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1. • pardal asmatico
   • 5 abril 2010

    # 21

   Colocado por: Luis K. W.A melhor forma de controlar os custos de TODA a obra, não é parando-a a meio para ver como estão as coisas, ou dividindo-a e somando as partes.
   
   É tendo TUDO bem definido ANTES de a iniciar, com um bom projecto de execução, um bom mapa de medições e uma proposta de orçamento com os preços unitários bem claros.

   
   
   Ora bem ... é isto mesmo, daí o meu comentário logo acima:
   
   

   Colocado por: pardal asmatico(...) nao sei se fica mais caro, consoante os projectos
2. • Pedro Fernandes
   • 5 abril 2010

    # 22

   Colocado por: j cardosoBoas
   
   aprendiz2disse:
   
   

   eu sou de opinião contrária!!!

   
   
   Pois, mas você tem conhecimento do ramo. Para alguém que não tem conhecimento é um grande risco:
   
   1 - Se houver problemas o trolha diz que a culpa é do pedreiro, o carpinteiro diz que é do trolha e por aí além. Vão funcionar na base do "quem vier atrás que feche a porta".
   
   2 - Torno a colocar a questão: no fim quem assume a garantia da obra?
   
   Além destas questões, há outras:
   Imagine este cenário: tem um problema com a instalação eléctrica ou com a rede de água. Legalmente a responsabilidade é do empreiteiro geral, mas não foi ele que fez essa instalação e nega a responsabilidade. Você vai a tribunal e sabe o que pode acontecer? O empreiteiro até assume a responsabilidade mas alega que você ainda não lhe pagou essa instalação e, já agora, não lhe pagou a serralharia, a pintura, etc, etc (todos os trabalhos que não foram feitos por ele). Como você não os pagou porque não foi ele que os fez, o tribunal pode perfeitamente considerar considerar que você está em dívida. Nada adianta alegar - até com a apresentação de documentos - que você pagou a quem os fez: por lei, os trabalhos são da responsabilidade do empreiteiro geral e todas as subempreitadas devem passar por ele. Não sei se expliquei com exactidão a questão mas posso dizer que me estou a referir a um dado concreto julgado em tribunal há bem pouco tempo. Para além destes problemas todos o empreiteiro alegou inclusivamente que o cliente lhe devia até aquelas parcelas que tinham sido pagas por baixo da mesa (sem IVA). E ganhou a questão.
   
   Um abraço do camarada (mas não advogado de defesa)
   José Cardoso

   
   
   Exactamente, são alguns exemplos do que poderia acontecer.Para não falar dos 5 ou mais anos á espera de um julgamento onde pelo meio se gasta dinheiro e se perde anos de vida...raramente vale a pena.
   
   Abraço, Pedro
3. • Sun7Rider
   • 5 abril 2010

    # 23

   Quem não pertence ao Ramo e mete-se a fazer sem optar por chave na mão arrisca-se a ver os trocos que poupou a triplicar em custos!
   
   Lembrem-se que a construção civil é das poucas actividades que é feita manualmente e, como tal, mais susceptivel a erros.
   
   Por certo irá existir problemas com o projecto. Por certo irá surgir alguma coisa (acontece sempre) e depois como é a garantia?
   
   Surge uma infiltração.. ai é do gajo das Telas, ai não é do gajo da caixilharia que não vedou bem, ai não isso foi do tipo das cantarias que não isolou as pedras, ai não isso foi erro de projecto.. ou seja não existe garantia, tal como e mto bem o J Cardoso afirma. Depois é partir às custas de quem decidiu ir por este método e pagar aos tipos para voltarem... ( a não ser que fique com garantias bancárias)
   
   Como tal, sou totalmente a favor do metodo de chave na mão. Acho uma autêntica borrada não ir por aqui, não pertecendo ao meio.
   
   O outro tem a vantagem de ser mais económico se tudo correr bem, mas só acontece para quem percebe de contrução.. e mesmo assim!!

   Estas pessoas agradeceram este comentário: bino_
4. • LuisPereira
   • 5 abril 2010

    # 24

   Estou prestes a concordar com com a maioria dos comentários neste tópico... optar pela "chave na mão" :-)
   É uma pena ter de concordar, não porque é o método mais barato ou mais simples, mas sim porque parece que o "normal" é haver chatices e assim sendo é a maneira de salvaguardar os meus interesses de um modo mais fácil e rápido.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: bino_, Sun7Rider
5. • eu
   • 6 abril 2010

    # 25

   Colocado por: LuisPereiranão porque é o método mais barato ou mais simples, mas sim porque parece que o "normal" é haver chatices

   
   
   Eu confirmo pois senti isso na pele. Apesar de ter alguns conhecimentos na área, se pudesse voltava atrás e fazia tudo chave na mão. O tempo que perdi, o stress que passei e as dores de cabeça que ganhei não compensam as vantagens de controlar algumas fases da obra.
   
   Cheguei à conclusão que o ideal é chave na mão, com um bom contrato escrito detalhado e uma boa fiscalização.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: leticia abreu, LuisPereira, Sun7Rider
6. • Sun7Rider
   • 6 abril 2010

    # 26

   Nem mais.. está td dito! ;)
7. • LuisPereira
   • 6 abril 2010

    # 27

   Vocês sabem confundir uma pessoa :-)
8. • Paulo Correia
   • 6 abril 2010 ^editado

    # 28

   Colocado por: aprendiz2alguns dos participantes do fórum têm partilhado fotos das suas construções e em algumas fotos vê-se o porquê de eu ser contra essa forma.
   quando os questiono sobre algum pormenor menos bem feito ou técnica desaconselhada,não sabem como responder....
   e são obras com arquitecto e fiscalização.

   
   De que forma a empreitada por administração directa resolveria esse problema? acaso o dono de obra sabe o suficiente para corrigir esses erros?
9. • Paulo Correia
   • 6 abril 2010

    # 29

   Colocado por: aprendiz2quem sabe se o canalizador (exemplo) que o dono queria ou escolheria não seria melhor do que o do empreiteiro???

   
   E quem sabe se não seria pior? estamos a falar de probabilidades de acertar com um bom profissional e presumo que sejam iguais em ambos os casos.
   
   Ou talvez não. Se eu for empreiteiro geral, sei que tenho de alombar com as garantias, pelo que terei algum cuidado em escolher os meus sub-empreiteiros, para além do facto de que já poderei conhecer o anterior trabalho.
   
   Eu não vou defender uma solução ou outra, já me deixei disso em geral e no Fórum em particular, até por sou parte interessada. Estou só a testar a validade de alguns argumentos. Como disse algures, o dinheiro não é meu e não sou eu que vou viver nessa casa, nem tenho a mínima intenção de construir vivendas, por isso...
10. • Paulo Correia
    • 6 abril 2010

     # 30

    Colocado por: aprendiz2para si é indiferente como disse uma vez...."bem ou mal faz como lhe mandam"....(fiscais)..(projectam)
    
    mas muitas vezes (e sabe-o) que está errado...é verdade ou não??

    
    Sim, sei, mas desde que não me provoque problemas nas garantias, é indiferente.
    
    Nunca se esqueça de uma coisa: Se alterarmos uma solução construtiva, herdamos todos os problemas derivados dos erros que nada têm a ver com essa alteração. É uma benesse que não dou aos projectistas.
11. • Paulo Correia
    • 6 abril 2010

     # 31

    Colocado por: aprendiz2a vida dá muitas voltas....

    
    Eu disse "eu não tenho", o que a empresa para a qual trabalhar na altura, quiser fazer, é lá com eles
12. • Paulo Correia
    • 6 abril 2010

     # 32

    Colocado por: aprendiz2
    nunca se esqueça seja em que situação ou circunstancias for o empreiteiro é sempre o mau da "fita"....

    
    Mas esse é o problema: Se houver problemas, a culpa é sempre minha. A única forma de dar a volta ao problema, é cumprir religiosamente o projecto. Se alterar uma virgula, é culpa passa toda para mim.
    
    Agora imagine não haver um empreiteiro geral em obra com a porcaria de projectos que todos os dias saem. Se com um, é um inferno assacar culpas, com dezenas, é para esquecer.
13. • Princesa_
    • 6 abril 2010

     # 33

    No que diz respeito à execução e como jurista que sou, prefiro adjudicar tudo a um só empreiteiro que depois arranja os seus profissionais. Isto por uma questão de garantia legal (e a existir iva que não vou pagar, então meto na mesma as rubricas no recibo embora com montantes menores, diminuindo o iva que cabe a cada uma). Se existirem muitos profissionais que contrato para fazer a obra, naturalmente que será depois mais complicado provar por exemplo, que a instalação electrica avariou por causa da fuga de água do canalizador, pois este dirá que o que se passou foi tudo culpa do pedreiro e por ai adiante...
    
    Chama-se nexo de causalidade. Comprovar em tribunal que determinada acção originou directamente determinado dano (grosso modo)... mas clarom admito que isto seja por vezes mais caro do que contratar por partes...
14. • Paulo Correia
    • 6 abril 2010 ^editado

     # 34

    Colocado por: aprendiz2
    pois...e as omissões???...(a técnica por muitos utilizada)

    
    as omissões como?
    
    Nas empreitadas publicas deixou praticamente de haver omissões. Agora o que houver, pago eu.
    
    Mas se entendo o sentido da pergunta e eu detectar algum erro e omissão no projecto, segue email a informar o dono de obra / fiscalização e que aguardo esclarecimentos por parte do projectistas sobre o que fazer.
    
    Se a solução apresentada entrar em conflito com outras especialidades, segue mais um email. E informo logo que de acordo com o plano de trabalho, aquela actividade (e as subsequentes) estão suspensas. Ganho prazo de obra
    
    Se tiver vários empreiteiros em obra, cada um vai tratar de si para terminar e receber o seu. O gajo do estuque quer lá saber se as tubagens estão todas passadas ou não. Estuca e se faltar alguma coisa, logo se vê. Se não havia ninguém a coordenar as diferentes especialidades, isso não é problema dele. (pressupondo que as tubagens estavam indicadas em projecto)
15. • j cardoso
    • 6 abril 2010

     # 35

    Boas
    
    
    

    por exemplo...eu já tinha "morrido de fome".....porque não trabalho nem estou associado a nenhum empreiteiro...(como a maioria)
    
    quem sabe se o canalizador (exemplo) que o dono de obra queria ou escolheria não seria melhor do que o do empreiteiro???

    
    
    O facto de optar por empreitada geral não quer dizer que não se possa escolher os subempreiteiros. Na minha opinião a melhor forma de conduzir o processo é chegar à fala com o empreiteiro geral e dizer: vamos fazer um contrato de empreitada que engloba todos os trabalhos mas os trabalhos de pichelaria, electricidade, gás, carpintaria, etc. serão efectuados pelos subempreiteiros por mim nomeados.
    
    cumps
    José Cardoso
16. • Paulo Correia
    • 6 abril 2010

     # 36

    Colocado por: j cardoso. serão efectuados pelos subempreiteiros por mim nomeados.

    Pode dar chatice, porque dá uma data de desculpas, especialmente a nível de atrasos nas entradas em obra, atrasos na execução. Se falharem (e falham sempre) tenho sempre uma boa desculpa
17. • j cardoso
    • 6 abril 2010

     # 37

    Boas
    
    

    Pode dar chatice, porque dá uma data de desculpas, especialmente a nível de atrasos nas entradas em obra, atrasos na execução. Se falharem (e falham sempre) tenho sempre uma boa desculpa

    
    É uma possibilidade, mas o mesmo pode acontecer com os subempreiteiros escolhidos pelo empreiteiro geral. Além disso, e se houver o cuidado de elaborar um contrato (o que verifico que nem sempre acontece, para meu espanto) é sempre possível meter uns patins em quem não cumpre sem grandes problemas.
    
    PS: não sei se me expliquei bem - embora escolhidos por mim, será elaborado um contrato entre o subempreiteiro e o empreiteiro geral, o que "passa" a responsabilidade para este.
    
    cumps
    José Cardoso
18. • O.Martins
    • 6 abril 2010

     # 38

    Colocado por: j cardoso
    (...)chegar à fala com o empreiteiro geral e dizer: vamos fazer um contrato de empreitada que engloba todos os trabalhos mas os trabalhos de pichelaria, electricidade, gás, carpintaria, etc. serão efectuados pelos subempreiteiros por mim nomeados.
    

    
    
    Mas ficaria tudo a cargo do empreiteiro greal? Várias desvantagens dessa postura:
    - acima do preço normal desses subempreiteiros por si nomeados, ainda vai adicionar um acrescento para o empreiteiro geral. Porque se ele vai controlar esses trabalhos e dar garantia, também tem de receber por isso;
    - O empreiteiro geral pode não conhecer esses sub-empreiteiros e o tempo/custo de adaptação pode ser significativo;
    
    Na minha opinião, quando se opta por chave na mão, tem de se dar espaço de manobra e deixar as pessoas trabalhar! Como já se referiu aqui, um caderno de encargos bem feito, com articulado e medições rigorosas é meio caminho andando. Tem é de andar alguém a fiscalizar (com conhecimento) senão não adianta muito.
19. • O.Martins
    • 6 abril 2010

     # 39

    Colocado por: aprendiz2o que me lixa são aqueles empreiteiros com uma secretária e os respectivos alvarás e nada mais....nem pessoal,nem carros,nem gruas,nem betuneiras,nem pranchas etc....nada nada....

    
    
    Sem pessoal e equipamentos como tem alvarás? Possivelmente pode ter, das categorias que dão para quase nada.
    Sem pessoal e equipamentos como pode apresentar preços competetivos e permanecer no mercado?
    
    Eu por acaso não conheço nenhum nessas condições que disse.
20. • j cardoso
    • 6 abril 2010 ^editado

     # 40

    Boas
    
    

    Mas ficaria tudo a cargo do empreiteiro greal? Várias desvantagens dessa postura:
    - acima do preço normal desses subempreiteiros por si nomeados, ainda vai adicionar um acrescento para o empreiteiro geral. Porque se ele vai controlar esses trabalhos e dar garantia, também tem de receber por isso;

    
    
    Acha que ainda há empreiteiros que executam todas as artes? Desiluda-se: subcontratam e aplicam uma margem de lucro. Conheço casos que funcionaram do forma como indiquei: o cliente escolhe os subempreiteiros e estes elaboram um orçamento no valor de X. É feito um contrato entre o subempreiteiro e o empreiteiro em que em que o valor é aumentado em cerca de 3%. Assim, se o preço for de 5000 €, há um acréscimo de 150 € - é a margem do empreiteiro geral e cobre os custos de organização da obra. É pouco? É uma forma do empreiteiro geral garantir a obra. É muito para o cliente? Numa obra de 150000 €, e se considerarmos que cerca de 1/3 são de subempreitadas - 50 000 € - verifica-se um acréscimo de 1500 €, ou seja, 1% do valor global da obra. Este 1% assegura três coisas:
    
    - responsabilidade total do empreiteiro.
    - garantia da obra durante o prazo legal
    - ausência de possíveis problemas com as finanças.
    Acha caro? Eu acho barato.
    
    

    - O empreiteiro geral pode não conhecer esses sub-empreiteiros e o tempo/custo de adaptação pode ser significativo

    
    tempo de adaptação? Não sei o que isso é. Se forem profissionais competentes esta questão não se põe. Se não forem competentes? Será o menor dos problemas.
    
    

    o que me lixa são aqueles empreiteiros com uma secretária e os respectivos alvarás e nada mais....nem pessoal,nem carros,nem gruas,nem betuneiras,nem pranchas etc....nada nada...

    
    
    

    Eu por acaso não conheço nenhum nessas condições que disse.

    
    Eu conheço, embora ainda não compreenda como é possível. Às vezes intitulam-se "gestores de obras"
    
    cumps
    José Cardoso