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Comprar andar antigo para remodelação

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Estou no processo de comprar casa, e encontrei uma oportunidade que stou bastante interessada, pois reune dois factores muito importantes para mim: localização do imóvel e potencial de investimento.

    o andar encontra-se num predio pro recuperar e a casa está também para obras completas. Eu vou la ver a casa amanhã e gostava de saber as principais perguntas que lhes devo fazer em relação ao estado do predio/apartamento. O predio tem 3 andares, com 2 apartamentos por andar. De momento o r/c e o 1º andar estão ocupados com um dentista e centro de analises, por isso não sei até que ponto é que a coluna de electricidade, etc não foram já reparadas...

    A minha outra pergunta tem a ver com a parte de financiamento para obras. Ouvi falar num credito para obras que é possivel pedir, para estes casos de remodelação. O que é preciso para recorrer a esse credito também?

    O andar que estou a ver tem 94m2, devo contar mais ou menso com quanto para obras totais do apartamento, assim por alto?

    Obrigada
    •  
      FD
    • 14 junho 2010

     # 2

    Qual é a idade do prédio?

    Peça para consultar as actas das assembleias de condóminos, assim ficará a saber o que se passa com o prédio - ou se se passa alguma coisa, porque se não existir administração a situação pode ser um pouco mais trabalhosa.
    Quase de certeza que quem lhe mostra a casa não terá as actas mas, poderá dar-lhe o contacto de quem as tem.

    O crédito para obras não passa de um crédito pessoal. Pode "tentar" junto do banco que façam a avaliação da casa juntamente com as obras previstas mas, para isso, acho que teria que apresentar um projecto da remodelação.

    O valor das obras depende muito do que há para fazer.
    O ideal será levar alguém consigo que perceba do assunto para lhe dizer o que há ou não a fazer mas, deverá guardar isso para uma segunda visita, no caso de gostar mesmo da casa.
    Se disser a zona de onde é, até pode ser que depois alguém aqui do fórum se ofereça para a ajudar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Xarocas

  3.  # 3

    O predio situa-se em Alcântara, no Alto de St. Amaro... eu considero esta zona muito boa e a crescer bastante em valor... estou correcta?

    Ok, e mais perguntas, ou coisas que tenho de considerar e reparra enquanto lá estiver?

    Obrigada

  4.  # 4

    Colocado por: XarocasEstou no processo de comprar casa, e encontrei uma oportunidade que stou bastante interessada, pois reune dois factores muito importantes para mim: localização do imóvel e potencial de investimento.
    A LOCALIZAÇÃO é um excelente critério. Muito bem.

    O predio situa-se em Alcântara, no Alto de St. Amaro... eu considero esta zona muito boa e a crescer bastante em valor... estou correcta?
    Conheço bem o Alto de Sto Amaro. Remodelei aí 3 apartamentos há uns 2-3 anos. Não me parece que tenha um potencial de crescimento por aí além, mas também não prevejo que vá desvalorizar.
    Mas há outros critérios para além do "potencial de investimento".
    A "proximidade a equipamentos, etc." que LHE são úteis (emprego, escola dos miúdos, morada de familiares, supermercado...) pode ser igualmente importante.

    De momento o r/c e o 1º andar estão ocupados com um dentista e centro de analises, ...
    O quem, num prédio de habitação, não é legal.
    Mas se você não se importa de ter pessoas a entrar no prédio desde as 7 e tal da manhã...

    O predio tem 3 andares, com 2 apartamentos por andar. De momento o r/c e o 1º andar estão ocupados ...
    Quer dizer que o andar que vai ver É O ÚLTIMO?!?
    Muito cuidado!!!, porque é nesta altura (Primavera-Verão) que se enfiam os maiores barret..., digo, que os vendedores se esquecem de mencionar que a cobertura mete água, e que o apartamento foi recentemente pintado para não se verem os efeitos das últimas infiltrações. ;-)

    Perguntas e conselhos (há tantos...):
    1. NÃO ASSINE NADA sem consultar um advogado (ok... pode assinar o documento da empresa mediadora imobiliária comprovando que você lá foi).
    Sobretudo não assine um CPCompra-Venda sem consultar previamente com um advogado.

    2. Tente saber:
    2.1 data de construção
    2.2 tipo de estrutura (vigas-pilares em betão, ou estrutura de madeira).
    2.2.1 se a estrutura for em madeira, verifique se o pavimento está perfeitamente plano, e se oscila nos locais em que pisa.
    2.3 procure problemas (focos de infiltrações nos tectos, nas janelas)
    2.4 veja as janelas (madeira, alumínio com vidro simples, ou alum. vidro duplo)
    2.5 portas interiores (fechaduras embutidas ou pregadas à face; funcionamento das fechaduras)
    2.6 quadro electrico (veja o número de disjuntores). Se não perceber nada do assunto, tire-lhe uma fotografia (e coloque-a aqui).
    2.7 potência instalada (ver no contador)
    2.8 estado das escadas (ver se há infiltrações no último piso ou na zona dos olhos de boi da coluna de água).
    2.9 pressão da água
    etc.

    3. Para obras "totais", supondo que tem 2 casas de banho e que não tem varandas, poderão ultrapassar os 30mil euros (com IVA incluído). Depende das remodelações que pretende fazer.

  5.  # 5

    O predio tem 3 andares, com 2 apartamentos por andar. De momento o r/c e o 1º andar estão ocupados ...
    Quer dizer que o andar que vai ver É O ÚLTIMO?!?
    Muito cuidado!!!, porque é nesta altura (Primavera-Verão) que se enfiam os maiores barret..., digo, que os vendedores se esquecem de mencionar que a cobertura mete água, e que o apartamento foi recentemente pintado para não se verem os efeitos das últimas infiltrações. ;-)

    Os andares disponiveis para compra são um 1º andar, 2º andar e 3 andar. Obviamente que o preço diminui à medida que os andares ficam mais em cima. Eu estou a pensar no ou 1º andar ou 2º visto que o predio nao tem elevador.

    Obrigada pela informação, eu quando tiver resposta a estas questões postarei aqui de novo para saber a vossa opinião. Entretanto, mais dicas e perguntas são sempre bem vindas!
    Obrigada!

  6.  # 6

    Vi agora que diz o seguinte na descrição do andar:

    O prédio precisa de obras de manutenção, sendo a permilagem desta fracção de 150

    E depois também diz:
    Para mais informações ver angariação 120521107-83

    O que é que isto quer dizer?

  7.  # 7

    Colocado por: XarocasVi agora que diz o seguinte na descrição do andar:
    O prédio precisa de obras de manutenção, sendo a permilagem desta fracção de 150
    E depois também diz:
    Para mais informações ver angariação 120521107-83
    O que é que isto quer dizer?
    Quer dizer que, se tem 8 fracções, a distribuição das despesas comuns pelos diversos andares será qualquer coisa no estilo:
    6 fracções pagam 150/1000
    2 fracções pagam 50/1000 (os r/chão??)
    (total: 1000/1000)

    A referencia da angariação deve referir-se ao SITE da empresa mediadora imobiliária.

  8.  # 8

    Ok... ja tenho mais informações..

    O andar que estava interessada é um 1º andar, mas de moment tem un inquilino de 97 anos a viver lá (daí o preço ser mesmo muito atractivo!) também diz que o predio é devoluto.. nao sei o que isto quer dizer.

    Ha algumas regras para despejar inquilinos?

    Obrigada

  9.  # 9

    •  
      FD
    • 14 junho 2010 editado

     # 10

    Colocado por: Xarocasé devoluto.. nao sei o que isto quer dizer.

    Devoluto = vazio/vago.
    Mas normalmente, adquiriu outra conotação: quer dizer podre e a cair de velho.

    Colocado por: XarocasHa algumas regras para despejar inquilinos?

    De 97 anos, não.

  11.  # 11

    Colocado por: XarocasO andar que estava interessada é um 1º andar, mas de moment tem un inquilino de 97 anos a viver lá (daí o preço ser mesmo muito atractivo!)
    Veja lá se o inquilino de 97 anos não tem lá uma sobrinha-neta a viver com ele, com direito a manter o arrendamento.

    Além disso, se tenciona adquirir a casa com empréstimo bancário PARA HABITAÇÃO, não creio que os bancos financiem a aquisição de uma casa com um inquilino lá dentro.

  12.  # 12

    Colocado por: Luis K. W.
    Colocado por: XarocasO andar que estava interessada é um 1º andar, mas de moment tem un inquilino de 97 anos a viver lá (daí o preço ser mesmo muito atractivo!)
    Veja lá se o inquilino de 97 anos não tem lá uma sobrinha-neta a viver com ele, com direito a manter o arrendamento.

    Além disso, se tenciona adquirir a casa com empréstimo bancário PARA HABITAÇÃO, não creio que os bancos financiem a aquisição de uma casa com um inquilino lá dentro.


    Além disso, mesmo com 97 anos pode viver até aos 120 como a outra.
    •  
      FD
    • 14 junho 2010

     # 13

    Colocado por: Luis K. W.Veja lá se o inquilino de 97 anos não tem lá uma sobrinha-neta a viver com ele, com direito a manter o arrendamento.

    Nem precisa de ser familiar, pode ser uma gold-digger.

  14.  # 14

    Nao, penso que é´só mesmo o senhor de 97 anos...

    A casa tem 90m2 e estão a pedir 67000 negociável, o inquilino está a pagar 157 euros de renda. O predio é (ou está??) devoluto, para obras totais...

    O que é que acham?

    Obrigada
    •  
      FD
    • 14 junho 2010 editado

     # 15

    Colocado por: XarocasO que é que acham?

    Se precisa da casa agora, esqueça.

    Se quer fazer um investimento, pode compensar. Mas, depende muito do bolo que lhe calhe nas obras do prédio (alguém terá que as pagar e são os condóminos).

    Como eu faria:
    - veja o preço das casas similares mas, no estado que procura alcançar, na vizinhança e faça uma média do valor por m2 por que estão à venda
    - abata 10% a esse valor
    - pague a um empreiteiro/arquitecto/orçamentista/engenheiro para lhe descobrir por quanto é que ficarão as obras totais do prédio
    - divida o valor global pela sua permilagem (se as obras custarem 250.000€ * 0,15 = 37.500€)
    - faça o mesmo para as obras da sua fracção
    - some estes dois valores
    - multiplique o valor que lhe custa estar na casa onde está neste momento pelo número de meses das obras totais + fracção (aponte para 24 meses numa perspectiva pessimista)
    - adicione o resultado ao valor anterior (das obras totais + fracção)
    - neste momento tem o custo real da casa
    - multiplique o valor que lhe custa estar na casa onde está neste momento pelo número de meses que o inquilino vai viver
    - adicione ao custo real da casa
    - subtraia o total das rendas (que encontra multiplicando o número de meses que o inquilino viverá e não se esqueça do IRS, pelo menos 20%) desse valor
    - divida esse valor pela área da casa para encontrar o custo/m2
    - agora depende muito das suas perspectivas, expectativas e liquidez mas, divida o seu custo/m2 pelo custo/m2 médio que encontrou no primeiro passo
    - se o resultado for superior a 1, esqueça já
    - se o resultado for entre 0,5 e 1, pondere e avance com cuidado (são precisos mais cálculos, quantos anos é que pode esperar pela casa? quanto dinheiro é que vai empatar? quanto é que vai pagar de juros durante esses anos? vai precisar de fazer obras?)
    - se o resultado for abaixo de 0,5, avance que em princípio é um bom investimento

    O segredo de tudo isto é a incógnita macabra, que já deve ter descoberto por esta altura.
    Pensava que era mais simples dizer se compensa ou não? Ainda pode é ser mais complicado...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Xarocas

  16.  # 16

    Assim dito friamente: despejar inquilino com 97 anos...
    enfim Xarocas, posso estar enganado mas é por estas e por outras que fico muito desiludido com as pessoas.

  17.  # 17

    Marco, estou só a ponderar as minhas opções, até porque o sr ja estava a comtemplar ir viver com um dos filhos. Se lhe puder dar um incentivo para realmente fazer a mudança para casa do filho, até para o Sr. é preferivel do que viver sozinho com idade tão avançada.

    De kk forma, negócios são negócios e tem de feitos de forma fria e calculista, de outra forma andamos todos a perder dinheiro... se o desiludi tenho pena pois acredite que não sou mesmo má pessoa. Tenho é de avaliar as minhas opções e saber com o que posso contar. Daí a utilidade estes forums... poder pesar e availar possibilidades.

    Obrigada

  18.  # 18

    como eu disse, assim dito friamente como a Xarocas disse não me deixou mesmo boa impressão, mas quem sou eu ? não tenho mesmo jeito nenhum para os negócios.

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