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Condomínios e vizinhos

Obra não concluída por empresa contratada

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  1.  
    • VRM
    • 2 abril 2025

     # 1

    Boa tarde.

    Solicita-se, por favor, os vossos contributos para a melhor resolução do problema que de seguida se expõe.
    No ano passado, foi adjudicada uma obra na fachada a tardoz e na cobertura do edifício a uma empresa de construção civil. Na altura, o administrador do condomínio acordou com a mesma o pagamento faseado da obra em tranches de 40% (início da obra)+40% (meio da obra)+20% conclusão da obra) face ao orçamento global deliberado em assembleia.
    Após o início da obra, verificou-se que a empresa à qual foi adjudicada a obra subcontratou outra empresa para a realização da mesma, sem nos ter sido dado conhecimento prévio. Por unanimidade dos condóminos foi também contratado um fiscal de obra que acompanhou de forma regular o avanço da mesma e foi produzindo os respetivos relatórios.
    Vários foram os episódios que, desde cedo, revelaram situações de incumprimento face ao disposto no orçamento (por exemplo: elementos metálicos da fachada ficaram com partes por lixar e pintar; definiu-se um isolamento com placas de esferovite de 80 mm e aplicaram inicialmente esferovite com espessura de 20 mm; cobraram duas opções de intervenção para o desvão da cobertura quando uma invalidava a outra; deram a obra por terminada com telhas partidas e "remendos" que mereceram a manifestação de desagrado do engenheiro da empresa contratada face à subcontratada; usaram um produto de impermeabilização na cobertura que manchou a pintura da fachada na parede a tardoz; danificaram um candeeiro e uma mangueira de uma condómina após uso não autorizado; ...). O condomínio efetuou o pagamento dos 40% iniciais + 40% a meio da obra, não obstante ter alertado que havia pontos do orçamento que estavam a ser cobrados sem terem sido executados nem que tivessem sido devidamente executados. Do outro lado, veio uma resposta de que no final seria feito o acerto. Quando deram a obra por concluída e solicitaram a emissão da fatura final (20%) por correio eletrónico, foi solicitada uma verificação dos trabalhos pelo fiscal de obra, tendo este sido acompanhado pela maioria dos condóminos. Mais uma vez, concluiu-se que os trabalhos não tinham sido executados conforme descritivo no orçamento deliberado. Comunicou-se o relatório à empresa contratada e concedeu-se um prazo de 30 dias para a conclusão dos mesmos através do envio de uma carta registada com aviso de receção. Porém, já decorreram algumas semanas e a empresa nunca respondeu ao comunicado nem solicitou o acesso ao edifício para a verificação do ilustrado no relatório técnico ou reparação das situações anómolas identificadas.
    Quais são os próximos passos a seguir?
    Houve dinheiro que foi cobrado por atos não executados. É possível reavê-lo?
    Deve ir-se por um Julgado de Paz ou intentar-se outra ação judicial?
    Onde se pode formalizar uma queixa.

    Grata pela atenção e apoio que possam prestar.

    Cordialmente,
    VM

  2.  # 2

    Colocado por: VRMO condomínio efetuou o pagamento dos 40% iniciais + 40% a meio da obra, não obstante ter alertado que havia pontos do orçamento que estavam a ser cobrados sem terem sido executados

    Aqui o vosso primeiro erro.
    Tendo a obra uma fiscalização, deveria esse técnico ter validado tecnicamente o auto ou fatura. Sem a validação dele vocês não pagavam.

    Colocado por: VRMQuando deram a obra por concluída e solicitaram a emissão da fatura final (20%) por correio eletrónico

    Quem? A empresa contatada ou a subcontratada?

    Colocado por: VRMHouve dinheiro que foi cobrado por atos não executados. É possível reavê-lo?

    Dificilmente.
    • VRM
    • 2 abril 2025

     # 3

    Boa tarde.

    A empresa contratada deu a obra por concluída, sem nunca ter feito uma verificação com os condóminos nem com o fiscal de obra.

    Grata pela colaboração.

  4.  # 4

    Colocado por: VRMmereceram a manifestação de desagrado do engenheiro da empresa contratada face à subcontratada


    Colocado por: VRMA empresa contratada deu a obra por concluída


    Este engenheiro ainda faz parte da empresa?
    As empresas desaparecem de um dia para o outro, os técnicos não.
    Se não existe resposta por parte da empresa enviem nova comunicação desta vez digerida ao técnico com um prazo muito curto para dar uma resposta.
    Aproveitem para referir que se não o fizer irão participar à ordem e solicitar que ele seja responsabilizado
    • VRM
    • 2 abril 2025

     # 5

    Boa tarde.

    O engenheiro acima referido será o proprietário da empresa contratada e o responsável pela subcontratação de outra empresa.
    Quais são as opções de exposição de uma reclamação com vista a reaver o valor cobrado por atos nunca executados ou para "obrigação" de conclusão da obra? Quais são as entidades competentes a quem se pode apresentar a reclamação? Um Julgado de Paz pode ser uma alternativa?

    Obrigada.

  6.  # 6

    Tribunal

  7.  # 7

    Uma ação contra a empresa não creio que possa ser julgada por um Julgado de Paz mas certamente o pessoal da área do direito virá cá opinar.
    Já quanto ao engenheiro, e com a agravante de ser o responsável pela empresa, pode apresentar reclamação junto da ordem em que ele esteja inscrito.
    • VRM
    • 2 abril 2025

     # 8

    Obrigada. Vou, então, aguardar por novos comentários/sugestões.

  9.  # 9

    Tribunal

  10.  # 10

    É o que dá pagar 40% sem fazerem nada e ainda recebem mais 40% sem cumprir metade do caderno de encargos, claro muitos depois desaparecem.
    Primeiro erro, é escolher empresas que necessitam de uma percentagem muito elevado, 40% que é um valor muito alto para arrancarem com uma obra e como deram mais 40% quando estão em obra sem cumprirem a maioria dos trabalhos?
    Empresas que não tem fundo maneio positivo ou seja, algum capital para financiar uma parte do seu ciclo operacional são de evitar.
    Além de que um condomínio é um cliente onde qualquer empresa sabe que facilmente vai reaver o valor acordado no contrato, ou os condomínios agora são caloteiros?
    Por outro lado não compete á fiscalização negociar formas de pagamento, mas o pagamento deveria ser em função da fiscalização efetuada de acordo com os trabalhos realizados.
    Também considero que a única solução é tribunal, mas desconfio que essa empresa vai ficar rapidamente insolvente. e o seu mentor abre outra empresa, normalmente em nome de um familiar ou arranja um socio com o nome limpo e assim desresponsabiliza-se por qualquer divida que venha a ser apurada na anterior empresa, e assim também acabam logo com as garantias previstas na lei e nos contratos, é assim que os vigarista trabalham.

  11.  # 11

    Colocado por: FTavaresPor outro lado não compete á fiscalização negociar formas de pagamento

    A fiscalização não negoceia nada, aconselha o dono de obra.

  12.  # 12

    Colocado por: Pickaxe
    A fiscalização não negoceia nada, aconselha o dono de obra.


    Foi o que afirmei, Pickaxe!
    Neste caso considero Condomínio deveria deliberar o pagamento em função dos relatórios da fiscalização...
    • VRM
    • 3 abril 2025 editado

     # 13

    Colocado por: FTavaresPor outro lado não compete á fiscalização negociar formas de pagamento


    Bom dia.

    A forma de pagamento foi acordada entre o administrador (empresa de gestão do condomínio) e a empresa por correio eletrónico, após a apresentação das condições de início da obra por parte desta. Não foram os condóminos que negociaram a forma de pagamento.
    Aos condóminos foi cobrada a totalidade do valor acordado através da emissão de uma quotização extraordinária para garantir o arranque da obra.
    A fiscalização não negociou qualquer condição de pagamento, sempre cumpriu com o seu papel de durante a fiscalização alertar para os aspetos que não estavam devidamente executados (na maioria das vezes na presença do engenheiro da empresa contratada e/ou dos elementos da empresa que esta subcontratou por sua vez), bem como redigiu relatórios que sempre foram destinados à empresa de gestão do condomínio, a todos os condóminos e à empresa contratada. A empresa subcontratada chegou a registar num contacto por correio eletrónico à empresa contratada que na fiscalização estavam sempre a ser apresentados problemas (quando efetivamente existiam e continuam a existir), como de fosse esperado que o condomínio tivesse de aceitar a não implementação/execução do descrito no orçamento deliberado.
    A empresa, constituída em 2019, continua a existir.
    • VRM
    • 3 abril 2025

     # 14

    Mas, legalmente, tendo sido aceites as condições de pagamento impostas pela empresa por parte do gestor do condomínio através de uma mensagem de e-mail, havendo esse incumprimento de pagamento da 2.ª tranche dos 40% a meio da obra, o condomínio não estaria em incumprimento?
    Pessoalmente, estou de acordo com o que apontam, uma vez que entendo que estar a meio da obra se refere a atos efetivamente executados e não a atos propostos e não executados/executados deficientemente/atos de impossibilidade de execução (ex: tinha de se optar pela remoção de uma caleira ou pela sua impermeabilização. A empresa optou, sem consulta prévia do dono da obra ou do fiscal, pela sua impermeabilização - opção mais económica no orçamento; porém, cobrou as duas rubricas. Havia outra intervenção no saguão, mas cujo valor seria suportado apenas por um proprietário, e que não se pode realizar; porém, o valor da mesma foi incluída no valor cobrado/pago).
    O fiscal de obra chegou a alertar-nos nas duas últimas visitas de fiscalização para o facto de não se ver a resolução dos problemas e de, possivelmente, terminar com a necessidade de se recorrer à via judicial.
    O valor do orçamento na totalidade aproximou-se dos 40 000 euros.
    Abrindo uma ação judicial, sabem indicar os prazos, por favor? Se a causa vier a ser ganha pelo condomínio, este pode ser ressarcido das despesas judiciais necessárias ao caso?

    Obrigada.

  15.  # 15

    Colocado por: VRMAbrindo uma ação judicial, sabem indicar os prazos, por favor?

    Anos.

    Colocado por: VRMSe a causa vier a ser ganha pelo condomínio, este pode ser ressarcido das despesas judiciais necessárias ao caso?

    Se a empresa tiver capital para isso sim, se não, ficam com a sentença para emoldurar.
    Por isso ser importante agir igualmente contra o engenheiro. Esse em principio tem um seguro de responsabilidade civil que pode ser acionado.
    A vosso favor existe o facto de ele ser igualmente o dono da empresa
    • VRM
    • 3 abril 2025

     # 16

    Colocado por: zedasilva
    Anos.


    A minha questão é no sentido de saber o prazo para se abrir a ação judicial.
    O prazo de 30 dias concedidos para a conclusão da obra face ao referido no relatório de fiscalização terminou no início de março passado.

    Obrigada.

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