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Obras de conservação e renovação numa moradia rústica

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  1.  # 1

    Boa noite,
    Estamos a iniciar um novo projecto, vamos comprar uma moradia Rustica e renovar tudo, tanto por fora como por dentro.
    Estive a fazer um "esboço" no Sketchup, mas acho o espaço util muito pouco aproveitado.
    A sala e a disposição dos quartos acho que poderia ser rentabilizado de outra forma.
    Se alguém tiver sugestões agradecia imenso.

    1piso
    rc

  2.  # 2

    gcoutinho

    pelo menos para mim, acho que para lhe dar alguma opinião, deveria estar a ver-se o antes e o depois, pois se numa obra de raiz já é um pouco leviano dar sugestões sem conhecer uma data de premissas, fará numa renovação em que o existente é uma premissa muito preponderante nas soluções a adoptar.
    Se puser aqui umas plantas e mais alguns dados do existente era bem melhor.

  3.  # 3

    Agora que já fez os 3D podia colocar aqui as plantas (do que existe e do você projectou) para os que não percebem nada disto consigam ver o que você pretende. :-)

  4.  # 4

    Desde já peço desculpa por não me ter explicado por completo o que pretendo.
    Trata-se de uma vivenda rustica herdada à qual pretendemos manter a estrutura existente, como não se ira alterar fachadas exteriores e nas obras de reconstrução/conservação serão usados os mesmos materiais o projecto fica isento de licenciamento.
    O objectivo será substituir a estrutura já bastante envelhecida do telhado, substituir por uma nova em madeira e manter as mesmas águas.
    O piso superior era o único com espaço habitável, o rés do chão, como sabem, antigamente era usada para as cortes do gado e para as adegas, e pretendemos utilizar esse espaço para instalar a cozinha e uma sala.
    Quem olhar para o projecto, do lado direito tem uma divisão ampla usada para arrumos, lagar, etc ao qual pretendemos usar como sala.
    Espero ter sido claro e objectivo na minha explicação.
    Abaixo coloquei a imagem da casa actualmente e do projecto 2D "antigo", e desculpem a qualidade rudimentar do "esboço", mas é meramente indicativo, no entanto está desenhado à escala.

    2D - ACTUAL
    2d

  5.  # 5

    ((off-topic: Aquela última fotografia (alçado Oeste) é curiosa. Aparentemente, o telhado da sua casa tem uma das águas inclinadas para o terreno do vizinho...
    Nunca ninguém se queixou?
    E, já agora, os seus pontos cardeais estão correctos?))

    Eu compreendo que queira evitar um projecto de licenciamento camarário (custos)...
    Mas, tendo em conta que é uma mudança arquitectonica TÃO radical (*), eu encararia a hipótese de «verificar» a estrutura de betão armado. É que aquilo que se vê mete medo.

    Se, na cobertura, vai re-colocar uma estrutura de madeira, ao menos coloque isolamento térmico e subtelha.

    Gostaria mais de ver as plantas... é que há divisões do 1º que não entendo. Para que vai servir a divisão do lado esquerdo (hmmm... Leste?).

    Aparentemente, cada piso tem cerca de 100m2. O r/c (hall+salas+cozinha) parece-me sub-aproveitado. Poderia, talvez, ter um hall maior e uma casa de banho.

    Assim, de repente, acho que você precisa de PENSAR bem/mais no projecto. E/ou de consultar um arquitecto.


    (*) É impressão minha, ou há uma escada (que entra ao lado de uma casa de banho do 1.º) que desaparece, e aparece uma nova (onde era a cozinha)?

  6.  # 6

    Colocado por: Luis K. W.((off-topic: Aquela última fotografia (alçado Oeste) é curiosa. Aparentemente, o telhado da sua casa tem uma das águas inclinadas para o terreno do vizinho...
    Nunca ninguém se queixou?
    Bom, quanto a isso estivemos a conversar com os vizinhos e ficaram contentes por finalmente alguém reconstruir a habitação, pois uma das paredes frente com o vizinho está em mau estado. Quanto às águas estarem para o lado do vizinho, bem, desconhecia e será alvo de discussão para resolver esse problema, porque a vivenda que vamos restaurar tem cerca de 70 anos.


    E, já agora, os seus pontos cardeais estão correctos?))
    Sim.. os pontos cardeais tão correctos, aproximadamente. Mas a fachada da frente está apontada para norte, tenho a certeza.

    Eu compreendo que queira evitar um projecto de licenciamento camarário (custos)...
    Mas, tendo em conta que é uma mudança arquitectonica TÃO radical (*), eu encararia a hipótese de «verificar» a estrutura de betão armado. É que aquilo que se vê mete medo.
    Sim claro ! A estrutura principal da casa é em pedra com cerca de 35cm e um empreteiro que visitou o local disse que estava muito bem conservada.
    Pretendo substituir a cobertura do telhado por uma de caracteristicas semelhantes, em madeira com o respectivo isolamento, como são usados nas casas de madeira.
    O piso interior está em soalho assente num estrado de madeira, que como devem calcular está completamente degradado e pretendemos substituir por uma placa normal.

    Se, na cobertura, vai re-colocar uma estrutura de madeira, ao menos coloque isolamento térmico e subtelha.
    sim, vou pedir orçamentos para um isolamento conhecido por "sandwich" em Poliestireno Extrudido..
    sandwich

    Gostaria mais de ver as plantas... é que há divisões do 1º que não entendo. Para que vai servir a divisão do lado esquerdo (hmmm... Leste?).
    Aparentemente, cada piso tem cerca de 100m2. O r/c (hall+salas+cozinha) parece-me sub-aproveitado. Poderia, talvez, ter um hall maior e uma casa de banho.
    Assim, de repente, acho que você precisa de PENSAR bem/mais no projecto. E/ou de consultar um arquitecto.
    Estive hoje reunido com um arquitecto amigo que me remodelou tudo, relativamente à divisão que indicou, do lado leste é um "anexo" existente que ainda nem sei muito bem o que lhe vou fazer, estava a pensar aproveitar o espaço para colocação de lavandaria, ou botijas de gás, etc.
    Logo que tenha o projecto actualizado no sketchup coloco aqui, é só trasncrever do papel vegetal para o Digital ;)

    (*) É impressão minha, ou há uma escada (que entra ao lado de uma casa de banho do 1.º) que desaparece, e aparece uma nova (onde era a cozinha)?
    Sim, correcto existe! Antigamente tinham o costume de construir os wc fora de casa, essas escadas foram colocadas posteriormente, mas quero ocultar as escadas, não faz sentido essas escadas existirem com a ideia que pretendo aplicar no projecto, sei que isso é alteração à estrutra inicial da casa e estou a incorrer numa ilegalidade, mas se tiver de o fazer... :S

  7.  # 7

    Peço desculpa pela "bodegada" que fiz ao responder ao tópico. Criei alguma confusão com os negritos...

  8.  # 8

    Colocado por: gcoutinho...porque a vivenda que vamos restaurar tem cerca de 70 anos.
    Digamos que... uma parte da casa poderá ter uns 70 anos, e outra parte TEM MAIS.

    Mas a fachada da frente está apontada para norte, tenho a certeza.
    É óptimo quando as fachadas norte apanham tanto sol... ;-)

    A estrutura principal da casa é em pedra com cerca de 35cm e um empreteiro que visitou o local disse que estava muito bem conservada.
    1. Uma "estrutura" de paredes (periféricas) em pedra não suporta uma placa em betão armado;
    2. Esse empreiteiro disse-lhe o que você queria ouvir, não foi?

    ...não faz sentido essas escadas existirem com a ideia que pretendo aplicar no projecto, sei que isso é alteração à estrutra inicial da casa e estou a incorrer numa ilegalidade, mas se tiver de o fazer... :S
    Outra, bem mais grave, será colocar placa em betão armado.

  9.  # 9

    Abrir uma janela na fachada já é uma alteração sugeita a licenciamento não é só a estrutura.
    já agora fez o levantamento topográfico? é que é uma ferramenta imprescidivel para que tudo bata certo quer no aspecto dos projectos quer em questões legais presentes e futuras.

  10.  # 10

    Colocado por: Luis K. W.Digamos que... uma parte da casa poderá ter uns 70 anos, e outra parte TEM MAIS.

    Sim, mas isso são detalhes pouco relevantes

    É óptimo quando as fachadas norte apanham tanto sol... ;-)

    A foto que viu é a meio da tarde, e é importante referir que está num terreno sem obstáculos e com um ligeiro declive ao longo de uma encosta com cerca de 2 km, só com campos. :) Por isso é que lhe fez confusão os pontos cardeais :)
    Mas como me fez reflectir sobre o assunto, fiz uma consulta ao google earth e realmente a frente está apontada para Noroeste... para ser preciso!
    cardeais

    1. Uma "estrutura" de paredes (periféricas) em pedra não suporta uma placa em betão armado;
    2. Esse empreiteiro disse-lhe o que você queria ouvir, não foi?

    Normalmente dizem sempre o que queremos ouvir, no entanto quero reforçar que gostava de manter a mesma arquitectura interior, usar madeiras mesmo para separação de pisos, penso é que a solução mais económica seria em betão armado. A resposta que me deu é que "ahhh é dentro de casa, pode fazer o que lhe apetece... e fica mais barato"
    Mas tal como já referi, gostava mesmo de manter os materiais, no entanto remodelar o interior e aproveitar o RChão que está inutilizável neste momento, assim como todo o soalho, telhado.. etc.

    Outra, bem mais grave, será colocar placa em betão armado.

    Bom, a ideia é recuperar a habitação sem gastar muito, como se pode recuperar sem aplicar licenciamento estou a tentar recuperar o que poder sem incumprir "muito" a legislação em vigor. Claro que retirar as escadas e fechar essa fachada da casa é uma infracção grave... mas se o conseguir fazer, ganho mais espaço útil. Tenho que ponderar o factor risco /benefício.

  11.  # 11

    Colocado por: marco1Abrir uma janela na fachada já é uma alteração sugeita a licenciamento não é só a estrutura.
    já agora fez o levantamento topográfico? é que é uma ferramenta imprescindível para que tudo bata certo quer no aspecto dos projectos quer em questões legais presentes e futuras.

    Já coloquei a questão a um amigo topógrafo, e ele referiu que como o que pretendo fazer não está sujeito a licenciamento.
    No entanto, e como já o disse, é uma ferramenta imprescindível para que tudo bata certo nos projectos e legalmente, só que para eu fazer este "esboço" que publiquei acima foi tudo medido "À lá fita " :) com margem de erro de 1.. 2 cm.
    Espero não estar a ser interpretado de forma errada... e estar a levar isto com uma certa leviandade, o que não é verdade, mas como toda a gente, só estou a modelar o meu projecto, usando as ferramentas que disponho e com apoio de pessoal entendido no assunto que me vão esclarecendo dúvidas, incluindo a comunidade do fórum, para que no futuro não venha a sofrer consequências por não me ter informado devidamente.

  12.  # 12

    Só não compreendo é porquê tanto medo ao licenciamento, e esse seu amigo topografo devia saber que qq modificação do volume da construção e das fachadas, não só a estrutura, está sujeito a licenciamento.
    Lembre-se que uma coisa que nasce torta é sempre mais dificil por direita.
    Hoje em dia há milhares de arquitectos no mercado e a unica coisa a fazer é "po-los" a pensar consigo a sua obra. Não doi muito e até já fica muito em conta e até tendo em consideração que um bom projecto reduz os custos de execução ou pelo menos as derrapagens e muito dos custos imprevistos.

  13.  # 13

    Colocado por: marco1Só não compreendo é porquê tanto medo ao licenciamento, e esse seu amigo topografo devia saber que qq modificação do volume da construção e das fachadas, não só a estrutura, está sujeito a licenciamento.
    Lembre-se que uma coisa que nasce torta é sempre mais dificil por direita.
    Hoje em dia há milhares de arquitectos no mercado e a unica coisa a fazer é "po-los" a pensar consigo a sua obra. Não doi muito e até já fica muito em conta e até tendo em consideração que um bom projecto reduz os custos de execução ou pelo menos as derrapagens e muito dos custos imprevistos.


    Sem querer ferir susceptibilidades nem passar por mais um "xico-esperto" posso tentar explicar porquê...
    Se existe a possibilidade de reabilitar uma habitação sem dar "gorjeta" ao sócrates... faço-o!
    Se eu conseguir reconstruir uma casa antiga alegando que estou a fazer obras de conservação faço, nem que para isso tenha de correr riscos.

    Há tempos, e em conversas muito informais de café, coloquei a questão a alguém que construiu casa recentemente, sobre quanto é que investiu em taxas, projectos, burocracias, especialidades, etc... e quando ele me disse "prepara uns 10.000 euros..." eu fiquei convencido que seria mais económico tentar restaurar esta moradia.. que construir uma nova.
    Mas isso depende de vários factores como é obvio, seleccão de materias, empreteiros, surpresas não previstas... etc.
    Não querendo ser repetitivo, acho que a toda a gente lhe custa dar uma quantia avultada como essa ao estado, tendo em conta os consecutivos "saques" que nos tem vindo a fazer e cada vez mais o fazem. (IVA, IRS, Scuts.. etc etc)
    Mas com isto não quero e espero que este tópico não fuja do seu contexto e mais uma vez peço desculpa pelo desabafo, mas é este o meu ponto de vista.
    Mais uma vez, obrigado a todos os que têm participado.

  14.  # 14

    Colocado por: gcoutinhoSe existe a possibilidade de reabilitar uma habitação sem dar "gorjeta" ao sócrates... faço-o!.
    Não é «ao sócrates». É a si, é a mim, é ao Estado.

    Se eu conseguir reconstruir uma casa antiga alegando que estou a fazer obras de conservação faço, nem que para isso tenha de correr riscos.
    Para efeitos burocráticos e fiscais é (praticamente) a mesma coisa.

    Há tempos, e em conversas muito informais de café...
    Adoro as consequências de conversas informais de café...

    ...(IVA, IRS, ... etc etc)
    Quando sai de casa, os esgotos correm a céu aberto, você enterra-se nesse infecto lamaçal para atravessar a rua, e o seu automóvel só anda em caminhos do tempo dos romanos?
    Os seus filhos andam em escolas do séc. XIX, os cuidados médicos são-lhe assegurados por curandeiros, não conhece ninguém que utilize transportes públicos, todos os dias há pessoas assaltadas na sua rua e a segurança dos prédios é assegurada por vigilantes-moradores armados até aos dentes?

    Desculpe lá... mas quando me vêem com essa história, de que pagar impostos só é bom para os outros...!
    Mas beneficiar do que os impostos pagam já é bom para nós, não é?
    Não se pode ver só um lado da questão...

    ...fiquei convencido que seria mais económico tentar restaurar esta moradia.. que construir uma nova.
    Claro que sim.
    Mas isso não evita que é aconselhável contactar TÉCNICOS que o ajudem (elaborando os respectivos projectos) e que lhe fiscalizem a obra.

    E se for recomendável reforçar a estrutura da casa (com betão armado, ou estrutura metálica), não entre em facilitismos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: j cardoso, marco1

  15.  # 15

    Ola gcoutinho

    Não conheço muitos caso como o seu que tenham acabado bem.

    Que não se queira meter com as câmaras eu até percebo, agora dispensar a ajuda de técnicos

    Respeito o seu "ponto de vista", mas olhe que os seus amigos que percebem do assunto não se responsbailizam por nada
    caso isso dê borrasca (e eu espero que não dê).

    Para começar o topografo, não é lá muito entendido do assunto... ou será que ele é porreiro porque lhe diz o que você quer ouvir?

    Olhe com sinceridade, desejo-lhe boa sorte, independetemente do caminho que escolha seguir

    um abraço, e que tudo corra bem :)

  16.  # 16

    Parafraseando o amigo Neon.
    Conheço muitos casos como o seu que acabaram bastante mal...

    Já imaginou que por aqui pode andar o amigo do primo da sogra do seu vizinho que é um invejoso de 1ª e só porque a ele lhe obrigaram a licenciar um murito que queria fazer lá no quintal está já e esfregar as mãos de contente e á espera que você comece as obras para ir participar á câmara, finanças, ACT, GNR e mais uns quantos que ainda se hade lembrar?

  17.  # 17

    o que tem ai não precisa de conservação/renovação precisa de reestruturação, ou seja licenciamento-obras
    (dia seguinte: a fotografia da casa desapareceu mais uma vez...)

  18.  # 18

    Como é óbvio, não me pronuncio sobre se a casa do ngodinho precisa ou não de licenciamento. Ma o que posso dizer é que um licenciamento não é só uma questão de impostos e de dinheiro, é também uma questão de perder o controlo do processo para as mãos de pessoas que podem ou não ser competentes, podem ou não ser diligentes, mas são seguramente "irresponsáveis" no mesmo sentido dos juízes. Vocês desculpem, mas só me vem à cabeça a velha frase sobre os processos em tribunal: "mais vale um mau acordo do que uma boa demanda".
    •  
      FD
    • 25 maio 2010

     # 19

    Colocado por: gcoutinhosobre quanto é que investiu em taxas, projectos, burocracias, especialidades, etc... e quando ele me disse "prepara uns 10.000 euros..."

    Depende onde fica essa casa mas, com a Câmara quase de certeza que gasta pouco. Se for do interior é quase garantido que são trocos - o que eles querem é atrair habitantes e recuperar património (sabe que o IMI deverá ser actualizado certo?).
    Com projectos e outras coisas, para reabilitar essa casa, penso que não gastará muito mais que 2.000€ ou 3.000€...

    Faça as contas a sério, peça um orçamento até aqui no fórum para ficar a saber quanto custariam os projectos, vá ao site da câmara e veja o regulamento das taxas.
    Some essas despesas e veja se esses 10.000€ não são um pouco exagerados para o que me parece que quer fazer.

    Outra coisa que lhe estão a tentar dizer é que a sua obra deve ser mais ou menos como o estado: deve existir separação de poderes.
    Não deixe a raposa a guardar o galinheiro. ;)

  20.  # 20

    Bom dia a todos e obrigado pelos conselhos.
    Antes de mais reforço que o esboço que apresentei fui eu que o fiz, não há nada como expressar ao arquitecto o que pretendemos com as ferramentas com que ele trabalha.
    O projecto tem mesmo esse objectivo, uma ferramenta de medição para que possa obter orçamentos precisos e com uma margem de erro controlada nos custos.
    Pretendo "lavar a cara" à casa e as ideias de alterar fachadas foram postas de parte, só persiste uma dúvida ao nível do conforto/isolamento acústico.
    É possível com os materiais disponíveis no mercado substituir o soalho em madeira assente em vigamento de madeira criar um ambiente confortável (térmico) e com isolamento acústico? Não quero estar na sala por exemplo a ver um filme e sentir o ranger das madeiras com o pessoal no piso superior a passear pelos corredores e nos quartos....

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