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1. • dmanteigas
   • há 2 dias

    # 1

   Colocado por: VarejotePedroNunes24, afinal quando é que rebenta a bolha?
   
   
   
   Preços

   
   
   Acaba por ser pouco relevante quando analisado em bruto.
   Por exemplo... quando se diz que o preco das casas aumentou em 16% e relativamente a que?
   Porque repare numa coisa, venderam-se 25% mais casas no 1T2025 vs 1T2024. Este aumento de 16% pode ser unicamente devido ao 'tipo' de casas que se vendem e nao um verdadeiro aumento da mesma tipologia de casas. Alem disso, o 1T2024 foi particularmente fraco... na comparacao com o trimestre que passou na realidade podemos ate chegar a conclusao que os precos 'baixaram'. Do mesmo relatorio do INE:
   
   

   Relativamente ao trimestre anterior, o valor das habitações transacionadas, no 1º trimestre de 2025, registou
   uma redução de 5,5% (+12,4% no 4º trimestre de 2024). Por categoria, a redução no valor das vendas foi mais
   expressiva nas habitações novas (-8,3%), face às existentes (-4,4%).

   
   
   Como sempre, a nossa fraquissima comunicacao social vai atras do 'sensacionalismo', estupidez, e falta de rigor. Eu se fosse do governo podia ate dizer 'desde a implementacao da garantia publica que os precos das habitacoes baixaram'.
   Enfim, no que toca a habitacao tudo o que se publica nao passam de patetices, propaganda, ou patetices propagandisticas. Este e so mais um exemplo, onde querem vender uma 'ideia' e selecionam aquilo que melhor ajuda a vender essa ideia.
   
   Eu na minha humilde opiniao, olhando sem grande atencao para os dados, parece-me que o mercado esta mais ou menos estagnado no 1T2025. A variacao no numero de habitacoes novas e precos 'estagnou' relativamente ao trimestre anterior e teve um ligeiro aumento nas habitacoes usadas (queda de 8.6% no numero de transacoes e 5.5% no valor, o que pressupoe que em media cada imovel usado foi vendido mais caro neste trimestre que passou). Na realidade, a comparacao com o trimestre imediadamente anterior e muito mais importante. Nota-se uma 'diluicao' do efeito 'corte dos juros' do final do primeiro semestre do ano anterior, uma relativa estagnacao dos precos das casas novas vs o trimestre anterior, uma queda do numero de transacoes total e um ligeiro aumento da venda de casas usadas, esta aqui provavelmente efeito da garantia publica pois permite a jovens entrarem no mercado.
   Nao consigo adivinhar o que reserva este ano de 2025, mas eu olhando apenas para aquilo que foi este trimestre nao vejo um boom nos precos. Pelo contrario... parece que a habitacao acompanhou a economia e 'retrai-se' vs o trimestre anterior no inicio do ano.
   
   O que e mais ou menos o esperado pois tudo isto anda muito a reboque da economia. Neste ano que estamos a iniciar, a unica comparacao que interessa sao as vs trimestres anteriores e principalmente final de 2024 com final de 2025
2. • rod_2000
   • há 2 dias

    # 2

   Colocado por: VarejotePedroNunes24, afinal quando é que rebenta a bolha?

   
   Salário médio líquido de 1.142 euros.
   Preço médio das casas de 232 mil euros (+ impostos ??).
   
   Um crédito a 40 anos a dividir por duas pessoas com salário médio permite isto (assumindo 32 mil de entrada e 200 de crédito).
   
   Este tempo de 40 anos para créditos foi uma "excessão" que se normalizou na nossa sociedade. A bolha começou quando começaram estes créditos, ajudados pela garantia pública (já utilizada por 42 mil jovens ou 44% dos novos créditos segundo a noticia do Varejote).
   
   Quem compra casas a 40 anos está a supor que vai ter pelo menos 25-30 anos de rendimentos continuos, em casal e suficientes para suprir o crédito. É uma loucura pensar que isto é possivel. Basta haver qualquer tipo de instabilidade (crise, guerra) para meter muita gente na miséria.
   
   Na minha opinião, estamos a construir uma nova crise idêntica à de 2008, só que estamos a esconder os riscos do crédito com durações elevadas. Subidas de preços como a que estamos a assistir agora só quer dizer que quando cair, vai cair com muito mais força e vai ser mais grave para as pessoas.
   
   Algo de errado não está certo.
3. • dmanteigas
   • há 2 dias

    # 3

   rod_2000, nao concordo consigo...
   
   A nao ser que a expectativa seja que o nosso pais entre num longo periodo de estagflacao ou deflacao, nao vejo grandes riscos em assumir que os rendimentos vao continuar a subir assim como os precos das casas, diminuindo os LTV ao longo do tempo por via da amortizacao do credito e valorizacao do ativo enquanto se mantem a prestacao do credito dentro de valores saudaveis.
   
   Na crise de 2008 o panorama era completamente diferente, pois os LTV tinham por regra ser superiores a 100% e as regras para a concessao de credito eram quase inexistentes e nao monitorizadas, o que criava um grande lote de pessoas com creditos que tinham tudo para correr mal. A crise de 2008 nao me parece 'repetivel' no curto prazo. Agora e evidente que os precos das casas nao tem muito mais margem para subir ao mesmo ritmo dos ultimos anos, precisamente devido a esta relacao entre prestacao de credito/rendimentos. Razao pela qual eu acredito que os proximos anos serao de relativa estagnacao (sendo aqui estagnacao, aumento dos precos em linha com o aumento nominal do PIB/rendimentos, ali na casa dos 5% ao ano).
   
   Tambem e importante perceber que os dados do INE nao sao de todo a melhor ferramenta para perceber se os precos das casas estao a aumentar ou diminuir, por isto que eu referi:
   
   

   Colocado por: dmanteigasAcaba por ser pouco relevante quando analisado em bruto.
   Por exemplo... quando se diz que o preco das casas aumentou em 16% e relativamente a que?
   Porque repare numa coisa, venderam-se 25% mais casas no 1T2025 vs 1T2024. Este aumento de 16% pode ser unicamente devido ao 'tipo' de casas que se vendem e nao um verdadeiro aumento da mesma tipologia de casas.

   
   
   Ja dei este exemplo dezenas de vezes. Quem olhar para os dados do INE ate vai achar que nao existiu uma crise assim tao grande em Portugal de 2011 a 2014 na habitacao.

   Concordam com este comentário: rod_2000
4. • rod_2000
   • há 2 dias ^editado

    # 4

   Colocado por: dmanteigasNão vejo grandes riscos em assumir que os rendimentos vao continuar a subir assim como os precos das casas, diminuindo os LTV ao longo do tempo por via da amortizacao do credito e valorizacao do ativo enquanto se mantem a prestacao do credito dentro de valores saudaveis.

   
   
   O meu problema aqui mantém-se com os créditos a 40 anos, assumindo um período mais critico os 15-20 anos iniciais (a menos que as pessoas prejudiquem e muito a qualidade de vida para pagar os créditos, infelizemnte é o que eu tenho visto muita gente a fazer), isto é assumir que durante 15-20 anos vamos ter uma economia com rendimentos continuos, crescentes, com emprego e com valorização dos imóveis. E há outro problema, é que muitos créditos são em casal, o que pressupões que também precisamos de ter uma relação amorosa estável neste período 🙃.
   
   Por outro lado, a subida de rendimentos pode não significar uma subida no preço das casas, Itália é um bom exemplo, na minha opinião, a subida dos preços das casas está mais conectada ao aumento da procura e essa sim, têm estado em alta em Portugal... Aliás, se essa conexão entre os rendimentos e os preços das casas fosse assim, elas não tinham subido tanto em Portugal.
   
   

   Colocado por: dmanteigasA crise de 2008 nao me parece 'repetivel' no curto prazo.

   
   Precisamente por não poder ser "repetivel" é que eu acho que as medidas do estado + o aumento da duração dos créditos foi a forma encontrada para continuar a aumentar o valor dos créditos de uma forma não natural e deturpando o LTV. As consequências disto são imprevisiveis.
   
   

   Colocado por: dmanteigas. Razao pela qual eu acredito que os proximos anos serao de relativa estagnacao

   
   Eu li aqui no fórum pessoas a achar que este ano já seria de estagnação... e temos noticias com "Preços das casas com maior aumento de que há registo no arranque de 2025". Mesmo que sejam sensionalistas, se carregarem um pouco de verdade já não é bom.
5. • N Miguel Oliveira
   • há 2 dias

    # 5

   Colocado por: rod_2000os créditos a 40 anos,

   
   
   As casas custarão aquilo que mal ou bem, as pessoas conseguirão pagar. Quer "casa para a vida"... pois "passe a vida a pagá-la".
   
   Só se vendem casas a este preço porque há quem as pague.

   Concordam com este comentário: dmanteigas
6. • dmanteigas
   • há 2 dias

    # 6

   Colocado por: rod_2000Eu li aqui no fórum pessoas a achar que este ano já seria de estagnação...

   
   
   E se ler os meus comentarios, vera que 2025 esta a ser, claramente, de estagnacao.
   Os titulos sensacionalistas sao isso mesmo - sensacionalistas.
   
   Por exemplo, em 2010 ja se notava que a economia portuguesa caminhava para o abismo. Mas eu podia chegar ao inicio de 2011 e fazer o seguinte titulo 'economia portuguesa cresce 1.8% no final de 2010, o maior crescimento desde 2007' ignorando que o ultimo trimestre ja foi de contracao. Nao estou a dizer que e nessa direcao que o mercado caminho, mas se se mantiver a tendencia nos proximos trimestres, vamos chegar ao final de 2025 com um crescimento no preco das habitacoes baixissimo.
7. • Varejote
   • há 2 dias

    # 7

   Colocado por: rod_2000Eu li aqui no fórum pessoas a achar que este ano já seria de estagnação... e temos noticias com "Preços das casas com maior aumento de que há registo no arranque de 2025". Mesmo que sejam sensionalistas, se carregarem um pouco de verdade já não é bom.

   
   
   Existia a aposta do PedroNunes24 que fez no ano passado, que meados de 2025 os preços corrigiam, pelo que se têm visto, em vez de baixar, ainda sobem.
8. • rod_2000
   • há 2 dias

    # 8

   Colocado por: VarejoteExistia a aposta do PedroNunes24 que fez no ano passado, que meados de 2025 os preços corrigiam, pelo que se têm visto, em vez de baixar, ainda sobem.

   
   

   Colocado por: dmanteigasE se ler os meus comentarios, vera que 2025 esta a ser, claramente, de estagnacao

   
   
   Para ser honesto, eu acho que podemos estar num ponto de inversão de sentido no preço das casas. Todos os indicadores que nós já dabatemos extensivamente aqui neste tópico estão num momento de viragem.
   
   1. Imigração está com um plano que eu considero relativamente agressivo por parte da AD, se for bem cumprido vai ter impacto.
   2. Nómadas Digitais, deixei de ver Lisboa/Porto no top das cidades dos rankings como estava à uns anos. Continua com procura mas está mais fraco.
   3. Controlo ao AL em Lisboa já em prática.
   3.1 Turismo têm limitações, a começar pelo Aeroporto que não pode receber mais pessoas e pelo facto de Portugal ter perdido atratividade no geral.
   4. Vistos Gold terminaram.
   5. Licenciamentos têm estado estáveis com ritmo crescente. A estimativa é que comece a crescer com a simplificação de processos e a digitalização, acelerando em 2026.
   6. A procura interna vai diminuir se não for compensada pela imigração, população mais envelhecida com mais probabildiade de já ter casa.
   7. Contexto externo sem melhorias.
   8. A duração dos créditos já não têm muito mais margem para subir.
   9. Um assunto esquecido: A revisão dos coeficientes de localização dos imóveis / IMI's
   
   Na minha opinião, as casas podem estar neste momento num ponto de viragem histórico, no entanto, e sabendo que é um mercado lento, este contexto pode demorar a fazer efeito nos preços (podem ser meses ou anos, ninguém sabe), principalmente porque ainda precisamos de absorver todo o excedente de procura. Ou pode levar a uma estagnação dos preços como o dmanteigas sugeriu. Eu tenho muita dificuldade em ver subidas de 20% nos próximos anos.

   Concordam com este comentário: dmanteigas
9. • ferreiraj125
   • há 1 dia ^editado

    # 9

   Colocado por: dmanteigasrod_2000, nao concordo consigo...
   
   A nao ser que a expectativa seja que o nosso pais entre num longo periodo de estagflacao ou deflacao, nao vejo grandes riscos em assumir que os rendimentos vao continuar a subir assim como os precos das casas, diminuindo os LTV ao longo do tempo por via da amortizacao do credito e valorizacao do ativo enquanto se mantem a prestacao do credito dentro de valores saudaveis.
   
   Na crise de 2008 o panorama era completamente diferente, pois os LTV tinham por regra ser superiores a 100% e as regras para a concessao de credito eram quase inexistentes e nao monitorizadas, o que criava um grande lote de pessoas com creditos que tinham tudo para correr mal. A crise de 2008 nao me parece 'repetivel' no curto prazo. Agora e evidente que os precos das casas nao tem muito mais margem para subir ao mesmo ritmo dos ultimos anos, precisamente devido a esta relacao entre prestacao de credito/rendimentos. Razao pela qual eu acredito que os proximos anos serao de relativa estagnacao (sendo aqui estagnacao, aumento dos precos em linha com o aumento nominal do PIB/rendimentos, ali na casa dos 5% ao ano).

   
   
   Qual é a relevancia do LTV?
   
   O facto de o LTV ser mais baixo apenas evitará uma crise bancaria.
   
   Significa que os bancos estão mais à vontade para vender casas ao desbarato daqueles que não conseguirem pagar as prestações.
10. • dmanteigas
    • há 1 dia

     # 10

    Colocado por: ferreiraj125Qual é a relevancia do LTV?
    
    O facto de o LTV ser mais baixo apenas evitará uma crise bancaria.
    
    Significa que os bancos estão mais à vontade para vender casas ao desbarato daqueles que não conseguirem pagar as prestações.

    
    
    O facto de o LTV ser mais baixo evita tambem uma crise na habitacao. Significa que alguem que tenha problemas com a habitacao consegue vender a casa abaixo do preco e ainda assim pagar a divida por completo e ate ficar com algum de parte.
11. • JPJDLV
    • há 1 dia

     # 11

    A inflação ao longo do tempo acaba por diminuir os riscos no crédito. 400/500€ agora, não valem rigorosamente nada daqui a 40 anos pelo que faz todo o sentido esta longevidade nos créditos.

    Concordam com este comentário: ferreiraj125
12. • ferreiraj125
    • há 1 dia

     # 12

    Colocado por: dmanteigas
    
    O facto de o LTV ser mais baixo evita tambem uma crise na habitacao. Significa que alguem que tenha problemas com a habitacao consegue vender a casa abaixo do preco e ainda assim pagar a divida por completo e ate ficar com algum de parte.

    
    
    E como é que as pessoas venderem as casas a preços mais baixos ajuda a manter os preços altos?
13. • N Miguel Oliveira
    • há 1 dia ^editado

     # 13

    Colocado por: JPJDLVlongevidade nos créditos.

    
    
    Pois pois.
    Uma casa de 200k€... se fôr comprada a crédito custa quanto? 250? 300? Seguros, juros, etc...
    Quando fôr vendida é esse o valor, mais inflação e mais não sei o quê...
    
    Quer queirámos quer não, o uso desenfreado do crédito leva a que as casas custem mais.
    
    Faz com que o mercado de arrendamento seja cada vez menor... aumentando duplamente os preços das casas e das rendas...
    Faz aumentar também a procura para comprar... pois possibilita a quem não tem capacidade, que o tenha... muitas vezes sem noção do custo total pois o que importa é o valor da prestação...
    
    Idem para os constructores no momento de orçamentar... muito além do custo dos materiais e da mão de obra, se vê que esse moço de 23 anos pode endividar-se em 200 ou 300k€... o orçamento estica como que por magia...
    
    A disponibilidade financeira, para quem não trabalhou para isso ainda... é uma mina de ouro aos olhos dum empreiteiro ou agente imobiliário. Não se iluda.
    
    Ganha o comprador sem dinheiro, ganha o banco, ganha a seguradora, ganha o constructor, ganha o agente imobiliário. Perdem todos os outros... que veem os preços das casas galopar por esse gráfico acima...

    Concordam com este comentário: NGC
14. • JPJDLV
    • há 23 horas

     # 14

    Colocado por: N Miguel Oliveira
    
    Pois pois.
    Uma casa de 200k€... se fôr comprada a crédito custa quanto? 250? 300? Seguros, juros, etc...
    Quando fôr vendida é esse o valor, mais inflação e mais não sei o quê...
    
    Quer queirámos quer não, o uso desenfreado do crédito leva a que as casas custem mais.
    
    Faz com que o mercado de arrendamento seja cada vez menor... aumentando duplamente os preços das casas e das rendas...
    Faz aumentar também a procura para comprar... pois possibilita a quem não tem capacidade, que o tenha... muitas vezes sem noção do custo total pois o que importa é o valor da prestação...
    
    Idem para os constructores no momento de orçamentar... muito além do custo dos materiais e da mão de obra, se vê que esse moço de 23 anos pode endividar-se em 200 ou 300k€... o orçamento estica como que por magia...
    
    A disponibilidade financeira, para quem não trabalhou para isso ainda... é uma mina de ouro aos olhos dum empreiteiro ou agente imobiliário. Não se iluda.
    
    Ganha o comprador sem dinheiro, ganha o banco, ganha a seguradora, ganha o constructor, ganha o agente imobiliário. Perdem todos os outros... que veem os preços das casas galopar por esse gráfico acima...

    estamos a falar de coisas diferentes. Quando falo do tempo vs inflação é de 40 anos VS inflação na ordem dos 2% anuais que seria o "normal".
    
    A comparação a ser feita é a prestação do C.H vs aluguer.
    
    Eu se comprar uma casa e fixar uma renda de 500€, hoje pode aparecer caro mas se fizer o empréstimo a 50 anos, ao fim de 15/20 anos será pouco pois a inflação/aumentou de vencimentos etc acabam por "comer" a prestação;
    
    Se alugar a casa o empréstimo vai aumentando ano após ano, acompanhando a inflação.
15. • rod_2000
    • há 22 horas

     # 15

    Colocado por: JPJDLVinflação ao longo do tempo acaba por diminuir os riscos no crédito. 400/500€ agora, não valem rigorosamente nada daqui a 40 anos pelo que faz todo o sentido esta longevidade nos créditos.

    
    
    Qual é que foi o período de 40 anos na história de Portugal em que não houve pelo menos uma guerra ou uma crise económica? 40 anos é uma vida trabalhadora, não deveria ser aceitável esse período para créditos.
    
    Foi permitido para as pessoas poderem safar-se da subida das taxas de juro e depois foi normalizado, e da próxima vez, o que é que vão fazer? Subir para 50 anos?
16. • JPJDLV
    • há 22 horas ^editado

     # 16

    Colocado por: rod_2000
    
    Qual é que foi o período de 40 anos na história de Portugal em que não houve pelo menos uma guerra ou uma crise económica? 40 anos é uma vida trabalhadora, não deveria ser aceitável esse período para créditos.
    
    Foi permitido para as pessoas poderem safar-se da subida das taxas de juro e depois foi normalizado, e da próxima vez, o que é que vão fazer? Subir para 50 anos?

    
    
    
    Contínua a querer insistir na narrativa que é pior.. já exemplifiquei acima como ajuda (e muito) muit@s portugues@s.
    
    Não fossem os 40 anos oferecidos para diluir o crédito e por consequência diminuir a mensalidade e não sobravam nem trocos a muitos que fizessem créditos a 20/25 anos.
17. • N Miguel Oliveira
    • há 22 horas

     # 17

    Colocado por: JPJDLVfizessem créditos a 20/25 anos

    
    
    Aí provavelmente os preços das casas eram bem menores... precisamente por não se conseguir pedir tanto dinheiro. Não haveria malta para pagar as coisas tão caras.
18. • rod_2000
    • há 22 horas

     # 18

    Colocado por: JPJDLVContínua a querer insistir na narrativa que é pior.. já exemplifiquei acima como ajuda (e muito) muit@s portugues@s.

    
    Eu tenho uma amiga minha que fez uma tese de mestrado sobre o tópico e uma das conclusões é que politicas de incentivo ao crédito aumentam as desigualdades no acesso à habitação.
    
    

    Colocado por: JPJDLVNão fossem os 40 anos oferecidos para diluir o crédito e por consequência diminuir a mensalidade e não sobravam nem trocos a muitos que fizessem créditos a 20/25 anos.

    
    
    A ideia geral é que ao facilitarmos o crédito (quer através da duração, garantias aos jovens etc etc) estamos a fomentar o encarecimento do preço das casas porque as pessoas (na economia atual) vão sempre comprar pelo máximo que conseguirem (e com estes facilitismos o limite aos créditos sobe).
    
    Isto não é sustentável a longo prazo, porque os facilitismos não são eternos.

    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira
19. • rod_2000
    • há 22 horas ^editado

     # 19

    O mercado de habitação até parece um esquema em pirâmide em que fomos alimentando o mercado da haitação ao longo dos últimos 10 anos com + população (imigrantes, nómada, expats, reformados etc etc) e + turismo (Hoteis, AL etc etc), complementando com medidas económicas de incentivo à compra (aumento da duração dos contratos, garantia jovem etc etc), ao mesmo tempo em se sabia que a construção estava limitada porque não havia muitos trabalhadores em Portugal, o Simplex e a lei dos solos só funcionam se houver trabalhadores para o executar.
    
    Não me parece é que as coisas consigam continuar assim para sempre, como eu disse anteriormente, a maioria dos fatores que influenciaram o preço das casas nos últimos 10 anos está em alteração de ciclo. E basta as casas estagnarem de preço para haver uma deterioração da qualidade e sustentabilidade dos créditos.

    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira
20. • JPJDLV
    • há 21 horas

     # 20

    Colocado por: N Miguel Oliveira
    
    Aí provavelmente os preços das casas eram bem menores... precisamente por não se conseguir pedir tanto dinheiro. Não haveria malta para pagar as coisas tão caras.

    
    
    A casa é a última coisa a deixar de pagar.. entendo mas não concordo.