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Comprar casas e imóveis

Contrato de compra e venda - preciso de ajuda para analisar

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  1.  
    • raja
    • 1 junho 2010 editado

     # 1

    Caros foristas:
    Estou prestes a concretizar a compra de uma moradia (T3 geminada) e precisava de ajuda para analisar BEM o possivel contrato de compra e venda. Será que me podem ajudar com a vossa experiencia e sabedoria? Obrigada

  2.  # 2

    De acordo com o contrato, a casa não é geminada, é em banda. :-)

    «c)€ ------------- (---------------) no acto da outorga da escritura de compra e venda, que serão pagos da seguinte forma: entrega do apartamento identificado na alínea “C” do pressuposto do contrato, no valor de € () e € ---------------- (--------------------------------------) em cheque visado;-------------------»

    Isto não é bem um CPCV.
    É um CPCV com permuta.

    As partes acordam em renunciar aos requisitos previstos no n.º 3 do artigo 410º do Código Civil e, consequentemente, nenhuma das partes poderá invocar a nulidade, invalidade ou anulabilidade do presente contrato promessa com base no não cumprimento ou omissão daqueles requisitos.

    Já confirmou com o seu advogado o que isto quer dizer ?

    Você vai assinar o contrato mais importante da sua vida e, em vez de ir a um advogado, resolve poupar uns tostões e perguntar a desconhecidos na net ?

  3.  # 3

    Colocado por: Luis K. W.

    As partes acordam em renunciar aos requisitos previstos no n.º 3 do artigo 410º do Código Civil e, consequentemente, nenhuma das partes poderá invocar a nulidade, invalidade ou anulabilidade do presente contrato promessa com base no não cumprimento ou omissão daqueles requisitos.

    Já confirmou com o seu advogado o que isto quer dizer ?


    nº3 do artº410:
    " No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte."
    •  
      FD
    • 2 junho 2010

     # 4

    Colocado por: Luis K. W.Você vai assinar o contrato mais importante da sua vida e, em vez de ir a um advogado, resolve poupar uns tostões e perguntar a desconhecidos na net ?

    Não. Está a perguntar o que deve acautelar, mesmo falando com um advogado, ou assim espero eu. :)

    Cuidado com a cláusula oitava. Deve sempre prever a não aprovação do crédito em condições favoráveis. Têm por aqui aparecido alguns casos em que essa possibilidade da não aprovação do crédito era considerada mas, não especificava em que condições.
    Ora, o que acontecia é que o crédito era aprovado mas com um spread absurdo ou com uma relação de financiamento (percentagem do valor de compra que o banco empresta) muito baixa.
    Logo, como o crédito era aprovado, o vendedor abarbatava-se logo do sinal e com alguma "razão". Para o comprador não faz sentido ter um crédito aprovado em que o banco empresta 50% do valor da casa...

    Tenha também alguma atenção com a cláusula quarta. O que é que aquilo implica? Encargos camarários e de manutenção? Que manutenção? Estará a passar para si a batata quente da manutenção dos jardins e outras infraestruturas? Normalmente, os urbanizadores ficam responsáveis por essas partes, e sua manutenção, durante um período relativamente longo (alguns anos). Após esse período a responsabilidade passa para a Câmara ou Junta de Freguesia. Tenha noção do que é que estamos a falar - consulte o projecto de loteamento e veja em que condições é que essas coisas são feitas, fale com o departamento de urbanismo da Câmara, em princípio a "opinião" é isenta.

    Cláusula terceira: quando é que é celebrada a escritura de propriedade horizontal? E o que é que acontece se não for celebrada?
    Acho melhor incluir por aí uma cláusula especificando que a promessa é válida por x tempo e que passado esse tempo torna-se nula, com restituição do sinal.
    É que como está arrisca-se a que a casa fique eternamente em construção...

    Assim de relance, não me estou a lembrar de mais nada. E cuidado com os sinais... não dê muito dinheiro sem garantias. Se a empresa abre falência e não tiver bens, perde o dinheiro. Informe-se sobre como acautelar isso: garantias bancárias.
    O sector imobiliário está em crise assim como as empresas. As situações de incumprimento são comuns, não se deixe apanhar pela conjuntura.

  5.  # 5

    Agradeço a todos os vossos comentários.

    É claro que vou consultar um advogado, já o fiz, estou à espera da resposta. No entanto, nunca é demais pedir uma e outra opinião, certo? Principalmente a alguém com experiência na área e conhecimento de causa como vocês.

    É de facto um CPCV com permuta.

    Tratam-se efectivamente de moradias em banda, porque são 6, mas apenas estão ligadas pelas garagens, além do mais a que estou interessada é a primeira (só ligada por um lado), daí a MINHA confusão.

    Vou ter em atenção a essas clausulas e tavez redefini-las com o advogado.

  6.  # 6

    Já agora , qual o valor "habitual" dado como sinal? Eu estava a pensar em 1%...

  7.  # 7

    Está a falar de "sinal e primeiro pagamento" com a assinatura de um contrato-promessa de compra e venda?

    Eu não aceitaria menos de 10%. A não ser que a escritura estivesse prevista para daqui a 1 ou 2 meses.

  8.  # 8

    estou apenas a falar do sinal, porque o primeiro pagamento que aí aparece é para abolir, ficando o restante pagamento para a data de escritura que se preve ser em Setembro ou Outubro.

  9.  # 9

    «Sinal» é O primeiro pagamento, que se paga quando se assina o contrato-promessa de compra e venda. Neste caso é como escrevi em cima.

    Mas se quer dizer «Reserva» , é outra coisa.
    RESERVA é o valor que se dá ANTES de se assinar o CPCV. Nesse caso 1% seria mais do que suficiente.
    Um cheque de 500euros também seria mais do que suficiente.
    O recibo deverá especificar que esse valor (ou , mesmo, esse cheque) será devolvido no caso de, por qualquer razão (de iniciativa do potencial comprador ou vendedor), não se realizar o CPCV.

  10.  # 10

    ñão se trata de uma reserva, mas efectivamente do sinal dado aquando da assinatura do CPCV. 1% é muito pouco??
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rjmsilva

  11.  # 11

    Eu dei 15% de sinal quando comprei o meu apartamento.

    PS. O agradecimento foi engano. ;)

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