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Condomínios e vizinhos

Condomínios: Como avançar se nunca há 2/3 de presenças?

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  1.  

  1.  # 1

    Boas!

    Gostaria de fazer uma alteração na garagem que consiste em trocar dois portões por um só.
    O projecto está feito e consiste em remover uma coluna não estrutural para eliminar dois portões e pôr um maior, facilitando as manobras, etc.
    Queria fazer as coisas direitas e ter tudo discutido e aprovado pelos condóminos durante uma AG e em norma parece não haver objecções, no entanto a empresa que gere o condomínio considera esta uma alteração estética e para ficar em Ata a votação terá de ter 2/3 de presenças de todos os condóminos.
    Estamos a falar de 3 blocos e em nenhuma das reuniões em vi algo perto deste número de presenças, mesmo quando se discutiam obras importantes para o prédio.

    Escrevo aqui caso alguém tenha conhecimento de situações semelhantes e me saiba dizer como proceder.
    Um advogado disse-me que posso por os condóminos que não comparecem em tribunal para forçar uma decisão mas isto é obviamente absurdo.
    O nosso regulamento também limita o número de procurações por pessoa a 10 e eu nem conheço as pessoas que não costuma ir, pelo que também dificilmente passariam procuração.
    Parece-me absurdo ficar limitado porque não há comparências quando a "questão estética" afecta se calhar 10 pessoas no total, os que são meus vizinhos de garagem.
    Já no mesmo edifício foram feitas marquises, colocadas redes em varandas e AC sem qualquer tipo de votação em AG e isso são questões com muito mais impacto visual.

    Alguma ideia?
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    • 13 abril 2025 editado

     # 2

    Colocado por: SchooCondomínios:
    Como avançar se nunca há 2/3 de presenças?


    Não existe alternativa.
    Necessita da presença de, pelo menos, 2/3 dos condóminos e que todos votem a favor da alteração.

  3.  # 3

    pode tentar que eles lhe passem uma procuração ( declaração simples) para os representar na assembleia sobre esse ponto especifico.

  4.  # 4

    Colocado por: SchooBoas!
    Um advogado disse-me que posso por os condóminos que não comparecem em tribunal para forçar uma decisão mas isto é obviamente absurdo.


    Meu estimado, o jurisconsulto facultou-lhe a solução!

    Dispõe o art. 1432º do CC, no seu nº 5 que em primeira convocação, "as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido". Estando em causa uma deliberação que carece de uma dupla maioria, os nº 6 e 7 deste preceito não nos aproveitam, pelo que, face a este constrangimento, o condomínio não tem que ficar num impasse.

    Atento o facto de nos ressalvar que o condomínio estar a ser gerido por uma empresa, portanto, um administrador "profissional", tinha este o dever de saber como ultrapassar esta contingência e nesta seara, informar os senhores condóminos sobre a solução, que sublinhe-se, está devidamente estatuída na nossa legislação cível.

    De facto, dimana do nº 2 do art. 1407º do CC que "Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade", aplicando-se este preceito, ao regime da propriedade horizontal por analogia iuris.



    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Schoo

  5.  # 5

    Pela forma que está escrito (e sendo leigo no assunto) parece-me que o caso pode ir a tribunal sem envolver os condóminos ausentes, isto é, sem dar trabalhos extra e sendo menos agressivo com os vizinhos.
    Mais simpático do que o que me foi sugerido, potencialmente mais célere também.
    A última coisa que preciso é de estar a criar animosidades com metade dos condóminos por causa de um portão de garagem.

  6.  # 6

    Schoo

    leu o meu post?
    sabe que um condomino quando não pode ir a uma assembleia pode mediante declaração simples fazer -se representar por outra pessoa ou mesmo outro condomino, portanto apenas tem que falar com um certo numero deles e pedir essa declaração que até pode ser especificamente para esse ponto da ordem de trabalhos.
    Concordam com este comentário: Palhava

  7.  # 7

    Colocado por: SchooPela forma que está escrito (e sendo leigo no assunto) parece-me que o caso pode ir a tribunal sem envolver os condóminos ausentes, isto é, sem dar trabalhos extra e sendo menos agressivo com os vizinhos.
    Mais simpático do que o que me foi sugerido, potencialmente mais célere também.
    A última coisa que preciso é de estar a criar animosidades com metade dos condóminos por causa de um portão de garagem.


    Meu estimado, lavrei o meu anterior escrito para ressalvar que o jurisperito que consultaram facultou-vos a solução legal que permite ultrapassar o impasse de não se lograr, m plenário, obter a maioria qualificada (que no caso em apreço, é uma dupla maioria qualificada).

    Apenas não concordo com a afirmação, se é que foi de facto proferida por aquele profissional, de que o tribunal podia "forçar uma decisão". O tribunal não força ninguém. Perante a manifesta impossibilidade de se lograr uma qualquer maioria qualificada, seja por desídia, displicência ou incúria dos condóminos - que no limite se podem fazer representar (cfr. art. 1431º/3 do CC), qualquer outro condómino pode requerer, em tribunal, para que um juiz aprecie a causa de pedir, devidamente fundamentada, decidindo então aquele, segundo juízos de equidade.

    Assim, não sendo possível formar a maioria legal prevista no nº 1 do art. 1407º do CC, o Tribunal deve decidir segundo os convocados juízos de equidade, em obediência ao preceituado no nº 2 da mesma norma legal, sendo manifestamente iníqua a ideia de forçar uma decisão. Contudo, esta decisão, e aqui dou alguma razão ao jurisperito, tem o mesmo valor que uma deliberação aprovada em plenário.

    Este expediente em nada contribui para criar um ambiente de animosidade, porquanto, é uma ferramenta perfeitamente legal para se poder ultrapassar o desleixo que impera naqueles condóminos que se furtam à sua obrigação (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC).

    Destarte, esgotadas outras soluções, como a referida pelo marco1, pode e deve o administrador proceder à convocação de uma assembleia geral com carácter extraordinário, cuja ordem de trabalhos será a feitura das pretendidas obras, ressalvando aquele, na convocatória que a deliberação carecendo de uma dupla maioria, e não se logrando aquela, recorrer-se-ia ao disposto no art. 1407º do CC.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

  8.  # 8

    Colocado por: happy hippyé uma dupla maioria qualificada

    O que é isto?

  9.  # 9

    Colocado por: Pickaxe
    O que é isto?


    Meu estimado, queira escusar-me por só agora lhe poder responder. Só estranho que ninguém se tenha prestado a facultar-lhe os requeridos esclarecimentos.

    O presente tópico está, pelo seu autor (e outrossim pela empresa de administração, que lamentavelmente não sabe mais), balizado nas inovações, para as quais, a lei exige uma dupla maioria qualificada (art. 1425º do CC), contudo, poder-se-ia, sem vilar a lei, enquadrar a feitura destas obras no regime das benfeitorias (cfr. art. 216º do CC), para as quais, basta a maioria "simples", a saber, a expressa no nº 5 do art. 1432º do CC: "As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido".

    Ora, balizando estas obras nas inovações, impende sobre as mesmas "disposição especial". Nesta factualidade, estatui o nº 1 do art. 1425º do CC, sob a epígrafe "inovações" que, "(...) as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio".

    Resulta pois, deste preceito, uma (a única, sublinhe-se) variante à regra de que, no regime jurídico da PH, não se contabiliza o número de condóminos que sufragaram a deliberação vencedora, mas os votos sufragados nesse sentido. Destarte, podemos ter uma deliberação aprovada por 4 condóminos, tendo 6 votado contra, porém, contanto aqueles 4 detenham, pelo menos, 51% dos votos, tem-se a deliberação aprovada.

    No particular caso do 1425º, o legislador exige a referida dupla maioria qualificada, ao estatuir que as inovações:
    i) dependem da aprovação da maioria dos condóminos,
    ii) devendo essa maioria representar 2/3 do valor total do prédio.

    Destarte, regressando ao exemplo anterior, se 5 daqueles condóminos votarem favoravelmente, totalizando os 67% votos, lograram de facto alcançar a representatividade exigida do capital investido (2/3), mas não a maioria dos condóminos.

    Ou seja:

    - maioria dos condóminos: 6/10;
    - maioria capital: 67/100.

    Se qualificarem aquela obra como benfeitoria em detrimento de inovação, já não carecem de uma qualquer maioria qualificada, aplicando-se-lhe, consequentemente, a regra havida no citado art. 1432º do CC. Contudo, importa ressalvar que esta faculdade (benfeitorias) não pode ser aplicada arbitrariamente em detrimento das inovações, carecendo a mesma de uma apreciação casuística e legal.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pickaxe

  10.  # 10

    Obrigado happy hippy e marco1 pelo vosso feedback.
    Procuração não será solução porque como mencionei o nosso regulamento interno permite apenas um máximo de 10 procurações por pessoa.

    Recorrer a tribunal será então a solução final, pelo menos para ter uma decisão, mas já sabemos que isso arrastará uns anos até sair alguma coisa de jeito.
    Mais interessante é o enquadramento como obras de benfeitoria, que de resto o regulamento do condomínio também menciona.

    De novo, obrigado pelo vosso input.

  11.  # 11

    Colocado por: Schooregulamento interno permite apenas um máximo de 10 procurações por pessoa.


    Essa regra... não me parece ser legal.

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