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Credito para construção: Bankinter

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  1.  # 1

    Boa noite

    Estou a construir casa e estou a tratar do financiamento com o Bankinter. Assinei a papelada toda, veio o avaliador e fez o seu trabalho.
    Eis que agora sou confrontado com uma regra do banco: só emprestam 90% do valor avaliado de construção.
    Toda a documentação que me foi entregue referia sempre e só o limite de 80% sobre o LVT que é, naturalmente, o valor do imóvel após conclusão das obras.
    O avaliador ate fez bem o trabalho dele, mas 90% do valor orçamentado é muito diferente de 80% do LVT. Isto deixa uma parcela muito significativa de dinheiro em falta.
    Alguém mais tem experiência com o Bankinter que me possa confirmar esta regra?
    Ate que ponto é legítimo o banco confrontar me agora com uma regra adicional que nunca me foi comunicada nem consta de qualquer documentação?

  2.  # 2

    O que você escreveu não está a fazer muito sentido mas a resposta mais simples é ir ler o que assinou. Lá deverá ter a resposta.

  3.  # 3

    Colocado por: miguekO que você escreveu não está a fazer muito sentido mas a resposta mais simples é ir ler o que assinou. Lá deverá ter a resposta.


    O que eu assinei foi: em momento algum o financiamento pode ultrapassar 80% dos Custos Globais do Projecto.
    Noutro sitio tem o cálculo do racio para LVT e usa o valor do imóvel.
    Agora o gestor de conta diz que o montante eligivel de financiamento não pode ultrapassar 90% do orçamento avaliado.

    Sim, eu também não estou a perceber nada disto, efectivamente.

  4.  # 4

    Ou seja, por exemplo está a construir por 350k€, com um LVT de 550k€, esperava que o banco fosse emprestar 440k€ é isso?

  5.  # 5

    Tem que procurar outro banco

  6.  # 6

    Colocado por: VarejoteOu seja, por exemplo está a construir por 350k€, com um LVT de 550k€, esperava que o banco fosse emprestar 440k€ é isso?


    Neste caso, estou a construir uma casa de 550, o banco avalia a construcao em 450. Eu queria que me emprestassem 430, so me emprestam 405

  7.  # 7

    E portanto, numa casa de 550K está a estrebuchar por 25K?

  8.  # 8

    Colocado por: DVilarE portanto, numa casa de 550K está a estrebuchar por 25K?


    Numa casa de 550 onde eu ja pus 120 de capitais próprios e agora obviamente não tenho mais. Se 25k não lhe custa a juntar a si, a mim custa.

  9.  # 9

    Os capitais próprios são para ser usados no fim da obra

  10.  # 10

    Há que comprar o terreno, pagar os projectos, as licenças, os impostos, etc etc. Tudo coisas que os bancos não financiamento.
    Mas o ponto não é esse, é a forma como o banco muda as regras do jogo ja depois de eu ter assinado as minutas e pago comissões.

  11.  # 11

    Entao mas meteu-se nisto, gastou tanto dinheiro, e so agora descobriu que todos os bancos apenas emprestam 90% do orcamento? Nao lhe explicaram que e por isso que se costuma meter orcamentos sobredimensionados?
    Agora so tentando outro banco com um orcamento inflacionado...
    Concordam com este comentário: diouf_matos

  12.  # 12

    Isso não é regra só desse banco, é o normal. Tenho credito na CGD e também só emprestam 90%.
    Para me emprestarem 100%, dei um orçamento com valor mais alto do que o que realmente vou gastar e assim eles já emprestam mais. No entanto, os meus rendimentos garantes que eu consigo cobrir o resto do valor até ao final da obra.

  13.  # 13

    Colocado por: miguekOs capitais próprios são para ser usados no fim da obra
    Atenção que isso não funciona assim! De todo!!!
    Os valores libertados em cada tranche "descontam" a percentagem em falta para os 100%.

    cortereal.
    "numa casa de 550 000€".
    Qual foi o valor do orçamento que apresentou (com IVA)?
    Qual foi o valor da avaliação do perito?

    Colocado por: jdcorterealToda a documentação que me foi entregue referia sempre e só o limite de 80% sobre o LVT que é, naturalmente, o valor do imóvel após conclusão das obras.
    Isto pode ser a sua confusão.
    LTV(!) é um máximo de 80% do valor avaliado pelo perito. - e não, não é o valor final, nem o valor da estimativa de orçamento que forneça.


    EDIT
    info: https://www.bankinter.pt/credito-habitacao/perguntas-frequentes/o-que-e-o-ltv
    "Para o cálculo do LTV são utilizados o valor de compra (valor da escritura) e o valor da avaliação do imóvel (valor atribuído pela Entidade Avaliadora, solicitado pelo Banco)."

  14.  # 14

    Colocado por: dmanteigasEntao mas meteu-se nisto, gastou tanto dinheiro, e so agora descobriu que todos os bancos apenas emprestam 90% do orcamento? Nao lhe explicaram que e por isso que se costuma meter orcamentos sobredimensionados?
    Agora so tentando outro banco com um orcamento inflacionado...


    Explicaram me sempre que o que contava era o valor de avaliação do imóvel após conclusão. Além disso, so estão a contar com o orçamento estimado pelo avaliador, nem olharam para o orçamento por mim fornecido, o que de si só ja daria para cobrir praticamente todo o diferencial.

  15.  # 15

    Colocado por: gil.alvesAtenção que isso não funciona assim! De todo!!!
    Os valores libertados em cada tranche "descontam" a percentagem em falta para os 100%.

    cortereal.
    "numa casa de 550 000€".
    Qual foi o valor do orçamento que apresentou (com IVA)?
    Qual foi o valor da avaliação do perito?


    Apresentei 470, o banco avaliou em 450.
    Em toda a documentação do bankinter fala em racio 80% do LVT, nunca refere valor de orçamento avaliado...

    Edit:

    Veja aqui
    https://www.bankinter.pt/credito-habitacao/construir-casa

    Para construcao o LVT é a soma do Valor do Terreno e das obras, estimado pelo avaliador.

  16.  # 16

    Então...
    O banco financia em 90% do orçamento num máximo de 80% do LTV(!) - assumindo sempre que fica abaixo dos 33% de taxa de esforço
    470 000€ x 90% = 423 000€ de possibilidade de financiamento.
    450 000€ x 80% = 360 000€ de possibilidade de financiamento.

    O financiamento é feito pelo valor de menor risco para o banco, logo os 360 000€ tendo o cliente que suportar a diferença entre os 360 000€ e os 470 000€ provando capitais próprios para isso.



    EDIT
    O que o perito avaliou foi o valor final global incluindo o terreno e tudo.
    Se apresentou um orçamento para a construção de 470 000€ logo aí há uma diferença brutal que absorveu o valor total do terreno por exemplo.
    O banco só vê potencial de venda aquando finalizado para pôr no mercado num máximo de 450 000€. Essa avaliação (pelo avaliador) teve em conta o orçamento que você submeteu mas aos olhos do avaliador o seu orçamento está caro e não traz mais valia para o final da obra.

  17.  # 17

    De onde vem os 80% de 450?
    Os 80% estão claramente explícitos relativamente à soma do Valor do Terreno com o orçamento. O banco avaliou o terreno em 100 mil, logo seria 80% de 100+450

  18.  # 18

    Colocado por: gil.alvesAtenção que isso não funciona assim! De todo!!!
    Os valores libertados em cada tranche "descontam" a percentagem em falta para os 100%.


    "


    Ou não percebeu o que eu disse ou não sabe o que diz. Os capitais próprios devem ser utilizados para as fases iniciais (taxas, arquitecturas etc) e finais da obra. Não se deve começar a construção com capitais próprios (ex: estrutura). Se esgota a massa que tem no início, depois vai ter problemas a frente.

  19.  # 19

    Colocado por: migueknão percebeu o que eu disse

    Peço desculpa mas...
    Colocado por: miguekOs capitais próprios são para ser usados no fim da obra
    não deixa grande margem para interpretação...

    Os capitais próprios são para ser usados para "colmatar" as diferenças entre as tranches libertadas e o valor que o perito assumir que está construído.

    Isso de começar com capitais próprios pode ser até uma vantagem.
    O perito quando for fazer a peritagem vê que já está construído x% liberta o valor correspondente a 80% daquela fase. - Assumindo que os 20% daquela fase foram cobertos pelos capitais próprios.

    Abr.
    Concordam com este comentário: Jpires76

  20.  # 20

    Colocado por: gil.alvesEntão...
    O banco financia em 90% do orçamento num máximo de 80% do LTV(!) - assumindo sempre que fica abaixo dos 33% de taxa de esforço
    470 000€ x 90% = 423 000€ de possibilidade de financiamento.
    450 000€ x 80% = 360 000€ de possibilidade de financiamento.

    O financiamento é feito pelo valor de menor risco para o banco, logo os 360 000€ tendo o cliente que suportar a diferença entre os 360 000€ e os470 000€provando capitais próprios para isso.



    EDIT
    O que o perito avaliou foi o valor final global incluindo o terreno e tudo.
    Se apresentou um orçamento para aconstruçãode 470 000€ logo aí há uma diferença brutal que absorveu o valor total do terreno por exemplo.
    O banco só vê potencial de venda aquando finalizado para pôr no mercado num máximo de 450 000€. Essa avaliação (pelo avaliador) teve em conta o orçamento que você submeteu mas aos olhos do avaliador o seu orçamento está caro e não traz mais valia para o final da obra.


    Não, nada disso.
    O banco avaliou o terreno em 100k e a obra em 450.
    Eu preciso de 430 para executar as obras. O banco diz que so me empresta 90% dos 450, apesar de toda a documentacao indicar que o limite é 80% de (100+450).

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