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Constituição de condominio

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Mais uma vez venho pedir a v/ preciosa ajuda sobre a seguinte questão:

    O partamento onde resido faz parte de um lote com 4 apartamentos e tres lojas, que por sua vez é parte integrante com outros dois lotes de uma urbanização.

    De acordo com o TCPH está perfeitamente diferenciado quais as fracções que constituem cada lote.
    Todos os lotes são totalmente independentes (portas de entrada autonomas, garagens integradas em cada lote sem acesso aos restantes lotes).
    Temos uma Certidão de camara municipal em que identifica a nova designação de rua e número de policia do nosso lote.
    Em resumo não existe nada que seja parte comum entre os lotes.
    Neste pressuposto os proprietários do lote 1 decidiram entre si constituir um condominio tendo-lhe sido aplicado a designação no RNPC como condominio do predio sito na rua xxxx, nº y, depois de enviar para além dos docs de RNPC uma cópia da referida certidão da camara mais uma cópia dos registos predial das fracções que pretenderam constituir o condominio.

    O condominio já existe há cerca de ano e meio e tem cumprido para com todos os condóminos do lote todas as obrigações de gestão do mesmo.
    Nesta data os proprietários dos outros lotes finalmente decidiram constituir condominio, alegando no entanto de que não lhes é possivel por motivo de já existir um nº de NIF atribuido ao prédio.

    Perante a hipotese que nos está a ser mostrada que é a de alterar o nosso condominio e integrar os outros lotes neste condominio (o que não nos parece justo), pois somo totalmente autonomos, pedia a V. Exªs a preciosa ajuda sobre a forma como solucionar esta questão.
    Antecipadamente grato
    Domingos Rita

  2.  # 2

    Caro domingosrita, explique se os diferentes lotes têm o mesmo nº de polícia nas portas de entrada de cada lote (prédio)? [email protected]

  3.  # 3

    Caro amigo domus,

    Muito grato pela sua disponibiçidade.

    Informo que os três lotes têm todos números de policia diferentes entre si.
    O 1º lote que é onde resido tem os números 2,4,e 6 sendo os 2 e 6 lojas mas ambas igualmente com entradas autonomas.
    O 2º lote tem os nºs 8, e 10 sendo o 10 uma loja também autonoma.
    O 3º lote tem os nºs 12,14,16 sendo o 14 e 16 tambem lojas autonomas.

    Mais uma vez muito obrigado pela sua atenção

  4.  # 4

    Caro domingosrita, boa noite. Assim sendo, e como só refere um TCPH que, como diz, especifica as fracções de cada lote, esses três lotes constituem um só condomínio, pois só têm um TCPH, pelo que não poderá ser atribuído outro NIF. Cumptos, [email protected]

  5.  # 5

    Caro amigo domus, boa noite.

    Muito grato pela sua disponibilidade.

    Assim sendo como é que o condominio já constituido pode resolver a questão do NIF?.
    Pede-se alteração da designação do NIF de modo a integrar todos os lotes?.
    E a Administração como será (1 administrador dos tres lotes com um outro administrador para cada lote?)
    E o regulamento que já possuimos do nosso lote é anulado?
    E poderemos depois fazer contratos de electricidade, agua, gas, elevadores, etc. com o mesmo NIF para moradas diferentes?
    E em relação à gestão , nós no nosso lote pretendemos efectuar a gestão de forma autonoma. Isso é possível?.
    E seremos obrigados a participar nas despesas comuns dos outros lotes?Tipo arranjos de estruturas , elevadores, telhados, portão de garagem? etc. , pois não utilizamos nada.Não me parece justo.
    Peço que me Desculpe tanto incomodo mas, tenho total confiança na sua opinião pelo que lhe agradeço o seu empenhamento.
    Fui contactado esta manhã para ter uma reunião com os outros condóminos de todos os lotes mais um advogado representante da imobiliaria ainda hoje no final do dia.
    Como fui apanhado um pouco de surpresa e porque gostaria de estar minimamente informado com a sua opinião, se lhe fosse possivel ainda durante o dia me respodnder a estas questões ficar-lhe-ia bastante grato.
    Os meus melhores cumprimentos
    Domingos Rita

  6.  # 6

    Colocado por: domingosritaO partamento onde resido faz parte de um lote com 4 apartamentos e tres lojas, que por sua vez é parte integrante com outros dois lotes de uma urbanização.
    De acordo com o TCPH está perfeitamente diferenciado quais as fracções que constituem cada lote.
    Todos os lotes são totalmente independentes (portas de entrada autonomas, garagens integradas em cada lote sem acesso aos restantes lotes).(..)Em resumo não existe nada que seja parte comum entre os lotes.


    Não será rigorosamente assim, pois partilham o terreno onde estão implantados. De qualquer forma, a dúvida é : não partilham mesmo mais nada ? Espaços exteriores, por exemplo?

  7.  # 7

    Boas

    Em resumo não existe nada que seja parte comum entre os lotes.

    Não partilham a cave? Ou a cobertura?

    cumps
    José Cardoso

  8.  # 8

    Caro Domingos, bom dia. 1º - A questão do NIF está resolvida porque a entidade oficial já recusou a atribuição de outro NIF.
    2º - Os lotes constituem, para aquele efeito, um só edifício.
    3º - Poderão eleger um Administrador, mas nada impede que cada "lote" possa ter um delegado para colaborar com o Administrador.
    4º - O RI que existe só servirá se contemplar todas as regras inerentes aos três "lotes", pois de contrário terão de elaborar outro que se adeque ao conjunto dos "lotes".
    5º - Os edifícios podem ter entradas diferentes e consequentemente nºs de polícia diferentes. Nada obsta a que possam ser contratados os serviços necessários, para as partes comuns, que podem e devem ser efectuados pelo Administrador como representante do condomínio.
    7º - Nada impede, antes pelo contrário, nesse vosso caso e da forma como põe as questões, que possa haver um regime contabilístico por cada "lote", a exemplo do que acontece com as filiais das empresas, não deixando todavia, de haver uma contabilidade central. Todavia, em caso extremo, que não recomendo, pode cada lote ter a sua contabilidade, mas para isso seria conveniente que, aos delegados de cada "lote", fosse alargado os termos das funções a desempenhar.
    8º - Utilizando o sistema de contabilidade por "lotes" atrás referido, penso que podem ultrapassar essa vossa preocupação.
    9º - Caro Domingos, sou de opinião que deve também analisar outras opiniões que eventualmente possam ser aqui exaradas, para avaliar a forma como deve intervir na reunião por forma a que consigam chegar ao concenso que certamente vos agradará mìnimamente. Cumptos, [email protected]

  9.  # 9

    Caros amigos domusnostrum, luisvv e j cardoso

    Mais uma vez bom dia,

    Agradeço toda a ajuda que me estão a prestar.
    Confirmo que na realidade o nosso lote a única coisa fisica que partilha é o terreno em que está inserido.
    Caso se consiga o concenso de um administrador para o condominio mas com contabilidade e gestão separada por lotes, qual a n/ responsabilidade de participar nas despesas de por exemplo arranjo de telhados que estão perfeitamente separados e ou elevadores, etc dos outros lotes?
    Em relação ao nosso RI, não poderemos continuar a ser regidos por ele na n/ gestão do nosso prédio?.
    Muito obrigado pela v/ ajuda.

    Melhores cumprimentos,
    Domingos Rita

  10.  # 10

    Caro Domingos, boa noite. Se optarem por uma contabilidade para cada lote, esse mesmo lote terá de se bastar só pelas verbas que estiverem inscritas para o efeito. Os outros dois lotes, nada terão com a movimentação contabilística desse lote.
    Quanto ao RI, no que diz respeito à regulação do uso e fruição das partes comuns, poderá não haver modificação, no entanto já quanto a regulação dos procedimentos de pagamento das quotas, em particular quanto aos faltosos, poderão não estar de acordo quanto às sanções pecuniárias a aplicar e bem assim os procedimentos a adoptar pelo Administrador, para facilitar a sua missão, porquanto será único e tendo em vista que a contabilidade será separada. Cumptos, [email protected]

  11.  # 11

    Caro domusnostrum, bom dia,
    Por impossibilidade pessoal só hoje posso responder ao seu comentário, que mais uma vez agradeço.
    Se bem entendo então o condominio passaria a ter um administrador único, com a possibilidade de cada lote poder ter contabilidade e RI em separado, o que me leva a colocar outras questões cujo aconselhamento antecipadamente agradeço:
    1- Para mais fácil controlar as contas em separado teremos que abrir contas bancárias em separado. Podemos fazê-lo?
    2 - Podemos também criar a função de administrador delegado por cada lote para facilitar a administração?
    3 - Na questão das assembleias gerais quais os procedimentos:
    a) - Livro de actas para cada lote?
    b) - Marcação de reuniões para cada lote?
    c) - As decisões e aprovações passam a ser por dada lote?
    d) De uma forma geral todos os direitos e obrigações de assembleias gerais obrigatorias funcionam independentemente para cada lote?. Em caso afirmativo quando e como se procede à assembleia garal do condominio no seu todo?
    Muito obrigado pela sua ajuda sempre preciosa.
    Um abraço e desejo de boa Pascoa para si e respectiva familia.
    Domingos Rita

  12.  # 12

    Caro Domingos Rita, boa tarde. Obrigado pelos votos da Páscoa e, embora já depois da Páscoa, também desejo que tenha tido uma boas festas, assim como aos seus.
    Relativamente às questões que suscita:
    1-Designadamente quanto às contas bancárias, se o desejarem, poderão optar por ter mais que uma conta. Todavia torna-se necessário que, em AG, seja esse desejo deliberado para que, com a respectiva acta, que deverá indicar quem movimenta a conta, sendo que um deverá ser sempre o Administrador, possam intervir junto da banca, pois de contrário deverá ser , legalmente, negada essa pretensão.
    2-Não só podem, como devem, pois de contrário, não se justifica, por exemplo, a criação de mais que uma conta bancária.
    3- Dado que este comando 3) diz respeito à mesma questão, informo-o que a acta tem que ser única, pois deverá haver apenas uma reunião para todos os lotes e consequentemente um só livro de actas. A uma reunião corresponderá uma única convocatória, uma única OT (ordem de trabalhos). Para isso torna-se necessário que o Administrador tenha forte ligação com os delegados, como aliás, é óbvio. Para tanto os delegados deverão ser perfeitos conhecedores das necessidades de cada lote, para que a AG possa exaurir, através da OT, os assuntos a tratar e daí resultar uma única acta. (ATT - Poderão utilizar actas soltas, sequenciais e arquivadas em pasta.). Um Abraço, [email protected]

  13.  # 13

    Caro domusnostrum, boa noite. Muito obrigado pela sua resposta. Como sempre esclarecedora e de fácil leitura. Para considerar este assunto da minha parte encerrado, passarei em resumo o meu entendimento sobre este assunto, agradecendo antecipadamente a sua critica à posteriori:
    1- Constituição de um condominio para os 3 lotes.
    2 - Nomeação de um Administrador de condominio e de três delegados (um por cada lote).
    3 - Contabilidade em separado por cada lote.
    4 - Conta bancaria para cada lote. A serem movimentadas pelo Administrador do condominio e por cada delegado do respectivo lote.
    5 - Criação de RI para cada lote ou caso se entenda um único RI de condominio que contemple todas as especificidades que se venham a entender fazer parte do RI.
    6 - Um só livro de actas.
    7 - Uma só reunião para o condominio.
    Depois de escrever este texto encontrei mais umas dúvidas:
    a) - Nas assembleias gerais devem participar todos os condóminos ou só o Administrador e os delegados?
    b) - Caso a resposta anterior seja para todos os condóminos como se processam as deliberações? Votação por cada lote para as suas necessidades? e votação geral para as questões que tenham que ver com todo o condominio?. A mim faz-me sentido pois não me parece lógico os condominos do lote 3 e lote 2 tomarem deliberação nas questões especificas do lote 1 e vice versa.
    c) - Parece-me portanto que todas estas questões de votos, deliberação deverão fazer ficar de uma forma inequivoca definidas no respectivo RI.
    d) - Assim então as respectivas OT das reuniões deverão ter uma OT lote 1) - Votam condominos do lote 1; outra OT Lote2)-Votam os do lote 2 e OT lote 3)-Votam os do lote 3 e finalmente uma OT para as questões que digam respeito a todos os condominos dos 3 lotes, em que todos votarão.
    Fico a aguardar a sua opinião e mais uma vez peço desculpa pelo incomodo que lhe estou a criar.
    Muito obrigado
    Domingos Rita

  14.  # 14

    Caro Domingos Rita, boa noite. Quanto aos comandos de 1 a 7 da sua explanação, é perfeitamente correcta a sua interpretação, sobretudo na parte que diz respeito à contabilidade separada por lotes, para obviar a reclamações com prejuízos, tais como: ("então os do lote “n” ao bater com o portão estragam-no e nós agora temos de lhes pagar um portão novo ?"). A contabilidade centralizada e individualizada por lotes e, as despesas comuns aos três lotes, em despesas gerais.
    Para as AG, têm de ser convocados a participar todos os condóminos. As convocatórias devem especificar os assuntos que devem ser deliberados por lotes.
    Se fôr possível aclarar essa situação no RI, ficarão a coberto de más interpretações.
    Concordo que seja feita, na OT, a distinção dos assuntos de cada lote e que seja indicada, também os assuntos globais (dos 3 lotes). Um Abraço, [email protected]

  15.  # 15

    Caro domusnostrum, boa noite.Mais uma vez muito obrigado pela sua preciosa ajuda.
    Neste momento surgiu-me (creio que será a última questão) e que se relaciona com o NIF.
    Como referi logo na introdução da questão o lote um já tem um NIF. Na sua 1ª resposta refere que esse problema já está resolvido porque já foi atribuido ao TCPH.
    Mas como proceder para alterar a designação do NIF pois actualmente só refere os nºs de policia do lote1.
    Terei que solicitar ao RNPC a alteração? enviando a documentação necessária relativa aos nºs de policia dos outros lotes?
    Muito obrigado
    domingosrita

  16.  # 16

    Caro Domingos Rita, boa tarde. Pode efectivamente requerer essa alteração ao RNPC. Contudo nada impede que, paralelamente, continuem com as diligências em curso para a integração dos restantes lotes que fazem parte do TCPH. Cumptos, [email protected]

  17.  # 17

    Caro domusnostrum, boa noite.Muito obrogado pela sua resposta.
    Quero mais uma vez agradecer-lhe toda a disponibilidade e dedicação no acompanhamento desta questão bem como das outras que no passado recente lhe apresentei.
    Fico disponivel para no futuro poder ajudar outros que venham a solicitar ajuda e aos quais colocarei a minha disponibilidade desinteressada.
    De acordo com as condições de adesão ao bloque considero este assunto encerrado.
    Muito obrigado mais umavez e receba os meus melhores cumprimentos.
    Bem haja.
    Domingos Rita

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