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1. • Nando Silva
   • 4 fevereiro 2025 ^editado

    # 1

   Bom dia
   
   no meu prédio há uma grande fracção (destinada a estacionamento) que foi partida em avos e vendida a vários condóminos (também proprietários de outras fracções). Cada um desse condóminos passou a ter x avos dessa fracção embora os seus lugares de estacionamento estejam devidamente identificados, quer no local, quer nas escrituras. O condómino/comproprietário A não tem direito ao espaço de estacionamento do condómino/ comproprietário B.
   
   Na práctica é como se fosse uma propriedade horizontal, dentro de outra propriedade horizontal.
   
   A fracção, na totalidade, tem muitos votos e, se aplicar a proporção que cada condóminos tem, relativamente ao edifício, verifica-se que alguns têm direito a votos em assembleia e outros não. (Por exemplo, uns têm tantos avos que a sua parte corresponde a uma permilagem do edifício que permite que tenham votos e outros, pelo número de avos ser menor, não têm direito a voto).
   
   Para a semana vai haver a reunião ordinária e disseram-me que o condómino/comproprietário Z vai representar a fracção na sua totalidade. Por inerência, todos os condóminos que têm parte nessa fracção vão estar “presentes” na assembleia e representados.
   A "decisão" foi comunicada, nunca houve reunião de comproprietários e é sabido que nem todos os condóminos que compraram a sua parte na fracção têm o mesmo sentido de voto.
   
   Também, é com regularidade que a assembleia "aprova" medidas contrárias à lei.
   
   
   As minhas dúvidas são:
   
   1) é possível 3 ou 4 condóminos/ comproprietários decidirem unilateralmente que Fulano Z vai representar todos os comproprietário?
   
   2) sou obrigado a ser representado mesmo sem eu o querer?
   
   3) se a assembleia aprovar uma medida contrária à lei que tenha o voto favorável do Fulano Z (que, na práctica, quer queira quer não, me está também a representar) e com a qual eu não concorde e eu queira impugnar, posso ou não impugnar essa deliberação?
2. • size
   • 4 fevereiro 2025 ^editado

    # 2

   Colocado por: Nando SilvaBom dia
   
   no meu prédio há uma grande fracção (destinada a estacionamento) que foi partida em avos e vendida a vários condóminos (também proprietários de outras fracções). Cada um desse condóminos passou a ter x avos dessa fracção embora os seus lugares de estacionamento estejam devidamente identificados, quer no local, quer nas escrituras. O condómino/comproprietário A não tem direito ao espaço de estacionamento do condómino/ comproprietário B.
   

   
   
   Nada impede que uma fração autónoma seja titulada por vários comproprietários. Será o caso desse espaço de estacionamento.
   É óbvio que só os comproprietários dessa fração podem gerir e usufruir do espaço.
   A divisão e gestão desse espaço nada tem a ver com o condomínio
   

   
   A fracção, na totalidade, tem muitos votos e, se aplicar a proporção que cada condóminos tem, relativamente ao edifício, verifica-se que alguns têm direito a votos em assembleia e outros não. (Por exemplo, uns têm tantos avos que a sua parte corresponde a uma permilagem do edifício que permite que tenham votos e outros, pelo número de avos ser menor, não têm direito a voto).
   

   
   Os votos afectos a essa fração não são divididos por cabeça de cada um dos comproprietários da fração/estacioamento, no sentido de serem representados em assembleia. Apenas um dos comproprietários pode representar a fração com o total de votos que essa fração detém.
3. • Nando Silva
   • 4 fevereiro 2025 ^editado

    # 3

   Colocado por: size
   
   Nada impede que uma fração autónoma seja titulada por vários comproprietários. Será o caso desse espaço de estacionamento.
   É óbvio que só os comproprietários dessa fração podem gerir e usufruir do espaço.
   A divisão e gestão desse espaço nada tem a ver com o condomínio
   

   
   
   Agradeço a ajuda. A minha dúvida não está na gestão do espaço, que, obviamente, não depende no condomínio. Está na assembleia de condomínio.
   
   

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   Os votos afectos a essa fração não são divididos por cabeça de cada um dos comproprietários da fração/estacioamento, no sentido de serem representados em assembleia. Apenas um dos comproprietários pode representar a fração com o total de votos que essa fração detém.

   
   
   Não queria mesmo afastar-me das minhas dúvidas iniciais.
   
   Embora, salvo melhor opinião, nos termos do art. 1430º, nº 2 do CC, cada condómino tem em plenário tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem (cfr. art. 1418º CC) atribuídas à respectiva fracção autónoma no TCPH.
   Isto não é o mesmo que dizer que cada fracção só pode ser representada por uma única pessoa.
   
   Mas, para simplificar, admitindo que esse o caso, estas são as minhas verdadeiras dúvidas:
   
   1) é possível 3 ou 4 condóminos/ comproprietários decidirem unilateralmente quem é que vai representar todos os comproprietário?
   
   2) sou obrigado a ser representado mesmo sem eu o querer?
   
   3) se a assembleia aprovar uma medida contrária à lei que tenha o voto favorável do representante da fracção em questão (que, na práctica, quer queira quer não, me está também a representar) e com a qual eu não concorde e eu queira impugnar, posso ou não impugnar essa deliberação?
4. • size
   • 4 fevereiro 2025 ^editado

    # 4

   Colocado por: Nando Silva
   
   Mas, para simplificar, admitindo que esse o caso, estas são as minhas verdadeiras dúvidas:
   
   1) é possível 3 ou 4 condóminos/ comproprietários decidirem unilateralmente quem é que vai representar todos os comproprietário?
   

   
   
   É obrigatório que a maioria dos comproprietários elejam um dos comproprietários a representar a fração na assembleia de condóminos.
   

   
   2) sou obrigado a ser representado mesmo sem eu o querer?
   

   
   Claro. É a maioria dos comproprietários que decide
   

   
   3) se a assembleia aprovar uma medida contrária à lei que tenha o voto favorável do representante da fracção em questão (que, na práctica, quer queira quer não, me está também a representar) e com a qual eu não concorde e eu queira impugnar, posso ou não impugnar essa deliberação?

   
   Impugnar, não, porque essa fração votou a favor. Poderá recorrer com ação judicial.
5. • Nando Silva
   • 4 fevereiro 2025

    # 5

   Colocado por: size
   
   É obrigatório que a maioria dos comproprietários elejam um dos comproprietários a representar a fração na assembleia de condóminos.
   
   

   
   
   Consegue indicar-me onde é que eu encontro essa informação de que é obrigatório eleger um representante?
   
   

   Colocado por: size
   Impugnar, não, porque essa fração votou a favor. Poderá recorrer com ação judicial.

   
   
   
   Acção judicial baseada em quê? Se considera que não posso impugnar, porque "votei" a favor, quais são as bases para uma acção judicial?
6. • size
   • 4 fevereiro 2025

    # 6

   Colocado por: Nando Silva
   Consegue indicar-me onde é que eu encontro essa informação de que é obrigatório eleger um representante?
   

   
   Não é realizável que todos os comproprietários de uma fração se apresentem numa assembleia do condomínio. Tem que ser através do seu representante. Uma só pessoa.
   Logo, estamos perante a administração de uma compropriedade, e, como tal ;
   
   CAPÍTULO V - Compropriedade
   ----------
   
   Artigo 1407.º - (Administração da coisa)
   
   1. É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
   2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
   3. Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.
   
   

   
   
   Acção judicial baseada em quê? Se considera que não posso impugnar, porque "votei" a favor, quais são as bases para uma acção judicial?

   
   
   Baseada naquilo que pretenda arguir como ilegal
7. • BoraBora
   • 4 fevereiro 2025

    # 7

   A situação dessa única fracção de estacionamento, mas com vários comproprietários, é equivalente ao que se passa, por exemplo, com as fracções habitacionais em que os comproprietários são o casal. Embora ambos possam estar presentes na AG apenas um deles (o marido ou a mulher), a designar entre eles, poderá votar com a permilagem correspondente à sua fracção.
   
   No caso que apresenta os comproprietários desse espaço de parqueamento, poderão fazer, antecipadamente, uma "assembleia geral restrita à vossa fracção", para decidirem as orientações a que o vosso representante na AG do condomínio deverá estar vinculado.
8. • Nando Silva
   • 4 fevereiro 2025

    # 8

   Colocado por: BoraBorade parqueamento, poderão fazer, antecipadamente, uma "assembleia geral restrita à vossa fracção", para decidirem as orientações a que o vosso representante na AG do condomínio deverá estar vinculado.

   
   
   Agradeço a ajuda. Infelizmente, se houvesse bom senso, provavelmente não estaria aqui.
   Eu percebo a analogia (e até concordo), mas há diferenças. Nesse caso, a coisa é a mesma e o marido e mulher são simultaneamente titulares do direito de propriedade. Têm uso pleno de todo o espaço. No meu caso, o meu lugar é meu (identificado na escritura) e assim sucessivamente.
   
   Quando à reunião, eu já pedi há algum tempo para se fazer uma. Os que acham que Fulano Z deve representar a fracção dizem que não vale a pena.
   Também, o que acontece é que são muitos comproprietários e as opiniões necessariamente divergem. Ainda "dou de barato" essa situação, mas e se a maioria decidir votar favoravelmente algo ilegal?
9. • Nando Silva
   • 4 fevereiro 2025

    # 9

   Colocado por: sizeaptações, o disposto no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
   2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
   3. Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.

   
   
   

   Colocado por: size
   Não é realizável que todos os comproprietários de uma fração se apresentem numa assembleia do condomínio. Tem que ser através do seu representante. Uma só pessoa.
   Logo, estamos perante a administração de uma compropriedade, e, como tal ;
   
   CAPÍTULO V - Compropriedade
   ----------
   
   Artigo 1407.º - (Administração da coisa)
   
   1. É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
   2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
   3. Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.
   
   
   
   Baseada naquilo que pretenda arguir como ilegal

   
   
   O artigo 1407º só refere que a administração da coisa tem de ser por maioria. Não consigo ler a obrigatoriedade de eleger um administrador.
10. • size
    • 4 fevereiro 2025 ^editado

     # 10

    Colocado por: Nando Silva
    
    O artigo 1407º só refere que a administração da coisa tem de ser por maioria. Não consigo ler a obrigatoriedade de eleger um administrador.

    
    
    Em rigor, não será um administrador, sim um representante de todos os comproprietário da fracção. Uma só pessoa.
    Analogia: Um prédio em PH tem vários comproprietários, que são representados por uma só pessoa.
    
    Já reparou na confusão que seria uma assembleia constituída, por exemplo por 4 condóminos e 6 compropriétários de uma dessas frações a mandar bitates na reunião, você e o seu consorte Z a discutirem ?
    Não é possível.
    Cada fração autónoma é representada por uma só pessoa nas assembleias.
11. • BoraBora
    • 5 fevereiro 2025

     # 11

    Ainda "dou de barato" essa situação, mas e se a maioria decidir votar favoravelmente algo ilegal?

    
    
    Se viola a lei é impugnável. Faça-o de imediato. Se não aceitarem a impugnação terá de ir pela via judicial.
12. •  
      happy hippy
    • 6 fevereiro 2025

     # 12

    Colocado por: Nando SilvaBom dia
    no meu prédio há uma grande fracção (destinada a estacionamento) que foi partida em avos e vendida a vários condóminos (também proprietários de outras fracções). Cada um desse condóminos passou a ter x avos dessa fracção embora os seus lugares de estacionamento estejam devidamente identificados, quer no local, quer nas escrituras. O condómino/comproprietário A não tem direito ao espaço de estacionamento do condómino/ comproprietário B.
    
    Na práctica é como se fosse uma propriedade horizontal, dentro de outra propriedade horizontal.

    
    
    Meu estimado, tudo isto é uma ficção. Os "avos" não são para aqui chamados. Os "avos" foram a forma que os loteadores ilegais utilizaram para iludir a proibição de venda de prédios rústicos em lotes imposta pelo DL 289/73. De facto, até à aprovação do DL 400/84. Até à entrada em vigor do 1º diploma, podia-se vender e registar parcelas de terrenos como lotes juridicamente individualizado, embora de natureza rústica. Após este, passou-se a vender parcelas em avos, sendo o registo feito em regime de compropriedade, porém, esta prática teve consequências negativas para os compradores, que jamais conseguiram as licenças camarárias para construírem as habitações, proliferando os bairros clandestinos. Isto terminou em 1984.
    
    E olvide essa peregrina ideia de uma PH dentro de outra PH. O que existe é uma propriedade em comum, compropriedade, a qual ocorre quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa (cfr. nº 1 do art. 1403º do CC). Por exemplo, se a compra de uma casa tiver sido efetuada simultaneamente por A (marido) e B (esposa), na qualidade de compradores, os mesmos tornaram-se comproprietários da mesma.
    
    

    Colocado por: Nando SilvaBom dia
    A fracção, na totalidade, tem muitos votos e, se aplicar a proporção que cada condóminos tem, relativamente ao edifício, verifica-se que alguns têm direito a votos em assembleia e outros não. (Por exemplo, uns têm tantos avos que a sua parte corresponde a uma permilagem do edifício que permite que tenham votos e outros, pelo número de avos ser menor, não têm direito a voto).
    

    
    
    Mistura duas realidades distintas. Cada comproprietário tem uma posição quantitativamente determinada sobre a coisa comum, designada de quota. Essa posição resulta do contrato de compra e venda. Se este for omisso, a lei presume que as quotas são iguais (cfr. nº 2 do art. 1403º, in fine, do CC), o que significa, por ex., que sendo 5 os comproprietários, cada um terá uma quota de 20%. Acresce ressalvar que os direitos dos comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ainda que possam ser quantitativamente diferentes (i.e., se houverem comproprietários com quotas dissemelhantes).
    
    Quanto à administração da coisa, nos termos do art. 1407º do CC, é aplicável aos comproprietários, com as devidas adaptações, o previsto no art. 985º do CC. Assim, na falta de convenção em contrário, todos os comproprietários têm igual poder para administrar. Se o contrato confiar a administração a todos ou a vários comproprietários em conjunto, entende-se, em caso de dúvida, que as deliberações podem ser tomadas por maioria. Salvo estipulação noutro sentido, considera-se tomada por maioria a deliberação que reúna os sufrágios de mais de metade dos administradores. Quando não seja possível formar a maioria legal, qualquer dos comproprietários pode recorrer ao tribunal que decidirá segundos juízos de equidade.
    
    

    Colocado por: Nando SilvaPara a semana vai haver a reunião ordinária e disseram-me que o condómino/comproprietário Z vai representar a fracção na sua totalidade. Por inerência, todos os condóminos que têm parte nessa fracção vão estar “presentes” na assembleia e representados.
    A "decisão" foi comunicada, nunca houve reunião de comproprietários e é sabido que nem todos os condóminos que compraram a sua parte na fracção têm o mesmo sentido de voto.
    

    
    
    Quando à AG de condomínio, cada fracção tem tantos votos quantas as unidades inteiras que caibam na percentagem ou permilagem da mesma (cfr. nº 1 art. 1430º do CC). Destarte, ao invés do que ocorre numa assembleia em compropriedade da fracção, onde cada comproprietário tem uma quota parte do todo e os votos proporcionais ao valor dessa quota, em assembleia d condomínio, contabilizam-se os votos atribuídos à fracção, no seu todo, sendo estes indivisíveis.
    
    Nesta factualidade, todos os comproprietários podem comparecer e participar na AG, mas votarão em função do que a maioria decidir. Por ex., se houverem 5 comproprietários e a fracção possuir 20 votos, estes não têm 4 votos cada. Os 5 terão que decidir entre si, por maioria, como irão sufragar. Assim, se 3 decidirem num sentido e 2 em outro, os 20 votos serão atribuídos no sentido do vencimento.
    
    

    Colocado por: Nando Silva
    Também, é com regularidade que a assembleia "aprova" medidas contrárias à lei.
    

    
    
    Qualquer comproprietário pode impugnar as deliberações nos termos dos art. 285º e 1433º, conforme se trate de uma decisão que enferme de nulidade ou anulabilidade.
    
    

    Colocado por: Nando Silva
    1) é possível 3 ou 4 condóminos/ comproprietários decidirem unilateralmente que Fulano Z vai representar todos os comproprietário?

    
    
    Pelas razões já indicadas, se não resultar de uma decisão colegial, não.
    
    

    Colocado por: Nando Silva
    2) sou obrigado a ser representado mesmo sem eu o querer?

    
    
    Pelas razões já indicadas, se não resultar de uma decisão colegial, não.
    
    

    Colocado por: Nando Silva
    3) se a assembleia aprovar uma medida contrária à lei que tenha o voto favorável do Fulano Z (que, na práctica, quer queira quer não, me está também a representar) e com a qual eu não concorde e eu queira impugnar, posso ou não impugnar essa deliberação?

    
    
    Não olvidar o valor unitário dos votos atribuídos à fracção autónoma. Os comproprietários decidem entre si, por maioria simples, o sentido de voto. Quanto à questão das decisões contrárias à lei, ter-se-ão que apreciar casuisticamente as matérias em causa. Atente que nos termos do nº 5 do art. 985º, hão decisões que carecem do acordo de todos os comproprietários...
    
    
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