Comprar casas e imóveis
Direito de preferência (comproprietário) em venda de terrenos e imóveis
- Olá a todos. Tenho a seguinte situação, numa vila pequena, em zona habitacional urbana, mas histórica e tradicional, onde há alguns casos de pequenos terrenos junto de casas:
Junto da minha casa, tenho um terreno rústico de 500m2 que recebi de herança recentemente e que uso para cultivo agrícola, apesar de ser pequeno. Já o anterior proprietário, meu parente, o usava para cultivo. O artigo é rústico, e devido a uma desavença de antigos proprietários, o artigo ficou dividido por 2 proprietários, um com 4/5 (que agora são a minha parte) e outro com 1/5.
O proprietário deste 1/5, possui para norte outro terreno rústico de 400m2 (terreno A), junto da sua casa e uma garagem. Devido à desavença, foi erguido um muro a separar as áreas de terras, apesar de a entrada se manter comum. Portanto, o 1/5 (propriedade do vizinho) no artigo partilhado (terreno B), está junto com o terreno A de que ele é proprietário, e cada um não interfere na área do outro.
No entanto, este conjunto "casa + garagem + terreno A + 1/5 do terreno B" encontra-se abandonado há uns anos, e foi agora vendido a um estranho, sem qualquer ligação aos imóveis ou zona, numa escritura conjunta dos 4 prédios (4 artigos: 2 urbanos, 2 rústicos).
Pela minha interpretação do Artigo 1409.º do Código Civíl:
"1 - O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes."
Enquanto comproprietário do artigo do terreno B, onde possuo 4/5, não devia ter sido notificado para me pronunciar?!
(E até mesmo como confinante de terreno rústico com área inferior à unidade mínima de cultura da zona. Apesar de, admitir que o terreno A tanto possui árvores de fruto e terreno para cultivar como também era usado pelos moradores para espaço recreativo e jardim, por estar junto da casa.)
Notificação, nada!
Como tenho interesse, principalmente nos terrenos, estou a ponderar instaurar uma acção de preferência. Ao vendedor e comprador?
Sei que tenho 6 meses desde tomar conhecimento..
E pretendo adquirir ou as 2 áreas de terreno (1/5 do B + 1/1 do A), ou se necessário as 4 propriedades (que imagino ser o mais provável, ter de adquirir tudo pelo valor global da escritura?). Tenho hipótese, ou há alguma excepção para eu não ter direito de preferência?
A parte chata, é que a escritura só foi feita agora, mas deram as chaves ao comprador logo assim que fechou negócio, e já utiliza as propriedades e anda lá a retirar lixo há 4 semanas... E tenho receio que assim que entrar com acção em tribunal, o tipo comece a retirar coisas de valor da casa ou danifique coisas de propósito.. Já retirou uma porta interior e deitou-a fora. Por outro lado, comprou um móvel para WC.. Vários dias a picar coisas dentro de casa. Chamou um empreiteiro para orçamento de obras.. Tudo antes da escritura!!
Que posso fazer para salvaguardar danos ao interior do imóvel?
E se de repente faz obras e gasta lá uma quantia considerável, depois como é?Como sabe que 1/5 ou 4/5 são aquela área concreta?
É indiviso.Colocado por: RARARAChamou um empreiteiro para orçamento de obras.. Tudo antes da escritura!!
Ele é que sabe da vida dele.
E se o proprietário autorizou...
Qual é o problema?No imóvel dificilmente tem direito de preferência.
No terreno em que são comproprietários tem direito de preferência, nos registos na conservatória e na caderneta predial constam lá 4/5 para um proprietário e 1/5 para outro?
Eles para fazerem a escritura tiveeram de mencionar os valores individualizados.
Além de ter que consultar um advogado para exercer o direito de preferência, comece já por ir ao cartório onde foi feita a escritura e peça uma cópia, como é para entrar com uma acção convém ser autenticada.
Ponha a pessoa que comprou ao corrente da situação e assim vai evitar chatices maiores.
O comprador possivelmente também foi enganado quanto a esse quinto, eles devem ter emglobado no terreno A.Colocado por: PalhavaComo sabe que 1/5 ou 4/5 são aquela área concreta?
É indiviso.
Ficou decidido assim num processo em tribunal, que ditou a construção do muro naquela zona para por fim à desavença dos proprietários à época.Colocado por: Palhava
Ele é que sabe da vida dele.
E se o proprietário autorizou...
Qual é o problema?
Pois saberá, toda a gente tem livre arbítrio. Tal como eu tenho livre arbítrio para instaurar uma acção de preferência a reivindicar Direito de preferência enquanto comproprietário e confinante não notificado, e o tribunal saberá decidir, ou não..Colocado por: sognimNo imóvel dificilmente tem direito de preferência.
Pode explicar-me porquê? Quando diz imóvel, refere-se apenas à casa? A garagem é independente. São 4 propriedades, cada uma com um artigo.Colocado por: sognimNo terreno em que são comproprietários tem direito de preferência, nos registos na conservatória e na caderneta predial constam lá 4/5 para um proprietário e 1/5 para outro?
Sim, consta em ambos.Colocado por: sognimEles para fazerem a escritura tiveeram de mencionar os valores individualizados.
Além de ter que consultar um advogado para exercer o direito de preferência, comece já por ir ao cartório onde foi feita a escritura e peça uma cópia, como é para entrar com uma acção convém ser autenticada.
Sim, próximo passo é obter escritura. Apesar que sei o valor total do negócio.Colocado por: sognimPonha a pessoa que comprou ao corrente da situação e assim vai evitar chatices maiores.
Já informei, mas desvalorizou, como eu já esperava..Colocado por: sognim
O comprador possivelmente também foi enganado quanto a esse quinto, eles devem ter emglobado no terreno A.
Os terrenos estão georreferenciados no BUPI, é fácil de ver as áreas e artigos. Eu ainda não vi o documento da escritura, mas já vi que a aquisição que deu entrada na Conservatória aparece como AP XYZ nos 4 artigos, portanto será uma escritura única para as 4 propriedades? E valores individualizados nas Finanças para IMT?Então o comprador desvalorizou quando entrar com a ação possivelmente muda de opinião, se escriturou abaixo do valor azar dele.
Nos imóveis não há direito de preferencia dos confinantes.Colocado por: sognimEntão o comprador desvalorizou quando entrar com a ação possivelmente muda de opinião, se escriturou abaixo do valor azar dele.
Nos imóveis não há direito de preferencia dos confinantes.
Correcto.
Mas como foi uma venda em conjunto das 4 propriedades, ao exercer direito de preferência, não serei obrigado a adquirir tudo pelo valor total da venda? Tudo ou nada?
Edit: estou a basear-me nisto:
Artigo 417.º CC
(Venda da coisa juntamente com outras)
1. Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
2. O disposto no número anterior é aplicável ao caso de o direito de preferência ter eficácia real e a coisa ter sido vendida a terceiro juntamente com outra ou outras.Eu não sou advogado, mas do meu entendimento e experiência foi feita uma escritura, mas na mesma foi atribuído um valor a cada propriedade, daí ser muito importante obter uma cópia da escritura e contactar um advogado experiente nesses casos.Colocado por: sognimEu não sou advogado, mas do meu entendimento e experiência foi feita uma escritura, mas na mesma foi atribuído um valor a cada propriedade, daí ser muito importante obter uma cópia da escritura e contactar um advogado experiente nesses casos.
Sim, irei contactar advogado na 2ª. Para já, apenas pretendo tentar obter algumas informações de alguém que possa estar informado por aqui, pois muitas vezes aparecem boas respostas. (Editei o meu comentário anterior, para mostrar a informação que encontrei no Artigo 417). Obrigado.Costuma aparecer por aqui um user muito versado nestes assuntos pode ser que ele entretanto apareça.Colocado por: sognimimóveis não há direito de preferencia dos confinantes.
Sendo URBANO exatamente, não há direito de preferência. Mas se for proprietário em compropriedade o caso é favorável a quem já tem uma quota parte.
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Não entendo esta gente.
Estava à venda.
Não comprou.
Agora que o negócio foi feito com outra pessoa, faz este processo e ainda gasta mais dinheiro.Colocado por: sognimCostuma aparecer por aqui um user muito versado nestes assuntos pode ser que ele entretanto apareça.
Happy Happy?Colocado por: PalhavaSendo URBANO exatamente, não há direito de preferência. Mas se for proprietário em compropriedade o caso é favorável a quem já tem uma quota parte.
Sim.. Neste caso, Urbanos, são a casa e a garagem. A minha dúvida é mais pela questão de ser um negócio com 4 propriedades, e eu só ser comproprietário em 1. Ou haver alguma excepção para o meu caso.Colocado por: PalhavaNão entendo esta gente.
Estava à venda.
Não comprou.
Agora que o negócio foi feito com outra pessoa, faz este processo e ainda gasta mais dinheiro.
Simples: eu já fiz negócios muito bons, mas este é um mau negócio! E eu não sou feito de dinheiro. Esteve abandonado e à venda muitos anos, apenas por este preço, que é caro. Só compro por ser forçado a isso para unir áreas e resolver de vez um problema que herdei.. Infelizmente, a culpa é do idiota que criou o problema inicialmente com a desavença, e agora do idiota que comprou isto por este preço. Pois, dos poucos interessados ao longo dos anos, todos analisaram melhor e desistiram de fazer negócio..
Agora, se o meu entender estiver correcto, bastava terem cumprido com a lei e terem-me notificado, já estava tudo resolvido para toda a gente!Tenho pena da pessoa que comprou.
A todos os níveis.Colocado por: PalhavaTenho pena da pessoa que comprou.
A todos os níveis.
Devia era ter pena de mim! :)
1º: Eu avisei-o! Ainda antes de fazer a escritura, ele desvalorizou, disse que eu não tinha direito nenhum, e seguiu com a vida dele, começou a deitar lixo fora, trazer coisas para a garagem.. Ele é que sabe da vida dele. Não vou prender o homem para o impedir de limpar a casa e fazer escritura. Haha.
2º: Se a preferência tiver de ser por tudo, ele até devia agradecer-me tirar-lhe esta pedra de cima. É um má compra, cara, com condições básicas.. Só serve para mim porque já cá estou, e acabo a pagar um montante adicional grande e que me faz falta para obras que eu tinha planeadas em minha casa, só para unir áreas.
3º: Pondero negociar com ele e resolvermos. Mas qual imagina ser a resposta dele quando o abordar novamente, com o meu advogado? Vai agarrar-se ao típico "mas isto é meu, já fiz a escritura e está em meu nome"! Possivelmente aos gritos. Há gente com quem a lógica e o bom senso não servem de muito. Por isso necessitamos dos tribunais, senão tudo era resolvido por entendimento mútuo.- tgferreira
- 7 fevereiro 2025
A seguir. Tenho um terreno perto do meu no qual estarei interessado (se algum dia for vendido) e gostava de saber como devo proceder, caso tal aconteça e não seja notificado para exercer o meu direito de preferência.Esses terrenos deram problemas no passado e parece darem no presente, não se espera nada de bom para o futuro ;)Colocado por: RARARADevia era ter pena de mim! :)
Quer ele fique ou vá embora... Vai ter um inferno para lidar.Qual foi a resposta da advogada?
Vai ao encontro das opiniões aqui manifestadas, ou tem de comprar tudo?0.0184 seg. NEW
