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      FD
    • 4 Agosto 2007 editado

     # 1

    Este artigo do Público, http://ultimahora.publico.clix.pt/noticia.aspx?id=1301285&idCanal=57, é interessante.

    Alteração do dia de pagamento da prestação pode custar 160 euros
    Bancos penalizam alterações aos contratos à habitação
    03.08.2007 - 10h16 Rosa Soares, PÚBLICO

    O crédito à habitação é, na maioria dos casos, um compromisso a longo prazo, o que obriga, ao longo da sua vigência, a alterações, nem sempre fáceis de aceitar por parte das instituições financeiras e quase sempre realizadas com custos elevados para o clientes.

    A recente subida de taxas de juro está a levar muitas famílias a reestruturar os seus empréstimos, uma necessidade que esbarra com as comissões e outras exigências feitas pelas instituições financeiras. As facilidades e ofertas da fase de contratação dos empréstimos à habitação nem sempre têm seguimento nos anos seguintes.

    As comissões — para alteração do spread (margem cobrada pelo banco), mudança de regime de taxa de juro, alargamento de prazo, escolha de novo dia de pagamento da prestação, alteração de garantia/titularidade, entre muitas outras — não são definidos no início do contrato. São fixados unilateralmente pelos bancos e podem ser alterados a qualquer momento (ver caixa sobre caso Santander).

    A informação reunida na tabela publicada nesta página revela que uma simples alteração do dia de pagamento das prestações só não é cobrada no Deutsche Bank, no Barclays e no BBVA e pode não ser paga na Caixa Geral de Depósitos (CGD) se o cliente cumprir determinadas condições. É claro que, nesta e em todas as outras comissões, qualquer dos bancos pode isentar os clientes do seu pagamento, mas isso só é feito quando o banco quer ou o cliente está em condições de o exigir.

    Ao contrário de outras situações, a alteração da data de cobrança da prestação é inócua para os bancos, não implica qualquer quebra de receitas, pelo que não há justificação para os valores elevados que alguns bancos cobram.

    Duplo entrave à redução do spread

    A alteração do spread, ou melhor a redução da margem de lucro do banco, deverá ser uma das solicitações mais frequentes apresentadas pelos clientes, porque visa reduzir a prestação mensal do empréstimo. Só que esta é precisamente a alteração que mexe com as receitas das instituições de crédito e, portanto, há uma série de barreiras que o cliente vai ter de vencer. A primeira batalha é convencer o banco de que é um bom cliente e merece uma taxa mais baixa. Se tem um bom rendimento, pode sempre ameaçar que vai procurar outro banco e deve mesmo fazê-lo, para ter informação das condições que lhe oferecem.

    O pior mesmo é se o cliente não está numa situação financeira muito boa, se pretende a redução do spread porque o orçamento já está muito esticado. Aí o banco vai tentar manter a margem ou, acontece com muita frequência, fazer depender a redução da subscrição de mais um ou dois produtos, normalmente seguros de vida. É difícil avaliar o custo/benefício destas situações, porque há uma redução do spread para o resto da vida do contrato, mas são assumidos compromissos, como os seguros, também para o resto da vida. Há curiosamente alguma pressão dos bancos para colocarem seguros de vida em detrimento de planos poupança reforma.

    Sempre que há imposição de outras produtos e o pagamento de comissões, o benefício da redução de spread pode demorar um ou mais anos a ser sentido. A avaliação destas alterações terá sempre de ser feita a longo prazo.

    Vencida a barreira dos produtos complementares, a maioria dos clientes vai deparar-se com a comissão propriamente dita pela alteração a fazer ao contrato inicial. Esta adenda, por documento particular pode custar-lhe até 200 euros (BPI) ou ainda mais no BBVA, que tem um regime diferente.

    Várias alterações pelo preço de uma

    Há um conjunto de outras alterações que também são taxadas pelos bancos, como o alargamento do prazo (que ao contrário da redução do spread tem vantagens para o banco, porque o cliente paga mais juros), o diferimento de capital (deixar parte do capital para pagar no final do empréstimo), a exoneração de dívida e fiança, as mudanças de garantia e titularidade, entre outras. Para reduzir a prestação mensal, resolver situações de divórcio e em muitos outros casos, torna-se necessário fazer várias alterações em simultâneo, o que pode ter custos muito elevados. Apesar de se tratarem de alterações feitas no mesmo momento, ou melhor, no mesmo documento, apenas alguns bancos cobram uma só comissão, normalmente a mais alta, se existir discriminação de valores. Política diferente seguem o BCP, o BPI e o Montepio, que cobram as diversas comissões em causa.

    Santander reconsidera e reduz comissão de 235 para 160 euros

    O grupo Santander Totta acaba de reduzir a comissão cobrada pela alteração do spread de 235,58 euros para 160 euros. Esta decisão foi tomada já depois do início do trabalho do PÚBLICO e obrigou a uma alteração da primeira informação prestada pelo banco. A redução acontece três meses depois do banco ter aumentado a referida comissão de 154,50 euros para 235,58 euros.

    Em simultâneo com a redução da comissão para alteração da margem cobrada pelo banco, o grupo Santander Totta decidiu uniformizar o custo das várias alterações ao contrato, até agora com valores diferenciados, mantendo a prática de apenas cobrar uma comissão quando são feitas várias alterações em simultâneo.

    CGD isenta alguns clientes

    A Caixa Geral de Depósitos (CGD) isenta de custos de alteração ao contrato de habitação os clientes com elevado envolvimento com o banco. De acordo com fonte oficial da instituição, estão isentos os clientes que possuam ou venham a contrair outro empréstimo na CGD, ou que tenham seguros de vida e multiriscos feitos em seguradoras do grupo, conta ordenado e ainda um outro produto, como por exemplo cartão de crédito.

    Esta isenção da CGD, cujas condições estão definidas, é apresentada como um prémio para quem já tem uma relação intensa com a instituição, mas pode funcionar como um incentivo para reforçar essa ligação. O crédito à habitação é, assim mesmo, um ponto de partida para conseguir tudo o resto: domiciliação de ordenado, cartão de débito e créditos, seguros, produtos financeiros e muito mais.

    Os clientes podem sempre negociar ou anular as comissões bancárias de todos os bancos, bastando para isso que tenham conhecimento dessa possibilidade e que sejam clientes apetecíveis para outras instituições.

    BBVA com regime de comissões especial

    O regime de comissões do BBVA é diferente dos restantes bancos analisados neste trabalho, uma vez que a comissão máxima a pagar por algumas alterações será a que resultar de uma percentagem de dois por cento sobre o valor em dívida, no mínimo de 250 euros. O banco tem definido um conjunto de isenções de comissões — como por exemplo a alteração do dia de pagamento da prestação —, mas sempre a cobrança ocorra, o seu valor é o mais alto dos bancos analisados.

    Em resposta ao PÚBLICO, o banco esclarece que a comissão paga em várias situações, entre as quais a alterações de spread e o prazo do empréstimo, "são negociáveis consoante a vinculação do cliente e o seu histórico no banco", havendo isenção "caso o cliente mantenha as condições de vinculação inicialmente contratadas". Acrescenta que "nas situações de ausência de outros produtos de vinculação para além do crédito à habitação, o BBVA poderá cobrar pela alteração de condições contratuais um comissão máxima de dois por cento sobre o valor em dívida, com o mínimo de 250 euros". A simples alteração da data de pagamento da prestação não tem qualquer custo.

    Ou seja, como concerteza já todos sabemos, os bancos cobram quase tudo o que podem, seja ou não justificável. O conceito de cross-selling está cada vez mais presente.

    Para quem não sabe, cross-selling é a forma como muitos negócios conseguem ganhar dinheiro. Vendem determinado produto mais barato indo depois buscar o lucro num outro qualquer produto que o cliente, por sugestão do vendedor ou auto-sugestão, compra em conjunto. É assim que por exemplo, os hipermercados fazem dinheiro. Ao vender leite abaixo do custo ou com margem zero, chamam mais pessoas que compram na mesma altura outros produtos com margens superiores. Quantas vezes não aconteceu sair de uma qualquer superfície comercial com mais coisas do que aquelas que ia buscar?´

    A compra de um produto ou a contratação de um serviço que o cliente pretende em que o vendedor ganha menos (crédito à habitação) leva à apresentação de outros produtos ou serviços (seguros de vida, etc.) em que, regra geral, o vendedor ganha mais e onde o comprador muitas vezes nem compara preços.

    Por outro lado, a fidelização e a força que o cliente tem no banco movimenta regras e levanta muitos obstáculos. Por diversas vezes já pensei reunir todos os produtos financeiros que tenho, seguros, contas, poupanças e outros, no mesmo banco para ver se daí teria algum benefício. Um familiar meu sempre assim fez na sua vida, até que há bem pouco tempo, apesar de tudo, o banco lhe deu com os pés num empréstimo. Isto é, pode ser bom em termos financeiros, mas é complicado depender só de um banco.
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      FD
    • 6 Agosto 2007

     # 2

    Taxas de juro para habitação já estão nos 6%
    PAULA CORDEIRO

    As taxas de juro do crédito à habitação já chegaram aos 6%, o valor mais alto desde há seis anos. Quem for contrair um novo empréstimo à compra de casa em Agosto e só conseguir negociar um spread de 1,8 pontos, que é dos mais altos, ficará a pagar uma taxa de juro nominal de 6,219% e efectiva (já com encargos) de 6,247%, se o indexante escolhido foi a Euribor a seis meses.

    Este é o resultado de mais uma subida das taxas Euribor em Julho, com o valor médio deste indexante a seis meses a atingir os 4,419%, enquanto a mesma taxa para o prazo de três meses apresentou um valor médio de 4,275%, no mês passado.

    Trata-se dos valores mais altos desde Setembro de 2001, quando a taxa máxima era de 6,250%. No entanto, nesta altura, este spread máximo praticado pela banca era de dois pontos percentuais e a taxa de juro Euribor era arredondada ao oitavo e quarto de ponto percentual acima, consoante os bancos.

    Actualmente, com o arredondamento à milésima obrigatório, as taxas de juro praticadas pela banca apresentam poucas variações, com a negociação do spread a constituir a principal diferença.

    Recorde-se que no último pico da subida das taxas de juro europeias, em finais de 2000, os portugueses chegaram a pagar taxas de juro pelos seus empréstimos de 7,3%. Actualmente as taxas do mercado bancário estão em ciclo ascendente, desde Setembro de 2005.

    Prestação sobe 24%

    A subida da taxa de juro no último ano representa mais 24% de acréscimo na prestação mensal, de acordo com uma simulação feita pelo DN. Assim, uma família, com um filho, com um rendimento anual de 35 mil euros, que tenha comprado uma casa de 100 mil euros, por um prazo de 37 anos, pagaria uma prestação de 462.84 euros em Agosto do ano passado, com uma taxa de juro de 4,5%. Agora, em Agosto de 2007, com uma taxa de 6,2%, a mesma família fica a pagar 576,32 euros, ou seja, mais 113 euros, um aumento de 24,5%.

    As taxa Euribor a seis meses, ao atingirem o valor médio de 4,419% já incorporam mais do que a próxima subida de juros prevista por parte do Banco Central Europeu (BCE), a partir de Outubro, com os analistas a preverem um aumento de 0,25 pontos base, para os 4,25%. Esta evolução significa que o mercado acredita que a autoridade monetária europeia não ficar por aqui no que diz respeito ao aumento do preço do dinheiro.

    http://dn.sapo.pt/2007/08/06/economia/taxas_juro_para_habitacao_estao_6.html
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      FD
    • 10 Agosto 2007 editado

     # 3

    S&P acredita que subida de juros do BCE acaba este ano
    O Banco Central Europeu irá subir as taxas de juro na Zona Euro mais duas vezes até ao final deste ano, colocando a taxa nos 4,5%, de acordo com um estudo elaborado pela Standard & Poor's. Caso se concretizem as estimativas da agência de notação financeira, os detentores de empréstimos indexados às taxas Euribor vão ter que continuar a apertar o cinto para honrar os seus compromissos.

    Susana Domingos
    sdomingos@mediafin.pt

    O Banco Central Europeu irá subir as taxas de juro na Zona Euro mais duas vezes até ao final deste ano, colocando a taxa nos 4,5%, de acordo com um estudo elaborado pela Standard & Poor's. Caso se concretizem as estimativas da agência de notação financeira, os detentores de empréstimos indexados às taxas Euribor vão ter que continuar a apertar o cinto para honrar os seus compromissos.

    No entanto, nem tudo são más notícias para quem tem dívidas. Segundo o economista responsável pelo estudo, Jean-Michel Six, o Banco Central Europeu deverá manter as taxas de juro inalteradas ao longo de grande parte de 2008, acompanhando o abrandamento gradual do crescimento económico previsto para o próximo ano.
    http://www.negocios.pt/default.asp?Session=&SqlPage=Content_Economia&CpContentId=300771

    Espero que esta subida seja definitiva durante muitos anos...
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      FD
    • 10 Agosto 2007 editado

     # 4

    ARREDONDAMENTOS CHEGAM AO PROCURADOR

    PAULA CORDEIRO

    Juros cobrados a mais podem ser reclamados
    Recuperar os muitos milhões de euros que a banca cobrou indevidamente aos consumidores com a prática do arredondamento para cima das taxas de juro - com especial incidência no crédito à habitação - poderá estar perto de ser alcançado.

    A Associação Portuguesa de Consumidores e Utilizadores de Produtos e Serviços Financeiros (Sefin) pediu a intervenção da Procuradoria- -Geral da República (PGR) para que esta entidade declare a nulidade das cláusulas contratuais ilegais relativas à fixação dos juros nos contratos bancários em vigor. "Queremos que haja jurisprudência, para que a questão fique clara e para que os consumidores possam reclamar a devolução do que foi cobrado indevidamente ao longo de muitos anos", disse ao DN o presidente da Sefin, António Júlio Almeida.

    A questão dos arredondamentos foi desencadeada pela Sefin em Agosto do ano passado, com a entrega de um memorando ao Banco de Portugal em que denunciava a prática generalizada na banca de arredondar para cima as taxas de juro do crédito à habitação. Como o DN noticiou.

    Face à polémica gerada, o Governo legislou, obrigando os bancos a arredondar à milésima, para cima ou para baixo, de acordo com a regra dos arredondamentos (ver texto ao lado).

    No entanto, a questão só ficou resolvida para o futuro, ou seja, para o cálculo da taxa de juro a partir dessa data. A intervenção da Sefin junto da PGR visa dar "aos consumidores, que durante anos pagaram ilegitimamente montantes de encargos financeiros resultantes da aplicação dessa cláusula abusiva, uma perspectiva facilitada da respectiva recuperação desses valores", como se pode ler no requerimento enviado à PGR, a que o DN teve acesso.

    Para a Sefin, há todo um fundamento legal que permite declarar a nulidade das cláusulas do arredondamento existentes, indevidamente aplicadas durante muito tempo.

    Entre a legislação existente, o requerimento desta associação aponta o artigo 3.º do Decreto-Lei 220/95, de 31 de Janeiro, relativo ao regime de fiscalização judicial das cláusulas contratuais gerais, que adopta a Directiva a 93/13/CE. Segundo este artigo, "uma cláusula contratual que não tenha sido objecto de negociação individual é considerada abusiva quando, a despeito da exigência de boa fé, der origem a um desequilíbrio significativo em detrimento do consumidor, entre os direitos e obrigações das partes decorrentes do contrato". O requerimento enuncia ainda a legislação entretanto criada pelo Governo sobre o cálculo do arredondamento, quer para o crédito à habitação quer para os restantes contratos, bem como a posição do Banco de Portugal sobre a matéria, o Aviso n.º 9/2006, que obriga as instituições financeiras a afixar informação relativa às regras do arredondamento.

    O presidente da Sefin está optimista quanto a uma intervenção favorável da PGR. "Solicitámos uma audiência ao senhor procurador e foi-nos dito que não havia necessidade, uma vez que a matéria estava suficientemente fundamentada", afirmou António Júlio Almeida.

    Nos últimos meses, a Sefin tem vindo a ser contactada por inúmeros clientes bancários sobre esta questão. A declaração de nulidade da cláusula virá "clarificar a situação e permitir uma actuação mais rápida dos tribunais", refere ainda o presidente da Sefin. A associação vai dar conhecimento ao Banco de Portugal e ao Governo da sua intervenção junto da PGR.
    http://dn.sapo.pt/2007/08/10/dnbolsa/arredondamentos_chegam_procurador.html
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      FD
    • 13 Agosto 2007 editado

     # 5

    Taxas do crédito à habitação sobem em todos os prazos
    A Euribor subiu hoje em todos os prazos, com as taxas com maturidades de 9 e 12 meses a superarem os 4,6%. A taxa a 6 meses, a mais utilizada em Portugal no cálculo da taxa de juro dos empréstimos de habitação, cresceu pela oitava sessão consecutiva.
    Pedro Carvalho
    pc@mediafin.pt

    A Euribor subiu hoje em todos os prazos, com as taxas com maturidades de 9 e 12 meses a superarem os 4,6%. A taxa a 6 meses, a mais utilizada em Portugal no cálculo da taxa de juro dos empréstimos de habitação, cresceu pela oitava sessão consecutiva.

    A Euribor a 6 meses saltou hoje para os 4,565%, naquela que é a oitava sessão consecutiva de valorizações.

    As restantes maturidades acompanharam esta tendência. A Euribor a 3 meses avançou 1,24% para os 4,506%.

    No final da curva de rendimentos, a Euribor a 9 meses e a 12 meses saltou para os 4,602% e 4,645%, respectivamente.

    A crise que tem assolado o mercado imobiliários nos Estados Unidos da América tem provocado um aumento da taxa de juro que os bancos utilizam para emprestar dinheiro entre si, numa altura em que o segmento monetário enfrenta uma crise de escassez de liquidez.

    Neste sentido, o Banco Central Europeu (BCE) anunciou há momentos que vai disponibilizar mais 47,7 milhões de euros para o mercado de capitais devido à escassez de liquidez.

    No espaço de três sessões, a autoridade monetária injectou um total de 203,5 mil milhões de euros no sistema financeiro, através de operações de cedência de liquidez.

    A Euribor (Euro Interbank Offer Rate) é uma taxa interbancária (média das taxas da oferta de fundos praticada entre bancos), que resulta de um painel de 57 bancos de países da União Europeia e de terceiros países, escolhidos por serem particularmente activos no mercado do Euro.

    A Caixa Geral de Depósitos é, neste momento, o único Banco português a integrar aquele painel atendendo ao seu peso no mercado monetário nacional.

    É calculada diariamente para os diversos prazos padrão do mercado financeiro. A Euribor é a taxa de referência (indexante) utilizada no cálculo da taxa de juro dos empréstimos de habitação.
    http://www.negocios.pt/default.asp?Session=&SqlPage=Content_Mercados&CpContentId=300931
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