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Alojamento Local

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  1.  # 1

    Boas noites a todos os participantes deste fórum! Foi com agrado que o encontrei, e depois de navegar por muitas discussões passadas e várias ter lido inteiramente, coloco agora uma série de dúvidas. E ficaria muito agradecido em ler as vossas respostas. (estava para continuar uma outra discussão, mas percebi que me aconselhavam a cria uma nova)

    -explanação
    Depois duma permuta ficámos com a totalidade dos apartamentos dum prédio. A primeira intenção é alugar por períodos curtos a "pessoas que realizem atividades durante suas viagens e permanência em lugares distintos dos que vivem, por um período de tempo inferior a um ano consecutivo, com fins de lazer, negócios e outros." ;) isto para respeitar o art 3º, ponto 6 do DecLei n.º 39/2008 ... que por aqui tomei conhecimento. Como o fazer ainda me inquieta em algumas dúvidas:
    -condomínio
    Começando por aqui uma vez que pode ser a mais fácil de responder: à partida ficando todos os apartamentos do prédio em mesmo nome, será necessário "organizar burocracias e formalidades" relativas a condomínio?
    -fiscalidade
    Não sendo qualquer dos apartamentos a 1ª morada, quais serão os encargos a pagar? Inicialmente e recorrente-mente.
    Como organizar e efectuar os alugueres? Pergunto mais uma vez a nível de "papelada" e notificações de entidades públicas, e para lá do pedido de autorização de AL à Câmara.
    -empresa ou particular
    Ainda ligado ao tema da fiscalidade, mas procurando opiniões também mais "sistémicas", quais seriam as vantagens/desvantagens a pesar para optar entre empreender como individual ou então criando uma empresa (em principio de um só membro)
    Esta dúvida assalta já, antes de contratar água, luz e gás, mas também antes de rechear os apartamentos. Será que é possível deduzir isto (e outras coisas) de forma mais "inteligente"?

    Muito obrigado pela vossa atenção

  2.  # 2

    Colocado por: pedalOfilO (...)Depois duma permuta ficámos com a totalidade dos apartamentos dum prédio.
    (...) à partida ficando todos os apartamentos do prédio em mesmo nome, será necessário "organizar burocracias e formalidades" relativas a condomínio?
    Não entendo.
    FICÁMOS ou FIQUEI com a totalidade dos apartamentos?
    Se for você e o seu cônjuge, é natural que não precise de fazer actas, apresentar contas, convocar assembleias.
    Mas TEM DE arquivar todas as facturas e recibos.

    -fiscalidade
    Não sendo qualquer dos apartamentos a 1ª morada, quais serão os encargos a pagar?
    A 1.ª morada de quem? Dos inquilinos?
    As taxas e impostos são a pagar pelo proprietário ou por quem recebe os rendimentos: IMI, taxa de conservação de esgoto, IRS,...

    Como organizar e efectuar os alugueres?
    Consulte um Advogado para fazer os contratos de arrendamento.
    Combine com o inquilino para que ele pague a renda por depósito ou transferencia bancária. Facilita a vida a todos, não sendo necessário emitir e arquivar os (originais e cópias dos) recibos, bastando guardar os documentos e extractos bancários.

    -empresa ou particular
    Ainda ligado ao tema da fiscalidade, mas procurando opiniões também mais "sistémicas", quais seriam as vantagens/desvantagens a pesar para optar entre empreender como individual ou então criando uma empresa (em principio de um só membro)
    Esta dúvida assalta já, antes de contratar água, luz e gás, mas também antes de rechear os apartamentos. Será que é possível deduzir isto (e outras coisas) de forma mais "inteligente"?
    Depende do valor TOTAL dos rendimentos líquidos.
    Para ter os rendimentos e custos em nome de uma empresa, terá de «vender» a propriedade a essa empresa (sujeitando-se a IMT, pagamento de escrituras, registos,etc.).
    As taxas de imposto sobre lucro das empresas são muito inferiores às do IRS. Mas depois é preciso passar esse lucro para o bolso dos donos da empresa... Se pagar um «ordenado» ao dono da empresa (como gerente), sujeita o rendimento a IRS, e Taxa Social... aumentará a pensão de reforma, mas deixa de estar abrangido pelo subsídio de desemprego.
    Em contrapartida, uma empresa tem custos fixos (contabilista, registos, etc.) que um indivíduo não tem (ou, pode não ter).
    Tem ainda o problema (ou a vantagem?, sinceramente não sei!) da dedução do IVA.
    Portanto, se está a pensar ter um rendimento LÍQUIDO elevado, por exemplo, superior a (valor à toa) 150.000euros/ano, opte por criar uma empresa e distribua os lucros de forma menos taxável possível (ou não os distribua!).

    Mas, tanto no caso das empresas como no caso das pessoas individuais, pode abater TODOS OS CUSTOS relativos a essa sua fonte de rendimento (predial). Desde a água e electricidade, à mobília (passando por todas as obras de conservação e manutenção).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pedalOfilO

  3.  # 3

    Não tenho conhecimento específico desta matéria, mas com o recurso á Internet obtemos milagres, pois está quase tudo exposto on-line, basta pesquisar.
    Primeiro que tudo tem que ter licença da Câmara para essa actividade. O que implica que o edifício tem que ter condições de higiene e segurança adequada.
    Veja a Portaria nº 517/2008, de 25 de junho que está tudo escrito.

  4.  # 4

    Obrigado pelas respostas.

    Não fui suficientemente claro, mas já li (penso) toda a legislação referente ao licenciamento dum AL. Por isso as questões não são sobre como o pedir ou os seu requisitos, mas sobre como "explorar" os imóveis e o negócio depois de obter tal licença. Caro francisco2, mesmo assim obrigado pela disponibilidade.

    Colocado por: Luis K. W.
    FICÁMOS ou FIQUEI com a totalidade dos apartamentos?
    Se for você e o seu cônjuge, é natural que não precise de fazer actas, apresentar contas, convocar assembleias.
    Mas TEM DE arquivar todas as facturas e recibos.

    Por agora estão todos em um só nome. Essa simplicidade entre cônjuges extende-se a familiares?
    Desculpa a insistência (mas prefiro perguntar tudo mesmo quando parece ser "silly questions"), mas porque é preciso arquivar facturas e recibos (do q? água, luz comum?)? Quem poderá pedir isso?

    A 1.ª morada de quem? Dos inquilinos?
    As taxas e impostos são a pagar pelo proprietário ou por quem recebe os rendimentos: IMI, taxa de conservação de esgoto, IRS,...

    Certo, 2ªs morada do proprietário, e obrigado pelo início de explicação ;) . Felizmente para ambos, até essa parte compreendo a lógica tributária. Mas, repetindo que o aluguer será apenas em "regime" de "alojamento local", como serão declarados esses rendimentos? e que, a haver, outras taxas e impostos serão pagas? Qual será a diferença entre um aluguer de longo termo, por exemplo.
    Ainda, por na sua resposta ter separado o receptor dos rendimentos entre proprietário ou "explorador?" , como seria possível ter alguém (ou empresa) a "explorar" propriedade alheia? Repito, á luz da nova figura AL.

    Consulte um Advogado para fazer os contratos de arrendamento.
    Combine com o inquilino para que ele pague a renda por depósito ou transferencia bancária. Facilita a vida a todos, não sendo necessário emitir e arquivar os (originais e cópias dos) recibos, bastando guardar os documentos e extractos bancários.

    Aqui é para mim claro que não soube fazer-me explicar. Eu não estou à espera de consultar um advogado cada vez que fizer um aluguer de curta duração, ou então será muito penoso tentar articular um "negócio" com estes alugueres. Mesmo assim, quais serão os similares procedimentos a efectuar em cada aluguer em regime de AL?

    Depende do valor TOTAL dos rendimentos líquidos.
    Para ter os rendimentos e custos em nome de uma empresa, terá de «vender» a propriedade a essa empresa (sujeitando-se a IMT, pagamento de escrituras, registos,etc.).
    As taxas de imposto sobre lucro das empresas são muito inferiores às do IRS. Mas depois é preciso passar esse lucro para o bolso dos donos da empresa... Se pagar um «ordenado» ao dono da empresa (como gerente), sujeita o rendimento a IRS, e Taxa Social... aumentará a pensão de reforma, mas deixa de estar abrangido pelo subsídio de desemprego.
    Em contrapartida, uma empresa tem custos fixos (contabilista, registos, etc.) que um indivíduo não tem (ou, pode não ter).
    Tem ainda o problema (ou a vantagem?, sinceramente não sei!) da dedução do IVA.
    Portanto, se está a pensar ter um rendimento LÍQUIDO elevado, por exemplo, superior a (valor à toa) 150.000euros/ano, opte por criar uma empresa e distribua os lucros de forma menos taxável possível (ou não os distribua!).

    Mas, tanto no caso das empresas como no caso das pessoas individuais, pode abater TODOS OS CUSTOS relativos a essa sua fonte de rendimento (predial). Desde a água e electricidade, à mobília (passando por todas as obras de conservação e manutenção).

    Muito obrigado pelo descomplicar da lógica tributária... isto sem qq sarcasmo. É que eu não tenho estado por cá e não tenho vergonha em querer reestruturar as minhas assumpções no que toca a lógicas tributárias e de empreendorismo em Portugal.
    Portanto vou escrever o que entendi: havendo bastante rendimento será TALVEZ aconselhável enveredar por custos iniciais de criação duma empresa, para depois mesmo com custos fixos mais elevados ter maior capacidade de ser menos taxado (se eu souber distribuir os lucros). Pergunta: e ao haver prejuízos? qual a melhor forma de os "minimizar", individual ou empresa?
    No final do dia, o que conta é que o individuo quer ter também algum rendimento. E numa empresa ao receber o rendimento como "ordenado", este será já uma fracção do rendimento bruto, não? Bruto->-IRC>ordenado>-IRS>liquido ; enquanto sendo particular será apenas -IRS , certo? Ou está-me a falhar muita coisa? ;)
    Quando diz que tanto indiv. como emp. podem abater TODOS os custos, é mesmo todos? e mesmo ambos tal e qual, nas mesmas percentagens e limites? ou seja a questão de abatimento de custos não pesa NADA na eleição entre empreender com indiv. ou emp.??
    IVA: - numa emp. seria possível deduzir o IVA cobrado aos inquilinos de curta duração, é isso? e/ou o IVA de custos? E sendo indiv. é necessário cobrar IVA nos alugueres? e como o "processar"?

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