos, qualquer condómino vote contra, inviabilizando a aplicação daquela regra, (ii) seja novamente a regra sujeita a deliberação. Em um e outro caso, basta um voto contra para obstar ao pagamento em partes iguais.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com - Sara de Almeida
- 13 dezembro 2024
Muito obrigada pelos vossos conselhos. Eu estou a viver neste prédio há 5 anos mas só este ano fui administradora e deparei-me com situações anormais. Para além deste assunto das permilagens, encontrei um contrato com a OTIS com duração de 21 anos em que o valor cobrado é 1000€ de 3 em 3 meses. Um absurdo!!!! A nossa quota de condomínio é de 100€/mê por causa desta aberração de contrato. Desculpem o desabafo. Muito obrigada e Boas Festas!Colocado por: Sara de AlmeidaMuito obrigada pelos vossos conselhos. Eu estou a viver neste prédio há 5 anos mas só este ano fui administradora e deparei-me com situações anormais. Para além deste assunto das permilagens, encontrei um contrato com a OTIS com duração de 21 anos em que o valor cobrado é 1000€ de 3 em 3 meses. Um absurdo!!!! A nossa quota de condomínio é de 100€/mê por causa desta aberração de contrato. Desculpem o desabafo. Muito obrigada e Boas Festas!
What??? 4000€/ano??? Além da displicência das antigas administrações acho um abuso e má fé da OTIS em manter esse contrato nesses moldes. Rua com eles.- Sara de Almeida
- 13 dezembro 2024
Infelizmente o contrato só termina em janeiro de 2028. Teremos de aguardar até lá com paciência e muita meditação.
Bem-haja a todos.-
happy hippy
- 17 dezembro 2024
Colocado por: Sara de AlmeidaInfelizmente o contrato só termina em janeiro de 2028. Teremos de aguardar até lá com paciência e muita meditação.
Bem-haja a todos.
Minha estimada, importa aqui ter presente que o DL 446/85 consagrou, no seu art. 15º, a boa-fé como princípio geral de controlo do conteúdo das cláusulas contratuais gerais, dizendo que: “São proibidas as cláusulas contratuais gerais contrárias à boa-fé; acrescentando no artigo seguinte que: “Na aplicação da norma anterior devem ponderar-se os valores fundamentais do direito, relevantes em face da situação considerada, e, especialmente: a) A confiança suscitada, nas partes, pelo sentido global das cláusulas contratuais em causa, pelo processo de formação do contrato singular celebrado, pelo teor deste e ainda por quaisquer outros elementos atendíveis; b) O objectivo que as partes visam atingir negocialmente, procurando-se a sua efectivação à luz do tipo de contrato celebrado”.
Se eventualmente constar do contrato uma cláusula penal em caso de denúncia antecipada do contrato, dispõe, o art. 19º, sob a epígrafe “Cláusulas relativamente proibidas” que são proibidas, consoante o quadro negocial padronizado, designadamente, as cláusulas contratuais gerais que: (...) c) Consagrem cláusulas penais manifestamente desproporcionadas aos danos a ressarcir.
Ora, conforme vem sendo entendido, de forma pacífica, pela jurisprudência, o apelo ao quadro negocial significa que a valoração a fazer deverá ter como referência, não o contrato singular ou as circunstâncias do caso, mas o tipo de negócio em causa e os elementos que normativamente o caracterizam, no interior de todo o regulamento contratual genericamente predisposto (neste sentido já há alguma jurisprudência).
Nesta conformidade, podem e devem verificar o que consta do contrato e ponderar se, atento o prazo remanescente e a eventual indemnização, compensa denunciar o contrato, sendo que, para tanto, podem contactar - formalmente - a prestadora do serviço de manutenção do vosso desiderato. Se aquela dificultar a vossa desvinculação, podem sempre, e desde já avisar que no termo do contrato não haverá qualquer renovação de serviços, podendo inclusive, a esta distância - e também com a devida formalidade - fazer oposição à renovação do contrato, caso a mesma esteja prevista.
Obviamente que, em qualquer negociação que seja encetada, não subscrevam prazos tão longos.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com Colocado por: happy hippy
Minha estimada, importa aqui ter presente que o DL 446/85 consagrou, no seu art. 15º, a boa-fé como princípio geral de controlo do conteúdo das cláusulas contratuais gerais, dizendo que: “São proibidas as cláusulas contratuais gerais contrárias à boa-fé; acrescentando no artigo seguinte que: “Na aplicação da norma anterior devem ponderar-se os valores fundamentais do direito, relevantes em face da situação considerada, e, especialmente: a) A confiança suscitada, nas partes, pelo sentido global das cláusulas contratuais em causa, pelo processo de formação do contrato singular celebrado, pelo teor deste e ainda por quaisquer outros elementos atendíveis; b) O objectivo que as partes visam atingir negocialmente, procurando-se a sua efectivação à luz do tipo de contrato celebrado”.
Se eventualmente constar do contrato uma cláusula penal em caso de denúncia antecipada do contrato, dispõe, o art. 19º, sob a epígrafe “Cláusulas relativamente proibidas” que são proibidas, consoante o quadro negocial padronizado, designadamente, as cláusulas contratuais gerais que: (...) c) Consagrem cláusulas penais manifestamente desproporcionadas aos danos a ressarcir.
Ora, conforme vem sendo entendido, de forma pacífica, pela jurisprudência, o apelo ao quadro negocial significa que a valoração a fazer deverá ter como referência, não o contrato singular ou as circunstâncias do caso, mas o tipo de negócio em causa e os elementos que normativamente o caracterizam, no interior de todo o regulamento contratual genericamente predisposto (neste sentido já há alguma jurisprudência).
Nesta conformidade, podem e devem verificar o que consta do contrato e ponderar se, atento o prazo remanescente e a eventual indemnização, compensa denunciar o contrato, sendo que, para tanto, podem contactar - formalmente - a prestadora do serviço de manutenção do vosso desiderato. Se aquela dificultar a vossa desvinculação, podem sempre, e desde já avisar que no termo do contrato não haverá qualquer renovação de serviços, podendo inclusive, a esta distância - e também com a devida formalidade - fazer oposição à renovação do contrato, caso a mesma esteja prevista.
Obviamente que, em qualquer negociação que seja encetada, não subscrevam prazos tão longos.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
Informação muito útil, esse contrato deve ser denunciado.0.0159 seg. NEW
