- Olá,
Estou a pensar adquirir um prédio na baixa do Porto para reabilitá-lo, como forma de investimento. Já fui à Porto Vivo SRU, o que foi bastante útil e onde me esclareceram quanto a todos os benefícios existentes (e são muitos).
As dúvidas que tenho, prendem-se mais com as questões relacionados com o licenciamento e também quanto à zona mais interessante para investir.
Tenho em vista 2 imóveis na freguesia da Vitória, onde ainda não há planos estratégicos aprovados.
Um deles é praticamente um barraco enfiado no meio de 2 prédios, com área de implantação de cerca de 80 m2. Tendo em conta que a fachada é muito pobre e só tem um piso, penso que a melhor solução é demolir e construi de novo um prédio com 3 andares (1 habitação por piso), respeitando a arquitectura existente.
O outro imóvel, por fora está bom, e por isso não será necessário mexer no exterior, excepto as janelas e portadas e uma pintura nova. Por dentro é remodelação total.
Gostava de comentários e sugestões. É a primeira vez que faço isto, sou inexperiente. Mas tenho lido imensa coisa, e tenho muita vontade de investir na reabilitação da cidade.
Qual será o melhor investimento? Na segunda opção, tenho de pedir licença à câmara para obras, dado que o exterior se mantém?
Obrigado
Vânia- LuisFigueiredo
- 23 abril 2010
Na segunda opção também precisa se for alterar a divisões. Tudo que fuja à planta original carece de licenciamentoBoas,
tomara as Autarquias terem pessoas como a Srª Vânia querendo investir no imovel degradado dos centros urbanos. É de louvar.
Na minha opinião, para ambos os casos será melhor apresentar projectos de licenciamento. Isto porque ao trabalhar neste tipo de imoveis, toda a sua estrutura carece de reabilitação, quer seja para manter o tipo de tipologia ou não.
Pelo que diz, pretende demolir por completo o interior de um dos edificios, mantendo a fachada, e para isso terá de refazer a estrutura (esqueleto) na sua totalidade.
Logo este necessita de licenciamento, mas pode não ser considerado edificio novo, mas sim, reconstrução.
o outro caso é mais obvio, demolição total e construção de edificio novo, necessita de um licenciamento "normal".
cumpr.-
Fernando Gabriel
- 23 abril 2010
Nas duas hipóteses tem sempre de licenciar, a escolha entre um e outro em termos de investimento passa por vários factores tem de conjugar todos eles, aconselhe se com alguém dentro da área, pode começar a procurar arquitecto ele também pode ajudar na escolha.
Se é vitória será perto dos clérigos certo? Há zonas e zonas, umas mais atractivas que outras.Cara Vânia
É realmente de louvar haver pessoas que façam esse investimento numa zona da cidade que foi outrora o centro da cidade e que, por muitas e variadas razões, o deixou de ser...mas que agora, há que voltar a trazer as pessoas de volta para esse centro, quer seja para o habitarem, quer seja como escritório, para sentirmos de novo o "pulsar" da cidade do Porto e da sua Baixa.
Um bem haja!
Tenho consciência que uma das razões dificies de resolver é o dotar estes edificios do conforto e comodidades que hoje em dia, imperam na periferia...como por exemplo, inserir o estacionamento no prédio...ou apenas a questão de virmos com as compras do supermercado e não termos elevador (so porque não cabe).
Mas se quiser, eu conheço o arquitecto que está presentemente a realizar a obra do quarteirão de Muozinho da Silveira, quem sobe em direcção à estação de S. Bento, à direita e ele estará mais por dentro dessas questões e poderá responder-lhe e até aconselhá-la a enveredar por esse caminho ou por outro.
Aliás, foi ele que me alertou para aquelas questões acima referidas...
Caso esteja interessada, contacte-me através do mail [email protected], que eu divulgo-lhe os contactos do atelier dele e afins...ele é bastante prestável e tem um conhecimento experiente nessa área de reabilitação.
É so porque preferia não o divulgar aqui no fórum publico, para não interferir na privacidade dele.
Marcos MagalhãesOlá a todos!
Antes de mais, as minhas desculpas por só agora responder, mas encontro-me fora do país.
Obrigada pelos vossos comentários de apoio. De facto, esta minha vontade de reabilitar é uma vontade apaixonada, já que não tenho grandes recursos para tal façanha :)
Mas como hoje em dia a SRU dá imensos apoios, e os bancos também (já entrei em contacto com o BES e gostei muito), quero fazer algo de bom para a cidade e que obviamente me dê um rendimento extra.
Todos os dias surgem novos imóveis com grande potencial.
Caro Marcos Magalhães, agradeço imenso o contacto do seu amigo arquitecto. Sei perfeitamente qual é a obra de Mouzinha da Silveira, passo lá todos os dias!
Caro Eduardo Couto, obrigada também pelo contacto! Quando chegar a Portugal irei com certeza contactá-la.
Quantos às minhas dúvidas, de facto, o melhor será contactar com gabinetes de arquitectura e pedir orçamentos antes de escolher o imóvel.
Já vou ver os primeiros na próxima semana!
Eu vou dando notícias.
Mais uma vez obrigado a todos.Olá :)
Surgiu um imóvel muito interessante na Rua do Almada.
O que me têm dito é que esta é uma zona onde se alugam apartamentos com relativa facilidade.
Gostava de ouvir (ler) os vossos comentários em relação a esta zona da cidade, que eu conheço bem e gosto, especialmente do ambiente alternativo que lá se respira.
Obrigado-
Fernando Gabriel
- 7 maio 2010
tenha atenção é que essa rua tem muita pouca luz natural, não é muito sossegada à noite, de resto parece-me um bom sitio, também depende em que zona da rua é cá em cima, a meio, baixo.Sim, de facto é uma zona com pouca luz natural, isso eu também reparei quando o fui visitar e é uma preocupação. Por acaso, este prédio tem nas traseiras uma boa área para jardim (com cerca de 150m2) que proporciona alguma luz natural adicional. O prédio está em bom estado, ou seja, é para recuperar e não para reconstruir.
Situa-se mais para cima que para baixo, perto da Casa Almada, uma loja muito bonita de mobiliário Retro.
Estou indecisa... O problema dos imóveis na Vitória (zona dos Caldeireiros) são os acessos e o facto de a maioria dos imóveis nessa zona precisar de reconstrução, por se encontrarem em muito mau estado. Fui ver um prédio na rua dos Caldeireiros lindíssimo, com umas vistas muito boas da cidade. Mas requer reconstrução total, mantendo a fachada e pouco mais. O facto de ter 5 andares deve obrigar à instalação de elevador...
Tenho de dormir sobre o assunto... :)
Obrigada pelos comentários.- hostiasamigo
- 7 maio 2010
Boa noite,
em relação as duvidas da Sr.º Vânia, tem que tratar das legalidades em ambas as situações, acredite que é melhor ;), agora se não alterar nenhum divisão e apenas proceder a manutenção/renovação do que está deteriorado, sem alterar qualquer tipo de instalação que esteja planificado (duvido que esteja planificado ;) ), nesse caso não é necessário projectos.
Quanto a rua do Almada é efectivamente um rua com algum movimento nocturno, mas sendo o pior o cheiro a urina próximo dos prédios abandonados. Não posso concordar com algumas opiniões em relação a luz natural, a minha empresa já efectuou restauro de um prédio nesse mesma rua (prédio do lado direito para quem desce a rua, em frente ao supermercado russo), e como é óbvio no rés do chão o sol é escasso (como em qual qualquer rua do porto, tendo em conta a geografia da cidade) mas tal não se passa a partir do 1º andar, 2º andar e muito menos no 3º andar (caso compre um edifico com essa altura). Os prédios desse lado (direito) tem todos um quintal muito jeitoso ;).-
Fernando Gabriel
- 8 maio 2010 editado
Colocado por: hostiasamigoNão posso concordar com algumas opiniões em relação a luz natural
não é sombria?
quer comparar ruas ditas normais com uma rua estreita comprida sempre a uma cércea continua de dois lado, a rua a fazer-se de norte a sul sempre, e com uma cercea de 4/5 pisos sempre e estrada com cerca de 8 metros a separar edifícios.
claro que há um espaço de tempo que os últimos pisos 3 e 4 irão ter sol, de tarde de um lado da rua e de manha de outro, mas é residual em 24 horas.
esta rua é sombria em geral com excepções.
veja as fotografias, neste caso deverá ter sido tirada uma por volta das 9/10 da manhã e outra 5 da tarde
Colocado por: LuisFigueiredoNa segunda opção também precisa se for alterar a divisões. Tudo que fuja à planta original carece de licenciamento
Boa tarde,
tenho uma moradia construida nos anos 30 na qual pretendo efectuar obras de conservação mantendo rigorosamente a traça original, mas sendo necessário substituir, dado o estado de degradação, as canalizações e a parte eléctrica aproveitando para incluir instalação de A/C.
A minha ideia é preservar todo o aspecto exterior e quase todo o interior com apenas uma alteração: "transferir" o wc de uma divisão para outra. Pergunto se ainda assim é necessário apresentar projecto à Câmara, até porque não existem quaisquer plantas do interior da casa, dada a sua antiguidade?
Obrigado pelas respostas.
JLOlá :)
Com muita pena minha, tive de desistir do negócio na Rua do Almada, por se tratarem de valores um pouco elevados.
Neste fim de semana fui visitar um imóvel na Rua de Trás, na zona da Vitória, um dos primeiros a que me referi no início desta discussão. A área é muito boa (cerca de 90 m2), e a iluminação natural também me agradou.
O "barraco" que lá está, completamente degradado, e sem qualquer pormenor de interesse em termos de fachada é para demolir. A ideia é construir um pequeno prédio com 3 andares constituído por garagem + 2 T2.
Estou na fase em que vou começar a pedir orçamentos para ter uma ideia do custo de um projecto destes. Os custos de demolição devem ser pesados. Mas tendo em conta o IVA a 5%, o desconto de 80% em grande parte das taxas municipais, assim como a isenção de IMT, pode ser que tenha sorte :)
Gostava que me pudessem dar um ideia de quanto tempo poderá demorar a aprovação de um projecto deste género, caso saibam. Dizem que pode demorar maias que um ano...
E já agora, que me "sussurrem" eventuais interessados em fornecer orçamentos :)
Muito obrigada a todos.
PS - O imóvel da Rua do Almada tinha pouca luz quando o fui ver, mas já foi no final da tarde. Ainda assim, fiquei com muita pena de não ter agarrado este projecto. Olhem que valia bem a pena... A parte de trás, com 150m2, bem arranjada com jardins, iria com certeza fornecer bastante luz natural.- hostiasamigo
- 10 maio 2010 editado
Colocado por: Fernando Gabriel Arq
Colocado por: hostiasamigoNão posso concordar com algumas opiniões em relação a luz natural
não é sombria?
quer comparar ruas ditas normais com uma rua estreita comprida sempre a uma cércea continua de dois lado, a rua a fazer-se de norte a sul sempre, e com uma cercea de 4/5 pisos sempre e estrada com cerca de 8 metros a separar edifícios.
claro que há um espaço de tempo que os últimos pisos 3 e 4 irão ter sol, de tarde de um lado da rua e de manha de outro, mas é residual em 24 horas.
esta rua é sombria em geral com excepções.
veja as fotografias, neste caso deverá ter sido tirada uma por volta das 9/10 da manhã e outra 5 da tarde
Uma opinião nunca passara de um opinião. E se vamos pelo carácter cientifico de provar, 2 fotos não serve para fundamentar nada, são muito vagas, sem hora, sem a indicação em que estação do ano foram tiradas...
mas deixo aqui também umas fotos do que eu vejo:
http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=pt-PT&q=rua+do+almada+porto&sll=41.152936,-8.612045&sspn=0,0.001321&ie=UTF8&split=1&rq=1&ev=zi&radius=0.03&hq=rua+do+almada+porto&hnear=&ll=41.151756,-8.612071&spn=0,0.001321&t=h&z=20&layer=c&cbll=41.151756,-8.612071&panoid=2xVIzprf24MZgLLYNe-x8w&cbp=12,181.65,,1,-2.46
http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=pt-PT&q=rua+do+almada+porto&sll=41.150499,-8.612084&sspn=0,0.001321&ie=UTF8&split=1&rq=1&ev=zi&radius=0.03&hq=rua+do+almada+porto&hnear=&ll=41.150268,-8.61209&spn=0,0.001321&t=h&z=20&layer=c&cbll=41.150268,-8.61209&panoid=AfefXavX5kmMoUcDrpcKGA&cbp=12,130.19,,0,-2.82
http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=pt-PT&q=rua+do+almada+porto&sll=41.150499,-8.612084&sspn=0,0.001321&ie=UTF8&split=1&rq=1&ev=zi&radius=0.03&hq=rua+do+almada+porto&hnear=&ll=41.149306,-8.612115&spn=0,0.001321&t=h&z=20&layer=c&cbll=41.149306,-8.612115&panoid=6-ppdJfgzUVZPfXczlJoOA&cbp=12,166.98,,0,-24.97
afinal parece que sempre há algum sol na rua do Almada.
Lleia bem o meu comentário apenas disse no que não concordava! Nem disse que a rua não era sombria nem iluminada.
no rés do chão o sol é escasso (como em qual qualquer rua do porto, tendo em conta a geografia da cidade) mas tal não se passa a partir do 1º andar, 2º andar e muito menos no 3º andar (caso compre um edifico com essa altura).-
Fernando Gabriel
- 10 maio 2010
Colocado por: vrcastroCom muita pena minha, tive de desistir do negócio na Rua do Almada, por se tratarem de valores um pouco elevados.
o preço: é o mal deste tipo de edifícios e o mal para o centro da cidade...muitas vezes chega a ser irreal.Colocado por: vrcastroGostava que me pudessem dar um ideia de quanto tempo poderá demorar a aprovação de um projecto deste género, caso saibam. Dizem que pode demorar maias que um ano...
um ano para a câmara do Porto é bom, conte com um ano no mínimo sim.Boa tarde, o imóvel está escolhido, e apalavrado :)
Agora ando a ver simulações, e vejo valores no banco Caixa Galícia que até parecem mentira. Alguém tem algo a dizer sobre este banco?
ObrigadoBoas
A Câmara do Porto já não anda assim tão mal...
Já ando na base do meio ano, o que não é mau.
CumprimentosQuando comprei o meu apartamento fiz o crédito na CaixaGalicia que agora se chama Abanca.
Foi na altura, acerca de 7 anos atrás a melhor opção que tinha no mercado.
Volvidos estes anos todos, desconheço quais sãos as condições actuais de crédito habitação do banco.
Aproveito para lhe fazer uma pergunta. Como o senhor, eu também queria fazer o mesmo tipo de investimento.
Se não for indiscrição, posso-lhe perguntar por quanto vai ficar o imóvel, a sua área aproximada e se tem alguma estimativa de preços para a reabilitação.
Obrigado.-
doisarquitectos
- 26 maio 2015
Caro mmarinho,
Não sei se reparou, mas este tópico está parado há 5 anos pelo que pode não ter o feedback que precisa. Abra um novo tópico, concerteza a malta do forum ajuda.
Boa sorte
nuno costa
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